Согласно градостроительной политике Москвы, каждый новый квартал должен быть обеспечен детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами и спортивными учреждениями согласно градостроительным нормативам.
Добровольно-принудительное строительство
По законодательству, собственники земельных участков не обязаны строить на них социальную инфраструктуру (поликлиники, школы, детские сады, магазины). «Но на практике государственные и муниципальные органы нередко используют различные меры воздействия, чтобы вынудить застройщика всё-таки взять на себя такое обязательство. Иначе застройщик просто не сможет получить необходимые для строительства согласования», — рассказала АиФ.ru руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова .Дело в том, что существуют определённые нормативы по обеспечению детскими садами, школами и поликлиниками жилых районов. Если власти поймут, что эти объекты не выдержат нагрузки в связи с притоком новых жильцов, то у застройщика есть два варианта: либо закладывать в свои проекты социальные объекты и передавать их на баланс города, либо ждать, пока их создадут за счёт бюджета, и строить только тогда.
Лазейки в законе
Но в законе есть лазейки, которые позволяют застройщикам избежать дополнительных затрат. Всё зависит от того, к какой категории относятся земли, на которых строится квартал или сразу новый посёлок. «Если говорить об очень распространённом в Подмосковье варианте, когда посёлок строится на сельхозземлях с видом разрешённого использования «под дачное строительство», то жёстких требований по обеспечению инфраструктурными объектами нет. Зачастую, чтобы сэкономить, девелоперы в таких посёлках ограничиваются размещением на территории пункта охраны, продуктового магазина и недорогой детской площадки», — считает Ольга Слинько , заместитель директора по маркетингу и продажам группы компаний «Экодолье». В первую очередь это касается коттеджных посёлков и посёлков таунхаусов, в которых проживает малое количество жильцов, а значит, строительство инфраструктуры может сильно увеличить стоимость объекта. Поэтому при покупке жилья важно внимательно ознакомиться с документами на землю, которые застройщик должен предъявить по первому требованию.
Нормативы
В каждом регионе есть свои нормативы, в которых прописываются основные требования к инфраструктуре в различных населённых пунктах. Зачастую они зависят от того, насколько новый посёлок будет удалён от уже существующих. «В Московской области на каждую тысячу жителей должно быть не менее 150 мест в школе, 35 мест в детском саду, а поликлиника должна выдерживать 18,8 посещений в смену. На территории Москвы действуют другие нормативы — 125 мест в школе, 54 места в детском саду и 17,6 посещений поликлиники», — рассказал АиФ.ru Роман Филин , заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент».
При этом важно помнить, что у обоих учреждений территория охвата составляет не менее 500 метров. По данным департамента потребительского рынка и услуг Москвы, на 1000 жителей должно приходиться не менее 800 кв. м торговых площадей. Существуют и нормативы на спортивные учреждения. Так, на 10 000 жителей должно приходиться 750 кв. м зеркала воды в бассейнах, 3,5 спортивных залов и 19,5 плоскостных сооружений (спортивных площадок).
Детский сад за 30 тысяч в месяц
Строительство школ и детских садов и дальнейшая их эксплуатация — не профильный бизнес застройщиков. Ещё до начала проектирования девелопер заключает с властями инвестпроект на строительство, и именно власти выдают техническое задание на возведение социальных объектов. После сдачи жилого комплекса они должны быть переданы на баланс города.
«Однако в последнее время на рынке наметилась нездоровая тенденция — после завершения строительства объектов социальной инфраструктуры девелоперам с трудом удаётся, а то и вовсе не удаётся передать их городу, — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» . — Местная администрация просто не хочет брать детский сад или школу на баланс, так как это увеличивает нагрузку на бюджет. И в такой ситуации застройщику приходится привлекать частного инвестора. Однако у девелоперов это не всегда получается, и даже если оператор находится, то возникает парадокс — стоимость услуг в дошкольном учреждении в ЖК эконом-класса может достигать 20-30 тыс. рублей в месяц. Справедливости ради стоит сказать, что такие случаи единичны».
Инфраструктура и цены на жильё
Хотя школы и детские сады в рамках новых проектов позиционируются как дополнение к жилым кварталам, они безусловно закладываются в стоимость проекта. В среднем, строительство объектов социальной инфраструктуры обходится застройщику в 10 % от стоимости всего проекта. Но на деле оказывается, что наличие инфраструктуры вызывает повышенный спрос на квартиры, что позволяет «отбить» вложенные деньги: «Назвать конкретную цифру сложно, ведь всё зависит от характеристик объекта — вид, площадь, материалы, используемые при строительстве и т. д., — считает Литинецкая. — В среднем, наличие самых востребованных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья на 20-30 %».
Новый детский сад в пос. Кокошкино — это трехэтажное ярко-желтое здание. Сад сможет принять 300 детей (12 возрастных групп). В каждой группе есть спальни, игровые комнаты, раздевалки, места для питания. Стены-трансформеры позволяют быстро превратить спальню в свободное пространство для игр.
Для дошкольников пространства оформили в светлых тонах и привезли интерактивные столы, проекторы, мультимедийное оборудование, а также сухой бассейн и фитбол-мячи для занятий гимнастикой.
В целом, за восемь лет в Новой Москве открыли 15 новых школ и 40 детских садов.
19 апреля в Волжском состоялось открытие детского сада «Калейдоскоп» в новом микрорайоне Радужном.
Детский сад рассчитан на пребывание 240 воспитанников в 12 группах, из них 4 ясельные. Здесь созданы все условия для правильного развития детей: залы для музыкальных и спортивных занятий, бассейн, пищеблок, изостудия, кабинеты психолога и логопеда, медицинский блок. Для игр и прогулок на прилегающей территории оборудованы площадки с беседками и малыми архитектурными формами.
На строительство детского сада из бюджетов всех уровней были выделены 213 млн рублей.
Кабинет для изучения иностранных языков, лаборатории для занятий химией и биологией, просторный спортзал с душевыми в раздевалках, зимний сад, сенсорная комната, библиотека, медицинский блок, класс для конструирования и еще десятки кабинетов, оборудованных по последнему слову техники — все это теперь стало доступно для жителей небольшого поселка Высокий Мыс и соседнего с ним Тундрино. Здесь открыли новую школу.
Здание построили на въезде в поселение. Универсальный объект с продуманной до мелочей безбарьерной средой для инвалидов объединил под одной крышей школу и детский сад. «Квартирный вопрос» для системы образования удаленного поселения решился разом. Хозяева в дом знаний заехали первого апреля. К условиям и масштабам пока привыкают. Тут ведь, в отличие от старой школы, тепло, светло и очень просторно: площадь объекта 4700 квадратных метров.
В сельском поселении Верхние Ачалуки Малгобекского района состоялось открытие нового дошкольного учреждения.
Детский сад «Лесная сказка» возвели благодаря реализации программы «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Российской Федерации на 2009-2018 годы». На его строительство затрачено более 186 млн рублей. Детский сад рассчитан на 220 мест.
В данном селе это уже второй детсад, открытие которого позволило создать 87 рабочих мест и решить проблемы с очередностью в детские сады в населенном пункте.
Детский сад № 89 в микрорайоне Нанжуль-Солнечный Красноярска построили в рамках регионального проекта «Содействие занятости женщин — доступность дошкольного образования для детей».
В дошкольном учреждении 12 групп: 4 группы на 80 мест для детей от 1,5 до 3 лет и 8 групп на 220 мест для детей от 3 до 7 лет. Одна из групп организована для детей с нарушениями речи. В настоящее время продолжается комплектование учреждения. Сейчас детский сад посещают 134 ребенка.
Общая стоимость учреждения составила более 305 млн рублей из федерального, краевого и муниципального бюджетов.
2 апреля в с. Совхозный Завьяловского района Удмуртии открылась новая общеобразовательная школа на 200 учащихся.
В школе 12 учебных кабинетов, 2 мастерские, кабинеты физики, биологии, информатики, ИЗО, есть спортивный зал, который совмещён с актовым, хорошая столовая, медицинский и процедурный кабинеты.
Рядом со зданием школы построен стадион.
Кроме жителей с. Совхозный, организован подвоз 103 учеников из деревень Большая Венья, Старый Бор, Непременная Лудзя и Малая Венья.
На строительство и оборудование потрачено 203 млн рублей.
Ранее школа в селе размещалась в старом здании постройки 1955 года.
1 апреля в Энгельсе Саратовской области начал работу детский сад № 18 «Жар-птица». Новое учреждение одновременно смогут посещать 160 детей в возрасте от 1 года 6 месяцев до 7 лет. Для них оборудованы групповые комнаты, спальни, физкультурный и музыкальный залы, изостудия, студия детского творчества, театральная студия и хореографический зал.
2 Апреля в Советском районе Волгограда открыт новый детский сад «Долина детства» на 245 мест.
В детском саду имеется актовый, музыкальный, спортивный залы, изостудия, кабинет предшкольной подготовки, кабинет изодеятельности, кабинет природы, кабинеты для работы учителя-логопеда, педагога-психолога, медблок. Объёмно-планировочные решения помещений пищеблока отвечают современным санитарно-эпидемиологическим требованиям. Во дворе детского сада для каждой возрастной группы установлены теневые навесы, игровые модули, все детские площадки имеют резиновое покрытие. Спортивная площадка оснащена современным и безопасным оборудованием.
Общий объем финансирования — 220,34 млн рублей.
Новая школа в районе деревни Ликова поселения Внуковское сдана в эксплуатацию. Здесь построен новый жилой микрорайон. Из-за отсутствия собственной школы детям приходится ездить в соседний Западный округ, в район Внуково. Кроме того, открытия школы ждали в расположенной неподалеку деревни Изварино.
Строительство велось за счет инвестора.
27 января 2019 года в с. Хатассы городского округа «город Якутск» состоялось открытие дополнительных ясельных групп для воспитанников детского сада № 70 «Кэрэчээнэ».
Дополнительные ясельные группы «Сир симэхтэрэ» размещены в двухэтажном здании с общей площадью 972 кв. м. Здесь имеется пищеблок, совмещенный музыкальный и спортивный залы, медицинский кабинет.
В Якутске состоялось открытие нового здания средней общеобразовательной школы № 25 — седьмого по счету объекта, построенного в рамках программы государственно — частного партнёрства. Новое здание школы представляет собой трехэтажное строение на 350 мест с общей площадью более 6 тысяч кв. метров. Школа отвечает всем требованиям современных образовательных стандартов.
В здании есть библиотека с читальным залом, два спортзала, один из которых оснащенный инвентарем для занятий художественной гимнастикой, компьютерный класс, оборудованные кабинеты технологии для девушек и мальчиков, столовая, актовый зал с костюмерной и артистической комнатами. Для всестороннего развития школьников открыты классы русской национальной культуры и культуры коренных народов, компьютерный класс, а также кабинет начальной военной подготовки.
В Северном жилом районе Курска открыт новый детский сад. Объект построен в рамках национального проекта «Демография». Здание детского сада, которому присвоен номер «19», одновременно смогут посещать 280 детей, из них 94 малыша в возрасте до трех лет.
Это третий детский сад в Курске, построенный по новому проекту. Просторные коридоры, холлы, прекрасно оборудованы спортивный и музыкальный залы, медицинский блок и пищеблок. Имеются кабинеты учителя-логопеда, психолога. В полном объеме приобретены мебель, посуда, мягкий и твёрдый инвентарь, игрушки, методическая литература и пр.
Инвестором строительства детского сада выступило АО «Курский завод крупнопанельного домостроения». Выкуп здания дошкольного образовательного учреждения стоимостью 215 млн рублей осуществлен за счет средств бюджетов всех уровней.
Введенная в с. Дэбдиргэ в декабре 2018 года школа, построена с помощью федеральных средств. Школа соответствует направлению информационных технологий, по которому учебному заведению предоставлена техника. Коллектив школы этим серьезно занимался еще, работая в старом здании. В учебном заведении реализован целый ряд направлений, связанных с использованием информационных технологий и робототехники, ученики уже достигли некоторых успехов.
В с. Ытык-Кюель Таттинского района состоялось открытие нового здания детского сада «Сулусчаан» на 50 мест, которое построено в рамках общереспубликанского движения добрых дел «Моя Якутия в ХХI веке». Строительство детского сада было начато в 2015 году. Это двухэтажное здание из арбалита.
Детский сад «Сулусчаан» обучает и развивает детей по республиканским проектам «Одаренный ребенок», «Шахматы — детям», «STEM-образование», является инициатором и организатором «Арылы кустук» — сетевого образовательного объединения воспитателей, работающих по педагогике олонхо.
В детском саду имеются кабинеты музыки, интеллектуальных игр, национальной культуры, психологической разгрузки, физической культуры
Благодаря участию Кировской области в национальном проекте «Демография» в Кирове построено 6 новых детских садов. Четыре из них приняли детей в первой половине марта. На днях открыты еще два детских сада в микрорайонах Озерки и Нововятск: детский сад № 166 и детский сад № 230 .
Новый корпус сада № 166 рассчитан на 12 групп на 260 мест, из них 6 групп (132 места) для детей до 3 лет, 6 групп (128 мест) для детей старше 3 лет.
В новом детском саду № 230 в Нововятске будет функционировать 12 групп на 270 мест, из них 6 групп (120 мест) для детей до 3 лет, 6 групп (150 мест) для детей старше 3 лет.
В Перми открылся новый корпус детского сада «Гармония». Это позволило решить вопрос с территориальной доступностью услуг дошкольного образования в микрорайоне Николая Островского. Детский сад рассчитан на 120 детей, в том числе раннего возраста.
В детском саду создана предметно-пространственная среда, позволяющая реализовывать современную образовательную программу: цифровизацию образования, робототехнику и финансовую грамотность. В детском саду будет реализовываться региональная программа финансовой грамотности для детей дошкольного возраста «Открытия Феечки-Копеечки».
В Якутске состоялась церемония открытия объединенного здания детской школы искусств и SMART-библиотеки. Это первый подобный объект не только в республике, но и на Дальнем Востоке России.
Единый комплекс построен в быстрорастущем жилом микрорайоне № 203 и в полной мере отвечает задачам формирования комфортной образовательной среды.
В селе Сергиевский Боровок Александро-Невского района состоялось открытие нового детского сада «Колосок» площадью более 700 квадратных метров, построенного по федеральной программе устойчивого развития сельских территорий.
Современный детсад, где созданы все необходимые условия для получения качественного дошкольного образования, в том числе детьми с ограниченными возможностями здоровья, рассчитан на 35 мест. Пятнадцать из них предназначены для детей в возрасте от 2 месяцев до 3 лет. В настоящее время учреждение посещают 17 человек. В ясельную группу уже принято шесть заявлений. С его открытием в селе появились и дополнительные рабочие места.
Дошкольное учреждение стало одним из объектов социальной инфраструктуры комплексной компактной застройки, которую ведет в селе Сергиевский Боровок СПК «Мир». Кроме 9 индивидуальных жилых домов, в новом микрорайоне уже есть автодорога, газ, свет, спортивная площадка. Территория у детского сада также благоустроена. В 2019 году здесь будут возведены еще 9 жилых домов.
В Кирове открыты ещ два новых детских сада из 6-ти, построенных в 2018 году: «Ландыш» в районе ЖК «Метро» и «Мир детства"в микрорайоне «Урванцево». Дошкольные учреждения будут посещать более пятисот детей, из них 252 ребёнка в возрасте до трех лет.
Масштабное строительство в Кирове новых детских садов произошло впервые за последние 40-50 лет. В ближайший год в городе появятся еще пять детских садов, и 10 детских садов будет построено в районах области. Кроме того, в целях обеспечения доступности дошкольного образования для детей в возрасте до трех лет в действующих детских садах будет введено 1390 дополнительных мест за счет капитального ремонта, перепрофилирования и оснащения помещений (из них 583 места в Кирове, 807 мест в 23 районах области).
В рамках программы развития горных районов, в с. Беной Веденского района состоялось открытие МБОУ «Бенойская СОШ», строительство которой было начато в 2018 году. Здание соответствует всем современным требованиям. В школе, рассчитанной на 120 ученических мест, созданы необходимые условия для ведения качественного образовательного процесса. Здесь 54 кабинета, актовый и спортивный залы, баскетбольная площадка и футбольное поле.
«Чеченская Республика принимает активное участие в программе ликвидации трехсменного обучения в общеобразовательных организациях. Также во всех районах региона с учетом прироста населения строятся новые учреждения образования. В течение 2019 года в республике планируется ввести в эксплуатацию 15 школ», — сообщили на открытии.
В микрорайоне Чистые Пруды открыт второй корпус детский сада № 24 «Разноцветная планета». В учреждении создано 12 групп на 260 мест. При этом 6 групп (132 места) предназначены для детей до 3 лет, 6 групп (128 мест) — для детей старше 3 лет.
Благодаря участию Кировской области в национальном проекте «Демография» в городе Кирове в конце 2018 года было построено шесть новых детских садов, два из них уже начали принимать воспитанников. Напомним, 7 марта в микрорайоне Чистые Пруды открылся детсад «Радуга детства». Ещё четыре новых дошкольных учреждения будут открыты в Кирове в ближайшее время.
Выбор земельных участков для строительства детских садов, проекты зданий, привязка проектов (в т.ч. реконструкции и перепрофилирования) допускаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам и нормам. 2.1.2. Детские сады следует размещать в микрорайонах на обособленных земельных участках, удаленных от магистральных улиц, коммунальных и промышленных предприятий, гаражей. Через территории не должны проходить магистральные инженерные коммуникации городского (сельского) назначения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения). Расстояния от территории детского сада до промышленных, коммунальных, сельскохозяйственных объектов, транспортных дорог и магистралей определяют в соответствии с требованиями, предъявляемыми к планировке и застройке городов, поселков и сельских населенных пунктов.
В соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.4.1.1249-03, при строительстве детского сада следует учитывать радиус их пешеходной доступности: в городах - не более 300 м, в сельских населенных пунктах и малых городах одно- и двухэтажной застройки - не более 500 м. По условиям аэрации участки во всех климатических районах размещают в зоне пониженных скоростей преобладающих ветровых потоков, аэродинамической тени. В районах Крайнего Севера необходимо обеспечивать ветро- и снегозащиту территории. Уровень шума на участке для вновь строящегося детского сада не должен превышать 60 дБА.
Территория участка ограждается забором высотой не менее 1,6 м и полосой зеленых насаждений. На сложных рельефах местности следует предусмотреть отвод паводковых и ливневых вод от участка детского сада для предупреждения затопления и загрязнения игровых площадок для детей. Территория земельного участка должна иметь наружное электрическое освещение. Уровень искусственной освещенности участка - не менее 10 лк на земле. Площадь земельного участка для вновь строящихся детских садов с отдельно стоящим зданием принимается из расчета 40 м2 на 1 место, при вместимости до 100 мест - 35 м2 на 1 место; для встроенного здания ДОУ при вместимости более 100 мест - не менее 29 м2 на 1 место.
В климатических подрайонах IA, IБ, IГ, IД и IIА площадь земельного участка по согласованию с территориальным центром госсанэпиднадзора может быть уменьшена, но не более чем на 30%. В крупных городах в условиях высокой плотности застройки при реконструкции зданий, при организации участка на сложном рельефе уменьшение площади участка допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения. На земельном участке выделяют следующие функциональные зоны: зона застройки; зона игровой территории; хозяйственная зона. Зона застройки включает основное здание, которое размещают в границах участка. Расположение на участке посторонних учреждений, построек и сооружений, функционально не связанных с детским садом, не допускается.
Здания проектируют отдельно стоящими. При затесненной многоэтажной застройке в городах, а также при строительстве в городах-новостройках допускается пристройка здания вместимостью до 140 мест к жилым домам при наличии отдельно огороженной территории с самостоятельным входом и выездом (въездом). Здание детского сада следует отгородить от жилого здания капитальной стеной. При недостаточной или неинсолируемой территории ДОУ часть или всю игровую территорию, по согласованию с центром госсанэпиднадзора, допускается размещать в отрыве от здания или участка на расстоянии не более 50 м. Зона игровой территории включает в себя: групповые площадки - индивидуальные для каждой группы - из расчета не менее 7,2 м2 на 1 ребенка ясельного возраста и не менее 9,0 м2 на 1 ребенка дошкольного возраста; общую физкультурную площадку.
Групповые площадки соединяют кольцевой
дорожкой шириной 1,5 м по периметру участка (для езды на велосипеде, хождения на лыжах, изучения правил дорожного движения). Покрытие площадок следует предусматривать: травяным, утрамбованным грунтом, беспыльным, в районах первой строительно-климатической зоны (с вечно мерзлыми грунтами) - дощатым. Покрытие площадок для детей ясельного возраста должно быть комбинированным: травяным с утрамбованным грунтом вокруг песочниц и подходов к теневым навесам. Групповые площадки для детей ясельного возраста располагают в непосредственной близости от выходов из помещений этих групп.Для защиты детей от солнца и осадков на территории каждой групповой площадки устанавливают теневой навес площадью не менее 40 м2. Деревянные полы навесов оборудуют на расстоянии не менее 15 см от земли.
Теневые навесы для детей ясельного и дошкольного возраста в I, II, III климатических районах ограждают с трех сторон, высота ограждения не менее 1,5 м. В IA, IB, IГ климатических подрайонах вместо теневых навесов оборудуют отапливаемые прогулочные веранды из расчета не менее 2 м2 на одного ребенка (с принудительной вентиляцией). Теневые навесы, пристраиваемые к зданиям, не должны затенять помещений групповых ячеек. Навесы для детей ясельного возраста до 2 лет допускается пристраивать к зданию ДОУ и использовать как веранды. В одной из стен навеса устраивают встроенный шкаф для хранения игрушек и инвентаря. Игровые площадки для детей ясельного возраста до 1 года оборудуют манежем (2,5х2,5 м), настилом (5х6 м). На площадках для детей ясельного возраста от 1 года до 3 лет устанавливают игровое оборудование.
Дети наше главное богатство и это непреложная истина должна быть основным мотивом при возведении детских дошкольных учреждений. Особенности строительства детских садов должны закладываться еще на стадии подготовки и разработки проекта. Они значительно отличаются от обычных общественных знаний и кардинально изменились со времен строительной практики, существовавшей пару десятилетий назад.
В общем подходе изменились критерии в формировании числа групп, их состава, специализации и количества мест. Согласно последним исследованиям социологических служб необходимо закладывать при проектировании дошкольных учреждений количество мест из расчета 30 детей на группу ясельного возраста и 50 для старших групп, в расчете на тысячу жителей среднего города. Проект должен иметь педагогическую направленность и кроме общего числа групп должен предусмотреть возможность размещения дополнительных специализаций, таких как центр раннего развития зао .
Самым основным требованием, заметно отличающим строительство детских садов от других гражданских объектов - является применение только экологически чистых и исключительно нейтральных стройматериалов, которые при длительной эксплуатации не должны разлагаться и производить выделение вредных веществ.
Особое внимание должно уделяется вопросам энергоэффективности - максимально возможному сбережению электро и теплоэнергии, рациональному расходованию воды, конечно, не в ущерб детям. Стиль построения здания детского садика должен иметь архитектурное решение с повышенной площадью остекления, особенно первых этажей. При проработке интерьера необходимо учесть психологическую особенность разных детей. При внутреннем оформлении спален должны превалировать светлые тона, а для оформления игровых комнат надо использовать яркие краски, оказывающие положительное влияние на среду развития ребенка. Замысел по устройству детских туалетных комнат должен быть реализован таким образом, чтобы дети чувствовали себя уютно и следили за своей гигиеной с большей охотой.
Внутренние помещения для детей должны предусматривать множество игровых зон и функциональных отделений, таких как детские театры, ателье, автодромы и живые уголки, а также и специальные физиотерапевтические кабинеты для улучшения детской моторики. Медицинский блок обязан вмещать все необходимое современное оборудование. Проектировщики и строители не должны забыть о педагогах - для них должно быть создано максимальное количество удобств - от комнаты отдыха до отдельной кухни.
Необходимо добиваться при строительстве детских садов, чтобы могли быть успешно реализованы многофункциональные игровые площадки, обеспечено слияние природного ландшафта и здания, при достаточно открытом внешнем пространстве. Это должно быть произведением архитектурно-дизайнерского и ландшафтного искусства органически и максимально плавными линиями вписанного в окружающее пространство.
Недавно один из подмосковных застройщиков предложил снизить нормативы по строительству школ и детских садов до 30%. Он считает, что из-за демографического спада потребность в них снизилась, поэтому 45 мест в дошкольных учреждениях и 100 мест в школах на 1000 жильцов будет вполне достаточно. Застройщикам известно, что наличие объектов образования и здравоохранения влияет на ликвидность строящегося жилья. Но необходимость возводить социальную инфраструктуру часто расценивается строителями как дополнительное бремя
Покупая квартиру, каждый человек рассматривает не только стены своего будущего жилья, но и среду обитания вокруг дома. Особое внимание новоселы обращают на сопутствующую социальную инфраструктуру. Застройщикам хорошо известно, что наличие объектов образования и здравоохранения серьезнейшим образом влияет на ликвидность строящегося жилья. Тем не менее, в большинстве случаев необходимость возводить социальную инфраструктуру расценивается строителями как дополнительное бремя. Недавно один из подмосковных застройщиков предложил снизить нормативы по строительству школ и детских садов до 30%. Он считает, что из-за демографического спада потребность в образовательных учреждениях снизилась, поэтому 45 мест в детских садах и 100 мест в школах на 1000 жильцов будет вполне достаточно.
Сколько нужно строить?
Формально к социальной инфраструктуре относятся объекты образования, дошкольного воспитания, здравоохранения, социального обеспечения, бытового обслуживания, торговли, культуры, спорта, досуга и иные социально значимые объекты обслуживания населения. Объем строительства таких объектов регламентируется нормативными документами федерального и регионального уровня (например, строителям хорошо знаком СНиП 2.07.01-89 и ТСН ПЗП-99 МО – тем, кто строит в Москве и Подмосковье). Согласно этим нормам, при застройке в Московской области на каждую 1 000 жителей необходимо иметь 150 мест в школе, 35 – в детском саду; поликлиника строится из расчета 18,8 посещений в смену. Непосредственно в столице по нормативу должно быть 125 мест в школе, 54 – в детском саду; 17,6 посещений для поликлиники. Кроме того, есть нормы для торговых площадей (на 1 000 жителей – не менее 800 кв. м) и для спортивных учреждений (на 10 000 жителей должно приходиться 750 кв. м зеркала воды в бассейнах, 3,5 спортивных зала и 19,5 спортивных площадок).
Денежный вопрос
В среднем строительство одного лишь детского сада на 100 мест – это серьезные траты, примерно 120 миллионов рублей, из которых около 70 миллионов – стоимость строительно-монтажных работ, еще 40 миллионов уходит на оборудование. К этой сумме прибавляется благоустройство и озеленение прилегающей к садику территории из расчета 30 кв. м на ребенка – итого 3 000 кв. м. Не удивительно, что застройщики расценивают подобное строительство как серьезное дополнительное бремя.
Как правило, девелоперы не спешат заниматься социальной инфраструктурой. Закон № 214-ФЗ регламентирует использование привлекаемых средств дольщиков – они могут быть использованы только для строительства жилья. Направлять их на строительство детских садов, школ и поликлиник нельзя, только на инженерные сети и непосредственно жилые дома. «Социалка» строится либо за счет собственных средств строительной организации, либо застройщик ждет прибыли от продажи жилых квадратных метров, и уже из этих денег строит социальные объекты.
Еще одна причина заставляет строителей не торопиться. Сразу после возведения социальные метры поступают на баланс застройщика, то есть требуют оплаты коммунальных платежей, налогов и так далее. Продать их нельзя. Поэтому строителям выгодно, чтобы период между введением в строй жилого комплекса и социальных объектов был минимальным. Таким образом, «социалка» сооружается почти всегда «вдогонку».
Подарить городу или сдать в аренду?
Еще не забыты те времена, когда социальные объекты возводились исключительно за счет государственных и муниципальных бюджетов. Однако сегодня темпы как коммерческого, так и жилищного строительства существенно выше тех, что были заложены на стадии территориального планирования. Решение вопроса обеспеченности жителей социальной инфраструктурой переложили на строительный бизнес: застройщиков и инвесторов.
Законодательно вопрос переадресации обязательств урегулирован лишь отчасти. Так, специальная госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем » (утв. распоряжением Правительства РФ от 30.11.12 г. № 2227-р) предусматривает, что готовые социальные объекты, созданные за счет застройщиков, безвозмездно передаются муниципальному образованию в собственность либо предоставляются ему в аренду до полного или частичного возмещения затрат застройщика.
Передача социальных объектов городу на правах аренды – относительно новая инициатива властей. Наши спикеры обсудили данный вопрос и пришли к разным, но во всех случаях, не слишком оптимистичным выводам.
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»:
«С 2012 года власти Санкт-Петербурга начали перекладывать строительство социальной инфраструктуры на застройщиков. Это, разумеется, требует дополнительных затрат, привлечения банковских кредитов и в итоге заметно повышает себестоимость квадратного метра жилья. Например, стоимость планируемых школ и детских садов в кварталах «Реновации», которой занимается наша компания, составляет около 21,5 миллиарда рублей.
Сдача социальной и инженерной инфраструктуры в аренду городу за символическую плату решает проблему двойного налогообложения. При безвозмездной передаче объектов в собственность Смольного застройщики должны платить налог на прибыль и НДС (всего 38%). В этом плане предложение властей – шаг навстречу девелоперам.
По новым нормативам, которые планируется принять в ближайшие месяцы, на каждую тысячу жителей необходимо обеспечение 111 местами в школах и 62 местами в детских дошкольных учреждениях».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:
«Как мы видим, в последние несколько лет власти не упрощают, а только ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам. Прежде всего это касается социальной нагрузки – количества школ, детских садов, поликлиник. И я не вижу в этом большой необходимости, на мой взгляд, такой подход только увеличивает себестоимость проекта. Например, в районе Зеленограда в каждом жилом комплексе уже предусматривается по нескольку школ и детских садов. Для чего нормы обеспеченности соцобъектами увеличивают еще – непонятно. Поэтому наиболее оптимальным решением была бы актуализация строительных норм и правил по территориальному признаку, с учетом уже сложившейся застройки. Требование по обеспеченности населения детскими садами и школами стоит рассматривать не только с точки зрения цифр, но и реальной ситуации. Только такой подход властей поможет создать нам комфортную среду. И возможность сдавать социальные объекты в аренду городу не освободит девелопера от дополнительной нагрузки по ее строительству. Поэтому абсолютно не вижу в этом смысла. Более того, таким образом власти перекладывают необходимость обслуживания здания на плечи девелоперов. А это дополнительные затраты, абсолютно не нужные застройщику, особенно в текущей ситуации».
«Конечно, строительство социальной инфраструктуры – обременение для любого застройщика, вне зависимости от масштаба проекта и количества жителей. Думаю, что нормативы по «социалке» актуальны. Но одно дело, если это комплексное освоение территории, когда в рамках одного проекта проживают десятки тысяч людей. Другое дело – два-три дома в поселке, где обеспечить наполняемость школы и детского сада крайне проблематично. Получается, что застройщик выполнил свои обязательства, а в итоге город не готов принять социальный объект. Чтобы такого не было, стоит рассматривать количество инфраструктуры в комплексе, т.е. с учетом всего района. И если это небольшой дом, то детям гораздо проще ходить в школу в соседнем дворе.
Вопрос передачи социальных объектов городу на праве аренды – весьма спорная инициатива. Порой девелоперу будет проще просто безвозмездно отдать объект. Дело в том, что арендодатель несет определенные эксплуатационные расходы, связанные с обслуживанием здания, его ремонтом и пр. В итоге все арендные платежи могут попросту уходить на данные расходы. Кроме того, застройщику придется содержать отдельный штат сотрудников, которые бы занимались взаимодействием с городом (решали вопрос с арендной ставкой, платежами, обращениями и пр.). А это тоже определенные затраты. Поэтому важно просчитать экономику проекта. Если арендная ставка превышает расходы на содержание, то есть смысл сдавать детский сад или школу в аренду. В противном случае все это – лишняя «головная боль» девелопера».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
«Для того чтобы сдавать социальные объекты в аренду, стоит понимать специфику этого бизнеса, объективно оценить риски и затраты. Принятие такой инициативы, безусловно, изменит структуру работы застройщиков. Либо же на рынке появится новый вид сопутствующих услуг. Вряд ли девелоперы станут нанимать отдельный штат сотрудников ради одного-двух детских садов. Вероятно, вопросами сдачи в аренду будет занимать другая организация. При этом застройщику всегда стоит оставить выбор – либо передать детский сад городу, либо сдать его в аренду. Нельзя делать это решение безальтернативным.
Сегодняшние нормы по обеспеченности жилого комплекса инфраструктурой в целом удовлетворяют потребности жителей. Однако есть одно исключение, а именно – нормы по количеству парковочных мест. Подавляющая часть застройщиков, в т.ч. и мы, сталкиваемся с проблемой реализации машино-мест. Пока жители привыкли оставлять машины рядом с подъездом и не готовы переплачивать за парковку. По нормативам же мы обязаны построить определенное количество машино-мест, которые потом очень и очень сложно реализовать.
На мой взгляд, такое бремя, как строительство детских садов и школ, просто необходимо, в противном случае мало кто из застройщиков добровольно потратит средства для обеспечения новоселов достаточным количеством «социалки». Кроме того, я вижу проблему в отсутствии на рынке достаточного количества коммерческих операторов, способных купить или взять в аренду объект от застройщика. Поэтому, по сути, у застройщика нет других вариантов, кроме как передать объект городу. А ведь он мог бы получить определенный доход от строительства «социалки», работая с коммерческими операторами».
Не под одну гребенку
Закон не всегда ставит строительство объектов социальной инфраструктуры в обязанность застройщику. С точки зрения законодательства, многое зависит от того, на какой земле идет строительство (на государственных или муниципальных земельных участках или же девелопер ведет застройку на собственном земельном участке), а также от того, является ли данное строительство развитием застроенных территорий, комплексным освоением участка в целях жилищного строительства или же застройщик ведет строительство по инвестиционному договору.
Евгений Дружинин, руководитель практики ООО «Максима Лигал»:
«При реализации проектов комплексного освоения территории на государственных или муниципальных земельных участках строительство объектов социальной инфраструктуры может быть осуществлено по двум схемам:
Уполномоченный государственный или муниципальный орган включает обязательство застройщика по возведению объектов социальной инфраструктуры в соответствующий договор аренды земельного участка для комплексного освоения. Можно закрепить обязанность прямо в договоре о комплексном освоении территории.
Обязательство по строительству объектов социальной инфраструктуры не возлагается на застройщика. После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах ранее предоставленного участка, земельный участок, предназначенный для размещения объектов социальной инфраструктуры, застройщику не передается. В этом случае последующее строительство объектов социальной инфраструктуры должно осуществляться силами и за счет публичного образования.
На практике чаще всего земельные участки для указанных целей передаются в аренду. При этом Земельный кодекс РФ не устанавливает запрета на включение в такой договор аренды дополнительных требований, таких как обязательство застройщика по возведению объектов социальной инфраструктуры.
На федеральном уровне также не установлено запрета на включение условия об обязанности застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры в соответствующий инвестиционный договор (контракт) с уполномоченным на распоряжение публичной собственностью органом при предоставлении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для реконструкции. Указанный вопрос обычно решается на региональном или местном уровне.
Девелоперов, являющихся частными собственниками земельных участков под строительство, закон не обязывает строить объекты социального значения. Законодательно обязать застройщика, работающего на собственном участке, возвести помимо жилья еще и объекты социальной инфраструктуры невозможно. Но государственные и муниципальные органы нередко используют различные меры воздействия, чтобы вынудить застройщика все-таки взять на себя такое обязательство (иначе застройщик не сможет получить необходимые для строительства согласования). Причем нередко это делается на внешне правомерных основаниях, поскольку соответствующие нормы содержатся в региональном законодательстве. Но в большинстве случаев застройщик может успешно оспорить такие действия (бездействие)».
Получается, что со времен рождения поговорки «Закон, что дышло – куда повернул, туда и вышло» фактически ничего не изменилось. Неудивительно, что подобная постановка вопроса рождает радикальные суждения.
Евгений Михайленко, генеральный директор Ассоциации экспертов системного менеджмента «МихиКо»:
«Вся подобная система изначально порочна. Она предназначена сугубо для реализации коррупционных схем и получения криминального дохода. Изменения в виде передачи объектов социальной инфраструктуры городу в аренду не будут иметь должного эффекта. Кардинально решить проблему можно только одним способом, а именно: разрешения на строительство выдавать только по одному критерию – кто больше заплатит денег за это разрешение в бюджет. На полученные деньги органы власти станут выступать заказчиком строительства необходимых объектов инфраструктуры (самостоятельно или через специализированные организации). В этом случае коррупционная составляющая отрезается хотя бы с одной стороны процесса, и рынок становится прозрачным и привлекательным для его участников. Но именно это (невозможность получения коррупционного дохода) и является препятствием для внедрения такой схемы работы».
Есть, однако, и более мягкие предложения относительно того, как быть с «социалкой».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«На мой взгляд, в нашей стране необходимо развивать рынок коммерческих учебных учреждений. Каждый оператор, открывающий детский сад, должен пройти через огромное количество бюрократических процедур. В итоге большие затраты не дают возможности установить адекватные цены на услуги. В зарубежных странах родители предпочитают государственным колледжам частные, так как цены на их услуги не сопоставимы со средней зарплатой, а уровень и качество образования при этом выше. Если бы в России частные детские сады имели адекватную стоимость, то застройщики могли бы передавать социальные объекты не городу, а коммерческим операторам».
И уж совсем иной взгляд у тех, кто смотрит на эту ситуацию со стороны. Эти люди оперируют уже не только цифрами – они напоминают о социальной ответственности бизнеса, поиске новых путей и предприимчивости.
Николай Калмыков, директор Экспертно-аналитического центра, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС):
«Нужно изначально определяться – бизнес работает на клиента или на задачу по быстрому «съему сливок»? Работа на строительном рынке – это долгосрочное планирование, долгосрочные отношения с сотнями граждан. В погоне за рублем можно дойти до того, что зарабатывать начнут на всем и вся, не считаясь с интересами потребителей. Однако разве бизнес в России, да и во всем мире, должен идти таким путем? Каким бы делом предприниматель ни занимался, он несет ответственность за свою деятельность, и именно неся эту ответственность, он получает возможность зарабатывать.
Поэтому, вероятно, стоит перестать спекулировать на теме снятия обязательств по социальной инфраструктуре. Вместе с этим, необходимо искать новые форматы более эффективной работы в этой области. Бизнесу вполне по силам инвестировать свои усилия в продвижение новых стандартов, разработку типовых проектов объектов социальной инфраструктуры, которые могут готовиться в кооперации с различными компаниями. Это позволит сэкономить затраты и тиражировать наиболее успешный опыт.
С другой стороны, конечно, важна более продуманная и глубже спланированная работа бизнеса с включением своих интересов при городском планировании. Эксперты из бизнеса зачастую могут очень здорово помогать государству при осуществлении планирования, а впоследствии выстраивать свою деятельность в прогнозируемых и комфортных условиях».