При выборе ипотечного продукта потенциальные заемщики зачастую обращают основное внимание на годовую процентную ставку, срок кредитования, размер первоначального взноса. Однако есть еще один фактор, который оказывает существенное влияние на возможность обслуживать ипотечный займ и на фактические расходы заемщика по ипотечному кредиту. Это – схема погашения, наиболее распространены два варианта:
- ипотека с дифференцированными платежами;
- ипотека с аннуитетными платежами.
Поговорим о каждой из них более подробно.
Ипотека с дифференцированными платежами
Ряд банков предлагают гасить ипотечный кредит по дифференцированной схеме. Ее еще называют «погашение равными долями».
Утверждение о равных долях относится к телу кредита, поскольку в данной схеме строго установлен размер ежемесячного погашения основной суммы кредита. К части тела кредита прибавляют процент за пользование займом на остаток суммы. Таким образом, у дифференцированной схемы погашения появляется ряд особенностей, в частности:
- ежемесячно сумма выплат будет разной (в зависимости от остатка долга и количества дней в месяце);
- ежемесячный платеж будет плавно уменьшаться по мере выплаты суммы долга;
- при досрочном погашении всего займа или его части будут погашены начисленные за этот месяц проценты, а остальная сумма пойдет на погашение тела кредита.
У такой схемы есть важное преимущество: она позволяет меньше переплачивать по займу, поскольку проценты насчитываются на оставшуюся сумму долга, а она постоянно уменьшается. К примеру, если вы возьмете ипотеку по цене 1 миллион рублей на десять лет под 12,5% годовых, то первый ежемесячный платеж составит 18,75 тысяч рублей, а последний – 8,42 тысячи рублей, что ощутимо ниже. А если учитывать и постепенное обесценивание рубля посредством инфляции, то последние платежи становятся совсем необременительными для заемщика.
Правда у такого преимущества есть и обратная сторона: первые платежи достаточно ощутимы и могут оказаться заемщику просто не по карману. Такой размер ежемесячных выплат сохраняется на протяжении не нескольких месяцев, а нескольких первых лет и это следует учитывать.
Ипотека с аннуитетными платежами
Для аннуитетной схемы погашения кредита характерно сохранение одного и того же размера ежемесячных платежей на протяжении всего периода действия договора. Но со временем изменяется структура основного долга и процентов в них. Так, сразу после взятия кредита заемщик погашает исключительно проценты за пользование деньгами, а ближе к концу срока – непосредственно тело кредита. Если брать исходные данные из приведенного выше примера (1 миллион рублей на десять лет под 12,5%), то сумма ежемесячных взносов составит 14,64 тысячи рублей.
Эта схема является более предпочтительной для банков, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг: своевременно или досрочно. Ипотека с аннуитетными платежами на порядок доступнее, чем кредит с дифференцированной схемой. Она встречается практически во всех кредитно-финансовых учреждениях, выдающих ипотечные кредиты, в то время как равные платежи предлагают лишь некоторые банки.
Преимущества аннуитетных платежей
Среди преимуществ аннуитетной схемы можно назвать ее предсказуемость и стабильность. Заемщик всегда может смело планировать свой семейный бюджет, поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц. С дифференцированными платежами такой стабильности нет, там ежемесячный платеж рассчитывается каждый месяц заново и в зависимости от длительности расчетного периода может быть как менее, так и более предыдущего.
Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Не секрет, что банки устанавливают для каждого заемщика определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет обслуживать. У некоторых банков это 40% от общего дохода семьи, у других – 50%, третьи смотрят, чтобы по итогу на каждого члена семьи оставалось не менее 7 тысяч рублей.
Но в любом случае эта максимальная планка устанавливается. В случае с дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же. Если, например, в банке установлен предел – не более 50% от общего дохода заемщика, то в соответствии нашим примером заемщик должен будет иметь такой доход:
- дифференцированные платежи – 37,5 тысяч рублей;
- аннуитетные платежи – 29,28 тысяч рублей.
Разница в доходах достаточно ощутимая. В то же время если заемщик обладает доходом в 37,5 тысяч рублей, то по первой схеме ему дадут в кредит 1 миллион рублей, а по второй он сможет взять больше средств.
Недостатки аннуитетных платежей
Наиболее существенным недостатком является, конечно же, сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может принимать достаточно внушительные размеры. Механизм возникновения такой разницы следующий: при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, а при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.
По принятым нами исходным данным за 10 лет переплата по аннуитетной схеме составит около 130 тысяч рублей по сравнению с дифференцированной. А если срок кредитования 30 лет, то разница между схемами достигнет почти миллиона рублей.
Еще одним значительным недостатком можно назвать трудности с досрочным погашением займа. Так, при дифференцированной схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. При аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. Таким образом, получается, что выплачивать кредит досрочно заемщику попросту невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.
Выходом из этой ситуации может стать аккуратное погашение кредита в срок, а возникшие сбережения можно положить на депозит или направить на собственное развитие.
Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10-30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов. Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2016 году стала очень востребованным кредитным продуктом. Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.
В чем суть дифференцированных платежей
Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий. А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.
Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.
В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.
Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.
Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.
Плюсы
К преимуществам займа такого типа относится:
- Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
- Структура платежа понятна и проста.
- Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.
Минусы
Из негативных моментов подобной ссуды эксперты выделяют такие обстоятельства:
- Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
- Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.
Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного
Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.
Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.
Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.
Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).
| Процентная ставка | Срок кредитования | Дифференцированный платёж, тыс. рублей | Итоговая сумма выплат, | |
|---|---|---|---|---|
| Первый | Последний | млн рублей | ||
| 15 | 30 | 15.28 | 2.81 | 3.26 |
| 14.75 | 25 | 15.63 | 3.37 | 2.85 |
| 14.5 | 20 | 16.25 | 4.22 | 2.46 |
| 14.25 | 15 | 17.43 | 5.62 | 2.07 |
| 14 | 10 | 20 | 8.43 | 1.71 |
| 13.75 | 5 | 28.13 | 16.86 | 1.35 |
| Процентная ставка | Срок кредитования | Аннуитетный платёж, тыс. рублей | Итоговая сумма выплат, млн рублей |
|---|---|---|---|
| 15 | 30 | 12.61 | 4.55 |
| 14.75 | 25 | 12.64 | 3.78 |
| 14.5 | 20 | 12.8 | 3.07 |
| 14.25 | 15 | 13.49 | 2.43 |
| 14 | 10 | 15.53 | 1.86 |
| 13.75 | 5 | 23.14 | 1.39 |
Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.
Банковские программы с дифференцированным погашением
По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.
| Банк | Программа | Размер кредита, руб. | Ставка, % | Срок. |
|---|---|---|---|---|
| Петрокоммерц Банк (банк «Открытие») | Ипотечный кредит "Новостройка" | 300 тыс.- 30 млн | 11.5 | До 30 лет |
| Газпромбанк | Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости | До 45 млн рублей | 12 | До 30 лет |
| Россельхозбанк | Ипотека | 100 тыс.- 20 млн рублей | 12,9-13,9 | До 30 лет |
| Сургутнефтегазбанк | Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве | До 8 млн | 13,25-14,5 | До 30 лет |
| Частный дом | До 15 млн | 13,25-14 | До 20 лет |
Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.
Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.
Обратите внимание: Сургутнефтегазбанк разработал программу дифференцированной ипотеки без первоначального взноса (это отображено в таблице). Но она распространяется на покупку жилой недвижимости от определенных застройщиков:
- ГК «Северстрой».
- ООО «Самолет девелопмент».
- ГК МИЦ.
- ГК ТИС.
- ФСК «Запсибинтерстрой».
- ООО «Брусника. Тюмень».
- ОАО «АИЖК».
- ООО «Промстройкомплекс».
- ООО «Стройинвест».
- ООО «Строй Мир».
Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.
Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, ) или 65 ( , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.
В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.
Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке: Видео
Способы, график и порядок погашения ипотечного займа оговариваются между банком и клиентом ещё до момента подписания кредитного договора. Погашать любой банковский кредит можно либо дифференцированными, либо аннуитетными (равными) ежемесячными платежами. Впрочем, большинство кредитных организаций самостоятельно решают дифференцированный или аннуитетный платежи по ипотеке
будут использованы клиентом для погашения займа. В данной публикации мы рассмотрим, чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи по ипотеке, чтобы выбирая схему возврата займа, вы чётко понимали о чем идёт речь.
Предложения месяца:
Кредитные карты
Микрозаймы
Потребительские кредиты
Посмотреть ещё
Посмотреть ещё
Аннуитетные платежи по ипотеке
При погашении ипотеки аннуитетными платежами клиент ежемесячно перечисляет банку фиксированную сумму денег, размер которой остаётся неизменным вплоть до последней выплаты по займу.
Для большей наглядности рассмотрим погашение ипотечного кредита банка «ВТБ 24» с процентной ставкой 13,85% годовых сроком на 10 лет. Стоимость квартиры в нашем примере будет составлять 2 млн. рублей, первоначальный взнос – 10%.
Формулу для вычисления аннуитетного платежа мы уже рассматривали в предыдущих публикациях — вы можете увидеть её в статье «Расчёт по кредиту ».
После проведённых вычислений (для экономии времени можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка) мы определили, что без учёта дополнительных комиссий размер ежемесячного платежа по ипотеке составит около 27,78 тыс. рублей. Величина переплаты по кредиту (за счёт процентов) превысила 85% от суммы займа – 1,5 млн рублей.
В первые годы клиент практически не погашает «тело» кредита, выплачивая банку лишь проценты по займу. Следовательно, в данном случае нет никакого смысла в досрочном погашении ссуды с точки зрения уменьшения переплаты по ипотеке.
Дифференцированные платежи по ипотеке
Использование дифференцированных платежей предусматривает ежемесячное погашение равной доли «тела» кредита и суммы процентов за его использование. Так как проценты начисляются ежедневно на сумму непогашенной клиентом задолженности (величина которой уменьшается с каждым месяцем) размер платежей по ипотеке постепенно снижается.
На сайте ВТБ 24 нет информации о возможности погашения жилищных займов подобным методом, однако для сравнения мы рассчитаем переплату по кредиту и размер ежемесячных взносов на тех же условиях, что и аннуитетные платежи по ипотеке в предыдущем примере.
В случае погашения займа дифференцированными платежами сумма ежемесячного взноса будет постепенно снижаться от 35,8 до 15,2 тыс. руб., а переплата по кредиту составит 1,26 млн рублей. Ежемесячно клиент будет возвращать ровно 15 тысяч основного долга – остальная часть платежа направляется на погашение процентов.
Отметим, что переплата по займу при погашении равными платежами всегда выше, чем при использовании дифференцированных выплат. Однако использовать данное преимущество дифференцированных платежей по ипотеке имеет смысл лишь клиентам с соответствующим уровнем доходов — первые годы размер выплат по кредиту будет существенно выше, чем при «аннуитетном» погашении.
Кроме того, дифференцированные платежи по ипотеке выгодны также клиентам, рассчитывающим в будущем уменьшить переплату по кредиту посредством досрочного его погашения либо рефинансирования займа.
Говоря об ипотеке, можно с уверенностью заявить, что подобный займ в 2018 г. является самым альтернативным решением множества проблем, связанных с приобретением собственной недвижимости. Решив оформлять жилищный кредит, потенциальному клиенту необходимо заблаговременно ознакомиться с общими условиями сделки и обязательно уточнить информацию про дифференцированный платеж по ипотеке.
В каком банке есть дифференцированные платежи по ипотеке в 2018 году
Банки, дающие ипотеку с дифференцированными платежами, не достаточно распространены, так как, оформляя данных клиентов, финансовые организации упускают возможность выгоды в выплаченных должником процентах.
Дифференцированный платеж, как альтернативный выбор способа погашения, это - ежемесячная выплата по ипотеке, которая, в свою очередь, состоит из разных частей, основной и переменной. Также важная особенность дифференцированного платежа состоит в том, что с каждым отчетным месяцем он идет на уменьшение согласно специальной формуле. Грубо говоря, заёмщик к концу ипотеки оплачивает минимально низкий платеж, при этом всю основную часть всех процентов успел выплатить в начале срока.
Главный вопрос, волнующий население, в каком банке в 2018 году присутствует продукт ипотеки с дифференцированными платежами?
В этом списке числятся следующие организации:
- Газпромбанк. Крупнейший российский известный банк, имеющий в своем арсенале с низкими ставками, комфортными для заёмщиков условиями, а главное возможностью дифференцированно выплачивать кредит.
- Россельхозбанк. Данная финансовая компания также идет навстречу своему населению, и запускает процесс формирования дифференцированных платежей по ипотеке. Это довольно повысило количество потенциальных обратившихся граждан за практически в два раза.
Почему банки дают диффиренцированный платеж
Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2018 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.
Что дает такая схема банкам в 2018 году:
- За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
- Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.
Ипотеке в Сбербанке - аннуитетный или дифференцированный платеж
Сбербанк – лидер кредитования и предоставления соответствующих услуг на финансовом рынке Российской Федерации в 2018 году. Призванный быть ответственным центром выдачи ипотечных займов, к сожалению, Сбербанк работает исключительно с аннуитетным платежом. Для столь масштабного и крупного банка важен размер процентной прибыли, и в этом случае, аннуитетный платеж принесет ему доход намного быстрее, нежели в случае с дифференцированным.
Критерии старой схемы погашения долга в Сбербанке объясняется следующими причинами:
- Сбербанк настаивает на аннуитетном платеже, потому что клиент в первую очередь выплачивает максимально начисленные проценты, и только примерно к середине срока начинает гасить основной долг взятой суммы.
- Сбербанку, как и другой системе кредитования, не выгодны досрочные погашения ипотеки. И именно поэтому, подстраховывая себя, он прибегает к аннуитетным платежам, при которых заёмщик за первые года пользования успеет выплатить некий максимум процентов.
Почему Сбербанк не относится к банкам, дающим ипотеку с дифференцированными платежами? Ответ прост – так как он благополучно существует уже на протяжении множества лет, успешно развиваясь и совершенствуясь, и не нуждаясь в дополнительных наплывов клиентов, имея при этом великую денежную потерю.
Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент – одна из самых распространенных и популярных, благодаря существенно низкой процентной ставки, минимальным списком требований, широким выбором типов жилья, не смотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.
Заключение
Каждый человек хотел бы минимизировать денежные потери своего семейного бюджета, поэтому ищет варианты для реализации данного факта. Придавать значение схемам выплат по ипотеке очень важно. Дифференцированный платеж по ипотеке значительно сокращает часть годовых процентов, однако подходит тем клиентам, которые готовы в начале срока вносить довольно большие суммы. Поэтому, отвечая на вопрос – что лучше, платежи по ипотеке аннуитетные или дифференцированные? - ответ однозначен – для тех, кому психологически удобнее платить одну и ту же сумму каждый месяц, не заглядывая постоянно в график – для них комфортнее аннуитет.
Люди, которым требуется кредит или, что в данный момент интересует нас – ипотека, всегда ищут для себя максимально выгодное предложение из имеющихся у банков.
В данном случае большинство из нас в первую очередь смотрят только на ставку по процентам.
Еще меньшее число потенциальных заемщиков обращают внимание на так называемый «мелкий шрифт», который часто означает наличие дополнительных комиссий.
Но совершенно точно известно, что менее трепетно люди относятся к самой системе платежей по ипотеке.
Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это и в чем заключаются, их плюсы и минусы
Когда выбирается определенная система выплат, необходимо понимать, что выбор будет оказывать значительное влияние на конечную стоимость ипотеки.
Важно иметь четкое представление о том, сколько в итоге придется заплатить по кредиту, о том, что собой представляют аннуитетный платеж и платеж дифференцированный, и в чем разница между ними.
Постараемся разобраться, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого.
Аннуитетная система
Подобное объяснение невольно вызывает мысль о том, что дифференцированный платеж выгоднее, чем аннуитетный. Кредитные калькуляторы дифференцированных платежей предполагают планомерное погашение долга, а проценты выплачиваются с остатка этого долга.
Так, к плюсам дифференцированных платежей относятся:
- Возможность «ровного» погашения в течение всего периода;
- Возможность досрочного погашения в любой момент.
При всей привлекательности подобных графиков, здесь имеются и свои недостатки. К минусам, которые больше других бросаются в глаза, стоит отнести:
Подытожив сказанное выше, при выборе той или иной схемы для выплат по ипотеке, далеко не всегда заемщику будет доступна дифференцированная схема, как более выгодная для него и как менее выгодная и удобная банку.
Видео по теме:
Какая схема платежей будет предпочтительнее для той или иной категории заемщиков
Несмотря на привлекательность дифференцированных платежей, далеко не все могут позволить себе избрать именно эту схему. Основная причина заключается в том, что не все люди имеют возможность вносить суммы по выстроенному по схеме графику.
Проблему могут возникнуть у заемщиков, которые:
- Имеют нефиксированный доход;
- Работают вахтовым методом;
- Нуждаются в получении крупной суммы.
Согласно дифференцированному графику, в первые месяцы у многих возникают затруднения с выплатами.
Касательно проблем с нефиксированными доходами, то проблема здесь заключается в невозможности рассчитать свои возможности заранее. А вот удобными подобные платежи будут для тех, кто точно знает, что в скором будущем он сможет погасить задолженность заблаговременно.
Видео о том какую систему платежей выбрать:
Аннуитеные платежи будут очень выгодны для людей, которые получают стабильный ежемесячный доход, часть которого человек может без проблем отдавать банку в счет погашения долга.
Выгода, несмотря на переплаты, заключается в следующем:
- Возможность получить максимально крупную сумму;
- Отсутствие нужды ежемесячно сверяться с новым графиком, подстраиваясь под него;
- Равные доли платежа почти всегда исключают возможность остаться без средств.
Как рассчитываются платежи по ипотеке в Сбербанке и других крупных банках
Формула расчёта дифференцированного платеж: где НП - начисленные проценты в периоде; остаток кредита в месяце; ПС - процентная ставка по кредиту
Каждый банк рассчитывает свой процент по-разному. Но все используют одни и те же формулы. С помощью последних можно узнать, как рассчитать сумму ежемесячного платежа, с учетом общего остатка.
Специалисты при расчете дифференцированных платежей исходят обычно из следующих величин:
- Общая сумма регулярного платежа;
- Проценты, которые начисляются ежемесячно;
- Основной долг;
- Остаток от основного долга.
Остаток от основного долга будет рассчитываться на начало и конец календарного месяца. В качестве примера можно привести таблицу ниже:
| № транзакции | Задолженность | Проценты | Основной долг | Сумма платежа |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1000000 | 16.67 | 83330 | 100000 |
| 2 | 916670 | 15.28 | 83330 | 98610 |
| 3 | 833340 | 13.89 | 83330 | 97200 |
| 4 | 750010 | 12.5 | 83330 | 95830 |
| 5 | 666680 | 11.11 | 83330 | 94440 |
| 6 | 583350 | 9.72 | 83330 | 93050 |
| 7 | 500020 | 8.33 | 83330 | 91660 |
| 8 | 416690 | 6.94 | 83330 | 90270 |
| 9 | 333360 | 5.56 | 83330 | 88890 |
| 10 | 250030 | 4.17 | 83330 | 87500 |
| 11 | 166700 | 2.78 | 83330 | 86110 |
| 12 | 83370 | 1.39 | 83330 | 84760 |
| ИТОГ | 108.34 | 1000000 | 1108000 | |
Можно наглядно видеть на примере ипотечной суммы в 1 млн условных единиц, как работает система дифференцированных платежей.
Срок кредита и процентная ставка: один год и 20% ежегодно
| № транзакции | Задолженность | Проценты | Основной долг | Сумма платежа |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1000000 | 16.67 | 75970 | 92630 |
| 2 | 924030 | 15.4 | 77230 | 92630 |
| 3 | 846800 | 14.11 | 78520 | 92630 |
| 4 | 768450 | 12.8 | 79830 | 92630 |
| 5 | 668450 | 11.47 | 81160 | 92630 |
| 6 | 607290 | 10.12 | 82510 | 92630 |
| 7 | 524770 | 8.75 | 83890 | 92630 |
| 8 | 440890 | 7.35 | 85290 | 92630 |
| 9 | 355600 | 5.93 | 86710 | 92630 |
| 10 | 268890 | 4.48 | 88150 | 92630 |
| 11 | 180740 | 3.01 | 89620 | 92630 |
| 12 | 91720 | 1.52 | 91120 | 92630 |
| ИТОГ | 111.61 | 1000000 | 1111610 | |
Как можно понять из статьи, выбор той или иной системы платежа зависит непосредственно от финансовых возможностей заемщика, а также от других обстоятельств.
Для большинства людей, имеющих стабильный заработок в виде регулярной заработной платы, будет выгодна аннуитетная система.
Если заемщик желает погасить ипотеку заранее, тогда его выбор – дифференцированные платежи.
Видео от эксперта