Покупка жилья при помощи долгосрочного кредитования давно уже стала распространенным, обыденным явлением. Однако еще далеко не все граждане, желающие улучшить жилищные условия посредством привлечения банковских средств, знают, какой документ является главным при заключении ипотечного договора. Это – закладная на квартиру по ипотеке. Сегодня мы расскажем, для чего она нужна, каковы особенности ее оформления, какие действия с закладной допустимы со стороны залогодержателя по осуществлению своих прав, что делать, если бумага потерялась или пришла в негодность. Итак, приступим.
Что представляет собой закладная
Закладная на недвижимое имущество – документ, гарантирующий кредитору исполнение платежных обязательств заемщиком. Или же возмещение финансовых вложений в случае неисполнения.
Ипотека является залоговым кредитом, при ее оформлении накладывается обременение на приобретаемый объект недвижимости, с составлением закладной. Залогом по ипотеке может выступить и другое недвижимое имущество заемщика, в том числе, земельный участок .
Имущественная закладная определяется как ценная бумага. Оформляется она на предъявителя, в отношении объекта недвижимости, на который накладывается обременение. Помимо предоставления гарантий соблюдения интересов банка, закладная регламентирует условия погашения займа плательщиком. А также позволяет держателю расширить круг источников финансирования собственных операций, за счет полной или частичной переуступки прав. Подробнее об этом читайте ниже.
Для чего нужна закладная при ипотеке?
Казалось бы, оформление ипотеки не должно предусматривать обязательного оформления закладной, поскольку купленная недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Тем не менее, кредиторы чаще требуют составления обсуждаемого документа, и с этими требованиями заемщикам приходится считаться.
Так для чего нужна закладная при ипотеке, только ли для дополнительной гарантии выплаты кредита? Отнюдь. Ипотечная недвижимость и так де-юре является собственностью банка, который в случае невозврата заемных средств волен распоряжаться ею по своему усмотрению.
Все дело в том, что закладная, как ценная бумага, имеет право участвовать в аукционах, выступать в качестве залога для получения инвестиций уже самим банком-кредитором. То есть, дает залогодержателю дополнительное финансирование в течение всего срока кредитования, на любом его этапе.
Банк может реализовать свои права, полученные по факту оформления закладной, различными способами, среди которых:
- продажа доли залога;
- продажа всего залога другой финансовой организации;
- обмен залоговыми объектами.
Частичная переуступка прав используется, когда залогодержатель нуждается в краткосрочных денежных вливаниях для обеспечения каких-либо внутренних операций. В этом случае стороннему инвестору определенный период времени отчисляется доля с поступающих платежей от заемщика. Для самого кредитуемого ничего в алгоритме совершения выплат не меняется, часто он даже не в курсе происходящих с закладной событий. Получателем ежемесячных взносов остается тот же банк, одобривший ипотеку.
При полной переуступке прав с продажей залога другому банку, заемщик получает соответствующее уведомление, отчисления осуществляются на новые платежные реквизиты. Закладная переходит к другому держателю. Если владелец квартиры в ипотеке захочет продать ее и купить другую, либо произвести иную операцию с недвижимостью, ему придется взаимодействовать уже с новой кредитной организацией.
Аналогично происходит и обмен закладными между банками, с доплатой разницы стоимости залоговых объектов или без таковой. Важным моментом является то, что для заемщика условия погашения кредита не меняются ни в одном из случаев переуступки прав по закладной. И это должно быть четко в ней прописано.
Особенности оформления, содержание закладной
Закладная составляется на основе договора ипотечного кредитования и правовых приложений к нему, где указываются подробные сведения об участниках сделки, тщательно прописываются условия погашения займа и передачи залоговых прав.
Единого формата составления закладной не существует. Каждый банк предлагает свой образец залогообеспечивающего документа. Однако можно выделить обязательные пункты содержания закладной:
- подробная информация о залогодателе (данные паспорта, личные данные для физических лиц, полный объем реквизитов для юридических);
- сведения о получателе залога (название учреждения, юридический адрес, фактическое местонахождение банка или его филиала, выдавшего кредит, лицензия);
- детализированное описание закладываемого объекта, позволяющее идентифицировать его (адрес, технические, эксплуатационные параметры, данные правоустанавливающих документов);
- оценочная стоимость закладного имущества в денежной единице кредита, с указанием эксперта, оценившего квартиру;
- дата составления и номер кредитного договора;
- условия кредитования: размер полученных денежных средств, процентная ставка, величина взносов, график погашения, крайний срок закрытия долга.
Перед тем, как поставить финальную подпись при оформлении закладной на квартиру по ипотеке, тщательно проверьте корректность отображения в ней условий кредитного договора и реквизитов собственника имущества, поскольку это является гарантией соблюдения его прав. Не точно или не в полном объеме зафиксированные данные имеют силу правомерных требований со стороны банка.
Обратите внимание: закладная составляется в одном экземпляре и хранится у залогодержателя, без выдачи на руки заемщику. Поэтому будет совсем нелишним сделать ее копию и заверить нотариально.
Регистрация залога в Росреестре
После достигнутого соглашения, надлежащим образом оформленная документация, а именно, кредитный договор, документы на недвижимость и закладная по ипотеке, передается в регпалату для регистрации сделки.
Регистрирующий орган присваивает закладной номер, делает все необходимые отметки. Указывается наименование территориального отделения Росреестра, зарегистрировавшего обременение, дата выдачи закладной залогодержателю, место регистрации ипотеки и прочее.
На руки заемщику выдается свидетельство о праве собственности с отметкой о действующих обременениях, снять которые можно, лишь полностью рассчитавшись с банком.
Утрата закладной
После погашения ипотеки банк в течение месяца обязан снять существующее обременение недвижимости, после чего она переходит в безоговорочную собственность владельца. Процедура возможна по предоставлению закладной вместе со всем пакетом документов на квартиру в территориальное отделение ГКН.
Закладная должна содержать отметку банка о том, что займ полностью погашен, выплаты по долговому обязательству прекращены. Если закладная, как ценная бумага, была передана банком в ходе реализации своих прав третьей стороне, владелец жилплощади получает документ по месту его действительного нахождения.
Нельзя исключить вероятность утери или порчи закладной за время ее «миграций» из банка в банк, в том числе, умышленной. В подобных случаях придется инициировать выдачу дубликата документа с соответствующей пометкой. Обязательно сравните полученный дубликат с имеющейся копией на предмет соответствия информации (помните, мы советовали ее сделать, когда описывали порядок оформления закладной по ипотеке).
При отказе кредитора выдать дубликат документа для снятия обременения, следует письменно обратиться к руководителю банка с заявлением-жалобой, зарегистрированным по всем правилам (ксерокопию заявления с регистрационным номером и датой оставьте у себя). Если после этого вопрос не уладится, смело обращайтесь в суд.
Полезные советы при восстановлении закладной:
- ничего никому не платите, требования банка об оплате пошлины за восстановление документа неправомерны и также могут быть обжалованы в суде;
- перед обращением в суд, направьте жалобу руководству Центробанка, его вмешательство может быстрее урегулировать конфликт;
- при подаче иска в суд ходатайствуйте уже не о выдаче дубликата закладной, а о снятии обременения, что даст возможность избежать дополнительных процедур (решение суда для Росреестра обязательно для исполнения).
В заключение. Закладная является очень важным документом, владелец которого получает право распоряжения залоговым имуществом. Будьте бдительны при ее составлении, и исполнительны в отношении взятых на себя кредитных обязательств. Особенно, если закладываемая недвижимость – это ваше единственное жилье. Избежать ошибок при оформлении закладной, а они грозят обойтись очень дорого, поможет Городская служба недвижимости. Мы всегда на страже вашего комфорта и безопасности!
Ипотека согласно законодательству сопровождается составлением целого пакета документации. В том числе осуществляется оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома и при покупке готового жилья.
Недвижимость в залог: как правильно оформить документ
Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества. В обеспечение займа можно предоставлять банку квартиру (имеющуюся либо приобретаемую), дом, земельные участки, гаражи, дачные дома. под залог имеющейся недвижимости можно узнать тут. Документ, которым оформляется этот вид гарантии, называется закладная, которая заполняется залогодателем и хранится в Сбербанке до полного погашения кредита.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке в Сбербанке простыми словами: это документ о залоге в пользу банка приобретенного жилого имущества.
Согласно законодательству, закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка или иного кредитного учреждения – это ценная бумага, которая также может выступать залогом. Сбербанк имеет право передать эту ценную бумагу другому финансовому учреждению в качестве обеспечения взятых им финансовых ресурсов. О передаче ипотечного залога финансово-кредитная организация обязана сообщить клиенту: личным письмом либо разместить информацию на собственном сайте. При отказе от полной выплаты кредита заложенная квартира перейдет в собственность не первичного банка, в котором взят кредит, а банка – держателя закладной.
Передача гарантии другому банку для залогодателя ничего не меняет: ежемесячная сумма погашения, условия ипотеки, реквизиты банковского отделения остаются прежними.
Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке – процесс ответственный, требующий внимания. Следует проверить все пункты, тщательно сверить личные данные. В бланк вписываются:
- сведения о залогодателе: фамилия, имя, отчество;
- серия, номер паспорта, где и когда выдан;
- данные о должнике;
- если квартира находится в долевой собственности – данные о других собственниках;
- информация о банке – первоначальном залогодержателе: наименование, местонахождения, номер лицензии, дата выдаче, юридическое лицо, выдавшее лицензию;
- информация об ипотечном договоре: номер, дата, место заключения;
- сумма кредита в рублях;
- срок возврата в месяцах;
- размер процентов по кредиту;
- остаток суммы займа на момент подписания закладной;
- сведения о предмете ипотеки: адрес, количество комнат, этаж;
- данные об обременении;
- оценочная стоимость залога;
- дата, номер регистрации права собственности на квартиру;
- информация о регистрации ипотеки;
- при передаче закладной – данные о новом ее владельце, дата передачи, реквизиты договора.
После заполнения и подписания сторонами закладная регистрируется в территориальном органе Росреестре. Услуги по регистрации оплачиваются должником, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
Закладная составляется в единственном экземпляре, поэтому заемщику рекомендуется сделать ее копию, проставить регистрационный номер и хранить у себя до полной выплаты ипотеки. При передаче другому финучреждению либо утрате, восстановить ее будет значительно легче.
Оценка недвижимости и другие сведения о залоговом имуществе
Для оформления ипотечного обеспечения заемщик должен предоставить ряд документов, подтверждающих его право собственности на квартиру, ее оценочную стоимость. Для закладной по ипотеке в Сбербанке необходимы следующие документы:
- паспорт залогодателя и других собственников квартиры;
- оригинал выписки из ЕГРП;
- свидетельство о регистрации прав собственности на заемщика;
- договор купли-продажи, дарения, мены, дарственную;
- документ об оценочной стоимости имущества;
- технический паспорт на закладываемую недвижимость;
- нотариально заверенное согласие супруга на залог жилья;
- оригинал разрешения органов опеки на залог квартиры, если одним из собственников выступает ребенок.
Если согласно брачному договору исключительное право собственности на жилье принадлежит только одному из супругов, в банк необходимо предъявить оригинал брачного договора.
Документ об оценке ипотечного залогового жилья в обязательном порядке должен содержать сведения о предмете оценки: технический план квартиры, вид ремонта, состояние, степень износа. На расчет рыночной стоимости недвижимости влияет наличие социальной инфраструктуры в районе местонахождения, удобство транспортной развязки, социальная значимость и т.д. В сопроводительной записке обязательно наличие фотографий объекта.
В квартире, переданной в обеспечение ипотеки, должник не имеет права делать перепланировку без уведомления кредитора.
Когда и как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома
Когда оформляется закладная при ипотеке Сбербанка, зависит от момента перехода права собственности на объект к покупателю. Регистрация ипотеки в силу закона, то есть при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. Соответственно, в случае с новостройкой документ будет подготовлен сотрудниками Сбербанка после того, как дом будет не только построен, но принят госкомиссией и будущим собственником.
Финальным аккордом в деле оформления завершения строительства является подписание акта приема-передачи. После визирования данного документа можно готовить документацию, необходимую для госрегистрации, включая закладную.
Данную процедуру можно пройти в Росреестре или в одном из МФЦ. Документы будущие владельцы могут предоставить:
- лично;
- через нотариуса;
- через Сбербанк, но только если объект не приобретается в долевую собственность, а, например, в совместную, но владельцев будет не более двух человек, а сделка совершается сторонами лично, без привлечения других участников, действующих по доверенности;
- с обращением к представителям застройщика, когда документацию по всем объектам передают на регистрацию одновременно. Обычно это длительная процедура.
Первый вариант является самым бюджетным, однако присутствие во время госрегистрации уполномоченного лица от строительной компании все же желательно. Все остальные варианты предполагают уплату исполнителю комиссионного дохода.
О порядке действий в конкретной ситуации стандартно рассказывает менеджер по ипотеке. Он же объяснит, как получить закладную в Сбербанке для регистрации права собственности. Обычно банк составляет данный документ силами своих специалистов на основании документации, предоставленной клиентами. Перечень необходимых документов аналогичен тому, что описан для случая покупки готового жилья, но вместо договора купли-продажи на квартиру предоставляется договор долевого участия.
Где хранится закладная по ипотеке Сбербанка: первый экземпляр останется у Сбербанка, а второй при регистрации права собственности и ипотеки передается на хранение в Росреестр.
Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка после погашения долга
Погашение ипотеки – знаковый момент, но на этом отношения со Сбербанком и регистрирующими органами не заканчиваются. Когда долг обнулился, нужно обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной. Срок реагирования кредитора на обращение – 14-30 дней. О том, что возможно получение документа, сообщат по телефону.
Закладную важно проверить на наличие отметки о том, что обязательства заемщика выполнены в полном объеме, и Сбербанк не имеет к нему претензий. Эта информация удостоверяется подписями уполномоченных представителей банка и его печатью.
После необходимо обратиться в Росреестр. Там происходит сдача:
- договора долевого участия;
- свидетельств о праве собственности или расширенной выписки из ЕГРП, если сделка оформлялась после 01.01.2017 г.;
- закладной.
Оформление займет сколько-то времени. Результат действия: владельцу жилья предоставят договор долевого участия, на оборотной стороне которого проставят штамп, удостоверяющий факт снятия ипотеки, а также новую расширенную выписку из ЕГРП, где в строке «Обременения» будет стоять прочерк, что означает, что теперь жильем можно свободно распоряжаться.
Если по тем или иным причинам закладная была утрачена, можно оформить закладную-дубликат по ипотеке в Сбербанке.
В таком случае нужно тщательно проследить, чтобы новая версия точно соответствовала первоначальной. Для этого желательно при получении оригинала закладной еще на стадии передачи в Росреестр документов на регистрацию права собственности сделать его ксерокопию.
Условиями предоставления ипотечных кредитов является передача в залог приобретаемой недвижимости. Об этом правиле знают все заемщики, но не многие знакомы с процедурой оформления закладной и подводными камнями этого процесса.
В статье мы расскажем, что такое закладная на квартиру при ипотеке и как правильно ее оформить.
Закладная и права на недвижимость
Закладной называют именную ценную бумагу. Это официальный документ, дающий своему владельцу определенные права на залог.
В случае с ипотекой залогом в подавляющем большинстве случаев выступает приобретаемая квартира. Иногда банку в залог передается имеющаяся в собственности недвижимость, в качестве дополнительного залога может выступать автомобиль или земельный участок.
Закладная на квартиру или другую собственность дает право кредитору присвоить имущество, если заемщик не выполнит обязательства по ипотечной ссуде. Другими словами, банк оставит себе залоговую недвижимость, если кредит не будет погашен.
Документ хранится в банке до полного возврата долга с процентами.
После погашения кредита, заемщик получает закладную обратно и с этого момента имеет полные права владения своей собственностью.
Важно знать, что банк может передать закладную другой финансовой организации. Это бывает в редких случаях, например, для покрытия банковского долга. На договорных отношениях с заемщиком это не отражается: размер процентов и сроки погашения не меняются. Разница в том, что залогодержателем становится не прямой кредитор, а другая структура. Соответственно, права на квартиру в залоге переходят ей.
Заемщику стоит обеспокоиться, если у банка-кредитора отзовут лицензию. В этом случае кредиты (в том числе ипотечные) со всеми обязательствами будут переданы другому банку. В таких случаях новый кредитор может изменить условия договора, заранее предупредив об этом заемщика.
Таким образом, всем желающим купить жилье в кредит, нужно понимать, что такое закладная и какие риски она несет для владельца имущества.
Видео на эту тему:
Какую недвижимость банк не примет в залог
Выдавая ипотечные кредиты на длительный срок, банк хочет минимизировать свои риски и получить в обеспечение ликвидную недвижимость. Именно этим объясняются требования кредитора к техническим параметрам и рыночной стоимости ипотечного залога.
Например, оформляя ипотеку в Сбербанке можно передать в обременение земельные участки, нежилые постройки (гаражи), дома и квартиры. При этом потребуется независимая оценка каждого объекта, подтверждение его рыночной стоимости и юридической «чистоты».
Банк может отказать в выдаче кредита под залог недвижимости, не отвечающей его критериям ликвидности.
Например, не удастся оформить закладную Сбербанка на жилье под снос, удаленные от города земельные участки без коммуникаций, квартиры с прописанными в них инвалидами или малолетними детьми. По такому же принципу работают и другие крупные финансовые структуры.
Документы для оформления залога
Для оформления ипотеки, заемщики должны представить в банк необходимые документы, подтверждающие права владения имуществом. Обычно в перечень документов для закладной входят:
- копии паспортов участников сделки (продавцов и покупателей недвижимости);
- оригинал выписки ЕГРП;
- технический паспорт, отчет об оценке, правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (супруги) заемщика на передачу в залог недвижимости. Если составлен брачный договор, предоставляется его копия;
- справку из органов опеки на разрешение сделки (если в квартире прописаны несовершеннолетние).
Могут понадобиться и другие справки. Полный список необходимых документов нужно получить у кредитного специалиста банка.
Процедура оформления
При оформлении собственности в залог составляется закладная. Типовой шаблон документа можно получить на любом сайте юридических услуг. Как правило, банки используют свои формы документов, и каждый из них содержит обязательные для заполнения разделы.
В бланке указывается информация:
- Сведения о залогодателе (заемщике) и кредиторе (банке).
- Сумма ипотечного кредита и процентная ставка.
- Срок кредитования и способ расчета.
- Описание предмета залога.
- Реквизиты и подписи участников сделки.
Стоит знать, что любые изменения можно вносить, когда оформляется документ. После составления и проверки он передается на регистрацию в Росреестр. В результате этой процедуры присваивается уникальный номер закладной. Эту информацию заемщик увидит в строке «Дата, номер и место государственной регистрации».
В зарегистрированную закладную изменения внести нельзя. После регистрации закладная поступает на хранение в банк.
Отметим, что у закладной по военной ипотеке будет сразу два залогодержателя: банк и государство в лице Росвоенипотеки.
Мы рекомендуем заемщикам сделать копию документа и хранить до получения оригинала. К сожалению, практика знает случаи утери банками закладных. Для заемщика это означает обращение в суд для получения своего имущества или предоставления заверенной копии.
Возврат закладной
После полного погашения ипотечной ссуды нужно вернуть имущество из залога.
Многие заемщики, не знают, как получить свои документы и оформить снятие обременения. Это относительно простая процедура, но и здесь возможны подводные камни. Алгоритм действий:
- получить от банка-кредитора справку о полном погашении долга по ипотеке;
- обратиться к залогодержателю с заявлением на выдачу закладной;
- передать полученные документы в Регистрационную палату и сопроводить их заявлением. При этом нужно приложить копию паспорта владельца недвижимости, квитанцию на оплату пошлины.
При обращении в государственные органы, вопрос, сколько ждать документов, очень актуален. В данном случае Росреестр должен выдавать свидетельства в течение 30 дней, но на практике все происходит быстрее.
Возврат имущества из обременения – процедура, требующая сбора документов и похода по инстанциям, но нельзя спорить, что это необходимо для владельца недвижимости.
Заключение
В статье мы рассказали, что такое закладная и какие подводные камни могут встретиться в процессе ее составления.
Передавая свое имущество банку в качестве залога, граждане редко уделяют внимание качеству оформления закладных. Это приводит к неприятным последствиям, и чтобы их избежать, мы рекомендуем на этапе заполнения бланка проверять информацию и вносить необходимые изменения. После погашения долга не стоит затягивать процесс высвобождения имущества из залога: получение полного права владения даст свободу и позволит распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Сейчас все чаще квартиры приобретаются через ипотеку. Последним этапом такой сделки является регистрация. Согласно закону все операции с недвижимостью должны регистрироваться в государственном Едином реестре. Если дело касается ипотеки, то подразумевается регистрацию не только договора, но и закладной. Сейчас этот документ практически не требуется в банке, чтобы оформить ипотечный кредит. Но кто знает, какие изменения будут в будущем, поэтому важно знать, как проводится регистрация закладной по ипотеке в МФЦ.
Оформление закладной по ипотеке после сдачи объекта недвижимости
В нашем законодательстве закладная - бумага, выступающая залогом приобретенного жилья. Банк, предоставляющий денежные средства для приобретения квартиры, вправе передать ее другому финансовому учреждению в качестве гарантии денежных ресурсов.
Регистрация договора ипотеки и закладной требует знания всех тонкостей данного вопроса. Каждое финансовое учреждение устанавливает свою форму закладной, но, как правило, содержание стандартное и включает такие пункты:
- Подробные данные заемщика.
- Сведения о банке: указывается полный адрес местонахождения, информация о лицензии, название.
- Описание приобретаемого объекта недвижимости. Имеется в виду как техническая документация, так и подробные данные договора купли-продажи, наличие обременений.
- Документы, подтверждающие стоимость квартиры, данные указываются в той валюте, в какой был выдан кредит.
- Данные о лице, которое проводило оценку недвижимости.
- Условия оформления договора.
- Число, месяц и год, а также подпись.
Для составления закладной надо заключить договор с компанией застройщиком на долевое участие в строительстве, затем уже собирать нужные документы и отправляться в банк за кредитом. В финансовом учреждении для выдачи денег на приобретение жилья потребуют оценку, которую надо будет сделать после сдачи дома.
К оформлению закладной также предъявляются некоторые условия:
- Название документа упоминается лишь в заголовке.
- При составлении для физического лица достаточно указать его полное имя и фамилию.
- Полностью прописывается имя залогодержателя.
- В закладной отмечаются главные пункты из ипотечного договора.
- После регистрации документа категорически запрещено в нем что-то менять.
- В закладной указывается способ погашения кредита.
При помощи закладной банк заботится о своей безопасности на случай, если заемщик будет не в состоянии вернуть денежные средства. Бумага является подтверждением права на недвижимое имущество.
Регистрация закладной по ипотеке в МФЦ
Для регистрации жилой площади надо отправить все нужные документы в Регистрационную палату. Сделать это можно лично или посетить многофункциональный центр. Это своего рода посредническое учреждение между государственными органами и гражданами. Документы подаются в МФЦ, а затем уже передаются в соответствующие инстанции.
Прием ведется по записи, сделать это можно на сайте конкретного многофункционального центра или по телефону, обратившись непосредственно к специалисту.
Если требуется, то работник многофункционального центра всегда может дать грамотную консультацию по вопросу регистрации жилья.
Работа специалистов центра сводится к следующему: прием документов от заявителя, проверка бумаг на наличие юридических ошибок и на соответствие перечню, а также отправка документации в регистрационную палату.
На процедуру регистрации отводится 5 дней. Если приобретается недвижимость с участком земли, то срок увеличивается до двух недель. Подача через МФЦ разрешает увеличить сроки еще на 2-3 дня, учитывая, что документация отправляется через курьеров.
Список необходимых документов для оформления закладной
Чтобы оформить документ надо предоставить документы:
- Паспорт, в котором должна стоять регистрация по настоящему месту проживания.
- Документ об оценке жилья. Желательно заранее узнать у банка, каким организациям они доверяют.
- Кадастровый паспорт, а также план этажа (копия).
- Акт о приеме-передачи квартиры.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию (копия).
- При наличии второй половины понадобится свидетельство о браке.
Надо помнить, что закладная оформляется в единственном экземпляре, поэтому надежнее будет сделать копию. Если вдруг произойдет утеря, то восстановить ее будет гораздо проще.
Процедура оценки квартиры для оформления закладной
При оформлении закладной банковская организация потребует документ об оценке приобретаемого жилья. Проводится она в следующем порядке:
- На сайте банка можно найти информацию об оценщиках, которым он доверяет.
- Заемщик обращается к оценщику для проведения оценки стоимости жилья. Заключается договор на оказания услуги и эксперты попросят документы на квартиру.
- На протяжении 7 дней, согласно законодательству, готовится отчет о результатах оценки жилья.
- Отнести в банк результаты оценки.
Для чего банку знать рыночную стоимость приобретаемого жилья? На основании этих данных принимается решение о сумме кредита для заемщика. В каждом банке свои правила, например, в Сбербанке выдаваемая сумма не будет превышать 85% от стоимости согласно оценке.
После выплаты долга по ипотечному кредиту заемщик имеет полное право обратиться в отделение, чтобы получить закладную обратно. В течение максимум месяца банк должен отреагировать на это и вернуть документ. Важно проверить его на наличие отметки, что банк не имеет претензий и весь долг погашен, запись заверяется печатью и подписью начальника учреждения.
Важно также знать, что на территории Российской Федерации разрешено продавать закладные. Но переживать по этому поводу не стоит. Новый обладатель документа не имеет права менять условия договора по ипотеке. Просто меняется счет для перевода ежемесячной суммы по кредиту.
Если сейчас не всегда банки требуют закладную, то может так случиться, что без этого документа взять ипотечный кредит не получится, поэтому лучше знать о нюансах оформления закладной.
«Закладная» - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному , а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого .
В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.
Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.
На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.
В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником - лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств в банке. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.
Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.
Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.
Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.
2. Содержание закладной
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, а также достаточное для идентификации описание этого имущества и указание места его нахождения;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Если документ назван "закладная", но в нем отсутствуют какие-либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой "документ" есть юридический нуль.
Жестко установив, каким должно быть содержание закладной, и указав названное последствие несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет залогодателю и залогодержателю включить в закладную и другие данные и условия.
Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной.
Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица. Однако если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, а в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание закладной, не соответствуют договору об ипотеке. На этот случай в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлен приоритет закладной: верным считается содержание закладной, если ее приобретатель на момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или по крайней мере должен был знать о несоответствии закладной договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной (в том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной. Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
3. Регистрация владельцев закладной
Владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо - его наименование и место нахождения. Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной. Такое уведомление направляется должнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной.
4. Восстановление прав по утраченной закладной
В случае утраты закладной права по ней восстанавливаются залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Это возможно в добровольном порядке по заявлению лица, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, либо на основании решения суда. Восстановление прав по утраченной закладной осуществляется путем составления дубликата закладной. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Дубликат закладной, на котором составитель делает отметку "дубликат", передается им органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки.
Последний выдает дубликат закладной лицу, утратившему закладную, путем вручения.
5. Передача прав по закладной. Залог закладной
Владелец закладной может передать свои права по закладной другому лицу. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права. В том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Передача прав по закладной происходит путем совершения сделки в простой письменной форме. На закладной лицо, предающее права по ней, делает пометку о новом владельце:
имя (наименование) лица, которому переданы права;
основание передачи.
Эта отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если уступка права не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Закладная может быть передана в залог на основании договора. Сторонами договора являются, с одной стороны, первоначальный залогодержатель или иной законный владелец (ипотечный залогодержатель), а с другой - кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной).
Залог закладной осуществляется с передачей ее залогодержателю закладной или без такой передачи. В зависимости от этого различается правовое регулирование отношений, возникающих при залоге закладной.
При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной действует общее правило гражданского законодательства () об обращении взыскания на заложенное имущество (см. § 10 гл. 10).
Если производится залог закладной с передачей ее залогодержателю закладной, то стороны могут предусмотреть:
1) обращение взыскания на закладную - осуществляется по правилам, установленным ;
2) передачу прав по закладной в соответствии с ранее указывавшимися условиями, порядком и последствиями;
3) осуществление ипотечным кредитором по закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
6. Осуществление прав по закладной
По общему правилу владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право. Понятно, что такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса.
Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов.
Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае если:
1) судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной сделки по уступке прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности такой сделки;
2) предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
3) должник признается частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен: если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.
Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
Следует особо отметить, что, если закладная оформляется после регистрации прав, то подается совместное заявление залогодателя и залогодержателя в данный орган и в течение одного дня орган выдает закладную.
7. Депозитарный учёт закладной
Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг. Лицензия депозитарию выдается на основании ФЗ "О рынке ценных бумаг". Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором, а, если предусмотрено договором, депозитарий может передать другому депозитарию закладную.
В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте (временном или обязательном), содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт. Отметка о депозитарном учёте в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при её составлении или владельцем закладной после её выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.
Временный депозитарий обозначает, что в любое время владелец закладной может потребовать её обратно. Если осуществляется обязательный депозитарный учёт закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи её в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Права владельца на закладную, переданную в депозитарный учёт, подтверждается записью по счету депо в системе депозитарного учёта.
Жилищное право , 2015 .