Классификация площадей офисного назначения
Классификация офисов на московском рынке приближена к мировым стандартам с разделением на классы - A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам "А" и "В", а в последнее время - и "С") и офисы отечественного стандарта (классы "D" и "E").
Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.
В Москве это в основном бизнес-центры в пределах Садового кольца. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными).
В последние годы стандарты офисов класса "А" значительно повысились. Появились так называемые "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения.
Иногда в России класс "А" специалисты подразделяют на подклассы: "А1", "А2" и "А3". Различие между ними небольшое. Например, подкласс "А1" имеет ресторан, а подкласс "А2" может его не иметь. Полный евростандарт - подкласс "А1". Обычно на класс здания влияют, помимо месторасположения, такие коммерческие характеристики, как наличие парковочных мест, вид связи и пр., проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.).
Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации.
Московский класс "B" не претендует на звание бизнес-центров, но отвечает стандартам западных офисов, чем привлекателен как для иностранных, так и для богатых российских компаний.
Также к этой категории офисов можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.
Офисы класса "С" - это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. К помещениям класса "С" относят так же офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, а так же помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.
В основном это недавно появившиеся московские офисные здания, находящиеся за Садовым кольцом, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей.
Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.
Класс "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте, в них часто случаются крупные пожары.
Класс "Е" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.
Рынок офисной недвижимости Москвы
Предложение
Общий объем введенных в 1 кв. 2010 г. качественных офисных помещений составил порядка 330 тыс. кв. м. Из них на класс «А» пришлось около 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом, общий объем офисного фонда, представленного качественными объектами класса «А» и «В», составляет на конец 1 кв. 2010 г. порядка 10,4 млн. кв. м.
Рис. 3.Динамика объемов предложения, млн.кв.м.
Поглощение качественных офисных помещений все также остается существенно ниже выходящих на рынок объемов предложения, что с учетом созданного в течение 2009 г. «задела» вакантного предложения удерживает показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец 1 кв. 2010 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила около 22%, в классе «В» - 24-26%.
При этом наибольшая доля вакантных офисов наблюдается в сегменте предложения в состоянии shell&core, в том числе, в новых объектах, вышедших на рынок за последние 1,5 года. Также наиболее высокие показатели вакантности наблюдаются в объектах, расположенных за пределами ТТК и в районе МКАД.
Основные тенденции офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение 1 кв. 2010 г. по-прежнему имели место корректировка девелоперских планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей. Однако, за истекший с начала 2010 г. период появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке:
AFI Development возобновила строительство бизнес-парка на Павелецкой набережной;
Forum Properties удалось реструктурировать кредит в 150 $млн. (кредитор - Альфа-Банк), избежав потери заложенного под него БЦ «Эрмитаж Плаза»;
Возобновление строительных работ на ряде объектов в ММДЦ «Москва-Сити»: первой очереди комплекса City Palace (торговый центр на участке №2-3, инвесторы -- «Снегири» и «Интеко»), транспортного терминала с гостиницей на участке №11 (инвесторы - Citer Invest B.V) и башни Eurasia Tower (инвестор - MCG);
Mirax Group объявила о намерении достроить башню «Восток» (ДЦ «Федерация», ММДЦ «Москва-Сити») до запланированного уровня в 97 этажей (ведутся переговоры по привлечению банковского финансирования);
Компания MR Group заявила о намерении начать реализацию ряда проектов в Московском регионе совокупной площадью около 2,5 млн. кв. м, в том числе, первых очередей комплексов на Головинском шоссе (класс «А», первая очередь - 130 тыс. кв. м) и на ул. Складочная (класс «В», первая очередь - 69 тыс. кв. м), а также проектов бизнес-центров «Новоданиловский» и «Новотихвинский».
Рис. 4. Некоторые объекты, заявленные к строительству в 1 кв.2010г.
Снижение объемов спроса и его изменения по структуре по-прежнему отражают негативное влияние кризиса на рынок офисной недвижимости: основные тенденции в спросе, характерные для рынка в последние год-полтора, оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.
Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 1 кв. 2010 г. на аренду помещений пришлось 70%, доля запросов на покупку составила 30%, увеличившись относительно аналогичного периода 2010 г. на 10 п.п.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидерами по-прежнему остаются классы «В-» и «С». При этом по итогам 1 кв. 2010 г. доля заявок на аренду офисов класса «А» относительно 1 кв. 2009 г. увеличилась с 13 до 19%.
Рис. 5. Структура спроса на аренду офисных помещений по классу зданий
В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1 кв. 2010 г. также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении доли заявок на самые маленькие блоки (как относительно структуры 1 кв. 2009 г., так и по сравнению с показателями последнего квартала 2009 г.). Тем не менее, наиболее популярными остаются блоки 501-1 500 кв. м.
Рис. 6.Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу
В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 г., лидером остается класс «В-», однако по сравнению с 1 кв. 2009 г. доля заявок на него уменьшилась на 31 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.
Рис. 7. Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий
Что касается структуры спроса на покупку качественных офисов по метражу, то здесь большинство заявок, как и в прошлом году, пришлось на самые большие блоки.
Рис. 8.Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу
Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, наблюдавшиеся на рынке во втором полугодии 2009 г., оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.:
Спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих на рынок объектов;
Средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;
Длительность договоров аренды снизилась в среднем до 3-5 лет;
Наблюдается рост спроса на неинвестиционную покупку офисов (основные покупатели - банки и госкорпорации).
Арендные ставки и цены продажи
Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 кв. 2010 г. оставались стабильными. Наблюдались незначительные колебания ставок аренды и цен продажи в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам.
На конец 1 кв. 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $450-$800 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 350$ до $550 за кв. м в год, в классе «В-» - от $200 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $35-$60 - для класса «В-».
Рис. 9. Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов, долл./кв. м в год
Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам по-прежнему остается существенным: для офисов класса «А» цена варьировалась от $3 000 до $9 000 за кв. м, класса «В+» - $2 500-$7 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $1 500-$4 000 за кв. м.
Фактор уторгования в сделках аренды и продажи попрежнему присутствует, однако его влияние постепенно снижается: на фоне относительно активного спроса на качественные офисы все большее число собственников объектов перестают торговаться, рассчитывая на скорый рост рынка.
По нашим оценкам большинство сделок в 1 кв. 2010 г. были совершены в следующих ценовых диапазонах: Аренда: класс «А» - $450-$700, класс «В» - $250-$450 за кв. м в год; Покупка: класс «А» - $3 000-$5 000, класс «В» - $1 500-$2 500 за кв. м.
Значимые события и сделки 1 кв. 2010 г.
Таблица 3.Некоторые сделки, совершенные в 1 кв. 2010г.
В 1 кв. 2010 г. было заключено довольно много сделок как по аренде, так и по покупке офисных помещений. Тенденции снижения арендуемой площади, а также сокращение сроков аренды остаются актуальными.
Ряд компаний по-прежнему предпочитает долгосрочной аренде покупку здания для собственных нужд - за 1 кв. 2010 г. произошло несколько таких сделок, при этом средняя приобретаемая площадь в таких сделках существенно выше средней арендуемой площади в сделках долгосрочной аренды, заключенных за тот же период.
Классических инвестиционных сделок в 1 кв. 2010 г. совершено не было.
В целом, 1 кв. 2010 года не внес существенных корректировок в тренды развития рынка офисной недвижимости: несмотря на «весеннее» оживление на девелоперском рынке, основные тенденции развития по-прежнему остаются кризисными:
Крупные банки продолжают консолидировать заложенные офисные активы.
К Сбербанку перешли еще 2 крупных объекта:
БЦ Nordstar Tower (142 тыс. кв. м, принадлежит ДС Девелопмент);
50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168 000 кв. м в районе м. Ул. 1905 года), принадлежащего Coalco Development;
Пересмотр девелоперами стратегий развития, изменение концепций перспективных и реализуемых проектов:
Срок реализации одного из крупнейших инфраструктурных объектов ММДЦ «Москва-Сити» - многофункционального терминального комплекса на 11-м участке общей площадью 228 000 кв. м перенесен с 2011 на конец 2015 г.;
Проект строительства делового комплекса класса «А» на территории МЖК в «Большом Сити» площадью 160 000 кв. м (девелопер - ГК «Букет») решено перепрофилировать в апартаментный комплекс с паркингом, сократив офисную составляющую до 20 тыс. кв. м.
Аналитики компании Blackwood прогнозируют сохранение основных тенденций, наблюдаемых на рынке в последние несколько месяцев. Несмотря на оживление рынка после стагнации в первой половине 2009 г., основные тренды его развития носят кризисный характер.
Что касается ценовой ситуации, то на протяжении первого полугодия 2010 г. она будет оставаться стабильной, возможны незначительные колебания в ту или иную сторону в разных деловых районах.
Предпосылок к активному росту арендных ставок и цен продажи по-прежнему нет: общий объем вакантного предложения остается очень высоким (около 2 млн. кв. м), поглощение помещений все еще идет довольно медленными темпами.
Поскольку основной спрос на офисные помещение сосредоточен в сегменте наиболее качественных помещений, с удачным местоположением и грамотной концепцией, готовых к въезду, в первую очередь, с рынка будут уходить эти наиболее ликвидные объекты, что объективно вызовет рост ставок арены и цен продажи именно в этом сегменте предложения (постепенное повышение ценового уровня по ряду качественных объектов, особенно в прайм-зонах, уже происходит).
Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах будет оставаться минимальной. Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell&core, расположенные далеко за пределами центра, особенно класса «В-».
Ожидаемый выход нового предложения до конца 2010 г. составляет порядка 600-700 тыс. кв. м.
Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.
К коммерческой недвижимости также стоит относить земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты).
На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.
Рынок коммерческой недвижимости в России представляет собой, по сути, уникальное явление, обусловленное спецификой российской экономики. Время кризиса не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако весной 2010 очевидны стали положительные тенденции в развитии рынка недвижимости, которые прогрессируют и сегодня. К примеру, в прошлом году стали сдаваться в аренду помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Рынок коммерческой недвижимости заметно оживился. И если в кризис объект мог находиться в экспозиции 2-3 месяца, то сегодня агент может сдать объект за двухнедельный срок, а иногда специалисту достаточно суток для заключения сделки.
По мнению экспертов, такой активизации рынка коммерческой недвижимости способствовали реализация замороженных на период кризиса инвестиционных программ, которые ныне стали активно воплощаться в жизнь. И, кроме того, на посткризисное оживление рынка коммерческой недвижимости оказал процесс развития новых сетей.
Рассмотрим структуру предложений на российском рынке недвижимости. Складывается рынок коммерческой недвижимости из пяти основных составляющих - аренда офисов, аренда складов, аренда торговых площадей, аренда производственных помещений и аренда открытых площадок. Каждое из этих пяти направлений имеет свои особенности, исходя из многих факторов (спросом в том или ином сегменте предпринимательской деятельности, общими тенденциями развития российской экономики и прочими особенностями на рынке коммерческой недвижимости).
Складская недвижимость
Российский рынок складской недвижимости ограничен по большей части рынками Москвы и Санкт-Петербурга. При этом в Москве рыночные условия в первую очередь диктуются стороной, осуществляющей предложение - несколько крупных фирм занимаются возведением современных складских объектов в городе. При наличии дефицита складские площади выкупаются на довольно жестких условиях.
В Санкт-Петербурге ситуация со складской недвижимостью иная - здесь и доля свободных площадей обычно больше, и рынок для покупателей прозрачнее (существует возможность арендовать необходимые площади по адекватным ценам в тот момент, когда возникает необходимость). Разница между стоимостью метра площади между двумя площадкам составляет 5-15%. В регионах же рынок в целом является рынком покупателей, а не продавцов, цены на аренду объектов значительно ниже, сложностей (если речь не идет об особых случаях, связанных с большими проектами), как правило, не возникает никаких.
В среднем цены на различных рынках растут достаточно адекватными темпами, при этом можно наблюдать аномальные поведение цены от квартала к кварталу. Причиной является то обстоятельство, что на рынке с обеих сторон контактирует небольшое количество покупателей и продавцов, которые не могут гибко регулировать объем спроса и предложения со своей стороны (арендаторы зачастую не могут откладывать спрос на складские площади и готовы платить, девелоперы также не могут ждать с продажей площадей). В силу этого обстоятельства из-за дефицита или переизбытка складских площадей в отдельные моменты может наблюдаться аномальное поведение цены - резкие скачки или «замораживание» цены.
Российский рынок в последние годы показывал типичную для рынка недвижимости послекризисную динамику - рост спроса обгонял рост предложения ввиду длительности периода между получением заказа на новые площади и постройкой таковых.
В 2010г. объемы ввода (403 тыс. кв.м.) были одними из самых низких за последние годы, при этом объем спроса составил рекордные 1,5 млн кв.м. Лишь затем спрос начал постепенно снижаться, а новое строительство - набирать обороты (с началом строительства на новых объектах и ростом уверенности девелоперов в набирающем силу рынке). Высокие арендные ставки и острый дефицит современных складских объектов сохранялся и в 2012г.
Широкое распространение получила практика решений built-to-suit, когда объекты стали строиться под конкретного клиента, с учетом его пожеланий и потребностей. При этом, т.к. объект был специально подстроен под требования заказчиков и возможная пересдача объекта могла бы обернуться проблемами, договоры по таким складским помещениям заключались на длительные сроки - от 15 лет, что делало такие решения еще более невыгодным для потребителей.
Объем введенных складских площадей и объем спроса, поквартально 2011-2012гг. тыс. кв.м
Постепенно восстанавливается интерес иностранных инвесторов к российскому рынку. Так, если за первую половину 2011г. объем инвестиций в российскую складскую недвижимость составил 16,8 млн долл., то в первой половине 2012г. в рынок складской недвижимости было инвестировано уже около 200 млн долл.
В течение двух последних лет наблюдался довольно устойчивый рост ставок аренды складской недвижимости, в первую очередь в 2011г. За этот год в Москве рост арендных ставок по складской недвижимости составил 17,4% или 20 долл. за кв.м. Ожидается, что по итогам 2012г. рост ставок будет гораздо скромнее, порядка 3,7% или 5 долл. за кв.м.
Средние темпы роста цен на московскую складскую недвижимость за последние два года держались на уровне чуть больше 10% в год.
Но восстановление до предкризисных показателей рынок ждет еще нескоро - так, в 2007г. в эксплуатацию было введено 1,69 млн кв.м. складских помещений. Затем объемы ввода значительно сократились и даже в 2010г. составили всего 0,43 млн кв.м. - примерно в 4 раза меньшую величину.
С 2010г. имело место постепенное наращивание объемов вывода объектов: в 2011г. было построено 0,486 млн кв.м складских помещений, а в 2012г. - 0,6 млн кв.м складских помещений, а за 2013-2014гг.планируется еще около 2,4 млн кв.м складских помещений, в 2014г. выйдя на уровни строительства, близкие к показателям 2007г. Таким образом, в периоде 2012-2014гг. будет происходить увеличение объемов сдаваемых объектов примерно на 50% ежегодно.
Количество введенных в эксплуатацию складских площадей в Москве 2007-2012гг. и прогнозы на 2013-2014гг., млн кв.м
Спрос на складские площади с кризисного времени непрерывно рос до 2010г., одна-ко в 2011г. сократился и стабилизировался. Если в 2009г. было арендовано или куплено почти 1 млн кв.м недвижимости, а в 2010г. - 1,5 млн кв.м, то в 2011г. спрос упал до 1,27 млн кв.м, в 2012г. - до 1,25 млн кв.м. Стоит заметить, если в 2010г. величина спроса превышала объем новых вводимых площадей примерно в 3,75 раза, то в 2012г. разрыв сократился до разницы примерно в 2 раза и далее, по прогнозам участников рынка, этот разрыв (по крайней мере со стороны предложения) будет только уменьшаться.
В конце 2010г. было 3,9% или 300 тыс. кв.м свободных складских площадей при общем объеме складских площадей, оцениваемом на уровне 7,75 млн кв.м. Несмотря на набирающее силу строительство новых объектов, к концу 2011г. свободных площадей было лишь 1,29% или 105 тыс. кв.м, при общем объеме складских площадей к этому времени в районе 8,2 млн кв.м. Таким образом, объем чистого поглощения за один год составил 486 тыс. кв.м (новое строительство) + 195 тыс. кв.м (сокращение объема свободных складских площадей), т.е. примерно 680 тыс. кв.м при общем спросе на уровне 1,27 млн кв.м (большую часть спроса, как мы видим, составило чистое поглощение).
В первом квартале 2012г. доля свободных площадей начала было расти, увеличившись до 1,45%, но затем снова упала к концу 3 квартала до 1,28%. В конце 2011г. специалисты Jones Lang LaSalle прогнозировали долю свободных площадей на конец 2012г. на уровне 2,25% в связи с большим объемом выводимых на рынок объектов.
Арендная ставка на складские помещения, поквартально 2011-2012гг., $ за кв.м
Офисная недвижимость
В целом по России ситуация со строительством офисных площадей достаточно разнородная, однако, как правило, рынок аренды офисных помещений является рынком арендующего, а не рынком арендодателя.
В целом в связи с поступательным развитием экономики, ростом ВВП и положительной динамикой цен на нефть на российском рынке офисной недвижимости наблюдается бум, причем, несмотря на высокую скорость строительства новых объектов, цены на недвижимость растут опережающими темпами.
Только за 1 квартал 2011г. цены на объекты недвижимости выросли на 20% тогда как в целом по Европе в это время наблюдалось снижение цен на 0,3%.
На рынке офисной недвижимости за период 2008-2009гг. спрос на аренду объектов недвижимости упал примерно в 4,5 раза, составив к конце 2009г. 400 тыс. кв.м (сравнимо с показателями 2001-2002гг.).
С 2010г. рынок начал восстанавливаться, причем в 2012г., как ожидается, он будет на уровне около 1200 тыс. кв.м - в 3 раза больше, чем в 2009г. При этом спрос на недвижимость типов В+ и В- восстанавливается быстрее, премиальный же сегмент пока отстает.
В докризисные времена темп роста спроса на аренду недвижимости классов А и В превышал 30% в год, доля класса А в спросе на недвижимость была наиболее высока в 2006г., когда спрос на этот сегмент составлял около двух третей от общей величины. В 2012г. доля спроса на аренду офисной недвижимости сегмента А колеблется около показателя 50%.
Доля вакантных офисных площадей в классах А и В в Москве, поквартально 2011-2012гг., %
Стоимость аренды офисной недвижимости в 2012г. находится примерно на уровне 2006г., средняя цена аренды офисных объектов типа А составляет 690 долл. за кв.м в год, типа В - 500 долл. за кв.м в год, стоимость аренды офисных помещений премиум - класса доходит до 1200 долл. за кв.м в год. В последние годы рост наблюдался именно в последнем сегменте - ввиду опережающего роста спроса, не поддерживаемого активным предложением. Вторым по популярности является класс В, где стоимость аренды за 3 года выросла примерно на 25%. При этом именно премиум-сегмент пострадал больше всего в период кризиса, цены на аренду недвижимости в нем упали тогда примерно на 58% (для сравнения: в сегменте А - на 55%, в сегменте В - на 53%).
В фазе активного строительства на конец 2010г. находилось примерно 1200 тыс. кв.м офисных помещений, при этом построено за этот период было порядка 1300-1400 тыс. кв.м (все планируемые объекты были введены в строй, некоторые - с опережением графика). Стандартный срок аренды в Москве отличается от срока аренды в других городах - 5-7, а то и 10 лет, тогда как в других городах России этот срок обычно меньше (можно снять офисную недвижимость на срок от года до 5 лет).
Прирост офисных площадей и спрос на них, поквартально 2011-2012гг., тыс. кв.м
Торговая недвижимость
По оценкам специалистов Cushman & Wakefield, в России представлено более 14 млн кв.м площадей в качественных торговых объектах. В 2011г. было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв.м торговых площадей. Инвестиции в этот сектор торговой недвижимости составили 2,04 млрд долл.
По данным Jones Lang LaSalle, на конец 3 квартала 2012г. предложение торговых площадей составляло более 13 млн кв.м, что меньше оценки Cushman & Wakefield. Основной проблемой российского рынка торговой недвижимости остается перенос сроков сдачи заявленных объектов и дефицит новых проектов. По-прежнему во многих регионах реализуются торговые проекты, начатые до кризиса.
Основной тенденцией 2011г. было увеличение количества торговых объектов в регионах и замедление темпов строительства в Москве и Санкт-Петербурге. В 2011г., по данным Colliers International, доля Москвы в суммарном объеме общей площади открытых в течение года ТЦ составила 15,1%.
В настоящее время девелоперы активно осваивают региональные рынки, предпочитая строить менее масштабные проекты, чем те, что строились до кризиса. Следует отметить, что 30% предложения качественных торговых площадей сейчас приходится на города-миллионеры. В последние два года интересы девелоперов сместились в сторону городов второго уровня с населением до 1 млн человек. Строительство в городах с населением 300-500 тыс. человек обусловлено локальным дефицитом качественной торговой недвижимости и меньшими объемами инвестиций, поскольку оптимальным вариантом для развития здесь будут торговые центры площадью 10-25 тыс. кв.м.
Несмотря на то что российский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году не оправдал ожиданий экспертов, предполагается, что в ближайшие два года Россия станет одним из лидеров по реализации новых объектов торговой недвижимости. Согласно прогнозам аналитиков, в 2014г. в России будет введено в эксплуатацию 1,4 млн кв.м торговых площадей.
Предложение торговых площадей в 1 квартале 2012г. и прогноз до конца 2014г.
Площади торговых центров - распределение по территории России, на начало 2 квартала 2012г. и к концу 2014г.
Наиболее привлекательны для девелоперов остаются города Центрального, Уральского и Приволжского федеральных округов. Ситуация в Южном ФО определяется олимпиадой в Сочи: в 2012-2013гг. здесь можно ожидать завершения строительства ряда крупных торговых объектов. FMCG-ретейлеры уже открыли здесь несколько гипермаркетов и торговых центров, в будущем количество вырастет.
В 2011г. активно развивались рынки торговой недвижимости в Санкт-Петербурге (11 новых торговых центров), Новосибирске и Самаре (по два новых торговых центра). Среди городов численностью от 0,5 до 1 млн жителей наибольший прирост торговых площадей показали Оренбург и Рязань. В Оренбурге открылись два торговых центра: ТРЦ "Гулливер" (70 тыс. 800 кв.м GBA) и 3-я очередь ТРЦ "Север" (37 тыс. кв.м GBA). В Рязани открылись ТРЦ "М5 Молл" (81 тыс. 500 кв.м GBA) и 2-я очередь ТРЦ "Виктория Плаза" (20 тыс. кв.м GBA).
Также в 2012 г. девелоперы начали строить торговые центры в городах с численностью населения 300-500 тыс. жителей, где открылось два ТЦ. По данным Colliers International, к концу 2013г. в таких городах будет открыто уже девять ТЦ (в Магнитогорске, Сургуте, Сочи и Твери).
Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей в крупнейших городах РФ, 2013г.
Наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями городом в России является Краснодар, что обусловлено благоприятным инвестиционным климатом в регионе и высоким уровнем потребительского спроса. Остальные города заметно отстают от Краснодара по данному показателю, при этом Москва находится лишь на восьмом месте, что объясняется невысоким уровнем ввода новых объектов, переносом сроков и градостроительной политикой администрации.
Санкт-Петербург - на четвертом месте, что объясняется позитивной динамикой строительства торговой недвижимости в 2011г., когда было введено около 320 тыс. кв.м. Однако здесь наблюдается тенденция смещения интереса девелоперов в сторону Ленинградской области и других регионов СЗФО, в частности Петрозаводска. Спрос на качественную торговую недвижимость со стороны продовольственной сетевой розницы постоянно растет: ретейлеры, работающие в крупных форматах, являются одной из основных групп якорных арендаторов. Однако в последнее время продовольственные сети конкурируют с непродовольственными сетями, в частности DIY-гипермаркетами, а также гипермаркетами бытовой техники и электроники.
Многие ретейлеры строят гипермаркеты и торговые центры самостоятельно ("О"Кей", "МЕТРО", "ГриНН", "Промресурс", "Макси" и др.), сочетая ретейл и девелопмент. Интересно отметить, что иногда якорными продовольственными магазинами таких торговых центров становятся другие ретейлеры, однако чаще там открываются одноименные сети. Для магазинов малого формата становится все популярнее стрит-ретейл, однако здесь ретейлеры конкурируют с предприятиями общественного питания. По мнению аналитиков Colliers International, в 2012г. спрос на объекты стритретейла в крупных городах увеличивается и будет расти из-за ограниченного предложения в торговых центрах.
Ставки аренды в успешных торговых центрах в большинстве торговых центров давно вернулись на докризисный уровень, в наиболее успешных объектах превысив его. Рынок качественной торговой недвижимости в России характеризуется сильной фрагментированностью и географической диспропорцией с тенденцией к консолидации рынка, начавшейся в посткризисный период.
Крупнейшие строители на рынке коммерческой недвижимости
Общая ситуация на рынке
В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки - до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).
Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.
За 1 полугодие 2017 г. общий объём рынка офисных помещений Москвы вырос на 0,3%, составив почти 16,0 млн. кв.м, из которых 14,8 млн.кв.м - сегменты А, В+ и В.
Предложения
Объем ввода в 3 кв. 2017 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в 3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0 тыс.кв.м
В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старой» Москвы; весь введенный объем относится к классу А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.
Спрос
На конец 3 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В не изменился по сравнению с предыдущим периодом, составив 15,9%. Однако динамика показателя разнонаправлена в зависимости от класса:
Рост уровня вакансии в классе А на 0,5 п.п. - до 21,5%, в т.ч. за счёт ввода новых объектов. Отмечается рост количества вакантных площадей в объектах внутри ТТК, вакансия бизнес-центров вне ТТК незначительно сократилась (на 0,1 п.п.)
В классах В+ и В показатель уровня вакансии снизился на 0,4 п.п. (в среднем и в каждом классе) - до 13,4% и 8,8% соответственно. При этом заполняемость росла вне зависимости от локации. Средняя вакансия в классах В+/В достигла 12,2%.
Класс С продемонстрировал незначительное снижение вакансии (на 0,1 п.п.).
В целом за 9 месяцев 2017 г. вакансия во всех классах сократилась: в классе А - на 1,1 п.п., в классе В+ - на 2,9 п.п., в классе В - на 1,2 п.п, классе С - на 0,9 п.п.
3 кв. 2017 г. ознаменовался крупными сделками по аренде. Топ-3 сделок квартала принадлежит компаниям сектора телекоммуникаций и IT-технологий. Объём крупных сделок (от 1 тыс.кв.м) составил 53 тыс.кв.м, из которых 62% класс А.
С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений , актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развивающиеся коворкинги.
Коммерческое предложение
По итогам 3 квартала 2017 г., существенных изменений коммерческих условий не произошло, в целом можно говорить о стабилизации арендных ставок.
В отчётном периоде зафиксированы колебания ставок аренды в классах В+, В, С в пределах 0,9-2,2%; в классе А средняя арендная ставка не изменилась.
На конец 3 квартала 2017 г. средние арендные ставки составляют: в классе А - 1980 руб./кв.м./мес.ⁱ; в классе В+ - 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В - 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С - 930 руб./кв.м/мес.
Средневзвешенная арендная ставка в классе В+/В незначительно снизилась (на 0,8%) и составила 1 260 руб./кв.м./мес.
В результате ценовой динамики, дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ - сократилась с 20% до 18%; между С и В - осталась на прежнем уровне.
Выводы и прогнозы развития
В 3 квартале рынок пополнился двумя объектами класса А совокупной площадью 48,2 тыс.кв.м GLA, что в 3 раза меньше объёмов аналогичного периода 2016 г.
Вывод новых площадей оказал влияние на уровень вакансии в классе А (рост на 0,5 п.п по итогам квартала), однако в целом с начала года вакансия снизилась на 1,1 п.п.
По итогам квартала, в классах В+, В и С отмечается рост заполняемости объектов, однако темпы снижения вакансии более низкие, чем в 1 квартале 2017 г.
Существенного изменения арендных ставок, по сравнению со 2 кварталом 2017 г., не произошло.
К концу года следует ожидать ввода около 275 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 72% приходится на башни Москвы-Сити. Не исключается перенос ввода части запланированных объектов на 2018 г.
С выходом новых объектов возможен рост вакансии в классе А, однако, поскольку некоторые объекты частично заполняются еще на этапе строительства, существенного роста вакансии в классе не произойдёт.
В классах В+/В вакансия продолжит снижение на фоне невысокого объёма перспективного предложения.
В 4 кв.2017 г. существенных изменений средних арендных ставок не ожидается.
1 До 4Q2015 - арендные ставки указаны в USD/кв.м/год, динамика рассчитывалась также в USD. В 3Q2015 в скобках указано значение динамики в RUВ. С 4Q2015 в связи с переходом рынка на рубли, арендные ставки и их динамика рассчитываются в RUВ, в скобках указано значение в пересчете на USD/кв.м/год - по актуальному курсу.
Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
Данный анализ рынка был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru/ , https://rosreestr.ru/ и др.
По данным Росреестра (https://rosreestr.ru/) в первом полугодии 2017 года в Москве было зарегистрировано около 600 договоров купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Самая дорогая сделка была зарегистрирована в марте 2017 года: было реализовано нежилое помещение общей площадью 13 404,6 м² в Даниловском районе Южного административного округа города Москвы, сумма сделки составила 1 700 000 000 рублей / 126 822,14 рубля за квадратный метр. Минимальная сумма зарегистрированной сделки была зафиксирована в феврале 2017 года и составила 275 000 рублей / 8 487,65 рублей за квадратный метр: было реализовано нежилое здание общей площадью 32,4 м² в районе Вешняки Восточного административного округа города Москвы.
Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы говорит о том, что в столице отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. На конец первого полугодия 2017 года в городе предложено к реализации более 50 000 объектов офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Больше всего предлагается к реализации офисных объектов - 72%, на втором месте торговая недвижимость - 21%, далее следует производственно-складская недвижимость - 7%.
По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте Южный и Северный административные округа (ЮАО и САО), на третьем - Западный, Юго-Западный и Северо-восточный административные округа (ЗАО, ЮЗАО и СВАО), далее следуют Восточный и Юго-Восточный административные округа (ВАО и ЮВАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).
Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:
Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости
Больше всего к продаже предлагается офисных объектов - 49%, на втором месте торговая недвижимость - 48%, далее следует производственно-складская недвижимость - 3%.
Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:
.png)
Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости
Абсолютное большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляет офисная недвижимость - 77%, на втором месте торговая недвижимость - 15%, далее следует производственно-складская недвижимость - 8%.
По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте - Южный административный округ (ЮАО), на третьем - Северный и Северо-Восточный административные округа (САО и СВАО), далее следуют Юго-Восточный, Западный, Восточный и Юго-Западный административные округа (ЮВАО, ЗАО, ВАО и ЮЗАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).
Для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка коммерческой недвижимости, город Москва был разделен на 24 зоны. В основу разделения легли крупные транспортные артерии города, такие как: Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, проспект Мира, Кутузовский проспект, Павловская улица, Николоямская улица, Московская кольцевая автомобильная дорога и Московское малое кольцо (трасса А107, «первая бетонка»).
Наибольшая средняя стоимость 1 м² офисной недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 394 784 рубля, наименьшая в ЗелАО - 91 326 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от проспекта Мира до Кутузовского проспекта (от СК до ТТК) и составила 24 191 рубль в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 10 460 рублей в год.
Наибольшая средняя стоимость 1 м² торговой недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 655 000 рублей, наименьшая в САО (за МКАД) - 91 095 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 57 239 рублей в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 15 600 рублей в год.
Наибольшая средняя стоимость 1 м² производственно-складской недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЮЗАО (от ТТК до МКАД) - 145 051 рубль, наименьшая в ВАО (за МКАД) - 28 036 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 14 223 рубля в год, наименьшая в САО (за МКАД) - 4 140 рублей в год.
Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
.png)
Таблица 1. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
Минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
.png)
Таблица 2. Минимальные (min ) и максимальные (max ) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).
Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов (классы А и В), на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
Таблица 3. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов на конец первого полугодия 2017 года
* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).
Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте офисной недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 36 344 рубля, максимальная стоимость была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 2 105 263 рубля. Минимальная ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована сразу в двух зонах: на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и в ЮВАО (от ТТК до МКАД), и составила 1 000 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 144 000 рублей в год.
Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в ВАО (за МКАД) и составила 33 058 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 3 206 349 рублей. Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЮВАО (за МКАД) и составила 1 164 рубля в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и составила 405 000 рублей в год.
Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте производственно-складской недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 8 165 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в ЗАО (от ТТК до МКАД) и составила 145 985 рублей. Минимальная и максимальная ставки за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, были зафиксированы в ЮВАО (за МКАД) и составили 970 и 42 840 рублей в год, соответственно.
Москва - крупный культурный центр Европы и мира, в городе сосредоточено более трети исторических объектов страны, многие из которых занесены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Тысячелетняя история Москвы сохранилась и в ее архитектуре - в городе расположены объекты культурного наследия с федеральным, региональным и выявленным охранным статусом, многие из которых предлагаются к реализации в качестве объектов коммерческой недвижимости.
Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:
Рисунок 3. Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения г. Москвы по охранному статусу
Больше всего к продаже предлагается выявленных объектов культурного наследия - 45%, на втором месте региональные объекты культурного наследия - 38%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 17%.
Большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляют региональные объекты культурного наследия - 45%, на втором месте выявленные объекты культурного наследия - 40%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 15%.
Большинство предлагаемых к реализации объектов культурного наследия расположено в пределах Третьего транспортного кольца, поэтому для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка объектов культурного наследия коммерческого назначения, город Москва был разделен на 2 зоны: ЦАО (внутри СК) и участок между СК и ТТК. За пределами Третьего транспортного кольца предложений по реализации объектов культурного наследия коммерческого назначения не обнаружено.
Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
Таблица 4. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы на конец первого полугодия 2017 года
Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:
Таблица 5. Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу на конец первого полугодия 2017 года
* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо.
Наибольшая средняя стоимость 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 458 060 рублей за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 248 472 рубля за региональный объект культурного наследия. Наибольшая средняя ставка за 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения, предлагаемых в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 30 927 рублей в год за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 16 200 рублей в год за федеральный объект культурного наследия.