Минэкономразвития РФ, осуществляется по федеральному стандарту оценки недвижимости ФСО N 7. Разберёмся с основными положениями и разделами данного стандарта, а также с последними изменениями, происшедшими в 2018 г.

ФСО 7: оценка недвижимости в России

В 2018 году в оценке недвижимости применяются правила, установленные в 2014 — 2015 гг, то есть нового стандарта пока не выпущено. ФСО 7 основан на федеральных стандартах, изданных в 2007 — 2015 гг:

• ФСО 1, который рассматривает положения об оценке недвижимости, требования и применяемые подходы;
• ФСО 2 — цели и основные виды стоимости;
• ФСО 3 — правила составления отчёта об оценке.

Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов

ФСО 7 включает в себя ряд старых правил и объединяет воедино раздельные прежде документы. Помимо того, новая ФСО развивает некоторые пункты прежних стандартов, вводит дополнительные положения и разделы:

• Введено положение о том, что стандарт не распространяется на воздушные, морские суда, прошедшие госрегистрацию, космические объекты, недра, а также на расчёт кадастровой стоимости.
• Дополнены п. 3 «Объекты оценки» и п. 17 «Задание на оценку» в ФСО 1 (в новой редакции ФСО 1 от 2015 п. 17 соответствует п. 21). В ФСО N 7 задание на оценку — это раздел 4, пп. 8, 9.
• Введены разделы 5 и 6 об анализах рынка и наиболее эффективном использовании недвижимости, которые развивают п. 18 ФСО 1.
• Дополнены п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согласовании результатов оценки.

К слову, ФСО 7 гораздо менее понятен и читабелен, чем предшествующие ему стандарты: нагромождение длинных неуклюжих фраз, тавтология и зашкаливающая тошнотность. Впрочем, это свойство многих законов. Что этому способствовало — соединение трёх документов в один или талант сочинителей, сказать трудно.

Рассмотрим теперь, что представляет собой оценка недвижимости в настоящее время.

Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания

Всегда ли прибегают к оценке объектов? Нет, во многих случаях участники сделки не нуждаются в оценке, так как знают рыночные цены. Но, например, если квартира становится залогом по ипотеке, объектом судебного разбирательства или спора между собственниками при разделе имущества, то оценка недвижимости может стать необходимой в законодательном порядке.

Основные положения

Оценка недвижимости по ФСО 7 — это определение путём расчетов и использования различных подходов той итоговой стоимости объекта, которая существует на дату оценки.

• Итоговая стоимость объекта — это некий обобщенный результат, который определяется: по запрашиваемой покупателем, предлагаемой продавцом или уже выплаченной за объект денежной суммы; по расчетной цене объекта на дату оценки.
• Оценка стоимости проводится вне зависимости от того факта, будет ли оформлена сделка с оценочным объектом или нет.
• Подход к оценке — совокупность методов, объединённых общими понятиями и правилами.
• Дата оценки — то назначенное время, по состоянию на которое будет установлена стоимость объекта. Если оценка требуется по законодательству, между датой оценки недвижимости и датой составления итогового отчёта по нему должно пройти не больше 3 месяцев.
• Затратами считается цена, выплаченная покупателем за оценочный объект, либо стоимость производства (создания) данного объекта.
• Максимально эффективное использованием объекта — это такое его применение, при котором у него самая высокая цена.

Экспертиза отчёта включает анализ:

• его соответствия законодательству РФ;
• полноты и достоверности используемой информации;
• приведённых оценщиком обоснований;
• выбора метода оценки.

Период экспозиции объекта недвижимости — это время, прошедшее с даты публичной оферты объекта оценки (то есть с того момента, как он выставлен на рынке) до заключения сделки с ним.

Объекты оценки

Объектами оценки, по ФСО 1, являются все объекты прав, которые могут участвовать в гражданском обороте. ФСО 7 раскрывает подробней этот пункт, перечисляя данные объекты:

• застроенные или незастроенные земельные участки, либо их части;
• ОКС (объекты капстроительства) или их части;
• жилые и нежилые помещения;
• доли объектов долевой собственности.

Требования к оценке

• Осмотр объекта гражданских прав должен быть проведен как можно ближе к назначенной дате оценке. Если он не состоялся, объясняются причины этому.
• Если оценивается одновременно и ЗУ, и находящиеся на нем ОКС, при отсутствии правовых документов на землю, собственник капитальных объектов должен определиться относительно своих прав на земельный участок, в соответствии с законами российской федерации и существующей практики на рынке. То есть он обязан выкупить или арендовать ЗУ.
• При отсутствии документов, подтверждающих наличие обременения, права собственности третьих лиц (например, право на сервитут, завещательный отказ), экологической загрязненности, оценка объекта производится так, будто бы всего перечисленного по умолчанию нет.

Задания для оценки

Согласование результатов оценочной экспертизы

Как проводится согласование, описано в ФСО 1, ФСО 7 и ФСО 3.

• При использовании нескольких методов проводится их предварительный анализ, в результате чего выбирается некий согласованный промежуточный вариант. При этом обязательно учитывают вид стоимости и мнение самого оценщика.
• Стоимость объекта в отчёте указывается только в национальной валюте Российской Федерации, то есть в рублях.
• Все расхождения результатов, плюсы и минусы методов должны быть разъяснены.
• Если для согласования недостаточно данных, и ни один из методов не может быть реализован, в оценке указывается ориентировочное значение, которое может использоваться как поверочное к итоговому конечному результату.
• Оценщик после выведения итоговой отчетной цифры может указать границы интервала, в пределах которых, по его мнению, должна находиться цена объекта.
• По результатам оценки составляется отчёт по правилам, регламентируемым в ФСО 2.

Результат оценки считается действительным, если с даты создания отчета до даты представления объекта на рынке или до даты проведения сделки с ним прошло не более полугода.

Требования к отчёту по оценке объектов (ФСО 3)

ФСО 7 об оценке недвижимости не содержит требований, предъявляемых к составлению отчёта — они перечислены в ФСО N3 .

Требования по составлению

• Отчёт должен содержать только существенную и обоснованную (подтверждённую) информацию.
• Содержание не должно быть неоднозначным и создавать неверное представление у пользователя об оценке объекта.
• Приведённые в отчёте материалы и описания должны быть достаточны для осуществления проверки расчёта цены и получения такого же результата.
• Отчёт не должен содержать информацию, не используемую для определения стоимости, если она не требуется по ФСО.

Требования к содержанию

Отчёт должен содержать разделы:

• Факты и выводы:
  • информация об оценочном объекте;
  • результаты определения стоимости по различным методам;
  • итоговая оценка стоимости.
• Задание на оценку, в соответствии с требованием ФСО N7 федерального стандарта оценки недвижимости.
• Сведения о заказчике (юридическом или физическом лице).
• Сведения об оценщике (работающем в организации по договору или занимающемся частной практикой), а также обо всех организациях и экспертах, принявших участие в оценке.
• Все допущения и ограничения.
• Используемые стандарты.
• Подробное описание объекта:
  • количественные и качественные его характеристики;
  • информация об использовании объекта в настоящее время;
  • прочие факторы и свойства, влияющие на его цену.
• Анализ рынка, на котором находится объект и внешних факторов, которые могут повлиять на стоимость.
• Описание методов подхода в оценке объекта.
• Согласование разных результатов расчета.
• Приложение (копии отчёта, характеристики объекта, копии правовых документов, заключений экспертов, документов техинвентаризации).

Требования к описанию

• В отчёте должны быть указаны все ссылки на первоисточники и авторство либо прикреплены копии материалов.
• Информация, полученная от заказчика, должна быть подписана доверенным лицом и заверена.
• Мнения экспертов должны быть проанализированы в соответствии с рыночными реалиями.
• В отчёте должны быть:
  • описания определения стоимости, понятные для непрофессионального пользователя;
  • обоснования выбора метода оценки;
  • описания и пояснения к расчётам.
• Итоговое значение оценки может быть округлено.

ФСО 7 федеральный стандарт оценки недвижимости разработан по международным стандартам и является обязательным при оценке объектов недвижимости.

(Пока оценок нет)

Евгения Милинова ,

(г. Екатеринбург)

Андрей Потапов ,

генеральный директор

ЗАО «Региональный центр оценки и

управления стоимостью предприятия»

(г. Екатеринбург)

Законодательство по оценочной деятельности пересматривается достаточно часто, что не вносит стабильности в работу оценщиков. Разработчики ФСО №7 («Оценка недвижимости») ставили перед собой цель облегчить работу специалистов по оценке, сделав деятельность по оценке более «прозрачной» и понятной, как самим оценщикам, особенно начинающим, так и пользователям составленных отчетов по оценке недвижимого имущества. Получилось ли выполнить в новом стандарте поставленные задачи? Для этого проанализируем предложенный нам вариант стандарта с разных точек зрения:

с позиции работодателя;

с позиции оценщика;

с точки зрения образовательных заведений, готовящих оценщиков.

Итак, начнем по порядку.

С точки зрения работодателя меняется:

Оформление отчета (утяжеление по форме), а значит увеличение трудозатрат у сотрудников и, при существующей практике демпинга, (никуда проблема не исчезла) возникновение ценовых диспропорций. Себестоимость работ возрастает, а стоимость услуг по оценке поднять достаточно сложно;

Возрастает требование к информационному обеспечению работы сотрудников: потребуется создание или приобретение (т.е. увеличение затрат на ведение оценочной деятельности ) или модернизация использования имеющихся в компании баз данных по объектам недвижимости. Затраты на дополнительное обучение, семинары и т.д. ;

Требования к существующей в компании системе контроля качества ужесточаются (в каком бы виде она не существовала);

Стоимость пакетной услуги «отчет+экспертиза отчета» (при необходимости) увеличивается.

С точки зрения оценщика меняется:

Оформление отчета (очередное утяжеление по форме, введение новой терминологии (ОКС, сегмент);

Значимость аналитико-расчетной части отчета возрастает (осмелимся предположить, что важно для любого пользователя отчета);

Трудоемкость работ (при этом оплата услуг не возрастает прямо пропорционально вложенному труду , если не наоборот);

Требование к уровню своей квалификации, так как надо улавливать задаваемый тренд на возрастание роли аналитико-расчетной части отчета. Здесь или сам занимаешься своим самообразованием или ищешь, кто тебя научит .

Достаточно очевидно, что для профессионального выполнения все стоящих перед оценщиком задач требуется не только большой опыт, но и высокое качество образования в сфере оценки. Поэтому давайте рассмотрим новый стандарт с точки зрения образовательных учреждений , готовящих специалистов по оценке недвижимого имущества.

Например, если раньше аналитико-расчетному аспекту в большинстве образовательных учреждений не уделялось должного внимания при подготовке оценщиков, то после утверждения ФСО №7 придется менять программу подготовки.

После появления ФСО-7 нами были прослушаны четыре вебинара с четырьмя видами комментариев к нему. Вывод: единое мнение, что конкретно писать по тому или иному пункту ФСО №7, отсутствует .

Сразу же напрашивается мысль, что наряду с данным ФСО надо было выпустить и методические рекомендации , которые позволили бы оценщикам понять, что подразумевали авторы, например, когда писали о составе объекта оценки или экологическом загрязнении.

На наш взгляд, эти рекомендации также должны быть едиными, а не каждая СРО будет писать свои, так как такая практика уже появилась. Данный факт может привести к абсолютно разной трактовке , и оценщики той или иной СРО будут снова выпускать разные отчеты, снова ходить в суды и спорить друг с другом на недоумевающих глазах судьи.

Положительные и отрицательные стороны ФСО №7:

В информации по осмотру объекта теперь можно указывать, что объект не осматривался и это особенно важно, когда речь идет о ретроспективной оценке. Оценщик теперь может указать причины, по которым объект оценки не был осмотрен, предположим, в разделе допущения и ограничения, а также проводить осмотр не лично, а через представителя, например, когда объект оценки находится в Хабаровске, а мы работаем в Екатеринбурге.

Анализ рынка стал более полным, явно обозначено, что должно быть, какие разделы, хотя информация о том, что должен включать в себя раздел о политической и социально-экономической обстановке в стране и регионе пора бы уже конкретизировать, потому что есть уже у аналитиков данные, какие факторы являются ценообразующими для рынка недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования также стал более информативным. Хотелось бы обратить внимание на трактовку старых понятий по-новому: максимизация продуктивности, физическая возможность, юридическая разрешенность. П.17 данного раздела, как нам кажется, не всегда соблюдается, т.е. не всегда АНЭИ встроенных жилых и нежилых помещений проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. А если объект – небольшое торговое помещение в здании института?

Раздел 24а позволил оценщикам на основе стандарта, а не на основе практики отказываться от затратного подхода при оценке частей (встроенных помещений).

Чего не хватает в указанных стандартах?

Описания новых понятий и определений , например, что такое ОКС и что входит в них, так как на семинарах одним из постоянных вопросов были: а как оценивать сарай, а арендную плату, а сервитут и т.д.;

Упоминание об экологическом загрязнении : что имели в виду разработчики не совсем понятно, как учитывать данный факт, как рассчитывать его влияние на стоимость объекта оценки, как выразить это математически не пояснено. Вот опять же тема для образовательных учреждений или выпуска методических рекомендаций. Скорее всего, в рамках стандарта эта информация избыточна, но в методических рекомендациях можно и нужно дать пояснение.

Не совсем понятно, зачем в задании на оценку появились три новых пункта, которые относятся к описанию объекта оценки . Все сводится к тому, что оценщики в этом задании делают ссылки на раздел «Точное описание объекта оценки». Пункт «Состав объекта оценки» оценщики трактуют как состав, например, офисного помещения, что оно в себя включает какие основные и вспомогательные помещения, но никак не состав в разрезе земельного участка и улучшения –то есть составного объекта недвижимости по законодательству. Сразу возникает вопрос, а какой состав у квартир?

п.9 ФСО говорит о расчетных величинах , которые могут быть указаны, но как оказалось, здесь подразумевается о расчетных величинах, которые подлежат определению. Ведь в задании на оценку оценщик не может указать расчетные величины, рассчитанные в отчете, так как задание на оценку предваряет отчет об оценке и готовится заказчиком или мы что-то здесь недопонимаем, что имели ввиду разработчики. Заказчик, таким образом, самостоятельно указывает дополнительные величины, которые он хотел бы, чтобы оценщики рассчитали, но указание какой-либо дополнительной величины, необходимой для расчета, ведет к дополнительной работе. Возникает вопрос: это новая оценка? Новый договор? Отсюда новая стоимость услуг?

Раздел 22. Сравнительный подход . Все очень подробно и достаточно понятно описано, но ни слова не сказано о поправках. А именно они и влияют на итоговую величину. И каждый оценщик рассчитывает поправки по-своему, многие используют свое экспертное мнение или экспертное мнение других оценщиков, метод парных продаж, который в России практически не работает. На самом деле расчет поправок – это самое простое , на наш взгляд, что может быть в оценке, даже проще, чем подбор аналогов, главное − уметь пользоваться Excel и иметь базу объектов в электронном виде. Конечно, в рамках ФСО №7 данная информация также может быть избыточной, но в методических рекомендациях существенно полезной. Также в методических рекомендациях более подробно можно изложить о том, как происходит выбор объектов-аналогов. В нашей организации давно сложилась практика и процесс отбора-аналогов по определенной схеме:

Анализ 3-4 основных источников информации (журналы, газеты, электронные базы, сайты) на предмет наличия аналогов, например, производственно-складская недвижимость в одном из районов 4-го ценового пояса (для справки: в г. Екатеринбурге 5 ценовых районов: Центр и 4 ценовых района в зависимости от удаленности от центра города). Составляется таблица по всем найденным аналогам 4-го ценового пояса. Одновременно включается такой критерий, как правило отбора (согласно ФСО №7), основанный на ценообразующих факторах, например:

Местоположение – районы 4 ценового пояса

Назначение – производственно-складское

Наличие коммуникации – отопление отсутствует

Площадь – более 1000 кв.м.

В зависимости от количества найденных аналогов правила отбора расширяются.

Далее при помощи обзвона собственников объектов или их представителей, контакты которых указаны в объявлениях, или на основании той информации, которая указана в объявлении, отбрасываются объекты, которые не могут быть признаны аналогами объекту-оценки, что указывается в дополнительном столбце: обоснование отказа от использования объекта в качестве объекта-аналога.

Раздел 23. Доходный подход : ничего не сказано о ставке дисконтирования. Кроме того, вот здесь и не хватает методических рекомендаций, которые бы пояснили, как считать ставку капитализации и ставку дисконтирования , так как именно в этих понятиях оценщики часто путаются и считают совершенно по-разному. Хотелось бы упомянуть метод рыночной экстракции, о котором говорится в ФСО №7: как его использовать, когда рынок не развит? В данном разделе важно мнение практикующих оценщиков, которые живут и работают на периферии, где рынок, как правило, неактивен.

Раздел 30 о границах интервала также вызывает много споров, одни оценщики считают, что эти границы напрямую «вытекают» из анализа рынка, другие – что это диапазон, который надо указывать в конце отчета, и который находится расчетным путем на основании методик (коэффициент Стьюдента для расчета случайной погрешности, статья Лейфера Л.А. «Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика») или Excel (отклонение от среднеарифметической).

Сравнительная таблица ФСО-7 и RICS (укрупненно)
ФСО №7	Положительные моменты	Отрицательные моменты	Сравнение с другими стандартами (на примере RICS )	Мнение ЗАО «Региональный центр оценки 2П»
Отсутствует глоссарий		Некоторые понятия, такие как ОКС, сегмент, метод капитализации по расчетным моделям и т.д. требуют дополнительной расшифровки.	Профессиональные стандарты оценки RICS, раздел 2 «Глоссарий»
Определяют требования к проведению оценки недвижимости			Устанавливают единый порядок и лучшие практики проведения оценки и подготовки отчета.
П.5. Осмотр объекта оценки	Возможность не проводить осмотр, когда оценка, например, на дату в прошлом, с обоснованием причин; осмотр представителем.	Кто может выступать представителем, как отражать это в отчете?	VPS 2 Инспекции и исследования 15 подробных пунктов о том, как проводить осмотр
П.7.Экологическое загрязнение		Формат представления данной информации, как определять?		Математически данный факт не выразить, достаточно упоминания в разделе допущения об отсутствии экологического загрязнения.
П.8. Новые разделы в задании на оценку		Утяжеляют данный раздел, не понятен пункт о составе объекта оценки.		Перенести данные пункты в раздел «Точное описание объекта оценки».
П.9.Расчетные величины		Невозможно указать расчетные величины, рассчитанные в отчете, в задании, которое предваряет отчет.		Трактовать, как «расчетные величины, подлежащие определению».
Раздел V Анализ рынка	Появилась последовательность анализа рынка, что помогает оценщику более информативно оформлять данный раздел, а стороннему пользователю облегчает понимание того, что он читает.	Появление последовательности означает появление новых разделов? Или все-таки это относится к проведению оценки, которое не требует отражения в отчете об оценке?		Не хватает конкретики по общей политической и социально-экономической обстановке, какие именно параметры?
		Упоминание о ставке доходности, периоде окупаемости инвестиций, как о факторах, влияющих на спрос.		Данные факторы напрямую к недвижимости не относятся, можно было бы упомянуть о количественных (например, площадь) и качественных факторах (например, район, наличие отопления).
П.22 Сравнительный подход	Появились новые положения, более детальные, которые помогают оценщику в выборе объектов-аналогов, определять правила отбора.	Отсутствие информации о поправках. Как определяются правила отбора, объем доступных оценщику данных?		Дополнить раздел основными методами расчета поправок. Для данного раздела как раз и необходимы методические рекомендации с примерами.
П.23 Доходный подход		Отсутствие информации о ставке дисконтирования.		Для данного раздела также необходимы методические рекомендации с примерами расчета, например, ставки капитализации и дисконтирования.
Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (гостиницы, рестораны)		Расчет предполагает расчет стоимости бизнеса.		Данный вид недвижимости можно назвать специализированным и формулировать правила расчета в одном пункте не совсем корректно и понятно.
П.24а Затратный подход	Данный пункт позволил оценщикам отказываться от затратного подхода при оценке частей, т.е. встроенных помещений
П.30 Процедура согласования		Фраза «суждение о возможных границах интервала» приведет к многочисленным трактовкам		Данные границы должны носить регламентированный характер.

Таким образом, при явном желании разработчиков данного стандарта учесть множественные моменты из существующей оценочной практики и при этом задать тренд на улучшение аналитико-расчетной части отчета в противовес оформительской, данный баланс, на наш взгляд, выдержать не удалось. Множество положений ФСО №7 неоднозначны, что приводит к их различной трактовке и, соответственно, несогласованности в работе различных оценщиков.

Надеемся, что последующие специализированные федеральные стандарты будут проработаны более детально. Для этого необходимо, чтобы как можно больше коллег принимало участие в обсуждении проектов стандартов, т.е. поработали «до», а не «после» выхода стандарта, когда мы задним числом все умны (и готовы критиковать) – благо сейчас такая возможность предоставляется всем желающим на соответствующих Интернет-ресурсах.

"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

Федеральный стандарт

оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) ", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) ", "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) " (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1 , ФСО № 2 , ФСО № 3 , и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1 , ФСО № 2 , ФСО № 3 , в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Существует международная независимая организация, объединяющая фирмы, которые занимаются экспертизами недвижимости. Это Международный комитет по стандартам оценки имущества(МКСОИ).

Согласно нормам, выведенным в МКСОИ, экспертиза является экономическим актом, в ходе которого выясняется настоящая стоимость имущества на основе объективных показателей. Основу стоимости объекта, согласно международным нормативам, определяют полезность и себестоимость.

Полезность отражает продуктивность имущества и является субъективным фактором, нуждающимся в интерпретации. Себестоимость — это затраты, необходимые для постройки недвижимости.

Согласно нормам, выработанным в МКСОИ, основу любой экспертизы должно составлять обоснованное сопоставление нескольких схожих объектов недвижимости.

По мнению международного комитета, решающую роль в определении цены любой недвижимости играют рыночные механизмы, поэтому сравнение нескольких сделок может дать точный результат.

Федеральные стандарты оценки недвижимости

Федеральный стандарт оценки 1 (ФСО 1): общие понятия

Теоретические основы, обрисованные указе Минэкономразвития, выработаны при помощи международных стандартов. Они составляют теоретическую основу, необходимую каждой компанией, проводящей оценку стоимости имущества.

Согласно этому документу, предметом экспертизы может стать любое имущество, фигурирующее предметом гражданских правоотношений. Конечной целью любой экспертизы является определение итоговой стоимости.

Она является сводным результатом оценки, суммой нескольких других выводов, сделанных при использовании альтернативных экспертных подходов.

Подход к экспертизе имущества — это совокупность методов, принципов и взглядов, лежащих в основе общей процедуры по определению стоимости недвижимости.

В приказе Минэкономразвития допускаются следующие экспертные подходы:

• доходный;
• сравнительный;
• затратный.

При использовании первого выясняют, какой потенциальный денежный доход может приобрести владелец недвижимости.

В ходе второго выбранный объект сравнивается согласно своим экономическим, техническим и социальным характеристикам с другими, похожими на него, в результате чего выявляется примерная стоимость.

В основе третьего подхода лежит принцип, допускающий, что инвестор не будет платить за помещение, которое дешевле построить. Подсчитывается, насколько дорого для инвестора обойдется создание аналогичного имущества с нуля, на основе чего делаются определенный выводы.

Федеральный стандарт оценки 2 (ФСО 2): цели оценки и разновидности стоимости

Согласно нормативам Минэкономразвития, конечной целью любой экспертизы имущества является определение ее текущей цены.

Результатом исследования служит сумма, определенная в денежном выражении, рекомендуемую к использованию субъектам сделки.

В нормах правительства имеются такие разновидности стоимости:

• кадастровая;
• ликвидационная;
• инвестиционная;
• рыночная.

Федеральный стандарт оценки 3 (ФСО 3): нормы оценки

Отчет, составляемый оценочной организацией, представляет собой аналитический доклад, предназначенный для заказчика экспертизы. Результат определяется и после использования определенных методов, являясь промежуточным, так и в результате подведения итогов, являясь финальным.

В стандарте существуют следующие нормы составления документа:

1. Полнота данных, необходимых для оценки.
2. Обоснованность выводов и данных.
3. Недвусмысленность текста.
4. Проверяемость на практике.
5. Содержание не должно отклоняться от темы.

Федеральный стандарт оценки 4 (ФСО 4): кадастровая оценка

Нормы, утверждаемые в приказе, используют при кадастровой экспертизе объекта недвижимости. Она проводится массовыми и индивидуальным методами.

На закрытых и открытых рынках. Кадастровая экспертиза проводится лишь в отношении недвижимого имущества, состоящего в публичном кадастровом реестре.

Одной из норм проведения экспертизы является ориентирование на текущий состав публичного кадрового реестра. Используемые экспертом методы обосновываются в содержании.

При проведении процедуры допускается электронное моделирование объекта.

Федеральный стандарт оценки 5 (ФСО 5): экспертиза отчетов

Как и другое имущество, отчет подлежит экспертизе. К нему применяются нормы, составленные правительством в этом указе.

Такую экспертизу обязана проводить сама экспертная фирма, если такой пункт прописан в договоре, либо если клиент недоволен ее результатом.

Существует два вида подобных экспертиз:

1. Проверка соответствия отчета законам России, в том числе стандартам Минэкономразвития.
2. Проверка результата исследования эксперта на правдивость.

Такую проверку не может проводить тот, чью экспертизу оценивают. Также ее нельзя проверять учредителям фирмы и акционерам.

ВНИМАНИЕ. Доклад отсылается на проверку в специальный саморегулируемый орган, работники которого не заинтересованы в результате.

Федеральный стандарт оценки 6 (ФСО 6): требования к компетентности эксперта

Требования к профессионалам, которые проверяют чужие экспертные отчеты, отражены в этом документе правительства. Согласно требованиям приказа Минэкономразвития, эксперт должен быть достаточно компетентен, чтобы:

1. Проводить полную проверку на соответствие чужого отчета законодательству России.
2. Проверять, действительно ли указанная в отчете стоимость соответствует рыночной.
3. Проверить обоснованность выводов и рекомендаций, выведенных экспертом в отчете.
4. Провести проверку соответствия содержания отчета на соответствие формальным требованиям федеральным стандартам.
5. Определять однозначность определений в содержании и выводах.
6. Обоснованности и уровне применения методов оценки недвижимого имущества.

ФСО 7: оценка недвижимости

Под объектами недвижимости в законодательстве подразумевают земельные участки, на которых ведется или не ведется капитальное строительство. Также под ними понимают сами строения, а еще части земельных участков и строений.

Чтобы проводить оценку имущественного объекта, фирма должна удостовериться в праве собственности заказчика на него, в соответствии объекта экологическим нормам.

Исследование ФСО: оценка недвижимости производится комплексно, экспертизе подвергаются как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, если на них установлено право собственности. Процедура производится при полном соблюдении прав собственника недвижимости.

Чтобы в отчете был указан правильный результат, в первую очередь эксперту следует провести оценку сегмента рынка, в котором данный объект недвижимости числится.

Он должен проанализировать общее состояние региона, в котором находится имущества. Престижность района, социально-экономическое положение местных жителей.

Важной частью отчета должен стать общий анализ развитости рынка недвижимости в том месте, где располагается оцениваемая недвижимость.

Исследованию должны подвергнуться сделки в сегменте рынка объекта, чтобы на их основе, а также на основе ранее перечисленных факторов определить рыночную стоимость недвижимости.

Федеральный стандарт оценки 8 (ФСО 8): оценка бизнеса

Предметом экспертизы, нормы которой определяет документ, может выступать имущество, представляющее собой юридически закрепленное право на обладание частью коммерческой фирмы. Акции, паи, доли уставного капитала — вот объекты исследования для экспертной фирмы.

В отчете надо указывать полное название фирмы и подробные данные, касающиеся предмета исследования. Должен быть назван полный тираж ценных бумаг на момент проведения экспертизы, их биржевая стоимость, индекс ликвидности на рынке.

В отчете также пишут общее состояние сферы рынка, в котором действует предприятия. Там же указывают перспективы этой фирмы на рынке. Из перечисленных данных в отчете складывается стоимость.

Федеральный стандарт оценки 9 (ФСО 9): оценка для целей залога

Такое исследование стоимости имущества проводится только при согласии его собственника, в данном случае — залогодержателя. По умолчанию фирмы обязаны исследовать только рыночную стоимость, иные подходы к определению стоимости имущества используются при персональной просьбе заказчика.

Имущество оценивается, как часть остальных активов, а также как актив, функционирующий самостоятельно, на этой основе в результате строится его стоимость. Также в докладе эксперта должна быть указывается ликвидность исследованного объекта.

Федеральный стандарт оценки 10 (ФСО 10): оценка стоимости машин и оборудования

Как правило, исследование их стоимости производится вместе с другими объектами, находящимися с ними на одной территории.

Объектами оценки в данном случае выступают предметы, являющиеся продуктом машиностроительного производства.

Чтобы провести исследование стоимости машин и оборудования, эксперт изучает рынок, на котором их можно реализовать.

СПРАВКА. Оборудование в данном случае оценивается по личной воле заказчика.

Федеральный стандарт оценки 11 (ФСО 11): оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Особенностью исследования такого вида собственности является тот нюанс, что она не выражена материально. Предметом может выступать как право на литературное произведение, так и деловая репутация фирмы или ее торговая марка.

Чтобы исследовать цену такого объекта, эксперту нужно провести анализ возможной выгоды от обладания им, выявить привилегии от владения такой собственностью. Обязательным требованием является сравнение предметам с другими в этом же сегменте рынка.

Заключение

Стандарты оценки выработаны правительством для простоты и понятности этой деятельности. Общие положения распространяются на все остальные, касающиеся бизнеса, недвижимости, интеллектуальной собственности и так далее. Стандарты обязательны к соблюдению.

ПРИКАЗ
от 25 сентября 2014 г. № 611
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федераций, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 20.11, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Министр
А.В. Улюкаев

УТВЕРЖДЕН приказом Минэкономразвития России
от 25/09/2014 N 611

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3.Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами
массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8.Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

• рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
• затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
• затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщиквправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.