Один из популярных способов приобретения жилья. Благодаря этому современные банки разработали множество кредитных программ, подходящих под те или иные жизненные обстоятельства граждан. Чаще всего займы, в том числе и жилищные, оформляются с условием возвращения аннуитетными платежами. Большая часть заемщиков рассчитывает погасить кредитный долг как можно раньше. Что же представляют собой аннуитетные платежи и возможно ли досрочное погашение при них ипотеки?
Что такое аннуитетные платежи?
Аннуитетные платежи представляют собой ежемесячные платежи по кредиту, суммы которых равны между собой. Иными словами, когда в кредитном договоре оговариваются именно такие платежи, то это означает, что заемщик будет платить каждый месяц одну и ту же сумму, пока не кончится срок выдачи займа. Равные суммы ежемесячных выплат используются практически во всех видах кредитования:
- потребительском;
- автомобильном;
- ипотечном и других.
Структура аннуитетного платежа включает в себя две составляющие его части:
- Величину части суммы основного долга.
- Величину части суммы начисленных процентов.
В отличие от итоговой месячной суммы, полагающейся к выплате заемщику, значение составляющих ее платежей по взятому долгу и процентам постоянно меняется.
Особенности аннуитетных платежей
Основная особенность аннуитетных платежей по кредиту, в том числе и по ипотеке, заключается в том, что при всей равноценности ежемесячных сумм, их структура постоянно меняется. Так, первую половину срока кредитования большую часть платежа занимает процентная часть. Поэтому основной долг представляет собой достаточно маленькие суммы, которые увеличиваются ближе к концу полного покрытия ипотеки. В итоге банк получает причитающиеся по тарифам проценты заблаговременно, тем самым еще задолго до выполнения заемщиком кредитных обязательств имеет выгоду.
При аннуитетных платежах проценты начисляются на всю сумму долга. В этом плане выгодней второй способ погашения займов в виде дифференцированных платежей. При них на проценты умножается оставшееся после каждой выплаты итоговое значение кредита, в результате размер ежемесячных платежей постепенно уменьшается.
Тем не менее большей популярностью пользуются жилищные займы с равными платежами. Конечно, основную выгоду они представляют для кредитных учреждений, но имеют и ряд преимуществ для заемщиков:
- Благодаря одинаковому размеру в течение всего ипотечного договора позволяют избежать путаниц при внесении оплаты, а также заблаговременно спланировать расходную часть своего бюджета.
- Способствуют получению более крупного налогового вычета, так как закон определяет возвращение процентов по ипотеке через НДФЛ по мере их уплаты, а при аннуитетных выплатах в первые годы они превышают размеры основного долга.
- Предоставляют возможность получения крупных сумм на приемлемых условиях, и повышают шансы одобрения таких ипотек даже для граждан с низким доходом.
При всех своих преимуществах аннуитетные платежи обладают одним большим недостатком, связанным с неравномерностью составляющих их частей. Особенно чувствительно такое отклонение для заемщиков, принимающих решение погасить кредит досрочно.
По причине того, что первую половину срока выплаты займа по нему оплачиваются только проценты, то при полной выплате долга в этот период придется вносить практически первоначальную сумму, указанную в договоре.
Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды
Существует два варианта досрочного погашения кредитных обязательств, в том числе и по ипотеке:
- Уменьшение срока кредитного договора. Этот вид предусматривает начисление банком компенсационной выплаты за потерю процентных средств за сокращаемый период.
- Уменьшение размера ежемесячных выплат. Этот вид предусматривает сокращение сумм, предусмотренных кредитным договором с условием сохранения средств по процентам.
Оформляя жилищный заем с аннуитетными платежами, стоит заранее обсудить с представителями банка приемлемый вариант и условия его досрочного погашения. Несмотря на то что закон запретил кредитным учреждениям применять в таких случаях штрафные санкции и комиссионные вознаграждения, они оставляют за собой право предусмотреть целый ряд различных ограничений:
- установление крупного минимального взноса;
- установление определенного периода, в течение которого запрещено досрочно погашать кредит;
- определение условия предоставления большого количества дополнительной документации;
- и некоторые другие.
Правила досрочного погашения ипотеки при аннуитетных платежах:
- Заемщик оповещает банк о намерении внести всю сумму долга или ее часть не позднее чем за 30 рабочих дней в виде заполнения соответствующего заявления.
- При частичном покрытии кредита, банк определяет дату внесения средств, а при полном погашении долг оплачивается в день ближайшего платежа, определенного кредитным графиком.
- Общая сумма задолженности рассчитывается в несколько действий:
- процент кредитной ставки делится на количество календарных дней в году;
- полученный итог умножается на фактическое количество дней после даты внесения очередного платежа;
- сумма основного долга умножается на полученный результат доли ставки;
- к общей сумме долга добавляется полученный расчетным путем итог процентов.
Выгода досрочного погашения
Важно помнить, что при досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Также не получится полностью ликвидировать и проценты, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков такова, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, кредитное учреждение обязано сделать перерасчет общей задолженности. Гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования не несет в себе никакой выгоды, так как основным бременем любого кредита выступают проценты.
В итоге досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Связано это с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые покрываются быстрей, чем основной долг. В результате ипотечный заемщик сможет получить выгоду с процентной части займа, только если произведет его досрочное погашение в первой половине, или даже четверти срока действия договора.
Способы, график и порядок погашения ипотечного займа оговариваются между банком и клиентом ещё до момента подписания кредитного договора. Погашать любой банковский кредит можно либо дифференцированными, либо аннуитетными (равными) ежемесячными платежами. Впрочем, большинство кредитных организаций самостоятельно решают дифференцированный или аннуитетный платежи по ипотеке
будут использованы клиентом для погашения займа. В данной публикации мы рассмотрим, чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи по ипотеке, чтобы выбирая схему возврата займа, вы чётко понимали о чем идёт речь.
Предложения месяца:
Кредитные карты
Микрозаймы
Потребительские кредиты
Посмотреть ещё
Посмотреть ещё
Аннуитетные платежи по ипотеке
При погашении ипотеки аннуитетными платежами клиент ежемесячно перечисляет банку фиксированную сумму денег, размер которой остаётся неизменным вплоть до последней выплаты по займу.
Для большей наглядности рассмотрим погашение ипотечного кредита банка «ВТБ 24» с процентной ставкой 13,85% годовых сроком на 10 лет. Стоимость квартиры в нашем примере будет составлять 2 млн. рублей, первоначальный взнос – 10%.
Формулу для вычисления аннуитетного платежа мы уже рассматривали в предыдущих публикациях — вы можете увидеть её в статье «Расчёт по кредиту ».
После проведённых вычислений (для экономии времени можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка) мы определили, что без учёта дополнительных комиссий размер ежемесячного платежа по ипотеке составит около 27,78 тыс. рублей. Величина переплаты по кредиту (за счёт процентов) превысила 85% от суммы займа – 1,5 млн рублей.
В первые годы клиент практически не погашает «тело» кредита, выплачивая банку лишь проценты по займу. Следовательно, в данном случае нет никакого смысла в досрочном погашении ссуды с точки зрения уменьшения переплаты по ипотеке.
Дифференцированные платежи по ипотеке
Использование дифференцированных платежей предусматривает ежемесячное погашение равной доли «тела» кредита и суммы процентов за его использование. Так как проценты начисляются ежедневно на сумму непогашенной клиентом задолженности (величина которой уменьшается с каждым месяцем) размер платежей по ипотеке постепенно снижается.
На сайте ВТБ 24 нет информации о возможности погашения жилищных займов подобным методом, однако для сравнения мы рассчитаем переплату по кредиту и размер ежемесячных взносов на тех же условиях, что и аннуитетные платежи по ипотеке в предыдущем примере.
В случае погашения займа дифференцированными платежами сумма ежемесячного взноса будет постепенно снижаться от 35,8 до 15,2 тыс. руб., а переплата по кредиту составит 1,26 млн рублей. Ежемесячно клиент будет возвращать ровно 15 тысяч основного долга – остальная часть платежа направляется на погашение процентов.
Отметим, что переплата по займу при погашении равными платежами всегда выше, чем при использовании дифференцированных выплат. Однако использовать данное преимущество дифференцированных платежей по ипотеке имеет смысл лишь клиентам с соответствующим уровнем доходов — первые годы размер выплат по кредиту будет существенно выше, чем при «аннуитетном» погашении.
Кроме того, дифференцированные платежи по ипотеке выгодны также клиентам, рассчитывающим в будущем уменьшить переплату по кредиту посредством досрочного его погашения либо рефинансирования займа.
Выбирая ипотечную программу, многие люди обращают внимание только на размер ставки по кредиту, забывая о том, что существуют и другие параметры, которые влияют на стоимость займа. Не все из них измеряются в цифрах. Одним из таких параметров является применяемый финансовым учреждением метод погашения кредита.
Какие бывают платежи по ипотеке: виды, в чем их разница?
Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающиетип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж). Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.
Аннуитетный платеж
Несмотря на то, что сумма платежа неизменна в течение всего периода, структура его меняется – в первые месяцы большая часть выплат направляется на возврат процентов по кредиту (в первые годы выплата примерно на 80% состоит из процентов), а в конце срока — на погашение основного долга. Т.е. аннуитетная система (схема) платежей при досрочном погашении не так выгодна.
Для расчета платежа нужно знать срок заимствования, ставку и коэффициент аннуитета (производная величина от количества периодов, за который производится платеж, и ставки по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке следующая: Сумма аннуитета = коэффициент аннуитета *сумма ежемесячного платежа.
Существует несколько способов расчета коэффициента. Чаще всего используется формула: К А =(j*(1+j) m) / ((1+j) m – 1), где К А — коэффициент аннуитетного платежа, j-ставка по ссуде, m- число платежных периодов. В банках для расчета используется такая формула — Ап = Sk * (j / (1 – (1+j)-m)), где Sk -итоговая сумма по ссуде.
Дифференцированный платеж
Однако, кроме аннуитета, есть и другой способ погашения, о котором многие заемщики не знают — дифференцированный платеж. Его особенностью является постепенное уменьшение выплат. Происходит это потому, что при неизменной сумме выплат по основному долгу сумма процентов, которые начисляются на остаток основного долга, с каждым погашением становится меньше.
Расчет суммы к погашению при дифференцированном платеже осуществляется в два этапа:
- вначале определяем сумму основного платежа. Для этого первоначальную сумму займа (ту, что указана в кредитном договоре) делим на срок кредита (в месяцах). Полученная цифра и будет той суммой, которую требуется погасить заемщику. Сама формула расчета выглядит так: b=S/N, где b-основной платеж, S-сумма ссуды, N-количество месяцев;
- после этого считаем проценты. Посчитать начисленные проценты можно умножив остаток ссуды за период на годовую процентную ставку, после чего полученную результат делим на 12 (количество месяцев в году). Таким образом, дифференцированная процентная ставка это: Р = Sn * P / 12, где p – начисленные %, Sn - ссудная задолженность на период, P – годовая ставка по займу.
Чтобы рассчитать остаток долга на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, следует размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.Проводится такой расчет по такой формуле: Sn = S — (b * n), где n – количество прошедших периодов.
Периодичность погашения долга при дифференцированном виде платежа может быть разной (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), но наиболее распространенным является ежемесячный график. Дифференцированный график погашения кредита имеет один существенный недостаток — каждый раз сумма к погашению меняется. Это нужно помнить.
Существует еще один нюанс, о котором нужно знать желающим оформить кредит, – т.к. сумма к погашению в первые месяцы больше, требования к платежеспособности клиента со стороны банка также предъявляются более высокие. Кроме этого, при одинаковых доходах заемщика, расчетная сумма займа при аннуитете тоже будет больше.
Какие банки выдают (предлагают) ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году
Банков, которые предлагают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году традиционно немного. Из наиболее крупных, на данный момент оформить такую ипотеку можно в Газпромбанке и Россельхозбанке. Ознакомиться с актуальными условиями ипотечных программ этих учреждений можно здесь:
| Банк | % ставка | Максимальный срок кредита, мес. | Минимальный первоначальный взнос | Наименование программы |
|---|---|---|---|---|
| Россельхозбанк | 9,05% | 360 | 0% | Рефинансирование |
| 6% | 360 | 15% | Предложения от застройщиков | |
| 9,2% | 360 | 15% | Ипотечное жилищное кредитование | |
| 9,2% | 360 | 0% | Целевая ипотека | |
| 10,75% | 288 | 10% | Военная ипотека | |
| Газпромбанк | 9,5% | 360 | 10% | Покупка квартир (АКЦИЯ) |
| 9,5% | 300 | 20% | Военная ипотека | |
| 9,5% | 360 | 0% | Рефинансирование | |
| 10% | 360 | 0% | Квартира в доме от Газпромбанк-Инвест | |
| 10,5% | 360 | 10% | Вторичный рынок | |
| 10,5% | 120 | 30% | Гаражи и машиноместа | |
| 10,5% | 360 | 10% | Первичный рынок | |
| 11% | 360 | 20% | Покупка коттеджа с участком | |
| 11% | 360 | 20% | Покупка таунхауса | |
| 9,5% | 360 | 15% | Ипотека на льготных условиях | |
| 9,3% | 30 лет | 10% | Покупка квартир на первичном рынке и апартаментах |
В рамках кредитных продуктов Россельхозбанка и Газпромбанка клиенты имеют возможность выбрать схему погашения ипотечного кредита (аннуитетную или дифференцированную). Кроме этого, финансовые учреждения предоставляют специальные условия кредитования для молодых семей, в том числе, с возможностью использования материнского капитала.
Анализируя условия ипотечных программ сложно обойти стороной крупнейшие банки. Выборка аннуитетный и дифференцированный кредит в Сбербанке перед его клиентами традиционно не стоит –банк по-прежнему работает только с аннуитетной схемой погашения. Структура платежей по ипотеке в ВТБ 24 также не предусматривает дифференцированный платеж.
Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку — что выбрать?
Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.
Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.
Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит — максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа. Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.
Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный
Многие заемщики, желающие перейти с аннуитетного способа погашения на дифференцированный, сталкиваются с недопониманием со стороны банковского персонала. Вызвано это тем, что такая просьба противоречит самим условиям договора, в которых указано, каким образом заемщику необходимо выплачивать кредит.
Чтобы изменить существенные условия договора, необходимо перезаключить сам договор. Т.е. осуществить рефинансирование. Стоит отметить, что особенно интересно рефинансирование ипотеки с дифференцированными платежами в пользу аннуитета в том случае, если для заемщика важно снижение кредитной нагрузки.
Рассчитать, ипотечный калькулятор дифференцированных и аннуитетных платежей
Чтобы упростить задачу выбора наиболее выгодного способа погашения кредита банки размещают на своих сайтах ипотечные калькуляторы. Воспользовавшись ими можно достаточно быстро подобрать подходящий вариант. Для тех случаев, когда выбор стоит между несколькими банками имеет смысл воспользоваться калькуляторами на специализированных сайтах.