В первую очередь стоит понять: чтобы совершить любую сделку с недвижимостью, сперва недвижимость необходимо зарегистрировать в «Росреестре». Многие ошибочно полагают, что этим занимается нотариус. Но это не так. Нотариус может лишь заверить договор купли-продажи . За свои услуги нотариус берет плату в размере одного процента от общей стоимости квартиры. Это при условии, что стоимость жилья не превышает одного миллиона рублей. Если квартира стоит более одного миллиона рублей, то стоимость услуг будет составлять десять тысяч рублей и 0,75% от стоимости жилья. Подобные договоры составляются в следующих случаях:
- 1. Продажа квартиры.
- 2. Продажа доли в квартире третьим лицам.
- 3. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.
Что прописывается в договоре?
По сути, договор купли-продажи - это документ, в котором прописываются основные положения о том что, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество или долю в нем за определенное денежное вознаграждение. Сумма вознаграждения оговаривается обеими сторонами.
Изменения в Федеральном законе.
Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса в 2019 году претерпело существенное изменение. Так, начиная с июля 2016 года, прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость - документа, являющимся ключевым при совершении сделок с недвижимостью. Как говорится в статье 14 Федерального закона, возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).
Также появилась возможность подачи документов удостоверенных нотариально, в электронном виде. Таким образом, больше не нужно тратить время в длинных очередях. Процесс рассмотрения отправленных документов значительно упрощается и ускоряется. Принятое решение о регистрации прав на недвижимость сообщается не позднее одного дня после подачи заявки.
Регистрация доли.
Пожалуй, главное изменение в том, что теперь производить любые операции с недвижимостью можно только с документальным удостоверением нотариуса. Вопрос о том, нужно ли регистрировать договор купли-продажи доли у нотариуса в 2019 году - один из самых актуальных и вызывает массу споров и противоречий. До конца 2015 года продавать долю в квартире или доме можно было только с помощью нотариуса. Но если владелец желал оформить дарственную и отписать часть недвижимости любому человеку, достаточно было написать соответствующее заявление и отнести его в ближайшее отделение «Росреестра». Этим начали активно пользоваться мошенники. Они принуждали людей, зачастую пожилых или недееспособных, отписать им часть недвижимого имущества.
Изменения в договоре купли-продажи в 2016 году обязали заверять все действия нотариально, вне зависимости от типа операции: будь то продажа, оформление дарственной или наследства. Нотариус при оформлении договора дарения доли обязан проверять, не является ли сделка фальшивой. Часто за сделкой дарения доли прикрывается другая сделка, например, купли-продажи. Люди хотят уйти от налогов, которые взыскиваются при оформлении купли-продажи, и прикрываются иными видами сделок. В свою очередь такие действия являются прямым нарушением закона и могут квалифицироваться как уклонение от уплаты налогов. Если нотариус по каким-либо причинам отказал в удостоверении договора, стороны могут обратиться в суд.
Изменения коснулись и одного из малозащищенных слоев населения - несовершеннолетних владельцев недвижимости. Теперь абсолютно все сделки с долями детей должны быть нотариально заверены в обязательном порядке.
Оформление купле продажи квартиры у нотариуса в 2019 году.
Ниже приведены все основные правила по оформлению подобных сделок. Чтобы исключить фактор риска, связанного с мошенническими действиями, сделки оформляются в письменной форме. Прежде чем оформить договор купли-продажи, стороны подписывают предварительный соглашение о задатке за недвижимость. Продавец обязан предоставить документы о законности отчуждения. Они должны быть в двух экземплярах. Один для покупателя, второй - для «Росреестра». Например, если квартира продается в браке, нужно письменное согласие второго супруга. Если продаваемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то в этом случае требуется разрешение органов опеки. Также к договору прикрепляется справка из ЕГРП о том, что на квартиру не наложен арест и нет никаких коммунальных задолженностей. Наконец, предоставляется справка обо всех зарегистрированных лицах или об их отсутствии.
Затем составляется акт приема-передачи . Покупатель вносится в ЕГРП, как новый владелец квартиры. Для этого продавец должен обратиться в «Росреестр» с соответствующим заявлением. Как видно, купля-продажа квартиры требует некоторых усилий с обеих сторон. Это сделано для того чтобы обеспечить законность и прозрачность совершаемых сделок. Но в итоге стороны могут быть спокойны за свое имущество и за его неприкосновенность.
Момент купли-продажи жилья один из самых ответственных в жизни каждого человека. Эта процедура довольно сложная, но в то же время не допускает оплошностей, особенно связанных с оформлением документов.
Есть два вида договоров купли-продажи:
- Предварительный, который фиксирует факт желания совершить сделку, и наличие задатка или аванса;
- Основной договор, в котором, собственно, и указываются все нюансы сделки.
Поскольку оформление всех бумаг это сложный и трудоемкий процесс, граждане всё чаще обращаются за нотариальной помощью. Естественно, специалисты предлагают свои услуги не бесплатно, но сумма покроется теми гарантиями, которые получают участники сделки, воспользовавшись помощью юристов.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Как оформляется нотариальная сделка?
Как правило, нотариальную сделку купли продажи квартиры оформляют в несколько этапов. Подписание договора между покупателем и продавцом это уже один из финальных этапов, которому сопутствует длительная подготовка. В её ходе долго и тщательно собираются все документы, которые помогут максимально полно защитить обе стороны.
Выделяют три этапа работы над оформлением нотариальной сделки:
- Продавец и покупатель подписывают предварительное соглашение. Этому договору отдается много внимания, поскольку в нем должны быть указаны уже оговоренные на данный момент условия, и указаны сроки окончательного заключения сделки. А также в это время подготавливаются необходимые документы, и передаются нотариусу для сверки;
- Второй этап заключается в подписании договора купли-продажи недвижимости. Это происходит в присутствии нотариуса, который совершает нотариальное заверение договора;
- Третий этап – это регистрация права на собственность новоявленного владельца жилплощади.
Подробнее о порядке оформления и заключения договора о купле-продаже можно почитать в тридцатой главе Гражданского кодекса РФ. И ещё один момент, который будет интересен тем, кто планирует совершить подобную сделку – в России нотариальная сделка по продаже недвижимости не является обязательной! Нужно только заверение документа нотариусом. Хотя, справедливости ради скажем – она намного более безопасна, чем сделка, выполненная в простой письменной форме при участии риелтора.
Преимущества нотариального сопровождения сделки
Практика доказывает, что самым надежным способом продать или купить недвижимость является заключение сделки с нотариусом, который проверит все документы, оградив все стороны процесса от неприятностей, что часто сопровождают подобные дела. Конечно, стоимость услуги не маленькая, но она окупается.
Попробуем рассмотреть самые существенные преимущества сотрудничества с нотариусом:
К сожалению, даже весь этот перечень не может полностью гарантировать безопасность сторон. Нотариально заверенные сделки тоже признают недействительными. Потому надо быть осторожным. Но заверив документы, стороны сделки следуют закону, и показывают добропорядочность своих намерений.
Когда без нотариуса не обойтись?
В законе прямо говорится, что некоторые сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме. Это актуально:
- Согласно статье 42 закона №218-ФЗ, нотариальное сопровождение нужно при продаже доли общей собственности в жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах;
- При продаже имущества, которым человек располагает на правах опеки;
- При отчуждении недвижимости, что принадлежит несовершеннолетнему;
- При отчуждении недвижимости граждан, принадлежащих к категории людей с ограниченной дееспособностью (согласно статье 52 закона 218-ФЗ).
Эти пункты считаются сложными в аспекте рассмотрения, потому правильно подготовить документы и составить договор, обычный человек, который ничего не понимает в юриспруденции, не сможет. Кроме того, с недавних пор, нотариус – это обязательная сторона сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости.
Юридическое сопровождение иногда нужно и при совершении других, не указанных здесь, сделках. Все зависит от индивидуальной ситуации, возможностей и желания граждан.
Какие документы нужно предоставить нотариусу?
Человек, который продает недвижимость, представляет документы, подтверждающие его право владения. Но это ещё не всё. Чтобы ничего не забыть, мы предоставим список:
Список большой, но даже он не может полностью раскрыть всю документальную базу, которая может понадобиться при совершении сделок подобного формата. Как правило, сопровождение сделки купли продажи жилья нотариусом, уберегает от элементарных ошибок, которые стороны договора могут совершить по незнанию.
И ещё один нюанс – неся документы к нотариусу, надо взять не только копии, но и оригиналы. Это нужно для того чтобы специалист сверил бумаги, и если возникли какие-то претензии, указал на них. А для того чтобы исправить неточности, участники сделки оставляют свои контакты.
Регистрация права собственности нового владельца
Регистрация права собственности – это необходимая процедура, без которой нельзя подтвердить переход недвижимости во владение к другому человеку. При продаже квартиры такую процедуру тоже следует пройти. Но мало кто из тех людей, которые не сталкивались с подобными трудностями, понимают, где и как это происходит.
Нотариус выполнит работу за своих клиентов, им останется только оплатить госпошлину, принести документы, которые потребует специалист, и подождать, пока вся процедура не будет закончена. Точные сроки, на протяжении которых можно пройти регистрацию, в законодательстве не указаны, но согласной общей практике, лучше занести документы сразу же, чтобы получить полное право находиться в квартире как владелец.
Что касается времени, потраченного на оформление документов в Росреестре, то это занимает от трех рабочих дней. Обязательно надо заплатить государственную пошлину – на 2017 год она составляет 2000 рублей. Услуги нотариуса, который занимался подачей документов в Росреестр, надо оплатить отдельно.
Кроме того, удостоверения права на собственность, отправленные через нотариальную кантору, идут немного быстрее, чем если бы новоявленный владелец обратился в инстанции самостоятельно.
Этапы регистрации прав на недвижимость:
- Сдача документов.
- Правовая экспертиза бумаг.
- Если повода для отказа не было найдено, в реестр вносятся новые данные.
- Новому владельцу выдают документы о госрегистрации.
Стоимость услуги
Нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью в России не является обязательным, но документы на совершение подобной сделки, нотариус все же вынужден заверить. Если никаких препятствий нет, квартира записана только на одного человека, то продать недвижимость не будет проблемой, но если вписанных жильцом несколько, тогда без помощи нотариуса не обойтись.
Во сколько же обойдется такая сделка? До июня 2016 москвичи платили не больше пяти тысяч рублей, и это, включая стоимость госпошлины, цена которой две тысячи рублей. Давайте разберем, где взялась эта сумма, и какой она может быть на 2017 год:
Но волноваться рано. Конечно, оформление у нотариуса обойдется недешево, но есть закономерность – чем ниже стоимость жилья, тем меньше денег потребуется на его оформление. Именно потому, если в Москве жилплощадь стоит десятки миллионов рублей, услуги нотариусов пугают своей ценой. Но в регионах таких расценок нет, как на недвижимость, так и на нотариальные услуги. Так что вложиться в сумму 5000 рублей будет просто.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Здравствуйте. В моих статьях посетители постоянно пишут в комментариях, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы вы смогли разобраться — обязателен ли в вашем случае нотариус или нет. Вообще, всё зависит от ситуации у продавцов квартиры. То есть не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно, в какой собственности квартира.
В этих случаях нотариус обязателен
- Когда квартирой владеют несколько собственников по долям
(квартира в долевой собственности) — нотариус обязателен
Когда квартира в долевой собственности у нескольких собственников, то для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. Не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку покупается квартира или за наличные и т.п. Запомните — если долевая собственность — обращаемся к нотариусу, где он: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит его нотариально; 3) подаст документы в Росреестр на регистрацию сделки.
Если быть точнее, то при долевой собственности каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира.
У Ивана и Дарьи квартира и каждый имеет по 1/2 доли. Это долевая собственность. Они решили продать свою квартиру Владимиру, т.е. каждый продает свою долю в виде всей квартиры. А раз она в долевой собственности, то нотариус обязателен. И не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку ли покупается квартира и т.п.
- В квартире есть несовершеннолетние собственники - нотариус обязателен
Вообще для оформления любой сделки отчуждения, в которой участвуют несовершеннолетние собственники, нужен нотариально заверенный договор (п.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ). Поэтому и для продажи такой квартиры нужно обязательно заверить договор у нотариуса.
Семья Ивановых состоит из 3 человек: супруги Петр и Мария; их сын Саша, которому 4 года. Все они собственники квартиры. Если они захотят продать свою квартиру, то нужен нотариально заверенный договор купли-продажи, т.к. один из собственников (продавцов) - несовершеннолетний Саша.
Вы думаете что можно принести свой договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил? А вот и нет. На практике, все нотариусы отказываются заверять договора, которые составляли не они. Они сами составляют договор и сами его заверяют, «чужие» договора не принимают.
В остальных случаях нотариус не обязателен
Это случаи:
- если квартирой владеет один собственник ;
- если квартира в совместной собственности .
И не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетние, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно лишь то, что я указала выше.
По желанию у нотариуса можно заверить договор купли-продажи, даже если это не обязательно. Обычно так поступают когда собственники или покупатели опасаются, что кто то захочет оспорить договор. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников сделки были осознанными и добровольными. я вставили ссылку как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.
Статья рассказывает, нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса в 2019 году, разъясняет тонкости законодательства.
Основные моменты
Стороны сами решают через нотариуса, заверять документы или нет, но из этого правила есть исключение.
Важно! Обязательно требуется нотариальная заверка для сделок с долями недвижимости. При этом не имеет значение, сколько имеется покупателей и продавцов, покупают ли родственники недвижимость или нет. В любом случае без нотариальной заверки не обойтись.
Обязательно нотариальная заверка нужна при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним. Такое правило установлено п. 2 ст. 54 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
Как заверить соглашение нотариально
Для начала следует выбрать нотариальную контору. Строгих правил, куда обращаться, и привязки по районам на данный момент нет. Такой порядок установлен ст. 56 Основ законодательства о нотариате.
Поэтому можно выбрать организацию, куда удобно будет обратиться.
Перед обращением к уполномоченному заверителю следует собрать документы.
Необходимые документы
Для заверения необходимо сторонам представить следующие бумаги:
- соглашение купли-продажи;
- паспорта владельцев жилплощади;
- одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы малолетних граждан;
- свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН;
- основание получения недвижимости: соглашение купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная;
- техническая документация. Заказать этот документ можно в бюро технической инвентаризации или центре государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ);
- нотариальное одобрение от супруга на продажу, если собственность приобретена в период семейной жизни;
- справка обо всех, кто прописан на жилой площади.
Предварительно необходимо обратиться в отдел опеки для получения одобрения.
5 документов для одобрения сделки с участием малолетних:
- заявление на продажу прежней и покупку новой жилплощади;
- документ о рождении ребенка;
- паспорта родителей;
- техническая документация;
- выписка из ЕГРН.
Заявление специалисты опеки рассматривают четырнадцать дней. По результатам рассмотрения дается заключение. Прийти в отдел опеки должны мать и отец, даже если они развелись. Только в случае лишения родительских прав нет необходимости приходить родителю в опеку.
Читайте также Алгоритм действий для продажи квартиры без посредников: пошаговая инструкция
Просто так специалисты опеки не дадут своего одобрения. Необходимо, чтобы жилищные условия малолетних не ухудшались.
Дополнительно придется оплатить нотариальную заверку доверенности, когда от имени владельцев жилья обращается представитель. Заверка доверенности обойдется в 1,5-2 тыс. рублей.
Подписание договора
При подписании соглашения продажи недвижимости составляется столько экземпляров, столько сторон участвует в сделке. Еще один экземпляр оставляется для архива нотариальной конторы.
Стороны ставят подписи под соглашением в присутствии уполномоченного заверителя. За детей, которым еще не исполнилось четырнадцать лет, подписи ставит законный представитель. Им является опекун или родитель.
Контракт можно составить самостоятельно, а потом принести его для заверки. Тогда платить за услуги придется меньше. Но не все нотариусы соглашаются принять готовый договор. Поэтому эту информацию следует узнать заранее.
После удостоверения документы направляются сотрудникам центра государственных услуг «Мои документы» или в подразделение Росреестра.
Цена за оформление выписки из ЕГРН составляет 2 тыс. руб.
Цена вопроса
Цена за оформление договора составит от 2 до 6 тыс. руб. Цена за техническую заверку отличается в разных городах. В Москве эта сумма составляет 5,4 тыс. руб., для Санкт-Петербурга – 3,8 тыс. руб.
Отдельно оплачивается заверка документов. Эта услуга составляет 0,5% от цены сделки, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.
Сумма затрат зависит от кадастровой цены недвижимости. Такой порядок установлен пп.5 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса.
Если документы удостоверяются по своему желанию, то за составление соглашения выплачивается 4-10 тыс. руб. В столице цена нотариального удостоверения составляет 10 тыс. руб. Для Санкт-Петербурга эта сумма составит 7 тыс. руб.
Удостоверение соглашения – это еще одна статья расходов. Стоимость удостоверения зависит от кадастровой цены недвижимости.
Оценивать стоимость жилплощади могут только специальные оценочные фирмы. Стоимость оценочных услуг составляет 4 тыс. руб.
Когда можно обойтись без нотариальной заверки
Если жилье находится не в долевой собственности, то вполне можно обойтись составлением обычного письменного договора.
Для большей надежности можно пройти нотариальное удостоверение, однако и без этого соглашения будет иметь юридическую силу.
Читайте также Советы по быстрой и выгодной продаже квартиры
Порядок оформления
Отчуждать можно только то жилье, на которое оформлено право владения. Право владения ранее подтверждалось свидетельством о праве владения, а теперь вместо него выдается выпиской из ЕГРН.
Документы можно подать в электронной форме через портал gosuslugi.ru. Заверка документации производится электронной цифровой подписью.
Если действовать поэтапно, то оформление сделки пойдет успешно.
9 стадий оформления:
- Подготовка свидетельств, иных справок, подтверждающих права на собственность. Время уйдет на получение технической документации из бюро технической инвентаризации.
- Заказать выписку из домовой книги и единый жилищный документ.
- Получить справку о том, что коммунальной задолженности не имеется по лицевому счету.
- Оформить нотариально одобрение на продажу жилплощади от мужа или жены.
- Получить одобрение от специалистов опеки. Будет нужен этот документ, если затрагиваются интересы малолетних граждан.
- Получить выписку из ЕГРН. Документ показывает, что в квартире отсутствуют аресты и обременения. Этот документ требуется для покупателя, чтобы совершить безопасную сделку.
- Оформить соглашение купли-продажи.
- Составить и заверить доверенность, если пакет документов подается представителем.
- Направить пакет документации для регистрации в подразделение Росреестра.
Есть несколько способов подачи заявления: почтой, в электронной форме или лично.
Как правильно составить соглашение купли-продажи
Соглашение должно быть составлено согласно по нормам гражданского законодательства и содержать все значимые условия сделки.
5 важных пунктов соглашения:
- ФИО и адреса регистрации обеих сторон.
- Объект сделки. Здесь уточняется точный адрес и площадь.
- Сведения о том, кто из бывших жильцов сохраняет право проживания на жилой площади.
- Порядок проведения оплаты. Возможна оплата наличными средствами, но более надежным является расчет через банковскую ячейку.
- Условия, при которых контракт может быть расторгнут.
Также стороны могут включить и иные условия, которые они посчитают необходимыми.
Особенности обложения налогом
Когда гражданин владел жильем менее трех лет, придется платить налог с продажи. Но размер полученного дохода можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением жилплощади.
Когда покупают доли недвижимости или целый объект, необходимо готовиться к тому, что налоговую обязанность выполнять придется новому собственнику.
Изменения в законе
Новшество о том, что продажу нужно заверять нотариально, вступило в силу с июня 2016 года. Оформление требует теперь больше усилий от владельцев жилья. Ведь если раньше можно было продать комнату и обойтись обычным письменным соглашением, то теперь без удостоверения не обойтись.
Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!
Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.
О преимуществах и гарантиях нотариальных сделок
Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний, оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.
У нотариальных сделок появились и другие риски
Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.
Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса.
А нотариус только готовит договор и проводит удостоверение его заключения. Законом не предусмотрено такое нотариальное действие, как сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью.
В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами.
По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.
Существует и другая проблема.
Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами: у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.
Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.
Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.
Новинка:
Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи
Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.
1. Ошибка №1
Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.
В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок и многочисленные суды по недвижимости.
Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.
Но это тема отдельной статьи.
Какое значение имеет порядок расчетов? Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег? Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.
Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.
Особенности нотариального договора
При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.
Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.
Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.
Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.
Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.
По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.
То есть формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.
Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?
Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.
В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.
Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?
Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.
Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю, поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.
В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.
Ошибка №2
При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.
В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.
Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.
Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.
Дело в том, что такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.
Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.
Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя, еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.
Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.
А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.
Подписав договор и приравняв его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.
Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные условия.
Ошибка №3
Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.
Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.
При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.
Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.
На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.
Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.
При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.
Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.
Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.
Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.
Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.
Ответы на частые вопросы по нотариальным сделкам, .
Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости
Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.
Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.
А если ошибка в договоре будет выявлена уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?
В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.
Новинка:
Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры»
. Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!
В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость
Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость,