Официальный текст :
Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.
Комментарий юриста :
Замена предмета залога по пункту 1 данной статьи представляет собой один из частных случаев изменения договора залога. Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Отсюда вытекает, что договор может предусмотреть и одностороннее изменение. В частности, в договоре залога может быть установлено, что предмет залога может быть заменен (и, следовательно, договор изменен) без согласия залогодержателя.
Пункт 2 ст. 345 ГК РФ содержит правило, по которому залогодателю предоставлено право по своему усмотрению изменить договор залога в случае гибели предмета залога. Гибель предмета залога означает, что гражданское правоотношение лишается своего объекта и не может продолжать свое существование без соответствующего изменения. В соответствии со статьей 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенным считается условие о предмете договора. Поэтому замена предмета договора залога является изменением договора залога.
Пункт 2 статьи 345, устанавливая, что залогодатель вправе заменить погибший предмет залога, тем самым дает ему право на одностороннее изменение договора залога. После такой замены договор залога получает новый предмет, т.е. является измененным договором залога. Важно подчеркнуть, что пункт 2 статьи 345 не требует согласия залогодержателя на изменение договора залога. Он указывает, что залогодатель "вправе" произвести и замену. Отсюда вытекает, что залогодержатель обязан с таким изменением договора согласиться.
Пункт 2 статьи 345 Гражданского Кодекса РФ оставляет на усмотрение залогодателя не только решение вопроса о том, изменять или не изменять договор залога, но и, в положительном случае, как его изменять и в какой срок производить изменение. В статье указано, что залогодатель вправе заменить предмет "равноценным имуществом". При этом не определено, как и кем устанавливается эта равноценность. Поскольку же вопрос об изменении договора решается односторонне залогодателем, ему тем самым предоставлено право и решать, какое имущество является равноценным.
Статья 345 не дает в этой процедуре залогодержателю никаких прав, он не наделен и правом голоса при решении залогодателя о равноценности имущества. Характерная черта пункта 2 данной статьи состоит в том, что она не устанавливает твердого срока, в течение которого залогодатель должен решить вопрос об изменении договора залога.
Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
Комментарий к статье 345
1. Норма п. 1 комментируемой статьи устанавливает очевидное правило о том, что стороны договора залога могут договориться о замене предмета залога. При этом, разумеется, сохраняются те условия договора залога, которые были выговорены сторонами изначально, в отношении прежнего предмета залога, если стороны не согласовали иное или иное не следует из существа нового предмета залога.
1.1. При этом перенос ранее возникшего права залога на новый предмет не может ущемлять право других залогодержателей, получивших ранее право залога на тот же предмет в обеспечение своих требований. Так, например, если должник заложил банку в обеспечение долга свой автомобиль (и по этому залогу банк был старшим залогодержателем), а потом договорился с банком о переносе права залога на свой катер, банк окажется младшим залогодержателем, если до согласования такого переноса этот катер был заложен другому залогодержателю (например, поставщику, предоставившему отсрочку платежа) и банк должен был знать о существовании данного залогового обременения (например, в силу регистрации уведомления о залоге катера).
1.2. В случае если новый предмет залога представляет собой, например, недвижимую вещь, а предыдущий предмет залога относился к движимому имуществу, то для того, чтобы залог продолжал существовать, требуется запись в специальном реестре. То же относится к случаям, когда в качестве нового предмета залога в обеспечение предоставляются подлежащие регистрации исключительные права, бездокументарные ценные бумаги или доли в уставном капитале ООО или иное имущество, залог которого подлежит правоустанавливающей регистрации (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).
2. Нормы п. 2 комментируемой статьи продолжают развивать принцип эластичности залога (см. комментарий к п. 2 ст. 334 ГК РФ). В настоящем пункте речь идет о таком проявлении эластичности, как сохранение залога при изменении (в том числе физическом) предмета залога. Собственно, ключевое положение комментируемого пункта - это положение о том, что залог распространяется на любое имущество, которое было создано в результате любого изменения (в том числе переработки) заложенного имущества. Выражение "иного изменения", использованное в норме, следует понимать максимально широко: например, построенное из заложенных строительных материалов здание должно считаться находящимся в залоге у залогодержателя материалов (разумеется, при соблюдении требования о государственной регистрации ипотеки в отношении возведенного здания). В случае если заложенные акции были конвертированы в другие ценные бумаги или в долю в уставном капитале ООО (при реорганизации акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью), то в залоге должны считаться находящимися соответствующие ценные бумаги или доля в уставном капитале ООО.
В качестве еще одного примера можно привести случаи изменения земельного участка (раздел, соединение и проч.), соединения совокупности помещений в одно помещение, равно как разделения или соединения помещений в здании, переработки движимой вещи, реконструкции недвижимой вещи и проч. Во всех перечисленных случаях залог будет сохраняться, обременяя физический "заменитель" первоначального залога. О применении этого проявления идеи эластичности залога в отношении случая перестройки здания, являвшегося предметом ипотеки, см. Определение КГД ВС РФ от 20 сентября 2016 г. N 18-КГ16-125.
При этом в случае изменения предмета залога не возникает новый законный залог на новый предмет, а продолжает сохраняться ранее действующий договорный залог. Из вывода о том, что залог, продолжающий свое существование в силу принципа эластичности, не является законным залогом, следует еще один довольно важный практический вывод: в случае если новым предметом залога станет недвижимая вещь (новый земельный участок взамен разделенного; новое здание взамен ранее заложенных помещений; новые помещения взамен разделенного здания; помещение, переданное по инвестиционному контракту), то регистрация ипотеки в отношении этого имущества будет осуществляться не по правилам Закона об ипотеке о регистрации законной ипотеки (с подачей залогодержателем соответствующего заявления и проч.), а органом по регистрации прав на недвижимость ex officio
. То есть орган по регистрации прав будет обязан самостоятельно перенести в отношении нового предмета ипотеки все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки (например, на вновь образованный участок следует перенести все обременения, которые лежали на участках, из которых он был образован). Эта обязанность вытекает из норм ГК РФ о сохранении залога при изменении предмета залога.
В то же время в подобной ситуации преобразования имущества, залог которого не подлежал регистрации, в имущество, залог которого подлежит регистрации, возникает вопрос, сохраняется ли залог в период времени между исчезновением прежнего предмета залога и регистрации залога на измененный объект. Видимо, следует признать, что в такой ситуации залог сохраняется, и разрыв в существовании залоговых прав не возникает.
Разумеется, при распространении залога на измененный предмет залога в силу принципа эластичности сохраняются старшинство и все иные условия залога (за исключением, видимо, тех, которые были тесно связаны с прежним правовым режимом предмета залога).
2.1. Положения подп. 1 п. 2 комментируемой статьи помогают разрешить и иную коллизию. Речь идет о ситуации, когда в залог был передан земельный участок, а впоследствии на нем были возведены сооружения или здания, права залогодателя на которые зарегистрированы не были. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенное строение возникает с момента государственной регистрации в реестре (так называемый принцип внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Таким образом, в случае если собственник земельного участка, заложивший его по договору ипотеки, возвел на нем здания или сооружения, то до регистрации прав на эти объекты они должны рассматриваться как составные части земельного участка (ст. 133 ГК РФ), и измененный участок со всеми вновь созданными на нем улучшениями (в виде составных частей) должен считаться находящимся в залоге у залогодержателя как одна вещь.
2.2. Положение о том, что в случае изъятия предмета залога для государственных (муниципальных) нужд в залоге будет считаться находящимся имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого, повторяет правило п. 2 ст. 334 ГК РФ с тем лишь уточнением, что и само требование о выдаче возмещения также считается находящимся в залоге.
При этом в данном случае, видимо, более дискуссионным является вопрос, будет ли распространение права залога на новую переданную в собственность залогодателя вещь продолжением существования старого вещного права залога или здесь возникнет все же новый залог на тех же условиях.
2.3. Отдельное внимание следует обратить также на новое (для ГК РФ, но существовавшее ранее в Законе о залоге 1992 г.) положение о том, что в случае залога имущественного права все то, что будет предоставлено должником по заложенному праву, также считается находящимся в залоге. По сути, о том же говорит и п. 2 ст. 334 ГК РФ. Например, в случае если будет заложено право залогодателя требовать от автосалона передачи автомобиля по договору купли-продажи, то переданный залогодателю в собственность автомобиль будет новым предметом залога (взамен прекратившегося права из договора купли-продажи). При этом, однако, необходимо соблюдение требования о регистрации залога, если залог прав на переданное залогодателю имущество подлежит правоустанавливающей регистрации (например, недвижимость).
Также достаточно дискуссионным является вопрос, будет ли распространение залога на полученное имущество новым залогом или продолжением существования старого залога.
Как бы ни был решен этот вопрос, очевидно, что подобный перенос права залога с права требования на вещь повлечет автоматическое существенное изменение содержания залоговых прав, так как регулирование залога обязательственных прав и залога вещей принципиально отличается.
3. Право залога наделяет залогодержателя довольно серьезными управленческими возможностями по отношению к деятельности залогодателя. В частности, он получает контроль над деятельностью залогодателя по изменению (переработке) заложенного имущества (особенно полным такой контроль будет в случае так называемого тотального залога), которое, как это следует из комментируемого пункта, может быть ограничено договором залога. К таким условиям, в частности, могут относиться положения договора залога о необходимости предварительного согласования с залогодержателем тех или иных действий с заложенным имуществом, которые могут изменить его физически (и тем самым изменить стоимость предмета залога, в чем может быть не заинтересован залогодержатель).
3.1. Санкцией за нарушение условий о согласовании изменения и переработки предмета залога, установленного в договоре залога, является возникновение у залогодержателя права на досрочное востребование долга, обеспеченного залогом, и - в случае неисполнения обеспеченного обязательства - право на обращение взыскания на предмет залога.
4. Замена предмета залога может быть осуществлена также путем волеизъявления залогодателя. Это право предоставляется ему в случае, если предмет залога погиб или был поврежден по обстоятельствам, за которые не отвечает залогодержатель. В противном случае залогодатель, являющийся должником по обеспеченному долгу, может осуществить зачет своего долга перед кредитором требованием к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных гибелью предмета залога.
Однако неправильно считать такую замену предмета залога односторонним действием залогодателя, так как закон предоставляет залогодержателю право отказаться принимать в залог новое имущество. Такое поведение залогодержателя может быть обусловлено, например, сомнениями в ликвидности или в адекватности стоимости имущества, предлагаемого в залог, размеру обеспеченного обязательства. Однако, разумеется, отказ залогодержателя принять в залог новое имущество может быть оценен и с точки зрения стандарта добросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ); последствием признания отказа залогодержателя принять в залог новое имущество будет прекращение залога.
4.1. При замене предмета залога залогодателем условия договора залога сохраняются в отношении нового предмета залога.
В то же время вопрос о том, будет ли здесь иметь место новый залог или сохранится старое вещное право, может вызывать споры (Об этом см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).
4.2. В случае если залогодатель не воспользовался своим правом и не предоставил новый предмет залога взамен погибшего (или ухудшившегося), то залогодержатель имеет право досрочно востребовать обеспеченный долг и обратить взыскание на предмет залога. Однако права требовать предоставления нового предмета залога взамен погибшего залогодержатель не имеет.
5. Положения п. 5 комментируемой статьи предусматривают, что условия договора залога сохраняют силу в отношении нового предмета залога, старшинство залогов сохраняется.
Здесь же законодатель указывает на особенность определения момента, с которого предоставленный новый предмет залога будет считаться обремененным правами залогодержателя: если новый предмет залога уже находится в собственности залогодателя, то он считается заложенным с момента достижения соглашения о замене предмета залога; если предмет залога является будущим имуществом, то он будет обременен с момента возникновения права собственности залогодателя на него (см. также комментарий к ст. 335 ГК РФ). Если же право собственности на предмет залога у залогодателя возникнет лишь после специальной регистрации (например, права на недвижимое имущество), то залог также возникнет не ранее такой регистрации (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).
5.1. В отношении последнего случая залогодержатель должен проявлять особую бдительность и активно участвовать в процедуре регистрации прав залогодателя на новый предмет залога с тем, чтобы в отношении этого имущества была внесена (по заявлению залогодержателя) также и запись об обременении; в противном случае залог не возникнет.
5.2. Условия договора залога, выработанные сторонами в отношении прежнего предмета залога, не будут применяться к новому предмету залога в том случае, если они будут противоречить императивным нормам закона. Например, если вместо заложенного нежилого помещения было передано в залог помещение жилое, являющееся единственным у залогодателя, условие договора залога о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога не будет подлежать применению (см. п. 3 ст. 349 ГК РФ и комментарий к нему).
6. Пункт 6 комментируемой статьи содержит очевидное правило о том, что вместо замены предмета залога с сохранением в силе всех договоренностей относительно условий залога стороны вправе прекратить свои прежние залоговые отношения и заключить новый договор залога в отношении нового предмета. Это будет целесообразно, например, в ситуации, когда новый предмет залога имеет такие серьезные отличия от предыдущего, что целесообразнее выработать новые условия залога, чем приспосабливать прежние положения договора залога к новому предмету залога. Например, в случае если были заложены права по договору участия в долевом строительстве, то после передачи помещения дольщику целесообразнее заключить новый договор ипотеки.
6.1. Условие об обязанности заключить новый договор залога может содержаться в первоначальном договоре залога; в случае уклонения от заключения нового договора залога залогодержатель вправе предъявить соответствующий иск (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
7. Диспозитивность положений о замене предмета залога подчеркивается п. 7 комментируемой статьи, указывающим на возможность в договоре залога установить право залогодателя осуществлять замену предмета залога в одностороннем порядке, без согласия залогодержателя.
Это довольно нетипичное положение, противоречащее природе залога как вещного права. Защитой залогодержателя в случае наличия в договоре залога подобного условия будут лишь правила о добросовестности.
ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);
3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.
4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.
Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.
5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.
Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.
Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора? Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора? Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился?
Роман Бевзенко, начальник Управления частного права Высшего арбитражного суда, к. ю. н.
- Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора
- Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора
- Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился
Весной этого года вступят в силу многочисленные изменения в законодательство о залоге, внесенные Федеральным законом от 06.12.11 № 405-ФЗ« О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (об основных поправках см. статью на стр. 88). Но еще до принятия вышеуказанного закона в течение прошлого года достаточно серьезно изменилась арбитражная практика по спорам о залоге. Это связано с появлением постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее — постановление № 10). Основные положения этого постановления останутся актуальными и после вступления в силу закона № 405-ФЗ .
Заметно, что постановление № 10 имеет в основном прозалогодержательскую направленность. То есть неоднозначные, спорные вопросы залогового права истолкованы в нем в пользу залогодержателя. Этот подход Президиум Высшего арбитражного суда при рассмотрении дел в порядке надзора демонстрирует уже давно. При этом нижестоящие суды до недавнего времени, как правило, использовали, наоборот, прозалогодательский подход. Допустим, банк требовал обращения взыскания на заложенное имущество, а залогодатель в ответ требовал признания договора залога недействительным либо незаключенным, либо прекратившимся. В таких делах нижестоящие суды часто соглашались с залогодателем, но надзорная инстанция впоследствии отменяла эти судебные акты. Прозалогодержательский подход объясняется тем, что в обязательственном праве слабая сторона — кредитор. Суды должны дать ему защиту в ситуации, когда обязательство было нарушено. В этой статье будут разъяснены отдельные, наиболее яркие моменты постановления № 10 , касающиеся ситуаций, в которых залогодателям раньше удавалось избежать обращения взыскания на предмет залога. Теперь такие варианты не сработают.
Изменение содержания обеспеченного залогом обязательства
Один из самых спорных вопросов — что происходит с залогом, если после заключения договора о залоге должник и кредитор изменили содержание обеспеченного залогом обязательства? Например, сумма кредита увеличивается по сравнению с той, которая изначально была указана в договоре кредита и отражена в договоре залога, или изменяется процентная ставка либо срок возврата кредита. Нижестоящие суды долгое время считали, что если должник и кредитор договорились об изменениях в договоре кредита, но не отразили эту договоренность в договоре залога, то залог прекращается(см. постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 08.12.09 по делу № А81−4493/2008, Поволжского округа от 13.03.07 по делу № А55−11099/06).
Однако Высший арбитражный суд придерживается другой позиции. И эта позиция относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства(например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере(ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся(постановления № 10).
Суть залогового обременения в следующем: есть некая ценность вещи, она обещана кредитору в счет погашения требований к должнику. Условно говоря, должник должен кредитору 100 рублей и залогодатель обещает выдать кредитору 100 рублей из стоимости предмета залога, если должник нарушит свои обязательства. Как повлияет на это обещание то, что должник и кредитор потом договорятся об увеличении суммы долга до 150 рублей? Никак не повлияет. Залогодатель как обещал заплатить 100 рублей в случае нарушения обязательства должника, так и остался связанным этим обещанием(см. постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 17.03.11 № 13819/10). Точно так же, если первоначально кредит был выдан по ставке 10 процентов, а затем стороны договорились о ставке 12 процентов, но в договоре залога по-прежнему 10 процентов, то это означает, что только 10-процентная ставка обеспечена залогом, а 2 процента, накинутых сверху, не обеспечены.
Изменение срока. Если стороны изменили первоначальный срок исполнения обеспеченного обязательства таким образом, что предъявленный впоследствии залогодержателем иск об обращении взыскания на предмет залога уложился в исковую давность по первоначальному сроку, то положение залогодателя не ухудшилось и залог в силе. Объясним на примере: допустим, первоначальный срок возврата кредита был 01.01.10 (он указан в договоре кредита и в договоре залога). Затем в договор кредита внесли изменение и срок исполнения перенесли на 01.07.10. Однако и к этому времени должник не погасил кредит. Допустим, 01.09.10 банк подал иск об обращении взыскания на предмет залога. В таких обстоятельствах залогодатель раньше мог занять следующую позицию: обязательство изменилось, у него новый срок, я обязательство с таким сроком не обеспечивал, поэтому залог прекратился. Почему эта позиция некорректна? Вспомним даты из нашего примера и представим, что было бы, если бы изменения срока не было. Просрочка возникла бы не 01.07.10, а 01.01.10. Если бы банк в этих обстоятельствах подал иск тоже 01.09.10, удовлетворил бы суд его иск? Конечно, да. Ведь банк обратился в суд в пределах срока исковой давности: 01.01.10 плюс три года. А что меняется, в случае если при изменении первоначального срока погашения кредита(в нашем случае — на 01.07.10) банк подает иск, укладываясь в этот же срок давности(01.01.10 плюс три года)? Ничего не меняется, поэтому и в этом случае суд тоже должен удовлетворить иск.
Эта позиция Высшего арбитражного суда кардинально изменила арбитражную практику(см. постановления федеральных арбитражных округов Поволжского округа от 29.07.11 по делу № А57−2241/2010, Северо-Кавказского округа от 22.09.11 по делу № А53−19250/2009).
Расторжение договора об обеспеченном обязательстве: последствия для залога
Еще один давний спорный вопрос — что происходит с договором залога в случае расторжения основного договора, обязательства по которому обеспечены залогом? Например, есть договор кредитной линии, по которому банк выдает заемщику кредит несколькими траншами. Обязательства заемщика обеспечены залогом. При наступлении определенных обстоятельств, предусмотренных договором, банк расторгает договор в одностороннем порядке, то есть отказывается выдавать следующие транши. Те транши, которые уже были выданы заемщику, по-прежнему обеспечены залогом или залог прекратился в связи с прекращением основного договора? По мнению Высшего арбитражного суда, залог не прекращается в отношении тех обязательств, которые он обеспечивает и которые еще не исполнены. Впервые Президиум Высшего арбитражного суда высказал аналогичную позицию в отношении сохранения поручительства(постановление от 18.05.10 № 1059/10) и впоследствии закрепил ее уже в отношении залога(п. 26 письма № 10).
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом(, ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора(например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы)(п. 26 постановления № 10).
Идея в том, что расторжение основного договора означает освобождение от обязательств на будущее время. Но те долги, которые возникли из договора до момента расторжения, никуда не исчезают. Поэтому в отношении них сохраняются и обеспечительные акцессорные обязательства. В этом подходе нет ничего нового: по общему правилу в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, и при этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения(п. 3, 4 ст. 453 ГК РФ). То есть расторжение договора не отменяет обязательства, возникшие до момента расторжения.
Недействительность договора, обеспеченного залогом
Последний вопрос, связанный с изменением обеспеченного залогом обязательства, — что происходит с залогом в случае признания основного договора недействительным? Понятно, что сама по себе недействительность, например, договора кредита не означает, что заемщик не должен возвращать то, что уже получил по этому договору. Но ведь в этом случае речь идет не о договорном обязательстве заемщика, а о реституции(п. 2 ст. 167 ГК РФ). Можно ли считать, что при недействительности основного договора залог автоматически обеспечивает не обязательство по этому договору, а обязательство должника по возвращению полученного в порядке реституции? Гражданский кодекс не дает оснований для такого вывода. Но о таком варианте можно договориться заранее в самом договоре залога, так как Гражданского кодекса оставляет на усмотрение сторон договора выбор обязательства, обеспечиваемого залогом.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. согласно ГК РФ, стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора(например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного(требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности(постановления № 10).
Таким образом, в договор залога можно включить условие о том, что при недействительности обеспеченного залогом обязательства залог будет обеспечивать требование кредитора к должнику о реституции.
Изменение предмета залога
Мы рассмотрели ситуации с изменением договора, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Но на практике возникают и ситуации с изменением самого предмета залога. Впервые этот вопрос Президиум Высшего арбитражного суда затронул в пункте 1 информационного письма от 28.01.05 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание(сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Эта концепция получила условное название« ипотека изменяющегося объекта». В постановлении № 10 Пленум Высшего арбитражного суда распространил эту концепцию еще на две известные практические ситуации. Обе касаются не столько фактического, сколько юридического изменения вещи, которая была передана в обеспечение, — речь идет о земельных участках и нежилых зданиях.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Применяя З. К. РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со Федерального закона« О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины(постановления № 10).
Суть концепции ипотеки изменяющегося объекта в том, что право залога — это право не на саму вещь, а на получение удовлетворения из стоимости этой вещи(п. 1 ст. 334 ГК РФ). Проще говоря, залогодержателю обещана некая ценность. Если меняется форма, в которой эта ценность содержится, это не влияет на право залога.
Земельные участки. Допустим, есть большой земельный участок и он заложен. Понимая, что с реализацией такого большого участка возможны проблемы, потому что он неликвидный, залогодатель и залогодержатель договариваются разделить его на несколько маленьких участков, которые гораздо легче распродать, если возникнет необходимость обратить взыскание на предмет ипотеки. Залогодатель с согласия залогодержателя(п. 1 ст. 11.1 ЗК РФ) оформляет раздел участка, но потом уклоняется от изменения условий в договоре ипотеки о предмете ипотеки: таковым по-прежнему указан большой участок, который юридически уже не существует. Кроме того, в отношении вновь образованных в результате такого раздела маленьких земельных участков в ЕГРП не будет записи об ипотеке, так как это уже не прежний большой земельный участок, а самостоятельные объекты. Следовательно, залогодатель может легко их продать без согласия залогодержателя. Как в этой ситуации быть залогодержателю? Можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора ипотеки в отношении маленьких земельных участков, полученных в результате раздела большого. Тем более что Земельного кодекса говорит о том, что обременения(ограничения) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Но пока будет длиться судебный процесс, эти участки могут быть благополучно проданы третьим лицам.
По мнению Высшего арбитражного суда, в вышеуказанном случае тоже применяется концепция ипотеки изменяющегося объекта, поэтому отдельный иск не нужен. То есть если большой земельный участок, находящийся в залоге, делится, то каждый из вновь образованных земельных участков по умолчанию считается обремененным ипотекой и соответствующая запись в ЕГРП должна производиться автоматически при регистрации права собственности залогодателя на разделенные участки.
Аналогичная ситуация — с объединением маленьких участков, из которых один или несколько заложены, перераспределением земельных участков, выделом земельного участка. В каждом случае вновь образованные участки содержат в себе ценность, обещанную залогодателю, поэтому они остаются обремененными залогом.
Здания и помещения в нем. Такая же ситуация со зданиями и помещениями. Если из состава заложенного здания собственник юридически выделяет помещения как самостоятельные объекты недвижимости, то ипотека не прекращается — она будет обременять помещения. Аналогичные последствия возникают в случае, когда собственник разделяет одно помещение на несколько. Дело с такими обстоятельствами было рассмотрено Президиумом Высшего арбитражного суда в июле 2011 года(постановление от 12.07.11 № 902/11). В обеспечение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель передал в залог нежилое помещение. В ЕГРП была внесена запись об обременении данного объекта недвижимости ипотекой. В дальнейшем это помещение на основании заявления предпринимателя-залогодателя и с согласия банка-залогодержателя было разделено на два новых нежилых помещения. В ЕГРП было указано, что оба помещения обременены ипотекой. Через несколько месяцев предприниматель продал оба помещения одному покупателю, и обе стороны сделки подали заявление о регистрации перехода права собственности на помещения. Территориальный орган Росреестра сначала приостановил регистрацию в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение помещений, а затем отказал в регистрации, так как это согласие так и не было представлено. Компания-покупатель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в регистрации недействительным и об обязании территориального управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности. Суд первой инстанции эти требования удовлетворил, полагая, что два новых помещения не были предметом залога по договору с банком, следовательно, согласия залогодержателя не требовалось. Апелляционная инстанция отменила решения суда, указав, что в результате преобразования прежнего помещения не произошло гибели предмета залога, поэтому залог не прекратился. Кассационная инстанция поддержала позицию суда первой инстанции. Президиум Высшего арбитражного суда отметил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели, и оставил в силе постановление апелляционной инстанции.
Описание обеспеченного залогом обязательства в договоре залога
Известна старая судебная позиция: если залогодатель и должник совпадают, то в договоре залога необязательно приводить все условия обеспеченного обязательства — достаточно сделать отсылку к основному договору. Но если залогодатель — третье лицо, то в договоре залога надо максимально подробно описать обеспеченное обязательство(п. 43 постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов от 01.07.96 № 6/8). Подход понятен: залогодержатель и должник могут изменить описание обеспеченного обязательства, ухудшив положение залогодателя. Вследствие этого подхода некоторые суды признавали договор залога незаключенным, если в нем описаны не все условия обеспеченного обязательства. Но год назад Президиум ВАС РФ скорректировал эту практику в постановлении от 15.02.11 № 6737/10 . В этом деле договор ипотеки содержал условия об обеспеченном обязательстве — сумме кредита и сроке его возврата. Также имелась фраза о том, что ипотека обеспечивает еще и обязательства по уплате процентов, но их размер и сроки уплаты не раскрывались(была ссылка на кредитный договор). Нижестоящие суды сочли, что договор ипотеки > > не заключен. Но Высший арбитражный суд указал, что обеспеченные залогом требования просто ограничены суммой основного долга. Та же идея нашла отражение в пункте 13 постановления № 10: отсутствие в договоре залога условий о размере или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга, но не влечет незаключенность договора о залоге.
Возможна плавающая сумма залогового обеспечения, но она должна быть ограничена
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.
1. Обращение взыскания на предмет залога
Защита прав залогодателя усиливается
В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.
Внесудебное обращение взыскания становится труднее
Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).
На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?
ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.
В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.
Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.
Распоряжение заложенным имуществом упрощается
ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.
В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).
Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.
Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества
Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?
ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.
Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.
Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества
Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).
Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.
Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.
2. Реализация предмета залога
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия
Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.
ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).
Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.
Внесудебная реализация усложнена
ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.
Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.
Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?
Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.
Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.
Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.
Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя
Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:
Отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;
Заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;
Для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.
Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке
В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).
Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).