Обоснование того что затратный подход не объективен. Отказ от использования затратного подхода. Плюсы и минусы использования

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Аналог №1		Аналог №2		Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская»		Чертановская ул., м. «Чертановская»		Чертановская ул., м. «Чертановская»
Цена/об. пл./дол. США	-	109600		116500		108400
Источник информации				Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	1990-е г.	+6%
Этаж	9	12	0	2	0	17	+5%
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический	+15%	Требуется косметический	+15%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Показатель	Объект оценки	Аналог №4		Аналог №5		Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная»		Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская»		Академика Янгеля ул., м. «Пражская»
Цена/об. пл./дол. США	-	112400		115000		130000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	2002г.	0
Этаж	9	12	0	2	0	11	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Вид из окон квартиры	На улицу	На улицу	0	На улицу	0	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	Отсутствует	+1%	Отсутствует	+1%	Две лоджии	-1%
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошее	+10%	Хорошее	+10%	Евроремонт	0
Телефон	В наличии	Спареный	+2%	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Совмещенный	+2%	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. транспортом	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	-1%	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	-1%	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Показатель	Объект оценки	Аналог №7		Аналог №8		Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская»		Нахимовский просп., м. «Нахимовский проспект»		Херсонская ул., м. «Калужская», «Каховская»
Цена/об. пл./дол. США	-	104100		129500		101000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	1990-е г.	0	2002 г.	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли
ИТОГО: дол. США

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 132800 долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

170,72% Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10. Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости...

... (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества - это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования. 2. Описание и анализ объекта оценки 2.1 Описание объекта оценки Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65. Для начала рассмотрим общую...

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

При составлении отчета об оценке оценщик придерживался следующих принципов:

в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности , установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного подхода к оценке

Общие положения

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснование отказа применения доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т. е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке

Общие положения

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости объекта оценки.

Первый принцип (спроса и предложения) предполагает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, предполагающий, что типичный рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке.

Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимость сравниваемых объектов. Если в объекте оценки отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в объекте-аналоге, то величину вклада корректируют на величину вклада этой особенности.

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж (предложениях к продаже) аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости . Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

К преимуществам сравнительного подхода следует отнести то, что это:

Наиболее простой подход;

Статистически обоснованный;

Предлагает методы корректировки;

Обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Сравнительные данные не всегда имеются;

Требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

Подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта оценки путем сравнения недавних продаж (предложений к продаже) сопоставимых объектов с объектом оценки после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Информационными источниками являются: собственная информация оценщика, Internet, информационно-аналитические издания, электронная база данных , риэлтерские компании, информация специалистов рынка недвижимости, строительно-инвестиционные компании и др.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два объекта похожих абсолютно, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Для определения суммы поправочных величин оценщик собирает подробную и достоверную информацию об однородных сопоставимых объектах на рынке недвижимости.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его продажная фактическая цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Корректировка может производиться в двух основных формах:

В денежном выражении;

В процентах.

Поправки в денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Поскольку достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов имеется, в рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки применяется метод сравнительного анализа продаж.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж предполагает использование алгоритма, состоящего из трёх этапов:

1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2) Проверка информации о сделках (предложениях к продаже);

3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется стоимость только объекта-аналога на основе принципа вклада. Если объект-аналог превосходит в чем-либо объект оценки, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Правило внесения поправок: поправки производятся от объектов-аналогов к объекту оценки, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы имел те же характеристики, что и объект оценки.

Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости. Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

В процессе анализа рынка объектов-аналогов объекта оценки оценщик располагает сведениями о продажах (предложениях к продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Оценщик считает сравнимыми объекты-аналоги, расположенные в относительной близости от объекта оценки, сходные по геометрическим и качественным характеристикам.

Выбор объектов-аналогов объектов оценки

Таблица 12 – Выбор объектов-аналогов объекта оценки

Характеристики (элементы) сравнения	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5

Количество комнат в жилом помещении (квартире)
Местоположение	Молокова	Молокова	Молокова	Молокова	Молокова	Молокова
Площадь, кв. м

Этажность жилого дома
Материал стен жилого дома
Планировка (условно)
Состояние жилого помещения (квартиры)	Отличное	Отличное	Отличное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Цена предложения к продаже объекта-аналога, руб.
Цена предложения к продаже, за 1 кв. м объекта-аналога, руб.
Источник информации			http://homes. *****/view//?dv=	http://homes. *****/view//?dv=	http://homes. *****/view//?dv=	http://homes. *****/view//?dv=

Выбор единиц сравнения

Ни один из выбранных объектов-аналогов не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат удельные стоимостные показатели.

За единицу сравнения принимаем цену за 1 квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры).

Выбор элементов сравнения

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты-аналоги с объектом оценки, требуется выполнить корректировки цен предложения к продаже объектов-аналогов по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо – к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться (

Если вас интересует вопрос о том, как именно происходит оценка постройки, мы можем вас посвятить в один из самых популярных подходов к оценке жилья — затратный метод оценки недвижимости.

В рамках данной статьи мы рассмотрим все нюансы этого метода, а также познакомимся с его этапами.

Затратный подход в оценке недвижимости: в каких случаях применяется?

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход необходим тогда, когда речь идёт о вторичном жилье, когда необходимо оценить не только цену объекта в идеале, но и сделать упор на износ жилья, а также на иные нюансы, которые стали заметны с течением времени.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Этапы

Если говорить о том, как поэтапно осуществляется затратный подход по отношению к выведению стоимости конкретной недвижимости, то здесь можно выделить ряд последовательных действий:

Первым из этапов является оценка рыночной цены конкретно взятого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.
Для того, чтобы определить рыночную стоимость, специалист по оценке жилья проводит анализ, учитывая все факторы, касающиеся жилья.
В него входит как инфраструктура, располагающаяся вокруг, так и наличие или отсутствия ремонта. Кроме того, не последнюю роль играет год постройки, место расположения, а также другие не менее важные факторы.
Вторым этапом является оценка работ, которые необходимы по восстановлению, а точнее оценка их стоимости.
Так как мы говорим о здании, которое имеет какой-то процент износа, то необходимо понимать, что для того, чтобы привести его в порядок необходимы восстановительные работы.
Цена этих работ может варьироваться, начиная с самых незначительных сумм, и заканчивая весомыми денежными вливаниями.
Раз уж мы заговорили об износе здания, то также оценщик должен оценить выявленные виды износа, а также суммарный процент, на который занижают стоимость недвижимости ввиду наличия этого износа.

По факту проведения вышеуказанных этапов необходимо осуществить расчёт, который и будет являться итоговой ценой конкретно взятой недвижимости. Объект будет оценён путём проведения действий по корректировке цены жилья, при этом, будет учитываться износ здания, а также необходимые работы, которые необходимо провести для того, чтобы его ликвидировать и дать зданию вторую жизнь.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.
Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.
Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.
Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.
Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.
Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.
Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.
Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.
Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.

Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

Определение износа

Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.

Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.

Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.

Рассмотрим, как можно это сделать самостоятельно.

Нам понадобятся следующие данные:

Во-первых – это стоимость воспроизводства объекта, цена проводимых улучшений конкретного задания.
Во-вторых, это полная цена воспроизводства конкретно взятой постройки, и это будет полная стоимость замещения объекта, кроме того, нам понадобится величина износа объекта, который был выведен при оценке.

Данный метод достаточно сложен, и при осуществлении действий с вышеуказанными единицами, может запутаться не только новичок, но и профессионал-оценщик.

Ещё один метод, который может быть использован вами – это метод срока жизни.

Этот метод может базироваться на проведении анализа, а также экспертиз конкретного строения.

Абсолютная величина упирается в возраст объекта, к которому приравнивают износ характерный для данного возраста.

Таким образом, вам понадобится информация о физической жизни здания, то есть дата его постройки, а также данные о периоде времени, который прошел с момента, как здание начала функционировать, а также эффективный возраст, которые можно рассчитать на основе хронологического возраста здания.

Нехитрое использование данных в конкретной формуле и вы получите примерный уровень износа постройки.

Примеры с подробным описанием

Затратный метод оценки недвижимости — пример.

Итак, искомый объект – это цена жилья. Кроме того, нам понадобится данные конкретной стоимости участка земли, на котором расположен объект.

Также нам понадобятся данные по восстановительный цене работ, которые необходимы для того, чтобы ликвидировать износ.

Раз уж мы заговорили об этой новости, то нам понадобится и его величина, которую вы можете найти одним из вышеуказанных методов.

Итак, если цена земельного участка равна 3.000.000 руб., то мы складываем её со стоимостью восстановительных работ, которые, предположим, оценщик оценил в 800.000 руб. От этой суммы мы вычитаем величину износа, которая составляет 1.200.000 руб. То есть, общая стоимость конкретно взятого объекта недвижимости, согласно вышеуказанной формуле будет равна 2.600.000 руб.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Иногда оценщики отказываются от использования затратного подхода при оценке конкретного вида своего имущества.

Это происходит по ряду причин, но самое важное – это обоснование такого отказа.

Чаще всего оценщики не пользуются данным подходом ввиду того, что не обладают достаточным количеством данных о конкретной недвижимости.

Кроме того, данный подход применяется тогда, когда речь идёт об износе здания, а если он минимален, или вообще не обнаружен, то затратный подход просто не может быть применен.

В этом случае, оценщик будет вынужден обратиться к другому подходу, например к доходному, который может рассматривать постройку с точки зрения привлекательности для привлечения инвестиций, а не как объект, который по тем или иным причинам может утратить свою первоначальную стоимость.

По факту отказа от затратного подхода оценщик должен написать соответствующую бумагу, где мотивированно объясняет свою позицию, а также, обосновывает использование совсем иного метода в своей работе.

Заключение

Только профессионал в своём деле может чётко осознавать, какой метод будет использован при оценке конкретно взятой недвижимости, очень часто случаются ошибки, когда оценщик с первого взгляда пытается оценить объект.

Тем не менее, оценка недвижимости затратным подходом является наиболее привлекательным случаем, когда речь идёт о вторичном жилье, а также о коммерческой недвижимости, которую уже потрепали годы. Иначе говоря, уделите внимание изучению данного метода, так как в работе оценщика он пригодится в любом случае.

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях :

Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

В этом случае провести мониторинг ценообразования затруднительно из-за отсутствия аналогов .

Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость.

Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.

Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных .

Только при помощи доходного метода оценки земельного участка и недвижимости допустимо предусмотреть получение прибыли или убытков, приобретая здание или помещение, участок.

Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.

В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять :

при освоении рентабельности рынка недвижимости;
при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
для презентации объектов при имущественных сделках.

Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3.

О методах доходного подхода оценки недвижимости смотрите на видео:

Этапы

Расчёт стоимости недвижимости происходит поэтапно, с учётом принятия во внимание и использование всех существенных стоимостных характеристик объекта :

ВАЖНО: Каждый этап ориентирован на максимально выгодные способы использования приобретаемой недвижимости. Поэтому требующийся алгоритм нарушать не допустимо.

Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости.

Перечисленные этапы можно классифицировать по признакам :

Прогнозирование объёма доходов от приобретения недвижимости.
Перенос результатов прогноза в реальную стоимость объекта.

Методы

Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта.

Базовыми методами являются :

метод прямой капитализации;
дисконтирование доходов;
равноэффективного функционального аналога.

При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину.

При этом выявляется :

время получения прибыли;
объём прибыли;
общая сумма дохода.

СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.

При формировании суммы ожидаемой прибыли используется метод определения валового дохода.

Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

Здесь же не учитываются :

амортизационный износ;
расходы на эксплуатацию.

Далее применяется метод воспроизводства валового дохода.

Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли.

Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов.

Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль .

После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации.

Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

ВНИМАНИЕ: Учёт амортизации заключается в определении износа здания или помещения.

Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль.

Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов.

Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой.

В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как :

фасад, крыша, фундамент;
внутренние части здания;
отдельные помещения;
вентиляционные отверстия;
инженерные коммуникации;
прилегающий земельный участок.

В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания .

Неустранимые виды порчи объекта учитываются в качестве убытков, не допускающих эксплуатацию их функциональных свойств.

Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости :

сравнения;
капитализации рентных убытков;
расчёт срока жизни объекта (элементов).

Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения .

Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем.

Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме .

Метод равноэффективного функционального аналога приравнивается к сравнительному методу.

То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Доходный метод оценки недвижимости применяется при инвестировании в недвижимость, с учётом приобретения прибыли.

Если заинтересованное лицо приобретает жилую недвижимость или продаёт квартиру или комнату – применение этого способа оценки объекта нецелесообразно.

Учитывая сложность проводимых расчётов, возможен отказ от доходного подхода при оценке недвижимости коммерческой и некоммерческой.

По возможности, он заменяется сравнительным или затратным . Допустимо использовать их совокупность.

Например, суммировать всю сумму денежных средств, затраченную на возведение капитального объекта или облагораживание участка земли.

Полученную стоимость проанализировать, сравнив с проданными и продающимися строениями или участками. Если рыночная стоимость превышает затраты – можно, ориентируясь на условия рынка, получить прибыль.

СПРАВКА: Типовые квартиры и иные объекты, допускающие сравнения при анализе имущественных сделок, целесообразно оценивать по аналогии.

Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик . Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

Оценка доходной недвижимости

Главное преимущество доходного подхода при оценке – максимально точное определение рентабельности .

Например, приобретаемое промышленное здание можно использовать в коммерческих целях – по целевому назначению, а так же сдавать в аренду.

Оба вида использования здания принесут прибыль.

Оценщик анализирует ожидаемую прибыль от обоих видов использования здания. При этом рассчитывается общая сумма доходов от обоих видов предприятий и учитывается продолжительность рентабельности того или иного вида эксплуатации.

Сравнить между собой два вида деятельности по привлечению прибыли от использования промышленного здания.
Выяснить среднестатистический показатель, который даст представление об усреднённом (совокупном) виде дохода.
Провести мониторинг, для сравнения рентабельности использования данного здания с аналогичными действующими и приносящими прибыль, объектами.

После выявления чистой прибыли, которая допускается при использовании объекта, вычитаются затраты на его приобретение и содержание .

Заключение

Доходный подход – самый ресурсозатратный на рынке оценки недвижимости. Но именно он позволяет провести предельно точные и гибкие расчёты, определяющие объёмы прибыли, от проведения имущественной сделки.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская»	Чертановская ул., м. «Чертановская»	Чертановская ул., м. «Чертановская»
Цена/об. пл./дол. США
Источник информации			Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Скорректированная цена
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Скорректированная цена
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	Альтернативная продажа	Свободная продажа
Скорректированная цена
Условия рынка	Открытый	Открытый	Открытый	Открытый
Скорректированная цена
Вид корректировки
	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	Апрель 2004	Апрель 2004
Год постройки дома

Всего этажей
Общая площадь квартиры, кв.м.
Площадь кухни, кв.м.
Вид из окон квартиры
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	Отсутствует	В наличии
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	Требуется косметический	Требуется косметический
	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Отопление	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Совмещенный
Мусоропровод	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	05 мин. пешком	05 мин. пешком
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Состояние подъезда
Стоимость-индикатор дол. США
Весовые доли

Затратный подход в оценке недвижимости: в каких случаях применяется?

Этапы

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Определение износа

Примеры с подробным описанием

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Заключение

Этапы

Методы

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Оценка доходной недвижимости

Заключение

Популярное