Коллективные инвестиции в недвижимость - это инвестиционная программа, в рамках которой из денег мелких пайщиков формируется специальный фонд под управлением профессионального менеджера.
Цель фонда - эффективное вложение полученных средств для получения прибыли и распределения ее в равных долях среди всех участников программы.
Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости
ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.
Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.
Девелопмент - весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.
Официальное коллективное инвестирование
В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:
- приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
- выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
- финансирование строительства или редевелопмента проектов.
Объекты инвестирования.
- Жилая недвижимость:
- для перепродажи;
- для сдачи в аренду;
- апартаменты.
- Коммерческая недвижимость:
- стрит-ритейл;
- склады;
- парковки.
Неофициальное коллективное инвестирование
В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.
Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость - возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30-40% годовых.
Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.
Главный минус неофициального коллективного инвестирования - человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.
Рынок совместных инвестиций в недвижимость
Рынок совместных инвестиций в России и мире
Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.
Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть -около 1 триллиона долларов - приходится на рынок США.
REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.
Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.
Коллективные инвестициями в России - закрытые паевые фонды недвижимости
В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.
Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.
В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии - прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.
Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.
Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.
Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.
Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов - от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.
Краудинвестинг риски и преимущества
Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.
Основные игроки российского рынка - это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:
- Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
- Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
- Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
- Прозрачность системы - доступ к базе данных объектов инвестирования.
Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.
Высокорискованные коллективные инвестиции
Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?
Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5-8% годовых в валюте.
Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8-10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.
Что нужно, чтобы начать зарабатывать?
Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.
Квалифицированный инвестор - это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка - акции иностранных компаний,еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН.
Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.
Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo - 300 тысяч рублей, CredoCapital - 900 тысяч рублей.
Какой вид недвижимости выбрать
Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.
Инвестиции в недвижимость
Апартаменты как новый инвестиционный тренд
На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд - покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).
Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10-20%.
Доходность: 6-8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования - получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.
На зарубежных рынках второй вариант - это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.
Минусы прямых инвестиций - высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций - это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.
В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.
С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.
Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5-7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10-12 млн в комфорт-классе.
Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.
Арендный бизнес в коммерческой недвижимости
Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35-40 кв. м превышает 20 лет.
Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:
- Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
- Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.
Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.
- Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.
Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.
Сейчас, по информации «Ведомостей », самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.
Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)
Доходность 11-12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую - дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.
Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.
Выводы
Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF, краудинвестинг - доступны как для начинающих, так и для опытных инвесторов.
- Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
- Доходность:аренда - от 5% годовых. Девелопмент – от 10% годовых.
- Оформление:покупка пая фонда.
- Риски:банкротство УК, мошенничество, кризис на рынке недвижимости.
Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций - это возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны недоступны для инвестора с небольшим капиталом, и профессиональная экспертиза от управляющей компании.
Ещё больше интересного
Сегодня в деловом мире практика коллективных инвестиций весьма распространена. Не все обладают крупным капиталом, который могут вложить в то или иное предприятие. И вот в этом случае на помощь приходит коллективное инвестирование. Что же это такое и для чего нужно? Каким оно бывает? В чем преимущества такого вида инвестирования и тонкости? Об этом мы и поговорим.
Один за всех, и все за одного: сущность и формы КИ
Согласно общепринятому определению, коллективное инвестирование – это создание единого денежного фонда несколькими мелкими инвесторами. Таким образом, поставив во главе фонда профессионального менеджера, вкладчики способны в дальнейшем инвестировать в более крупные и серьезные проекты, чем могли бы делать это поодиночке. Главная цель такого типа инвестирования, само собой, получение весомой прибыли от вложения в проекты, недвижимость, ценные бумаги и прочие интересующие вкладчиков объекты. Сегодня этот вид вложений набирает все большую популярность за счет своей доступности для средних и мелких инвесторов.
Какие различают формы коллективного инвестирования? Рассмотрим на примере Российской Федерации. У нас, согласно законодательству, есть пять основных форм:
- Инвестиционные банки
- Кредитные союзы
- Паевые инвестиционные фонды (сокращенно, ПИФ)
- Негосударственные инвестиционные фонда (НПФ)
- Акционерные инвестиционные фонды (АИФ)
Часто к формам коллективного инвестирования причисляют также и общие фонды банковского управления.
По каким признакам можно определить эти самые формы?
- Доходы от инвестирования распределяются между всеми участниками коллективной схемы в виде процентов, дивидендов или других оговоренных форм выплат.
- Основным видом деятельности такой схемы является инвестирование средств всех вкладчиков в проекты, ценные бумаги или любое другое разрешенное законодательством страны имущество.
- Львиную доля доходов от такого рода деятельности обычно получают от сделок с имуществом, операций с ценными бумагами.
- Привлечение средств чаще всего происходит благодаря заключению выгодных договоров, разумному размещению ценных бумаг.
Собственно, коллективное инвестирование способствует объединению активов группы вкладчиков и увеличению доходов. Тут стоит понимать, что в отличие от банка, который тоже в некотором роде можно назвать формой коллективного инвестирования, здесь риск неполучения прибыли ложится на плечи самих инвесторов. Но, с другой стороны, при получении этой самой прибыли делиться ее частью все с тем же банком тоже не придется. Так что если у вас свободных средств не так уж много, а вложить во что-то полезное, интересное и потенциально прибыльнее хочется – эта форма финансового сотрудничества для вас.
Преимущества КИ
Естественно, каждый потенциальный вкладчик хочет узнать все достоинства этого типа инвестирования. Мы уже выяснили, что совместно при небольших личных затратах можно участвовать в крупных проектах. Но ведь на этом плюсы не заканчиваются. Иначе этот тип инвестирования не был бы таким привлекательным в глазах потенциальных участников. Итак, коллективное инвестирование: преимущества и выгоды для вкладчика.
- Управление средствами в руках профессионалов. Обычно инвесторский пул нанимает специалиста, который будет заниматься управлением денежным фондом. У самого частного инвестора зачастую просто нет нужного багажа знаний, а также времени, чтобы разбираться в тонкостях.
- Снижение трат на управление. Индивидуальному инвестору при попытке вложиться в более-менее интересный проект приходится нести довольно крупные траты. Да и иметь при себе определенный стартовый капитал. Зато при таком масштабе, который дает коллективный фонд, затраты на все управленческие действия существенно снижаются.
- Безопасность. В большинстве стран коллективная форма инвестирования находится в сфере государственного законодательства, которое предусматривает защиту мелких вкладчиков.
- Доходность. При коллективном инвестировании, благодаря возможности совершения более крупных сделок, увеличивается и доход каждого члена пула. Одиночному инвестору таких цифр добиться значительно сложнее.
- Экономия времени. Как мы уже говорили, размещением и отслеживанием средств занимается специально нанятый для этого специалист. Это значит, что самому вкладчику нет особой необходимости глубоко вникать в эти вопросы и заниматься сделками самостоятельно, мониторить рыночные котировки и фондовый рынок в целом.
- Налоговый режим. Во многих странах для инвестиционных фондов государство составляет такую налоговую программу, что вкладчики получают реальную выгоду от размещения своих средств именно в них.
- Осведомленность. С одной стороны, вам не нужно вникать во многие вопросы, касающиеся управления. Но, с другой, как инвестору, вам будет интересно узнавать об операциях, в которых участвуют ваши средства. Значит, будет повышаться и ваш уровень знаний в области инвестиций. Это пригодится, когда вы решите отправиться в «свободное плавание».
Какой вывод мы можем сделать из всего вышесказанного? Коллективное инвестирование – это прекрасная возможность для мелких вкладчиков в разы увеличить доход и заняться более масштабными и перспективными проектами. Под руководством профессионального менеджера шанс приумножить свой капитал возрастет на порядок. Кроме того, участие в инвестиционном фонде дает возможность пополнить свой багаж знаний в области инвестирования с дальнейшим их применением на практике.
Проведение коллективного инвестирования становится в последнее время всё более популярной практикой. Причин создания и развития такого института много, и главная из них следующая: большинство частных инвесторов не имеют средств для вложения в дорогостоящие прибыльные активы и проведение достаточной диверсификации. А коллективные инвестиции, да еще под контролем грамотных управляющих, в любом виде становятся отличным решением проблемы.
Сущность явления
Экономисты называют коллективным инвестированием такую схему, когда деньги нескольких инвесторов собираются в единый пул и передаются в доверительное управление. А уже управляющий фондом вкладывает их в недвижимость, акции, золото и другие активы в зависимости от установленной программы.
Как производятся коллективные инвестиции
Институты коллективного инвестирования подразумевают наличие определенных черт:
- В такие фонды предусмотрен низкий порог входа – буквально от 1000 рублей, это позволяет привлечь максимально широкий круг клиентов;
- Определенные риски, вкладчики сами несут ответственность за все выбор института и разделяют их с управляющим (в этом они схожи с краудфандингом);
- Капитал, переданные в фонд, объединяются на едином счете и деперсонифицируются;
- Схема коллективного инвестирования не предусматривает фиксированного вознаграждения, как, к примеру, при депозите или в микрокредитных организациях, и доходность зависит исключительно от успешных действий управляющего;
- Пользователь имеет представление о том, куда вкладываются его деньги, и может выбрать подходящую ему схему инвестирования (например, в ценные бумаги или рынок недвижимости), однако не может воздействовать на выбор активов для покупки и продажи.
Отличительными чертами формы коллективного инвестирования от других видов финансовых институтов и фондов, являются:
- Средства для фонда привлекаются путем продажи ценных бумаг (паев или акций) либо путем заключения индивидуальных договоров;
- Основная форма деятельности фонда – получение прибыли путем инвестирования в определенные активы на различных рынках;
- Полученные доходы распределяются между участниками в виде дивидендов или других выплат, либо направляются на увеличение количества активов фонда;
- Инвестор получает доход за счет периодических отчислений либо за счет продажи подорожавшей ценной бумаги фонда.
Классическим примером коллективных вложений является паевой инвестиционный фонд.
Классический пример коллективных вложений — любой инвестиционный фонд (как правило, размещает капитал в рынки ценных бумаг)
Достоинства и недостатки
Преимущества коллективного инвестирования определяются спецификой этого инструмента, они позволяют нивелировать недостатки индивидуального инвестирования:
- Капитал находятся под профессиональным управлением, следовательно, будут распределены более грамотно;
- Большой объем позволяет произвести полноценную диверсификацию и избежать зависимости от стоимости одного актива или группы схожих активов;
- Имеется возможность вложиться в дорогостоящие или недоступные неквалифицированному управляющему активы и рынки – недвижимость, акции с большой стоимостью, паи зарубежных ETF, криптовалюта и т.д.;
- Снижение сопутствующих расходов – нет необходимости каждый раз уплачивать комиссию брокеру и другим посредникам при смене активов, достаточно один раз сделать оплатить комиссию или купить бумагу фонда;
- Экономия времени – перераспределением активов и получением прибыли занимается управляющий фонда, клиенты не расходуют время на анализ операций;
- Вероятность получения повышенной доходности – за счет грамотного управления и вложения в недоступные простому инвестору высокодоходные активы возможно получение прибыли значительно более крупной, чем при единичном вложении;
- Надежность и безопасность – конечно, такие размещения не застрахованы, однако неторговых рисков, в т.ч. мошенничества, можно избежать: коллективное инвестирование защищается на уровне государства.
Отличие от краудфандинга
Коллективные инвестиции формально похожи на краудинвестинг, и многие экономисты даже проводят знак равенства между этими двумя явлениями. На самом деле они сильно различаются, и когда встает вопрос, что выбрать – коллективное инвестирование или краудфандинг, лучше предпочесть первое.
Краудинвестинг (и краудфандинг как его разновидность) подразумевают массовые вложения в один проект, как правило, предпринимательский, он даже может быть связан с недвижимостью (что редкость). ПИФы и другие институты коллективного инвестирования же занимаются работой в различных активах и добиваются диверсификации. При краудфандинге ответственность за разнообразие вкладов лежит на самом вкладчике.
Виды и формы вложений
В соответствии с законодательством определены основные разновидности коллективного инвестирования, оказывается, их достаточно много.
В специальные институты и фонды
Кредитные союзы. Данная разновидность фондов коллективного инвестирования занимается привлечением денег у населения и выдачей обеспеченных займов частным лицам и бизнесменам. На сегодняшний день в России зарегистрировано около 130 КПК, общий объем привлеченных активов – более 30 млрд рублей. Вознаграждение пайщикам выплачивается в виде фиксированного процента, размер которого, однако, с течением времени может изменяться. Также владелец пая может продать его другому лицу или обратно в фонд по номинальной стоимости.
Инвестиционные банки. В отличие от розничных банков, они не предоставляют кредиты населению и предпринимателям, а занимаются привлечением и размещением денег в различные инструменты — рынки недвижимости, долговых ценных бумаг, валютных операций и др. В России инвестиционных банков в чистом виде пока не существуют, в отличие от США, где этот институт развивается с 1950-х годов. Инвестбанками называют себя КИТ Финанс, БКС – Инвестиционный банк и ряд других образований.
Негосударственные пенсионные фонды. Данный рынок в России находятся в стадии активного формирования. Всего существует 81 фонд, объем денег в них – более 1000 млрд рублей. Цель вкладчика в НПФ – формирование собственной негосударственной пенсии. Деятельность этих фондов тщательно контролируется государством и Центробанком. НПФ может вкладывать средства только в ограниченное число активов с минимальным риском – депозиты, облигации и некоторые акции. Поэтому доходность НПФ по сравнению с другими формами коллективного инвестирования невелика.
В рынки ценных бумаг и недвижимость
Институт ПИФов. Это самая распространенная и популярная форма коллективного инвестирования. ПИФ представляет собой фонд, который аккумулирует весь капитал и направляет их на покупку тех или иных инструментов, например, ценных бумаг рынка недвижимости. Линейка фондов достаточно широка, в России работает более 1400 ПИФов (по данным Центробанка), общая стоимость чистых активов – 2430 млрд рублей. Благодаря ПИФам возможно коллективное инвестирование в недвижимость, зарубежные фонды и акции, российские и заграничные облигации, золото и т.д. Заработок образуется исключительно за счет разницы между ценой покупки и продажи пая.
Акционерные инвестиционные фонды. Они позволяют осуществить полноценное коллективное инвестирование на рынке ценных бумаг. В чем-то АИФ схожи с ПИФами, оба типа фондов работают по одному принципу, однако владельцы ценных бумаг АИФ могут рассчитывать на дивиденды и другие премиальные выплаты. Кроме того, акционерный фонд может вкладываться только в ценные бумаги, в том время как выбор объектов инвестирования для ПИФов гораздо шире.
Также к своеобразным формам коллективного инвестирования можно отнести:
- ПАММ-счета на рынке форекс или бинарных опционов – по схеме они больше напоминают размещения в ПИФы, однако доходность ПАММ-счетов выше, как и риски утраты капитала;
- Инвестиционное страхование жизни – направляет средства на покупку консервативных активов, чтобы не допустить их значительной потери, схема схожа с деятельность НПФ и АИФ;
- Размещение в МФК – аналогичны вложениями в КПК, однако обладают большей доходностью и рисками потери сбережений.
ПАММ счета — один из видов коллективного инвестирования, когда все вложения аккумулируются в единый фонд, а прибыль распределяется в зависимости от размера инвестиции
Заключение
Таким образом, коллективное инвестирование – это одна из схем вложения средств, которая предусматривает формирование единого счета и передачу его в доверительное управление профессионалу, иногда ее ассоциируют с краудфандингом. Такое инвестирование обладает целой серией достоинств, в частности, влечет за собой снижение рисков и издержек и повышает вероятность получения прибыли выше рынка. В России разрешены только 5 форм коллективных инвестиций, но есть инструменты, которые по своей форме повторяют эти разновидности, например, ПАММ-счета.
Инвестиции - вложения финансов в некоторый проект, преследующие целью получение прибыли. Экономика рассматривает инвестиции процессом, отражающим изменения стоимости. Говоря простым языком, инвестиции - это такое откладывание денег про запас в будущее, которое позволяет спустя некоторое время получить прибыль. Особого внимания заслуживает вложение денег в ценные бумаги, как одно из наиболее перспективных и принятых в мировом экономическом сообществе. Выделяют индивидуальное, коллективное инвестирование на рынке ценных бумаг. В первом случае лицо покупает активы на первичном, вторичном рынке, внебиржевом либо на бирже. Коллективное инвестирование предполагает покупку акций, паев соответствующих фондов, компаний.
Влияние на общество
К нашим дням в экономике уже накоплен большой запас знаний, посвященных инвестированию во всех его аспектах. На примере инвесторов прошлого и настоящего можно с уверенностью говорить, что коллективное инвестирование имеет много значимых преимуществ. В первую очередь - выгода для населения страны, где экономика развивается в этом направлении. Причина в том, что коллективное инвестирование в России привлекает в государство капитальные вложения из разных источников, что стабилизирует экономику и провоцирует ее развитие.
При росте инвестирования увеличиваются объемы собираемых налогов, что благополучно влияет на социальные программы, бюджетные компании, финансируемые правительством страны. Это ведет к повышению спроса на ценные бумаги, выпускаемые правительством, а вот стоимость заимствования понижается. Отдельно взятые граждане получают инструменты наращивания доходов и новые способы сохранения имеющихся средств.
Инвестиции и экономика
Инвестиционные потребности могут быть удовлетворены различными методами. Их многообразие позволяет оберегать интересы инвесторов и стабилизировать экономику, что рождает доверие к ней со стороны частных лиц. Коллективное инвестирование оказывает наиболее положительное влияние на финансовое положение в стране, в то же время обостряет конкуренцию между разными структурами, желающими получить деньги населения для дальнейшей работы на фондовых биржах.
Развитие инвестирования в будущем должно спровоцировать рост акций предприятий, привлекающих наиболее внушительные средства. Правда, на данный момент эксперты сходятся во мнении, что формы коллективного инвестирования в России развиты недостаточно хорошо, поэтому деньги не могут работать с полной отдачей. Эффективность можно повысить, если улучшить экономическую, социальную ситуацию в стране, что спровоцирует рост финансового рынка.
Что нужно, чтобы прийти к успеху?
Аналитики и финансисты сходятся во мнении, что в нашей стране рынок коллективного инвестирования начнет активно расти тогда, когда корпоративные бумаги, наконец, перестанут быть объектами двойного обложения налогами. Еще один аспект - недостаточно большой выбор объектов, в которые можно вложить деньги. Чтобы улучшить ситуацию, государство должно принять меры, позволяющие расширить рынок ценных бумаг.
Также в стране не хватает законов, регулирующих коллективное инвестирование. Это должны быть нормативные акты, отражающие реальное положение дел на рынке ценных бумаг, то есть соответствующее требованиям игроков биржи. Коллективное инвестирование нуждается в унификации, в дополнительных механизмах защиты интересов инвесторов и их прав. Развитие возможно в том случае, если появятся механизмы, повышающие надежность.
Не все сразу
Впрочем, даже если все описанное выше будет введено в действие, институты коллективного инвестирования будут нуждаться в некотором времени для реального развития. Управляющие компании должны стать профессионалами, отлично справляющимися с ситуацией на фондовом рынке, они должны научиться ориентироваться в постоянно меняющихся условиях.
Внедрение нового законодательства позволит по прошествии некоторого времени добиться:
- внушительной выручки от средств, помещённых в выгодные активы;
- контроля над деятельностью инвестиционных фондов;
- конкуренции за инвесторов и их средства между различными фирмами, а также между банками, задействованными в этой системе.
Ключевые преимущества
Коллективные формы инвестирования уже давно проверены на мировом уровне и показали себя как выгодный метод ведения дел, когда потенциальный инвестор обладает небольшими средствами, но готов вложить их в некоторое дело, потенциально выглядящее выгодным. При этом такой человек получает доступ к преимуществам, свойственным крупным структурам: банкам, фондам, страховщикам.
Коллективные формы инвестирования предполагают управление активами профессионалами. Это - первое и самое значимое преимущество такого способа заставить деньги работать. Если средства многочисленных участников контролируются централизованно специалистами с высоким уровнем квалификации, аттестованными для работы в финансовой сфере, обладающими многолетним опытом, можно не сомневаться, что риски будут минимизированы, а прибыль окажется максимально возможной.
Важные факторы: сроки и понятность
Современные институты коллективного инвестирования оценивают наиболее дорогим человеческим ресурсом время. Это означает, что инвесторы, если они доверяют управлять своими ресурсами специальной компании, ждут эффективности, но берегут свое время. Обращение к фондам позволяет избежать изучения рыночной ситуации и освоения механизмов, при помощи которых можно заработать на фондовой бирже. Считается, что это важное преимущество коллективного инвестирования, так как управляющие специалисты все свое рабочее время тратят именно на контроль ситуации и корректировку ее в нужном направлении.
Прозрачность, в свою очередь, предполагает отчетность в деталях. В этом плане фонды коллективного инвестирования гораздо более понятны, нежели любая банковская структура, в которой можно оформить вклад. Каждый день специализированная фирма оглашает, какова цена чистых активов. Контролирующие государственные инстанции получают отчеты о стоимости ценных бумаг, о качественном составе портфеля акций. Эксперты сходятся во мнении, что институты коллективного инвестирования в наши дни - это самый прозрачный инструмент из всех доступных для инвесторов.
Особенности и риски
Вне зависимости от того, какие виды коллективного инвестирования заинтересовали потенциального инвестора, он может рассчитывать на то, что управляющая компания откроет ему Проспект эмиссии. Для инвестиционного фонда это главный документ, отражающий стратегию фирмы на фондовом рынке. Это помогает оценивать риски и предполагать доходность по инвестициям.
В то же время нужно понимать, что риски будут всегда - не удастся найти такую управляющую компанию, через которую будет доступно полностью безопасное инвестирование денег. Но ценные бумаги коллективного инвестирования защищены методом диверсификации, когда в портфель включают самые разные бумаги. Если одни в цене потеряют, прибыль удастся получить за счет других, подскочивших в стоимости.
Корректное формирование такого портфеля для частного инвестора представляется затруднительной задачей, так как требует больших финансовых вливаний. Что касается коллективного инвестирования, то управляющие компании располагают средствами, полученными от многочисленных лиц, и суммарно получается очень большой объем денег. Следовательно, такая фирма приобретает векселя, депозиты и облигации, акции в разных источниках. Как принято говорить, «не храните все яйца в одной корзине». Понятие коллективного инвестирования - это как раз распределение пресловутых яиц по нескольким корзинкам.
Льготы и экономия
Коллективные инвестиции предполагают, что многочисленные вложения суммируются, за счет чего портфель разрастается довольно большим. Следовательно, управляющая компания получает доступ к масштабным операциям на фондовом рынке. Это дает доступ к более выгодным предложениям. Можно сравнить это с розничной и потовой продажей товара: чем больше покупка, тем более выгодные условия получает покупатель. Инвестиционной фонд, оперируя большой суммой, может купить акции, вложив в каждую отдельную меньше денег, нежели мелкий инвестор. Операционные затраты понижаются, то есть выгода компании возрастает, что сказывается на прибыли всех участников, вложивших деньги в организацию.
Дополнительное преимущество, связанное с сокращением затрат при коллективных инвестициях, - это доступ ко льготным тарифам налогообложения. Пока инвестор не получает выплаты, все доходы налогами не облагаются. Операции внутри компании реинвестируются, но на это нет никаких налогов, так как нет налогообложения прибыли. Но вот если частный инвестор сам совершает операции на бирже, ему придется заплатить налог на все промежуточные прибыли, получаемые от облигаций, акций, дивидендов, процентов.
Коллективные инвестиции: строительство
Последние несколько лет именно это направление вложения средств стало наиболее популярным в стране, но активнее всего развивается в России в Москве и Санкт-Петербурге. Многие российские инвесторы поняли, что такое вложение средств выгодно, но безопасно. Коллективные инвестиции представлены инвестиционными строительными холдингами и некоторыми другими формами.
Посредством организаций частные инвесторы вкладывают свои деньги в жилую и коммерческую недвижимость. Хорошую прибыль показывает помещение денег в офисы, отели. Компании, организующие инвесторов, подбирают объект, обещающий хорошую прибыль при минимальных рисках, оценивая требования участников фонда. Холдинг занимается юридическими, техническими аспектами сотрудничества.
Привлекательными стали предложения, рассчитанные на инвесторов с небольшими ресурсами. Чтобы принять участие в проекте, можно располагать свободными средствами в размере ста тысяч рублей и более. Это означает, что все большее число лиц могут стать инвесторами в строительство в наши дни.
Выбор объекта
Если было решено принять участие в коллективных инвестициях, нужно ответственно отнестись к выбору объекта недвижимости, достойного доверия. При этом выбирать приходится между коммерческими и жилыми площадями. Оценивают доходность и затраты, на основании показателей делают выводы, какой вариант более приемлем и привлекателен.
В последние годы квадратные метры, используемые для коммерческих целей, по цене превышают жилые на 15-25%. С другой стороны, в аренду такую территорию можно передать по более выгодной ставке. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость многими аналитиками расцениваются как предпочтительный вариант.
Краудинвестинг
Краудинвестинг - это такой вариант совместного инвестирования, когда для воплощения в жизнь задуманного проекта привлекается очень много инвесторов, располагающих несущественными средствами. Но прибыль от завершенного объекта между участниками будет разделена в пропорциях, соответствующих тому, кто сколько вложил в идею.
Эксперты-финансисты говорят, что именно эта форма в наши дни имеет наилучшие перспективы. Во многом это обусловлено удобством. В России краудинвестинг сейчас еще только проходит этап становления, нет законов, регулирующих эту сферу. Еще не удалось запустить такую площадку для краудинвестинга, которая показала бы хорошие результаты. Впрочем, динамика развития финансового рынка такова, что следует ожидать появления возможностей в ближайшем будущем.
На примере столицы
Столица - крупнейший город России, идущий впереди прочих во многих областях. Не является исключением и совместное инвестирование в строительство. Впрочем, даже здесь, как говорят специалисты, пока эта область только развивается, поэтому реально работающих проектов не очень много. Но московские инвесторы заинтересованы в коллективных инвестициях.
По участникам местного строительного рынка особенно хорошо видно, что наибольшая масса - это те, кто не располагают достаточными средствами, чтобы купить недвижимость, но хотят получить прибыль, вложившись в некий объект совместно с другими на равных условиях. Многие наши современники, располагая некими активами, хотят распределить их по нескольким проектам, чтобы уберечь себя от кризиса и инфляции. Наконец, пусть таких и немного, но есть люди, располагающие достаточной суммой, чтобы купить некую недвижимость, но не спешащие с заключением сделки. Вместо этого они отдают деньги профессионалам, рассчитывая на приумножение суммы спустя несколько лет.
Возможности и реалии
Коллективные инвестиции не обязательно управляются профессионалами. Если рассматривать сферу строительства, то можно в качестве совместных инвестиций оценить и покупку недвижимости родственниками, приятелями. Как правило, делается это с тем, чтобы продать в будущем площади по более выгодной цене. Иногда так сотрудничают малознакомые люди, объединенные стремлением получить прибыль. Обычно такие заключают договора, чтобы совместная работа прошла без конфликтов. Есть и закрытые ПИФы, работающие с коллективными инвестициями в недвижимость.
Если рассматривать коллективные инвестиции в недвижимость в Санкт-Петербурге, можно сделать вывод: хотя во многом город для России передовой, тем не менее эта сфера пока развита слабо, особенно в разрезе новостроек. Больший процент сделок при участии нескольких человек - это совместная работа родственников, друзей, но встречается такое нечасто. Коллективные инвестиции как ПИФы и аналогичные структуры еще только начинают привлекать внимание общественности. А вот в Москве с этим дела обстоят несколько лучше.
Стоит ли рисковать?
Имея некоторую сумму наличных средств, человек обязательно задумывается, как можно заставить деньги работать. Коллективные инвестиции могут прийти на помощь, но многое зависит как от места жительства, так и от заинтересовавшей сферы. Как уже было сказано, наиболее перспективной пока считается область строительства, но она все еще развивается. Впрочем, если удастся выбрать хорошую управляющую компанию, можно не сомневаться, что деньги будут направлены в достаточно безопасный проект, который принесет прибыль.
30.04
Совместные капиталовложения как институт инвестирования применяются в России уже довольно продолжительное время. Их основной смысл - объединение небольших сумм нескольких участников с последующим управлением уже более внушительными средствами. Это называется коллективным инвестированием и действует по строго определенной схеме. В соответствии с ней профессиональный посредник аккумулирует у себя деньги частных лиц и вкладывает их в финансовые активы либо имущество. Управление и сохранность изначального капитала входят в обязанности управляющего.
Коллективные инвестиции стали востребованы по целому ряду причин, среди которых главная - отсутствие у частных лиц достаточных сумм, чтобы воспользоваться ключевыми средствами сбережения и приумножения, предлагаемыми современным рынком. При этом крупные компании тоже избегают работы с мелкими средствами, так как они несут в себе множество трудностей.
Коллективные инвестиции являются более привлекательными, особенно для самих вкладчиков. Управление средствами осуществляется грамотным и опытным специалистом, что позволяет ему принимать стратегически верные решения и минимизировать риски.
Варианты размещения средств для коллективных инвесторов
Преимущества коллективного инвестирования
- Низкие риски относительно самостоятельного размещения средств. Это обеспечивается более сбалансированным подходом. Так, часть денег направляется в потенциально высокоприбыльные проекты, вероятность неудачи в которых также большая. Остаток вкладывается в надежные, приносящие стабильный, но небольшой доход проекты. В итоге, общий результат в любом случае соответствует ожиданиям.
- Выгодность. Коллективные инвестиции формируют достаточно крупный актив, что позволяет управляющему добиваться более привлекательных условий размещения средств.
- Отсутствие серьезных ограничений. Чтобы выйти на рынок и начать зарабатывать, хватит всего 1000 рублей. То есть человек имеет возможность получить хороший доход, при этом сделав вероятные потери незначительными и не испытывая стресс по поводу своих сбережений.
