Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.
Сегодня вы узнаете:
- В каких случаях производится оценка недвижимости;
- От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
- Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
- Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.
Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру
Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.
Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.
Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.
Для оценки имущества может быть достаточно много причин.
Ее производят:
- Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
- Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
- Для определения величины госпошлины;
- Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
- Для определения суммы, которая является частью ;
- В случае когда дом выступает в качестве залога;
- Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
- При наложении ареста на дом;
- В случае возникновения имущественных споров;
- Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
- В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
- Когда рассчитываются проектные инвестиции.
В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.
Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок
В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.
Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.
В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.
Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.
Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.
Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.
Куда обращаться за профессиональной оценкой
Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.
Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:
- Они должны состоять в .
СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.
- Иметь соответствующую аттестацию.
- Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
- Обладать хорошей репутацией.
Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.
Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом
Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.
- Вам необходимо найти аттестованное физическое или , которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
- Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
- Стоимость оценки;
- Сроки выполнения заказа;
- Обозначить цель оценки и ее вид.
- Составить и подписать договор.
- После чего вы предоставляете необходимые документы:
- Копию вашего паспорта;
- Кадастровый паспорт и межевой план участка;
- Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
- Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
- Договариваетесь о дате визита оценщика.
- Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
- Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
- После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.
Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.
Как оценивают дом для продажи риелторы
Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.
Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.
Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.
Для этого они используют несколько методов оценки:
- Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
- Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.
На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.
Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.
После чего следуют расчеты:
Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.
Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция
При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа .
- В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
- Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
- Для каждого дома производите следующие расчеты:
Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.
- Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
- Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.
(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена
- Определяете приблизительную стоимость вашего дома.
Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома
Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.
Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:
| Строительный материал: кирпичи | +3…5% |
| Зданию менее 7 лет | +5…10% |
| Общая площадь более 80 кв. м | +1…3% |
| Дом не требует ремонта | +15…30% |
| Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций | +5…10% |
| Наличие раздельных комнат | +5% |
| Современный проект | +20…30% |
| Наличие всех необходимых удобств | +10% |
Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:
| Строительный материал: ракушник | -5…8% |
| Зданию 8-20 лет и больше | -5…15% |
| Общая площадь меньше 60 кв. м. | -1…3% |
| Строительство не завершено | -60% |
| Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники | -5…10% |
| Наличие смежных комнат | -5% |
| Здание требует ремонта | -10…30% |
| Частичное или полное отсутствие удобств | -10…20% |
После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.
Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.
Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:
| Земельный участок площадью более 3 соток | +2…3% |
| Участок имеет правильную форму | +2% |
| Участок шире 12 м | +1…4% |
| Близкое расположение транспортных развязок | +1…5% |
| Наличие асфальтного покрытия на дорогах | +2% |
| Расположение уч-ка в равнинной местности | 3-5% |
| Природные условия (речка, лес и т. д.) | +5% |
| Наличие центральной канализации | +7…10% |
Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:
| Земельный участок площадью менее 3 соток | -2…3% |
| Участок имеет неправильную форму | -2…4% |
| Участок уже 12 м. | -2…15% |
| Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок | -5…8% |
| Дороги без асфальтового покрытия | -3% |
| Близкое расположение промышленных объектов | -5…10%% |
| Участок, расположенный на склоне | -5…7% |
| Отсутствие отдельного заезда | -30% |
| Совместный двор | -50% |
| Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.) | -5…15% |
Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:
- Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
- Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
- В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
- Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.
Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.
Теперь остается сложить все составляющие.
Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости
Заключение
В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.
Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.
В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.
Оценка недвижимости - что это такое
Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ - отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.
Виды стоимости
Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.
Рыночная стоимость - та, за которую можно продать объект недвижимости.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.
Ликвидационная стоимость - та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Инвестиционная стоимость объекта оценки - это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Инвестиционная стоимость - та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно - индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.
Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.
Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.
Методы оценки: как могут считать стоимость
Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета - сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод
Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:
🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.
🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.
🔺 Согласовать результаты корректирования.
В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона - трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.
Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.
Доходный метод
Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.
При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.
Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.
Затратный метод
Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.
Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.
При применении затратного метода эксперт действует так:
🔸 Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
🔸 Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.
🔸 Оценивает выявленные виды износа.
🔸 Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.
Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.
Что влияет на стоимость недвижимости
Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену - себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство - оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.
Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство:
💎 ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку;
💎 сезонность - некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона;
💎 местоположение - жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой;
💎 инфраструктура района или населенного пункта - жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;
💎 степень износа - чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше;
💎 материал стен - от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока - последние пропускают больше холода;
💎 экологическая обстановка - недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий;
💎 наличие балкона - он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости;
💎 характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;
💎 многие другие параметры.
Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе - отчете об оценке.
Как проходит оценка объектов недвижимости
Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.
Этап 1. Постановка задания на оценку
Заданием на оценку включает следующие параметры:
🔍 цель оценки;
🔍 вид стоимости, которую нужно определить;
🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;
🔍 дату проведения оценки.
На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.
Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.
Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.
На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:
🖋 поэтажный план, технических план;
🖋 техническую документацию;
🖋 кадастровый паспорт;
🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;
🖋 технический паспорт, если есть.
Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.
Этап 2. Подписание договора
После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.
Этап 3. Сбор информации
Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.
Этап 4. Расчет стоимости
На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости : подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.
Этап 5. Учет условий
Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.
Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.
Этап 6. Формирование отчета
На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:
▪ основные факты и выводы;
▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;
▪ сведения о заказчике и оценщике;
▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;
▪ стандарты оценочной деятельности;
▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;
▪ описание процесса оценки;
▪ согласование результатов;
▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.
Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.
Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку - для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная. Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам.🔔 При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов.
🔔 При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу - чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект. Покупателю - чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.
🔔 Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.
🔔 Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости. Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная.
Например, вы хотите узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м². Для этого вам нужно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты. Так как у вас нет доступа к ЕГРН, в котором хранятся сведения о проведенных сделках, нужно изучить имеющиеся предложения на рынке. Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы облегчить себе работу, ищите аналогичные объекты в вашем районе.
Найдите 5–6 квартир, которые максимально похожи на вашу по следующими характеристикам:
🔹 расположению, инфраструктуре района;
🔹 типу, конструкции дома;
🔹 классу отделки;
🔹 количеству комнат;
🔹 состоянию - под капитальный, косметический ремонт, со свежей отделкой;
🔹 этажу, наличию балконов, лоджий;
🔹 площади кухни.
Выберите аналоги и скорректируйте цену каждого на 3–5% - возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире. Чтобы рассчитать рыночную стоимость, определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры.
Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на число объектов - так вы найдете среднерыночную цену. Например, в нашем случае она составит 3 160 000 ₽.
Если выставите жилье на продажу по среднерыночной стоимости и не получите никаких откликов, попробуйте немного уменьшить цену - возможно, она высока.
Провести оценку недвижимости можно самостоятельно, но результаты могут быть далеки от реальности, и ваше мнение не примет банк или государственный орган. Оценка недвижимости специалистом нужна для многих типов сделок, для оформления ипотеки, кредита с залогом. Она стоит денег, но отличается более высокой точностью.
Зачем оценивать квартиру
Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.
Зачем это банку
Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.
Что хочет узнать банк
- Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
- Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
- Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.
Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.
Какие документы нужны для оценки
Для вторички
Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:
- данных о госрегистрации недвижимости;
- паспорт квартиры, плана и экспликации;
- сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;
Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.
- справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
- документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
- разрешения на перепланировку, если она была проведена.
Для первички
Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.
Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.
Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.
Кто и сколько платит
Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.
В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.
Как оценивают
Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.
Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.
На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:
- доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
- сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.
Когда ждать результат
Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.
В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.
Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.
Как выбрать исполнителя
Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.
Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.
Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.
Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.
Проблемы
Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.
По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.
У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.
Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.
Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку. Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.
При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.
Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.
Зачем оценивать квартиру?
Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.
Зачем это банку
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.
Что хочет узнать банк
В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
- Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
- Договор долевого участия.
- Паспорт клиента.
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:
- Техпаспорт БТИ.
- Свидетельство госрегистрации недвижимости.
- Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
- Паспорт клиента.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.
Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.
За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.
Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.
Кто оценивает квартиры?
Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат . Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.
Независимые специалисты
Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.
Аккредитованные банком
В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка , благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.
Как выбрать оценщика?
Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.
Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок . Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.
Возможные проблемы и нюансы
Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее , но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.
Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.
В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.
Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки
Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.
Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.