Проектная документация на строительство объекта

Проект, предполагающий в ходе своей реализации капитальное строительство или реконструкцию зданий и сооружений, должен документально оформляться надлежащим образом. При этом часто возникает вопрос, что такое проектная и рабочая документация, и чем они друг от друга отличаются. Некоторые знатоки утверждают, что эти понятия суть одно и то же. Попробуем разобраться далее, так ли это.

Каковы функции проектной и рабочей документации согласно с нормативной базой

Проектом можно назвать комплект материалов и документов, подготовленных в результате проектирования. В свою очередь проектирование – это определенная последовательность действий, процесс, в результате которого создается прообраз или прототип требуемого объекта. Соответственно, для этого производятся специальные расчеты (экономического и технического характера), разрабатываются сметы, калькуляции, пояснительные записки, чертежи, схемы.

Проекты бывают индивидуальные или же типовые. Часто в ходе подготовки отдельного проекта для индивидуального использования автор использует типовые решения, применяемые в различных зданиях. Исходя из специфики задач, поставленных заказчиком, все разрабатываемые проектные решения можно подразделить на такие виды:

новое строительство;
модернизация, реконструкция, техническое перевооружение, расширение уже сооруженных объектов;
капитальный ремонт, восстановление, усиление зданий.

До вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 законодательно предусматривалась определенная стадийность при разработке проекта. Сначала готовилось "технико-экономическое обоснование" (ТЭО), затем "проект" и только после этого "рабочий проект". Теперь же используются другие понятия: "рабочая документация" и "проектная документация".

На специализированных форумах часто ведутся оживленные дискуссии по вопросу: рабочая документация и проектная документация разница между ними. Мнения бытуют самые разнообразные, но для того чтобы понять суть, стоит обратиться к нормам законодательства.

Исходя из статьи 48 Градостроительного кодекса России, под проектной документацией понимается определенный набор документов, содержащий ряд материалов в виде текста, схем и карт. В таких материалах указаны определяющие конструктивные, архитектурные, инженерные и технологические решения, используя которые предполагается проведение работ по реконструкции или строительству сооружения или их частей. Это же касается и капитального ремонта зданий в случае, когда речь идет о работах, при которых оказывается воздействие на конструктивные элементы и могут быть изменены характеристики безопасности и надежности объекта.

Проектные документы относительно некоторых видов работ, которые могут повлиять на безопасность сооружения, имеют право выполнять лишь юридические лица или индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующий допуск, подтвержденный свидетельством. Список работ, имеющих влияние на безопасность капитальных объектов, перечислен в нормативном документе – приказе Минрегиона от 12 декабря 2009 года № 624. Вообще же готовить проектную документацию может любое физическое или юридическое лицо, чаще всего на договорных основах. При этом исполнитель несет ответственность за соответствие ее техническим регламентам.

В состав проектной документации входит 13 утвержденных разделов:

пояснительная записка;
планировка отведенного участка земли;
решения архитектурные;
решения объемно-планировочные и конструктивные;
данные об инженерных сетях (водо- и электроснабжение, водоотведение, кондиционирование и вентиляция воздуха, отопление и тепловые сети, газоснабжение, связь);
организация строительства (проект);
демонтаж капитальных объектов (проект);
охранные мероприятия относительно окружающей среды;
меры по пожарной безопасности;
доступность для инвалидов;
энергоэффективность и оснащенность приспособлениями учета энергоресурсов;
сметные материалы;
иные требуемые материалы.

Исходя из Постановления Правительства РФ № 87, это пакет документов, разрабатываемый для того, чтобы было возможно внедрить технические, архитектурные или технологические решения непосредственно в процессе строительства. Ее содержание и состав определяется застройщиком, исходя из уровня детализации составных частей проектной документации, и указывается в проектировочном задании.

Законодатель не указал на четкую очередность подготовки этих двух пакетов документов. Поэтому можно составлять их одновременно, или же рабочую документацию готовить после согласования проектной. Если все бумаги разрабатываются одновременно, то на государственную экспертизу, по согласованию между экспертной организацией и заказчиком, можно подавать оба пакета.

По рекомендациям Минрегиона, базовая цена проектирования, которая рассчитана с применением справочника, содержащего базовые цены на работы, может быть разбита таким образом:

проектная документация – около 40%;
рабочая – до 60%.

Вместе с тем, это соотношение не является жестко закрепленным и может изменяться в любую сторону в зависимости от полноты разработки бумаг, специфики возводимого объекта. Главное – договоренность проектировщика и заказчика.

Чем отличаются пакеты документов

Если объяснить отличия межу наборами документов простыми словами, без сложной терминологии, то можно прийти к следующим выводам:

Основой любого инвестиционного проекта является именно проектная документация , которая может включать в себя графическую и текстовую часть. В ней указаны самые главные технические решения, доказывающие как техническую возможность, так и экономическую целесообразность внедрения конкретного инвестиционного проекта. Именно этот пакет документов подается застройщиком на государственную экспертизу и утверждается после ее положительного заключения. Исключение составляет только строительство индивидуальных жилых домов. Следует отметить, что исключительно по проектным документам сооружение возвести нельзя, так как они носят относительно общий характер, не содержат всех необходимых деталей и спецификаций.
Для того же, чтобы строительная организация могла качественно выполнить свою работу, ей потребуется более детально описанное задание: что конкретно, как и из каких материалов строить. Эти данные содержатся в рабочей документации , которая детализирует все решения проектировщиков и состоит из текстового описания работ и многочисленных схем, чертежей, графиков, спецификации всех компонентов и готовых изделий. Объем информации должен быть достаточен для проведения строительно-монтажных работ, обеспечения стройки требуемым количеством сырья, оборудования, материалов и готовых изделий, рабочих и инженерных кадров.

Закономерно возникает вопрос: если все эти действия составляют проектный этап, то зачем он был разделен на две части. Ответом может быть то, что таким образом законодатель хотел ускорить стартовую фазу инвестиционного цикла. Для получения разрешения на ведение строительных работ, вполне хватит качественной проектной документации, которую можно экспертно изучить, не вдаваясь в излишние детали. После проведения государственной экспертизы и исправления всех замечаний, можно прорабатывать рабочие моменты.

Во время проведения мероприятий строительного контроля проверяется соответствие выполненных работ требованиям как проектной, так и изготовленной на ее основе рабочей документации. Кроме того, изучается соответствие градостроительному плану, инженерным изысканиям и техническим регламентам. Застройщик и подрядчик в равной степени несут ответственность за соблюдением в процессе капитального строительства норм законодательства, проектных и рабочих документов.

Поскольку четкой последовательности изготовления указанных двух пакетов документов не определено, то можно выделить такие виды стадийности проведения проектирования:

Одностадийное . Оба пакета разрабатываются параллельно, это то, что раньше носило название "рабочий проект", т.е. утверждаемая часть с рабочими приложениями.
Двухстадийное . Происходит последовательная подготовка пакетов. Приблизительно соответствует ранее действовавшим понятиям "ТЭО" и "рабочая документация".
Трехстадийное . Актуально только для объектов III (индивидуальные проекты), IV и V категорий сложности. Кроме вышеозначенных фаз, включает еще предпроектное предложение (FEED).

Требование только одно – разработка рабочей документации не может предшествовать проектной.

Обсуждение вопроса в среде специалистов

Изучая специализированные форумы в интернете, можно обратить внимание на то, как по-разному понимают и относятся к проектной стадии разные специалисты. Деление на две части и требования к этим частям не всеми воспринимаются адекватно.

Вот, к примеру, один из комментариев в обсуждении темы: "Конечно, я знаю про 87 Постановление. Но, чтобы не усложнять жизнь, лучше полностью подготовить рабочую документацию и поставить на нее гриф ПД. А после экспертизы просто сменить штампы с ПД на РД".

Такой подход создаст сложности для экспертов, поскольку в поданных бумагах будет слишком много деталей, которые будут только усложнять и замедлять процесс экспертизы, а также отвлекать специалистов от действительно важных вещей, которые могут повлиять на безопасность сооружаемого объекта. Например, эксперту по электричеству важно знать соответствие потребляемой и входящей мощностей, наличие систем резервирования и защиты, параметров щитков и силовых кабелей. А информация о том, где будут установлены розетки и какие к ним будут подведены цепи, на этом этапе совершенно излишня.

Некоторые застройщики считают, что проект готовится исключительно для экспертизы, и убеждают в этом планировщиков. На самом деле, все эти бумаги нужны в первую очередь самому заказчику, который впоследствии может делать с ними, что ему угодно. А если делается "бумажка для экспертов", то это впоследствии может стоить застройщику серьезных денег на доработку ее для практического применения. Должна быть тщательно проработана принципиальная схема здания и ее описательная часть, а, уже опираясь на принципиальную схему, можно прорабатывать конкретные детали.

Так, в проектной части можно указать "ограждение по нормам ГОСТ" и схематически указать место его расположения, а в рабочей части уже детально расшифровать, из какого материала оно будет сооружено, с использованием каких креплений, какие будет иметь составные элементы. Точно так же, показав в проекте схематично расположение перестенков, в рабочей части описываются их особенности: наличие и количество используемой арматуры, спецификацию применяемого материала, расположение дверных или оконных проемов.

Однако если в процессе детализации рабочих документов возникнут заметные разногласия с уже утвержденной проектной документацией, то в нее следует вносить обоснованные изменения и снова заходить на экспертизу касательно модифицированной части. Впрочем, этот вопрос является очень болезненным для многих участников проектирования, ведь непросто понять, когда изменения достигают уровня, требующего повторной экспертизы. Это отдается на рассмотрение заказчику, однако он же будет нести и всю меру ответственности (уголовной или административной), если нарушение будет выявлено госстройнадзором или при неправильном решении наступят серьезные последствия, угрожающие здоровью и жизни людей.

Как правило, обращают внимание не на изменения в инженерных системах, а именно в самом капитальном объекте, особенно в несущих конструкциях.

Если же экспертам вместо общих проектных подсунули детальные рабочие схемы, заменив гриф "П" на "Р", то впоследствии любая переделка в чертежах или пояснениях будет влечь за собой повторную экспертизу и сильно тормозить весь процесс. В идеале самые основные и принципиальные показатели, отмеченные в экспертном заключении, а также документах уровня "П" и "Р" должны сходиться. Также предусмотрено, что непредвиденные расходы (неучтенные затраты) не должны быть больше, чем 2% от официальной сметной стоимости сооружения. Правда, это не касается строительства, ведущегося за государственный счет.

Поэтому важно отнестись со всей ответственностью к обеим фазам проектных работ, чтобы не тратить драгоценное время и деньги на доработки и уточнения.

Архитектура и строительство существуют столько же, сколько развивается человеческое общество. Эти отрасли видоизменяются и переживают падения и подъемы в зависимости от этапов и эпох. Потребность в работниках сферы строительства, таких как проектировщики, архитекторы, техники, геодезисты, остро ощущается вплоть до сегодняшнего времени. Все они работают над созданием проектов линейного, капитального строительства, последовательно применяя нормы и технические условия возведения строений. Проектная документация на строительство объекта обеспечивает экономичное строительство, закладывает в расчеты основы прогрессивных методов.

Регламентация состава проектных документов

О том, что входит в комплекс бумаг проектной документации, разъясняется в «Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Постановление под № 87 принято в феврале 2008 года, почти вся информация по этому вопросу содержится в Градостроительном кодексе, в 48-й статье.

Заказчик предоставляет генеральному проектировщику в соответствии с приказом на строительство исходные данные, по которым происходит разработка проектной документации на строительство. Основные данные содержат градостроительные ограничения и условия, включают проектное задание.

Сфера применения Положения

Условия и нормы существующего документа применяются, если разрабатывается проектная документация на строительство объекта:

Зданий капитального строительства всех видов.
На отдельные разделы строительства, например частичную реконструкцию, капитальный и другие зданий и сооружений.

Виды объектов, попадающих под действие Положения

Параграфы условий проектирования распространяются на:

Производственные здания, к ним относят все строения для выпуска продукции и оборонные сооружения, не входят в этот список линейные объекты.
Строения непроизводственной сферы, в эту категорию попадают социально-культурные, жилищные, бытовые и коммунальные объекты строительства.
Сооружения линейного типа, которые подразумевают автомобильные трассы, железнодорожные пути, трубопроводы, ЛЭП, газовые магистрали.

Разделение документации

В соответствии с нормами Положения разделение документации осуществляется на:

проектные разработки;
рабочий проект.

Понятия определяют не этапы подготовки проектных документов, они обозначают различные пакеты документов. Суть разделения проектного процесса на стадии заключается в том, что необходимые документы разрабатываются не сразу, а в соответствии с двумя этапами.

Первая стадия «П»

Первоначальный этап (стадия «П») - проект принимается в общем объективном виде без применения детализированных решений. Выбирается тип строения, его размещение, определяется конструктивное, планировочное и архитектурное решения, закладывается метод возведения, закрывается вопрос по технологическим схемам строительства. На этом этапе делается сводная смета, дается общая характеристика объекта строительства.

Указанный пакет первичной документации подвергается процедуре государственной экспертизы, где даются оценки и замечания для устранения недостатков. После корректировки проект принимается или отклоняется заказчиком.

Последующая стадия - «РП»

Вторая стадия - «РП» - заключается в составлении рабочего проекта, в который входит подробная документация. Все общие решения проходят деталировку. Основные чертежи, принятые на стадии «П», подробно расшифровываются при помощи подробных разрезов, эскизов, пояснений к узлам. На этой стадии в соответствии с общими расчетами составляются и другая подробная документация. Документы рабочего проекта передаются непосредственно строителям на площадке, бумаги стадии «П» исполнителям не передаются.

Служит для реализации в процессе ремонта или строительства инновационных и экономичных технологических решений. В Положении нет указаний по вопросу последовательности разработки рабочих чертежей и текстового комментария, поэтому состав рабочей документации определяется исходя из требований заказчика. Инвестор или застройщик решает, какие бумаги будут входить в рабочий проект, в зависимости от нужной детализации решений, это пожелание указывается при выдаче задания на выполнение чертежей, с его учетом ведется разработка и согласование проектной документации.

В разработке документации в двух стадиях есть свои преимущества, которые заключаются в том, что переделке в случае неудачного решения подлежит не вся документация, а только некоторые ее части. Если строительство или реконструкция объекта включает небольшие объемы, то две объединяются в одну общую, когда все вопросы решаются сразу.

Что входит в окончательный состав проектно-сметной документации?

В него входит рабочая и является главным отличием от когда в окончательном варианте остается только рабочий проект. Документы являются дополнением друг к другу. Проектная документация на строительство объекта капитальной группы непроизводственной или производственной категории содержит бумаги, соответствующие двадцати разделам:

Планировка организации строительных работ на участке.
Принятые архитектурные варианты строительства.
Пояснительная записка к проекту дома.
Разработанные объемно-планировочные и конструктивные решения.
Информация об инженерных сетях, оборудовании, список технических мероприятий, обоснование технологических процессов.
Разработанная система электрической проводки и снабжения.
Чертежи водопроводной системы.
Схема устройства канализационной очистки.
Система подачи отопления, расположение тепловых магистралей, кондиционирование внутреннего пространства.
Расположение системы связи.
Газопроводные магистрали и приборы.
Технология производства работ, учитывающая планы этажей.
ПОС (проект организации строительства).
Описание мероприятий по демонтажу существующих строений капитальной группы.
Список действительных мероприятий по охране окружающего пространства.
Перечень действий по обеспечению пожарной безопасности.
Конструктивные элементы здания по облегчению передвижения инвалидов.
Список мероприятий по соблюдению энергетической целесообразности и снабжения строений приборами учета использованных ресурсов.
Смета общая и соответствующие локальные на возведение постройки.
Другая документация в особых случаях.

Исходные проектные данные

Представитель генерального проектного ведомства и заказчик или застройщик определяют класс возводимого объекта и сложность, в зависимости от этих данных устанавливается число проектировочных стадий. Продолжительность строительства зависит от вида, сложности постройки, вариантов технологического и технического решения, предусмотренных трудовых ресурсов и используемых механизмов.

Исходные данные включают в себя ограничения и технические условия, предусмотренные Градостроительным кодексом, задание на строительство по требованиям заказчика, его основные показатели и параметры, стоимость строительства. Задание на проектирование и строительство составляется и утверждается в согласовании инвестора, заказчика и застройщика и представителем генерального проектного ведомства.

Проектная документация на строительство объекта содержит задание, составленное с учетом строительных норм и правил, отраженных в СНиП. Для правильного заключения договоров разработаны общие условия их заключения. Стоимость строительства рассчитывается исходя из государственных норм и стандартов. В наименовании строительного объекта содержится информация о типе работ (реконструкция, ремонт, строительство) и адресное расположение.

Эти данные не изменяются на всех стадиях проектирования, рабочий проект содержит то же название.

Число стадий проектирования в зависимости от сложности объекта

Сложность строительства влияет на выбор количества стадий проектирования:

Для строений первой и второй групп сложности проектирование происходит в одну стадию, носящую название рабочего проекта «РП».
Постройки непроизводственной сферы требуют разработки эскизного проекта «ЭП», производственные и линейные объекты представляются в технически-экономическом расчете «ТЭП», для обеих групп требуется завершительная стадия «РП».
Для объектов, отнесенных к третьей категории сложности, проект разрабатывается в двух стадиях - проект «П» и рабочая документация «Р».
Три стадии предусмотрено для построек четвертой и пятой групп сложности, Первая включает в зависимости от назначения здания стадию «ЭП» или «ТЭО», затем стадии «П» и «Р».

После того как утверждены и одобрены стадии «ЭП», «ТЭП», «ТЭО» и «П», они становятся основой для разработки последующих проектных этапов. Иногда по решению инвестора стадии могут меняться местами, и вначале следует разработка этапа «Р».

Генеральный проектировщик совместно с заказчиком вправе изменить количество стадий посредством согласованного решения. Для разработки отдельных разделов сметных и проектных документов привлекаются исполнители, обладающие сертификатом на свою деятельность, или в некоторых случаях работники без такого свидетельства. И те и другие ставят свои подписи под соответствующими разделами проекта, ими заверяется пояснительная записка, образец которой содержит поясняющую информацию. На титульном листе ставится печать.

Материалы всех разработанных стадий передаются инвестору или застройщику генеральным проектантом в виде бумажных носителей, их количество составляет четыре экземпляра. Если к выполнению проекта привлечены субпроектанты, то количество экземпляров возрастает до пяти.

Комплект рабочих чертежей, по которым предполагается выполнение работ непосредственно на строительной площадке и предстоит возведение нескольких одинаковых построек, передается в четырех экземплярах только одному объекту, а на остальные предназначается по двум комплектам. Если строения отличаются, то на каждое здание выдается по четыре экземпляра.

Инженерно-технические расчеты, экономические, экологические обоснования, которые не должны включаться в комплект проекта, данные инженерных изысканий и проведенных обследований сохранены у генерального проектанта и подлежат выдаче по требованию застройщика во временное пользование. Для этого заключается договор, содержащий условия подряда.

Задачи инженерных изысканий

Данные инженерных изысканий получаются в результате проведения специального вида работ, выполняемых перед началом проектирования любого объекта с целью изучить геологические условия на месте предполагаемого строительства и близлежащих территорий. Изучаются свойства почвы, содержание влаги и глубина ее прохождения, делается разрез грунта, выявляются неблагоприятные явления.

После проведения исследований делается техническое заключение о пригодности грунта в этой местности под запланированное строительство. Для проведения инженерно-геологических изысканий между заказчиком и специализированной организацией заключается договор на определение пригодности почвы. Наличие сертификата дает возможность дать обоснованное заключение по свойствам грунта.

В основе проведения лежит правовая и нормативная база, исполнитель получает техническое задание на проведение работ, в рамках которого передается топографический план местности под будущее строительство, разрешение на возведение постройки, план землеотвода и план строительства дома. Инженерные работы включают:

геологический и техногенный контроль;
проверку несущей способности грунта под устройство фундаментов и оснований;
оценку возможности критического возникновения техногенных катастроф, оползней, землетрясений;
составляется письменное обоснование работ по защите опасных территорий;
исследуются компоненты окружающего пространства;
проводятся гидрогеологические геодезические, геологические, кадастровые изыскания в рамках дальнейшего возведения, использования или демонтажа сооружений.

Инженерно-технические изыскания проводятся как в полевых, так и в лабораторных условиях, ставят целью комплексное изучение условий под строительство. В результате этого появляется информация после обработанных данных исследования. Составление смет в строительстве предполагает закладывать на инженерно-технические изыскания около 5-15 % от стоимости работ.

Пояснительная записка: образец заполнения

Архитектурная часть включает описание расположения строительного объекта относительно крупных населенных пунктов, размер участка, форма и ориентирование его по сторонам света, указываются соседние улицы. Приводится описание рельефа, указывается температура самого холодного и жаркого месяца. Пишется количество осадков, снеговая нагрузка, преобладающее направление ветра, глубина промерзания почвы, растительность.

Следующий раздел - генплан - характеризует план участка, окружение его природными насаждениями, соответствие гигиеническим и санитарным нормам, удаление от дороги и соседнего строения, расположение въезда. На карте показывается роза ветров. Обязательно указываются все функциональные зоны участка, например дороги, хозяйственный двор, зона совместного отдыха, беседки, замощенные площадки, элементы архитектуры и т. д. Обозначаются регулярные садовые насаждения, отмечаются существующие деревья и кустарник.

Описание дома начинается с этажности, описания кровли, материала стен и других ограждающих конструкций, указан тип каркаса, вертикальные и горизонтальные связи, лестницы, приводится планировочное решение. Разрабатывается спецификация помещений на всех проектируемых этажах с указанием площадей комнат. Указывается количество входов и выходов строения, методы аварийной эвакуации, пожарные проемы.

Приводится описание внутренней отделки по всем жилым, хозяйственным и подсобным помещениям с указанием стенового, потолочного и полового покрытия. В обязательном порядке внимание акцентируется на заполнении оконных и дверных проемов.

Внешняя отделка характеризует не только конечный материал, но и утепляющую прослойку, каркас для ее крепления, внимание уделяется отделке цоколя.

Конструктивная часть содержит описание каркасно-объемного решения, за счет каких элементов обеспечивается жесткость и совместная работа элементов, указывается материал несущих элементов и колон.

В описании фундамента указывается глубина заложения для разнообразных участков, материал тела основания, арматурное заполнение. Описывается материал наружных и внутренних стен, кровли, пола, перекрытий.

В окончании пояснительной записки прописывают устройство инженерных коммуникаций всех типов, указывается материал труб, переходников, приводится наименование магистралей и преимущественное расположение.

В заключение следует сказать, что многие заказчики и застройщики частных домов экономят средства и заказывают проект с разработкой неполного перечня чертежей и расчетов. На этом участке работ экономия очевидна, но последующие этапы, в частности работа строителей на площадке, станут настоящей проблемой. Подрядчик будет задавать владельцу участка вопросы, на которые застройщику придется самостоятельно искать ответ или заказывать дополнительные чертежи по второму разу.

Долог и тернист путь от замысла дома до его завершения строительством. Частный застройщик в подавляющем большинстве случаев не знает, каким образом реализовать свой замысел. Как объяснить строителям свои пожелания и требования. Для этого служит проект. Современное проектирование ведется в две стадии. Проектная документация и рабочая документация.

Проектная документация - документация, содержит текстовые и графические материалы и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объекта капитального строительства. Рабочая документация это совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовление строительных изделий.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно той же статьи Градостроительного кодекса виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Согласно Приказа Министерства регионального развития РФ № 624 от 30 декабря 2009г. (в ред. Приказа Минрегиона РФ от 23.06.2010 N 294) работы по подготовке архитектурных решений, работы по подготовке конструктивных решений входят в перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо.

Необходима, ли проектная документация?

Для законного ведения строительно-монтажных работ по строительству или капитальному ремонту необходимо разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом власти и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. В перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство входит положительное заключение экспертизы проектной документации. Согласно статьи 49

Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении в том числе следующих объектов капитального строительства:

Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Важно знать, что в соответствии с пунктом 1.6 приложения «В» СП54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Если, согласно Градостроительного кодекса, можно обойтись без проектной документации, в орган власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство предоставляется схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Порядок разработки и состав проектной документации

Разработке проектной документации должны предшествовать инженерные изыскания. В состав инженерных изысканий входят инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания.

Инженерно-геодезические изыскания для строительства - это работы, проводимые для получения топографо-геодезических материалов и данных о ситуации и рельефе местности, существующих зданиях и сооружениях (наземных, подземных и надземных) и других элементах планировки.

Инженерно-геодезические изыскания необходимы для комплексной оценки природных и техногенных условий территории строительства и обоснования проектных решений.

Инженерно-геологические изыскания – это работы, направленные на изучение свойств грунтов и грунтовых массивов, используемых в качестве оснований сооружений, среды для устройства подземных сооружений, а также для оценки устойчивости природных и антропогенных грунтовых массивов склонов и откосов.

Инженерно-геотехнические изыскания (как правило, дополнительно или в комплексе с инженерно-геологическими изысканиями) выполняются в случаях:

Строительства объектов повышенного уровня ответственности и уникальных объектов;
Строительство объектов с заглублением подземной части более 10 м;
Строительство объектов в условиях плотной городской застройки; с
Троительство объектов на участках с развитием опасных геологических и инженерно-геологических процессов.

Состав проектной документации определяется заданием на проектирование. Содержание проектной документации должно соответствовать требованиям предъявляемым Постановлением правительства от 16.02.2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Проектная документация составляется из текстовой и графической частей.

В общем случае состав проектной документации следующий:

Раздел 1 «Пояснительная записка»;
Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»;
Раздел 3 «Архитектурные решения»;
Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»;
Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях пожарно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»;
Раздел 5. Подраздел 1 «Система электроснабжения»;
Раздел 5. Подраздел 2 «Система водоснабжения»;
Раздел 5. Подраздел 3 «Система водоотведения»;
Раздел 5. Подраздел 4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Тепловые сети»;
Раздел 6 «Проект организации строительства»;
Раздел 7 «Проект организации работ по демонтажу»;
Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности».

Наиболее информационно-емкими являются раздел 3 «Архитектурные решения» и раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения».

В состав раздела проектной документации «Архитектурные решения» должны входить:

Трехмерная визуализация здания;
Пояснительная записка;
Лист общих данных проекта;
Планы этажей (1-й, 2-й, 3-й, мансарда);
Фасады с обозначением высотных отметок;
Разрезы;
План кровли;

В состав раздела рабочей документации «Архитектурные решения» должны входить:

Пояснительная записка;
Лист общих данных проекта;
Организация земельного участка (Генплан);
План фундаментов;
Маркировочные планы этажей;
Кладочные планы этажей;
Фасады;
План кровли (с указанием вентканалов, водостоков);
Разрезы;
Детали водоприёмных воронок, фронтонов;
Узлы примыкания гидроизоляции к кровельным конструкциям;
Экспликация полов помещений;
Экспликация отделки помещений (стены, потолок);
Легенда окон и витражей. Спецификация окон и ветражей;
Легенда дверей. Спецификация дверей;
Укрупненные чертежи входов в здание;
Деталировочные чертежи архитектурных элементов фасада с ведомостью отделки;
Схема раскладки перемычек;
Схема деталей лестницы;
Разрез и схема вентканалов;
Чертежи ограждений. Спецификация элементов ограждений;
Чертежи примыканий гидроизоляции к строительным конструкциям;
Узлы по разрезам;
Разработанные внутренние лестницы и ограждения (с привязкой в плане и по вертикали);
Спецификация элементов отделки и ограждений лестниц;
Крыльца и террасы (с привязкой в плане и по вертикали);
Спецификация элементов вентиляционных каналов;
Ведомость заполнения оконных и дверных проемов;
Ведомость полов.

В состав раздела рабочей документации «Конструктивные решения» должны входить:

План фундаментов с обозначением закладных деталей и выпусков;
Узлы и схема армирования фундаментов (сборные, монолитные);
План перекрытий и покрытия;
Узлы армирования, перекрытий и покрытий;
План этажей с обозначением закладных деталей и монолитных сердечников;
Схема армирования монолитных сердечников;
Схема армирования балконов;
Лестница ж/б. Разрезы. Планы;
Лестница ж/б. Сечения узлы. Спецификация;
Закладные детали лестницы;
Схема армирования и крепления архитектурных элементов фасада;
Конструктивная схема стропильной системы;
Узлы стропильной системы, узлы крепления стропильной системы к элементам покрытия;
Кровля. Ведомость чертежей;
Кровля. Схема расположения мауэрлата и стоек;
Кровля. Схема расположения стропил;
Кровля. Виды;
Кровля. Разрезы;
Кровля. Узлы;
Кровля. Спецификация элементов;
Кровля. Общий вид;
Сводные спецификации;
Общие виды.

РЕФЕРАТ

Документация на строительство

1. Исходно-разрешительная документация (ИРД)

документация строительство разрешительный

Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую - длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.

После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.

Если застройщик - инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.

Комплект документов по итогам согласования пред проектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Разработка материалов пред проектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке пред проектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных пред проектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

1.Постановления, распоряжения администрации

.Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги

.Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ

.Разрешение на строительство

.Заключение о соответствии построенного объекта

.Материалы инженерных изысканий

.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

*Пункт 5 - это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.

*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу

В составе ИРД - поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик - местная администрация. Если застройщик - компания, частное лицо - письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание - договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.

Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.

Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.

Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:

1. Градостроительное заключение;

Градостроительное заключение включает в себя:

градостроительное заключение по установленной форме;

эскиз №1;

заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и

строений);

заключение по условиям проектирования;

заключение согласующих организаций.

Заключение по инженерному обеспечению;

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

пояснительную записку;

предварительные технические условия эксплуатационных организаций;

расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в пред проектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных пред проектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

корректировка существующего проекта планировки территории;

разработка пред проектных проработок на объект;

градостроительные обоснования размещения объекта;

разработка схем инженерного обеспечения;

расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;

разработка заключений по участку компенсационного озеленения;

расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;

получение дополнительных согласований;

подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период пред проектной подготовки, состоящий из двух этапов: пред инвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.

Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:

Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;

Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

материалы пред проектных проработок;

градостроительное заключение в составе Эскиза №1;

заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);

заключения согласующих организаций;

ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;

Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);

заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;

заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;

протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов пред проектных проработок;

заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);

заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г. Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:

Данные о собственности

Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок

Договор аренды участка (при аренде)

Акт выбора земельного участка (при аренде)

Кадастровый план участка

Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

Материалы территориального планирования населенного пункта

Град. заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)

Град. обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории

Разрешение на снос зданий

Разрешение на вырубку зеленых насаждений

Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

Отчет об инженерно-геодезических изысканиях

Отчет об инженерно-геологических изысканиях

Отчет об инженерно-экологических изысканиях

Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»

Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора

Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора

Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды

Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ

Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны

Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых

Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)

Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

Водопровод

Канализация бытовая

Канализация ливневая

Теплоснабжение

Газоснабжение

Электроснабжение

Телефонизация и радиофикация

Вывоз ТБО

ГИБДД, РДУ / Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения

Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ

Акт обследования конструкций существующих зданий

Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу

Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором

Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока

Другие необходимые согласования.

. Получение разрешения на строительство

Выдача разрешений на строительство регламентирована статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается застройщику или нанятому им по договору техническому заказчику уполномоченным государственным или муниципальным органом РФ в порядке, установленном ГрК РФ.

Разрешение на строительство подтверждает право собственника (арендатора) земли с участием технического заказчика или самостоятельно выполнить новое строительство или реконструкцию, капитальный ремонт здания и сооружения, а также провести благоустройство прилегающей территории.

Главное условие получения разрешения на строительство - оформленные должным образом земельно-имущественные отношения - зарегистрированный договор аренды или свидетельство о собственности.

Главное основание для оформления разрешения на строительство - положительное заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации. ГрК предусматривает вариант негосударственной экспертизы ПСД, но в практике таких случаев нет.

После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ земельный участок обретает статус строительной площадки.

Срок действия разрешения на строительство устанавливается проектом организации строительства, это один из составляющих ИРД документов. Срок может быть продлён при определенных обстоятельствах по заявлению техзаказчика.

Изображение - копия разрешения на строительство, которое получено ООО «Дирекция заказчика» для возведения ЖК «9-18» в г. Мытищи (открыть в полночитаемом формате). Если строительство делится на очереди, как в данном случае, то приходится получить разрешение на ведение строительных работ для каждой очереди комплексного объекта.

Отказ в выдаче разрешения на строительство должен быть мотивирован:

·В случае выявления несоответствия между проектной документацией и видом разрешенного использования земельного участка;

·В случае выявления несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство можно обжаловать в суде.

Получение разрешения на строительство не нужно в следующих случаях:

·будущие строительные работы не затрагивают конструктивные характеристики зданий и сооружений, не ухудшают их надежность и безопасность

·в случае возведения временных построек и сооружений, которые необходимы для организации и проведения строительных работ,

·в случае строительства дачного в дачном, садоводческом или огородническом товариществе.

Разрешение на проведение строительства следует переоформить, если право на возведение объекта передается другому заказчику, в случае реорганизации предприятия заказчика и при передаче подряда на выполнение СМР другой строительной организации. Срок действия разрешения при этом сохраняется.

Как оформить разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство технический заказчик, действующий по договору с заказчиком-застройщиком (инвестором) направляет в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления субъекта РФ оформленное заявление вместе с комплектом подтверждающих документов. Это и есть исходно-разрешительная документация.

К заявлению на получение разрешения на строительство технический заказчик должен приложить:

Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор аренды земельного участка;

Градостроительный план участка;

Проектно-сметной документацию, состоит из документов:

·Пояснительная записка к проекту;

·Планировочная схема организации земельного участка, выполненная в соответствии с ограничениями, установленными градостроительным планом земельного участка, в пределах «красных линий», утвержденных в составе проекта планировки территории;

·Архитектурно-строительные чертежи;

·Список и характеристики инженерно-технического оборудования, установленного по проекту в здании и на участке

·Сводный план инженерных сетей с обозначением точек подключения здания или сооружения к сетям энергообеспечения и другим инженерным сетям;

·Проект организации строительства (ПОС);

·Проект полного или частичного демонтажа зданий и сооружений, находящихся на участке под строительство, если такие работы предусмотрены.

Положительное заключение госстройэкспертизы по результатам проверки проектной документации;

Если таковое имеется - специальное разрешение в случае отклонения от предельно допустимых ограничений разрешенного строительства, реконструкции (в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);

Оформленное согласие других правообладателей здания в случае реконструкции и / или капремонта;

Требуемые допуски СРО для организаций технического заказчика, строительного контроля (технадзора), генподрядной и генпроектной организаций, приказы о назначении ответственных за ведение технического и авторского надзора и за производство работ.

Орган, выдающий разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления соответствующего заявления технического заказчика проверяет:

·наличие всех документов

·соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ и / или требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных градостроительных параметров;

Технический заказчик уведомляет Госархнадзор о полученном разрешении, тот составляет план проверок.

Само разрешение на строительство предусматривает полное право застройщика на проведение работ, но в череде документов есть также ордер на земляные работы, который выдает АТИ или управление ЖКХ, то есть - уполномоченный орган.

Ряд подготовительных работ может быть проведен с разрешения АТИ или иного уполномоченного органа, например, перекладку инженерных сетей для подготовки к строительству.

Если собственник приобрел землю, он без разрешения на строительство может поставить забор и бытовку охраны.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Любое дело, то ли строительство дома, предприятия или дороги, начало производства новой продукции или вложение инвестиций, начинается с разработки проектно-сметной документации, где оговариваются все моменты производства и стоимость каждого вида работ. Качественное выполнение данной работы ускоряет создание проекта, повышает экономическую выгоду.

Что называют проектно-сметной документацией?

Проектно-сметная документация – это пакет документов, который обосновывает целесообразность рекомендуемой программы, пути её реализации. С помощью этой документации специалисты могут вникнуть в суть задуманного, что позволяет увидеть пути его воплощения в жизнь.

При подготовке этого пакета руководствуются законодательными нормативами, предусмотренными для данного вида проектов.

Разрабатывая проектно-сметную документацию, за основу берут технические и экономические обоснования, а также бизнес-план, который составляют по итогам подготовительного этапа.

Работу по изготовлению данной документации может проводиться в одну, две или три стадии, в зависимости от многосложности проекта. Выполняться она может как юридическим, так и физическим лицом. Но при лицензировании большое внимание уделяется уровню квалификации, поэтому чаще лицензии получают специализированные проектные организации.

Подготовительные работы к составлению проектно-сметной документации

От правильности, чёткости и согласованности проекта зависит то, какого качества будет итог проделанной работы. Будут ли соблюдены сроки его выполнения, реально ли войти в пределы отпущенного финансирования.

Составление проектно-сметной документации – важная, разносторонняя и ответственная работа. От уровня профессионализма её проведения зависит то, с какой эффективностью, технологичностью и простотой реализуется проект, для которого она изготавливается.

Для выполнения проектно-сметной документации между заказчиками и исполнителями заключаются контракты, согласно которым заказчик предоставляет необходимую информацию и задание на проведение проектирования. Его он может изготовить сам или перепоручить исполнителю.

При подготовке задания на строительство заказчик должен обратиться в управление архитектуры для получения технических условий, которые представляют ряд требований к будущему строению в плане обеспечения водоснабжением и газоснабжением, канализацией, наружным освещением, пожарной охраной и так далее.

Исполнитель, в свою очередь, должен качественно подготовить пакет документов, учитывая всю полученную от заказчика информацию о проектируемом объекте.

О составе проектно-сметной документации

Проектно-сметная документация на строительство, согласно действующему законодательству, разделена на два раздела: проектную и рабочую документацию.

1. Проектная документация содержит в себе информацию, которая является определяющей для архитектурных, функционально-технологических, инженерно-технических и конструктивных решений, обеспечивающих процесс изготовления, производства продукции или строительства, предусмотренных проектом. В случае многоэтапного проекта документация разрабатывается для каждого этапа. Этот пакет документов подаётся для проверки и получения экспертной оценки.

2. Рабочая документация подготавливается, когда проектная документация уже находится у экспертов, это позволяет своевременно учитывать все замечания при разработке этих документов, которые являются регламентирующими при выполнении строительных и монтажных работ.

В состав проектно-сметной документации также входит набор необходимых смет.

Разрешение на строительство

Документом, узакониваемым строительство, является разрешение. Оно подтверждает, что проектно-сметная документация соответствует градостроительному плану данной территории и предоставляет исполнителю право на проведение работ.

ПДС, подаваемая на получение разрешения, должна включать в себя и результаты проведённой экспертизы с положительным заключением.

В некоторых случаях для получения разрешения экспертиза не требуется:
1. При подготовке к строительству индивидуального жилья не более трёх этажей.
2. При разработке проекта строительства жилого дома, который будет иметь не более трёх этажей, состоять из менее десяти блоков, в каждом из которых сможет расселиться одна семья.
3. Для строительства многоквартирных домов, не выше трёх этажей, состоящих из четырёх или менее блок-секций, имеющих несколько квартир и подъезды.

Для получения разрешения на выполнение строительных работ для вышеперечисленных построек в органы власти предоставляют план участка земли, где обозначено планируемое размещение будущего объекта.

Инженерные изыскания для разработки проектно-сметной документации

Разработка проектно-сметной документации основывается на информации, полученной в результате проведения инженерно-изыскательских работ.

В ходе их выполнения выясняют состояние рельефа участка, строений, находящихся рядом с местом будущих работ, и остальных элементов плана.

Также отдельное внимание уделяется состоянию грунта, который будет основанием будущего сооружения, возможности обустройства подземных коммуникаций. Особое внимание уделяется исследованию стойкости грунта на склонах и откосах.

Проведение экспертизы проектно-сметной документации

Проектно-сметная документация, прежде чем попасть в руки строительной организации, должна пройти экспертизу. Это комплекс мероприятий, предусматривающий исследование пакета документов, которые будут использоваться при выполнении строительных работ. Проводится анализ согласно предписаниям нормативных актов, действующих на территории РФ, с целью гарантии безопасности, будущих зданий и сооружений. Также отслеживается качество архитектурного разрешения, обоснованное использование всех необходимых ресурсов.

Для проведения строительных работ в больших масштабах необходимо заключение государственной экспертизы, основанием для которого служит проектно-сметная документация. Если строительство небольшое, то достаточно получить положительный результат негосударственной экспертизы.