Понятие стоимости, затрат и цены. Выделенные красным это правильные Какие виды стоимости относятся к стоимости обмена

Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:

· спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

· полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

· ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

· возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.

Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах.

Принципы оценки

Определение стоимости недвижимости - сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Для работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяющий проводить анализ в виде серии последовательных шагов. Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи.

При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с:

· представлением владельца об имуществе (пользователя);

· рыночной средой;

· эксплуатацией имущества

В основе позиции, отражающей точку зрения владельца (пользователя ) лежат следующие принципы:

· принцип полезности . Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей - экономических, личных и др.

· принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление. Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества.

· принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой :

· принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус - экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

· принцип соответствия - мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

· принцип предложения и спроса - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда, когда между предложением и спросом устанавливается равновесие. Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

· принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

· принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества :

· принцип остаточной продуктивности , которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то тру, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

· принцип вклада. В клад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Нпр.: Затраты на строительство бассейна - 15 000 д.е.

При наличии бассейна стоимость ОН - 1 160 000

Без бассейна - 1 140 000 д.е.

Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д.е., а затраты на него составляют 15 000 д.е., поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

· принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

· принцип сбалансированности состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

· принцип экономического размера - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

· принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. Нпр:

· физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки.

· разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

· разделение по праву пользования - ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества

· разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи

· разделение по залоговым правам - первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наиболее эффективного использования собственности- это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Он основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Нахождение в гражданском обороте предполагает разрешенную возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости:

Рыночная;

Ликвидационная;

Залоговая;

Страховая;

Арендная;

Утилизационная;

Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости:



Инвестиционная;

Балансовая;

Налогооблагаемая.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е., когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая необязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Анализ основных методов оценки стоимости. Существует несколько традиционных подходов к оценке стоимости имущества. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимо­сти) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной опти­мальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее ис­пользование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Другими словами, многоквартирный дом представляет большую ценность для того, кто собирается, например, организовать кондоминиум, чем для покупателя, который намеревается использовать его для сдачи квартир в аренду. В таком случае цена кондоминиума (за вычетом из­держек по «переводу» здания в кондоминиум) и должна быть положена в основу оценки.

Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер.

Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что-либо владелецимущества, либо тот, кому это имущество будет, в конечном счете, продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного пери­ода. Это простое применение соответствующей формулы: Текущая стоимость

(PV) = C/E. (15)

В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход (net operating income), а ставку дисконта Е обычно назы­вают нормой капитализации (capitalization rate). Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид:

Текущая стоимость

(PV) = C/E-g, (16)

где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации.

Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (Ro), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:

R о = Денежные поступления/Текущая стоимость

R о = Чистый текущий доход/Текущая цена имущества

Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды иму­щества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитали­зации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены ак­ций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход).

Чистый текущий доход в общем виде определяется как сумма платежей за пользование жильем и других «нерентных» доходов (совокупный потенциальный доход) за вычетом расходов, связанных с поддержанием резерва незанятых площадей, а также прочих предполагаемых потерь и текущих издержек, которые включают затраты на содержание зданий и их ремонт, расчеты с обслуживающим персоналом, налоги на недвижимость, коммунальные платежи, страхование и т. п. Чистый текущий доход обычно не включает непредвиденных затрат (рассчитывается «стабильная» величина дохода), и во многих случаях он представляет скорее ориентировочную величину, поскольку точная оценка большинства расходных статей сопря­жена с рядом трудностей. Почти во всех вариантах не учитываются неко­торые расходы, связанные с владением имуществом и его продажей в конце периода. Многие аналитики постепенно склоняются к необходимости вклю­чения в состав издержек налогов, связанных с переоформлением прав соб­ственности, комиссионного вознаграждения брокерам и затрат по измене­нию внутренней планировки, предпринятых предшествующими владельца­ми. Эти издержки обычно возмещаются при продаже.

Один из вариантов этого метода известен под названием мультипли­катор совокупного дохода (gross income multiplier). В этом случае данные о затратах просто не фигурируют: рассматриваются лишь потоки доходов, которые включают совокупные платежи за пользование жильем и другие «нерентные» доходы, приносимые данными видами имущества.

При оценке недвижимого имущества на практике во многих случаях приходится сталкиваться с недостаточностью имеющейся информации, при этом возникает необходимость использования различных вариантов упро­щенной оценки потоков доходов. Можно ли полагаться на результаты анализа, базирующегося на подобных данных? Использование нормы капи­тализации при сопоставлении различных вариантов вложений вполне оп­равдано до тех пор, пока расчетные показатели дохода пропорциональны некой четко определенной величине потоков доходов. И все же к оценкам, полученным с помощью упро­щенных методов, необходимо относиться с некоторой осторожностью.

Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировоч­ную стоимость для «типичного» инвестора; по предположению, они дол­жны как-то отражаться в ценах продажи имущества. Но они могут и не отражать стоимости имущества с точки зрения какого-то инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо по­строить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убыт­ках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владе­ния. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом транзакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого использу­ются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инве­стора, доходности.

Понятие стоимость заключается в денежном эквиваленте, выражающем количественные отношения при обмене. При оценке недвижимости определяют конкретный необходимый вид стоимости. Оценка стоимости объекта производится в соответствии с методикой, предназначенной для выполнения работ, исходя из целевого предназначения, на дату, указанную в отчёте.

  • Балансовая стоимость - это изначальная полная стоимость основных фондов, рассчитываемая в момент постановки на учёт в бухгалтерский баланс.
  • Стоимость в обмене - это способность стоимости к обмену, носящая объективный характер и являющаяся основой при проведении рыночных операциях с недвижимостью.
  • Восстановительная стоимость или стоимость воспроизводства выражает затраты на произведение точной копии оцениваемого недвижимого объекта. При этом соблюдается строгое соответствие проекту, включая технологию, материалы изготовления и стандарты, рассчитанные в ценах на дату оценки. Этот вид стоимости чаще всего востребован для расчета ущерба после пожара или залива квартиры , а также помогает верно определить стоимость восстановителдьных работ автомобиля после ДТП.
  • Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учётом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в бухгалтерском балансе
  • Стоимость в пользовании имеет субъективный характер, не связанный с рыночными сделками. Стоимость в пользовании определённым лицом, приносящая конкретную полезность обуславливается специфически сложившимися обстоятельствами использования недвижимости.
  • Залоговая стоимость - стоимость, обеспечивающая получение ипотечного кредита. Величина этой стоимости должна гарантировать возвращение денежных средств, выданных кредитором, при невозможности исполнения заёмщиком своих обязательств.
  • Стоимость замещения - затраты на создание аналогичного по использованию оцениваемого объекта недвижимости, но произведённого в условиях применения современных технологий, материалов, стандартов, оборудования и т.п.
  • Инвестиционная стоимость - стоимость недвижимости, определяемая для конкретного инвестора с учётом всех его требований и индивидуальных предпочтений на основе инвестиционного проекта
  • Ликвидационная стоимость - стоимость при вынужденной продаже, имеющая ограниченные информационные и временные рамки, что служит чрезвычайному занижению истинной стоимости недвижимости
  • Меновая стоимость - стоимость выражающая полезность объекта оценки с рыночной точки зрения на конкретную дату производимой оценки и с точки зрения наилучшей отдачи при его использовании
  • Налогооблагаемая стоимость - стоимость, определяемая согласно нормативным документам по налогообложению недвижимого имущества
  • Остаточная стоимость - стоимость объекта недвижимости за вычетом всех видов износа
  • Первоначальная стоимость - стоимость фактическая первоначальных затрат на начало эксплуатации объекта недвижимости (на приобретение или строительство)
  • Потребительская стоимость - стоимость, выражающая полезность объекта недвижимости с точки зрения собственника, использующего её по своему усмотрению
  • Рыночная стоимость - наиболее вероятнейшее значение цены объекта недвижимости, которое позволит произвести сделку купли-продажи (рыночные условия подразумевают свободную конкуренцию и отсутствие чрезвычайных обстоятельств, способных повлиять на цену при совершении акта сделки)
  • Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы наиболее подверженные разрушению элементы недвижимости (рассчитываются по специально созданным методикам в сфере государственного и частного страхования)
  • Утилизационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учётом затрат на реализацию совокупности элементов объекта недвижимости, исключая подготовку их к продаже или ремонт.

Понимание существующих классификаций видов стоимости недвижимости часто бывает необходимо для наших клиентов, чтобы они лучше представляли себе целевое назначение оцениваемого объекта. Но, разумеется,

1. Верно или не верно утверждение: «Финансирование влияет на стоимость»?
2. В соответствии с нормативными актами по переоценке основных средств какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик?
3. На федеральном уровне для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, оценка производится в обязательном порядке в случаях:
4. Аннуитет - это денежный поток:
5. Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:
6. Начисляется ли амортизация на основные средства, переведенные в установленном порядке на консервацию?
7. К вещным правам на объект собственности можно отнести:
8. Верно или не верно утверждение: «Принцип соответствия отражает уровень соответствия размера объекта оценки требованиям рынка»?
9. Ликвидационная стоимость - это:
10. В оценке износ – это:
11. Для того, чтобы определить величину регулярного платежа в течение определенного периода времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу срока заданную денежную сумму необходимо использовать:
12. Каким образом может быть охарактеризована “стоимость в пользовании” ?
13. Верно или неверно утверждение “Дата проведения оценки всегда совпадает с датой осмотра объекта”?
14. На принципе замещения основан:
15. Если в договоре не определен конкретный вид стоимости, который нужно определить оценщику, то установлению подлежит:
16. При определении восстановительной стоимость основных средств учитываются ли затраты на их транспортировку?
17. Стоимость оцениваемого объекта в отчете об оценке указывается;
18. Должен ли оценщик, являясь членом саморегулируемой организации, предоставлять заказчику информацию об уставе этой организации:
19. Оценочная методология, соответствующая цели оценки и определяемому виду стоимости, выбирается на этапе:
20. Доход от объекта собственности в первый год составил 20000, во второй - 70000, в третий - 40000, в четвертый - 65000. Какой из методов оценки предпочтительнее?
21. Каким образом может быть охарактеризована «стоимость обмена» ?
22. Повторная оценка объекта может осуществляться по:
23. Полная первоначальная стоимость основных средств - это:
24. Дисконтирование - это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости?
25. Что является обратной величиной функции «текущая стоимость единицы»?
26. В договоре между оценщиком и заказчиком в обязательном порядке указывается:
27. Какой их подходов оценки недвижимости применим только в случае развитого рынка продаж?
28. Рыночная стоимость является отражением:
29. Затратный подход в оценке основан на принципе:
30. Что является обратной величиной функции «текущая стоимость аннуитета»?
31. Верно или не верно утверждение: “При осуществлении ипотечного жилищного кредитования оценка закладываемой недвижимости является обязательным случаем оценки”?

32. К объектам оценки относят:
33. Основанием для проведения оценки является:
34. Как осуществляется переоценка стоимости основных средств по договору о лизинге:
35. Чертами рыночной стоимости объекта являются следующие:
36. В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны:
37. Какой из подходов оценки может быть использован при переоценке основных средств?
38. Какие разделы являются обязательными в отчете об оценке бизнеса:
39. Имеет ли право оценщик привлекать других специалистов к участию в проведении оценки объекта оценки?
40. Сочетание имущественных прав, связанных с объектом, при котором обеспечивается его максимальная стоимость, является принципом:
41. Доходный подход основан на принципе ожидания?
42. Накопление - это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости?
43. Переоценка основных средств в 1997 году производилась по состоянию на:

Дополнительная информация

В данной работе даются ответы на вопросы о том влияет ли финансирование на стоимость, какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик при переоценке основных средств, в каких случаях оценка производится в обязательном порядке для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, несет ли ответственность оценщик за точность расчетов стоимости, амортизируются ли основные средства, переведенные на консервацию, что относится к вещным правам на объект собственности, отражает ли принцип соответствия уровень соответствия размера объекта оценки требованиям рынка и другие вопросы.

В соответствии с МСО , и с учетом ФСО №1 предлагается трехуровневая система стоимостей в пользовании и в обмене (см. , и табл. 2.1):

  • - на высшем уровне иерархии - рыночная стоимость, как цена, которая может быть достигнута в гипотетической сделке с объектом оценки на свободном и открытом рынке;
  • - на втором уровне - основные стоимости, отличные от рыночной и обеспечивают оценку выгоды, которую получает собственник от владения активом, имеющимся у него (стоимость в пользовании ) или приобретаемым им (стоимость в обмене) - безотносительно к иным участникам рынка, в том числе стоимость в обмене - справедливая стоимость, а также субъектно-специфические стоимости в пользовании и (или) в обмене - инвестиционная, специальная и синергетическая",
  • - на третьем уровне - вспомогательные экономические или нормативные стоимости.

Таблица 2.1

Рыночная стоимость

Основные стоимости, отличные от рыночной

Стоимость в обмене

Субъектно-специфические стоимости в пользовании и в обмене

Справедливая

стоимость

Инвестиционная, специальная, синергетическая стоимости

Вспомогательные стоимости

Стоимости в обмене

Нормативные стоимости

Ликвидационная и утилизационная стоимости

Реализации и ограниченной реализации

Страховая,залоговая и стоимость в текущем использовании

Стоимости для налогообложения (и кадастровая)

Международным советом по стандартам оценки (МССО) предусматривается , что стоимости, отнесенные к первым двум уровням иерархии, принимаются всеми организациями и странами, представленными в МССО (Российскую Федерацию в этом Совете представляют: Министерство экономического развития РФ и три крупнейшие СРОО - POO, СМАО, НКСО), в то время как иные стоимости, отнесенные здесь к стоимостям третьего уровня, - устанавливаются самими странами.

В Российской Федерации нормативными актами (ФЗ ОД и ФСО) предусмотрено определение рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной стоимостей. В соответствии с рекомендациями МССО другие виды стоимости, представленные в таблице 2.1, могут быть установлены нормативным актом, стандартами и правилами СРОО, уставом организации, предписанием, частным контрактом (договором на оценку), решением суда (для размеров ущерба) или другим документом.

Начнем обсуждение с нормативного определения понятия рыночной стоимости, представленного в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» :

«....под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • - цена сделки представляет собою разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • - платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение понятия повторено и в ФСО № 1 с набором признаков, существенно меньшим необходимого для практики оценки набора комментариев и дополнений, представленного в МСО. Отметим их необходимость, обратившись к определению понятия рыночной стоимости, представленному в Международных стандартах оценки , .

«Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Этот короткий текст в сопровождается обширными пояснениями, суть некоторых из них лишь частично учтена в определении понятия из ФЗ ОД . В частности, поясняется, что «....расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за объект оценки в коммерческой рыночной сделке. Указывается на то, что при определении понятия рыночной стоимости предполагается отсутствие принуждения и наличие полной информации у участников сделки, но не учитываются особые интересы, условия и обстоятельства, влияющие на мотивы этих участников. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.

Сослагательное наклонение в словосочетании «... за которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то, что определяемая стоимость является предполагаемой величиной, а не предопределенной или фактической ценой сделки. Об этом же свидетельствует и комментарий о том, что рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена на рынке (аналогично и ) на дату оценки (чего нет в и , хотя рынок меняется), причем эта цена представляется максимально возможной и обоснованно достижимой заинтересованным продавцом, а также минимальной и обоснованно достижимой заинтересованным покупателем.

Условие расчета денежной суммы, полученной «...в коммерческой сделке...», означает, что между сторонами нет особых или специальных взаимоотношений, например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями и действующими независимо друг от друга.

Особого внимания заслуживат условие «....после проведения надлежащего маркетинга...», которое означает, что объект оценки должен был бы быть выставлен на рынок до даты оценки наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене. При этом продолжительность экспозиции актива на рынке может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание адекватного числа потенциальных покупателей. Заметим, что при определении продолжительности периода экспозиции здесь необходимо дополнительно учитывать время, необходимое потенциальному покупателю на согласование предлагаемого объекта с потребностями его бизнеса (в наиболее эффективном варианте использования объекта), с выявлением возможностей финансирования - в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

Согласно МСО понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке, при этом словам «открытый» и «конкурентный» не придается абсолютного значения. Для одного типа объектов рынок может быть международным или местным, он может либо состоять из многочисленных покупателей и продавцов, либо характеризоваться ограниченным числом участников. Для целей оценки рынок считается открытым и конкурентным, если в открытом доступе имеются сведения о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, совершенных на рыночных условиях - в количестве, достаточном для выявления зависимости цен сделок от величины ценообразующих факторов.

В МСО и приводятся и другие комментарии, уточняющие определение понятия . При этом многочисленные и многословные комментарии иногда затрудняют конкретизацию требований к трактовке термина и к процедурам выделения рыночной стоимости из перечня других видов экономической стоимости. Ниже предлагается новая редакция определения понятия рыночной стоимости - достаточно компактная, учитывающая все важнейшие признаки, отмеченные в -, и позволяющая построить систему определений понятий иных видов стоимости по признакам, отличающим эти виды от рыночной стоимости.

Предлагаемая здесь редакция определения понятия рыночной стоимости базируется на определении, содержащемся в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» с добавлением к нему весьма существенных деталей, предписанных МСО и потребностями практики оценки.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен объект на дату оценки в моделируемой оценщиком коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине денежной суммы сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • а) мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон моделируемой сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;
  • б) стороны моделируемой сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия, что будет реализован наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;
  • в) объект оценки представлен на открытый рынок после должного маркетинга посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, и перед датой оценки, совпадающей с датой последнего посещения объекта оценщиком, находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;
  • г) расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен объект оценки, представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны, без вычета из этой суммы издержек и налогов, связанных с моделируемой сделкой",
  • д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данной редакции определения обычным шрифтом представлены части текста из Закона , а курсивом обозначены дополнения, введенные автором данного пообия - в основном в соответствии с нормами МСО . Приведем дополнительно некоторые комментарии, раскрывающие суть указанных изменений в нашей редакции определения этого понятия, включая и те из них, которые не обозначены в

Прежде всего, обратим внимание на то, что новая редакция определения понятия рыночной стоимости учитывает все мотивы типичных субъектов сделки, моделируемой оценщиком для условий реального рынка. Как будет показано далее, указанная стоимость определяется оценщиком на основе моделирования поведения типичного покупателя и типичного продавца - с учетом того, что кажый из них ориентируется при этом на рыночные сделки с аналогичными объектами.

Здесь обращено внимание на то, что использование понятия цены при определении понятия стоимости не может быть признано удачным: выше были представлены различия этих двух понятий. Более предпочтительным является использование термина денежная сумма - в сочетании с заменой операции отчуждения на операцию обмена. В пособии привычное словосочетание «наиболее вероятная цена» заменено словосочетанием «с высокой степенью вероятности» применительно к результату сделки, поскольку не все подходы к оценке предусматривают вероятностный анализ. Однако, учитывая широкое использование словосочетания «наиболее вероятная цена», будем иногда использовать его в качестве условного обозначения того, что представлено в нашем определении понятия.

Обязательное условие привязки стоимости к определенной дате, дополняется позаимствованным из американской практики условием, по которому дата оценки должна совпадать с датой последнего посещения объекта оценщиком. Последнее важно, поскольку в противном случае в отчете об оценке объекта не найдут отражения возможные изменения ценообразующих характеристик объекта (например, появление трещин в стене, обрушение лепнины и т.п.) в период между датой последнего осмотра объекта и указанной в отчете датой оценки.

Утверждение о коммерческом характере сделки отделяет эту сделку от сделок с нерыночными мотивами и последствиями. Готовность продать и готовность купить - необходимое уточнение для критерия отбора участников сделки по мотивации принятия решения.

Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать наиболее эффективный вариант использования (вариант НЭП) объекта оценки, т. е. такого рыночно обоснованного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и обеспечивающим максимальную продуктивность объекта, при которой стоимость оцениваемого объекта окажется наивысшей. Заметим, что здесь - в отличие от и - условие выбора варианта НЭП записано не в комментариях, а в самом определении понятия.

Оценщику следует учитывать важное предположение о том, что оцениваемый объект выставлен на рынок наиболее подходящим образом и уже находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции, предшествующего дате оценки. Это положение должно быть отражено не в комментариях (как это сделано в ), а именно в тексте определения понятия, поскольку соотнесение периода экспозиции с датой оценки обязательно для обоснования возможности использования сравнительного подхода к оценке недвижимости. В самом деле, как будет показано далее, в рамках этого подхода предполагается, что объекты сравнения были выставлены на продажу после должного маркетинга и находились на открытом рынке до даты сделки в течение времени экспозиции, характерного для данного вида товара на данном рынке.

Заметим, что условие п. «д» в приведенном определении понятия рыночной стоимости учитывает возможность оплаты продавцом покупки не только денежными средствами, но и их эквивалентом - имуществом, услугами, ценными бумагами, неимущественными правами. Введение этого пункта означает, что при таком способе финансирования сделки оценщик обязан определить рыночную стоимость указанных товаров в денежном выражении.

Обратим внимание также на то, что сущность понятия рыночной стоимости дополнительно характеризует иногда не учитываемое суждение о том, что рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. В самом деле, недвижимость, как правило, связана с материальными, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, сопутствующими юридическим интересам, что в некоторых случаях может привести к генерации объектом оценки отрицательного денежного потока. Например, отрицательной может быть стоимость объекта недвижимости, в составе которого находится значительно устаревшее здание, имеющее отрицательную стоимость (из-за внешнего устаревания), превышающую по абсолютной величине стоимость свободного земельного участка, а затраты на снос такого здания превышают стоимость свободного земельного участка.

В соответствии с российским законодательством рыночная стоимость определяется оценщиком в случаях:

  • - если предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки для государственных нужд;
  • - при определении стоимости размещенных акций, приобретаемых акционерным обществом (далее Обществом) по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) Общества;
  • - если объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
  • - при внесении не денежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
  • - при определении стоимости безвозмездно полученного имугце-

ства

  • - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на таких торгах менее, чем шесть месяцев;
  • - в других случаях.

Заканчивая обоснование предложенной редакции определения понятия рыночной стоимости и вариантаов его использования, обратим внимание на то, что важность других дополнений, введенных в указанное понятие, станет очевидной при сравнении рыночной стоимости с другими видами стоимости, представляемыми ниже в качестве частных проявлений рыночной стоимости.