О том, как открыть агентство по недвижимости - конкретная схема реальных действий и затрат.
Капитальные инвестиции в бизнес:
от 7 000$
Сроки окупаемости агентства недвижимости:
от 3 месяцев
Уровень рентабельности идеи:
40-45%
Чаще, однако, вопросом, задаются бывшие работники сферы.
Они знают рабочие моменты изнутри и нередко имеют наработанную базу клиентов.
Казалось бы, все карты на руки, и открыть рентабельное агентство по недвижимости не составит труда.
Но кроме знаний и опыта необходима умелая организация рабочих процессов.
Анализируем ситуацию перед тем, как открыть агентство недвижимости
Чтобы открыть свое агентство, нужны сравнительно низкие инвестиции.
Это провело к тому, что новые фирмы открываются постоянно, создавая пресыщенность рынка предложениями и высокий уровень конкуренции между новичками.
При этом большинство достаточно быстро закрывается – уже через полгода-год.
Связано это с недостаточно тщательным планированием, ошибками в маркетинговой политике и еще многими и многими факторами.
В связи с этим для молодых компаний найти свое место довольно трудно.
Но если изначально не «пороть горячку» и подойти к делу с умом, можно удержаться на рынке.
Столкнуться недавно открытым агентствам по недвижимости предстоит с такими трудностями :
- маленькие компании, которые недавно появились на рынке, не внушают доверие покупателям;
- необходимо искать способ выделиться среди сотен других фирм;
- люди, которые любят стабильность и не стремящиеся выручить наибольшую денежную выгоду, лучше доверят сделку крупной компании;
- клиенты также могут попытаться «кинуть» вас на каких-то мелочах, в которых окажутся подкованнее вас.
Обращать внимание стоит не только на конкуренцию между агентствами, но и изменение покупательской способности.
Время экономической нестабильности не способствует росту спроса на недвижимость.
Обратите внимание на соотношение официальных сделок в Москве за 2014 и 2015 годы:
Какие за и против есть у идеи открыть агентство недвижимости?
Как и любая другая идея бизнеса, эта не могла обойтись без некоторых особенностей или даже недостатков.
Рассмотрим подробнее:
Аргументы за открытие агентства недвижимости:
- относительно скромный размер капитальных инвестиций;
- даже при высоком уровне конкуренции, найти свое место реально даже для новиков;
- рынок недвижимости мало подвержен влиянию фактора сезонности.
Аргументы против открытия агентства недвижимости:
- только «великаны» рынка могут заявлять о стабильности своих доходов;
- риск терять деньги и данные клиентов, если кто-то из работников окажется недобросовестным;
- в данном бизнесе многое упирается в квалифицированность сотрудников, который вы соберете;
- среди команды может затесаться мошенник, что отразится на остальных не только финансово, но и на репутации.
Как выбрать помещение, чтобы открыть агентство по недвижимости?
К офису, в котором вы откроете агентство по недвижимости, предъявляются следующие требования:
- агентство недвижимости – это не то заведение, в которое люди часто приходят с улицы; тем не менее, расположение в местах скопления людей повысит узнаваемость;
- стоит обеспокоиться тем, чтобы клиентам было удобно к вам добираться: рядом должны быть остановки общественного транспорта и места для парковки;
- размещать офис не в отдельном помещении или не на первом этаже – это большой минус; вряд ли агентство в полуподвальном помещении вызовет доверие;
- дополнительный плюс – возможность размещать на внешней стороне офиса рекламу так, чтобы она была обращена к месту скопления прохожих или просто к дорогам, по которым они часто перемещаются.
Оборудование, чтобы открыть агентство по недвижимости
Список необходимого оборудования, когда вы только решили открыть небольшое агентство по недвижимости, будет довольно скромный:
- столы и стулья для офиса;
- стационарный телефон (желательно провести отдельную линию, а если в коллективе больше 5 работников – использовать два разных номера);
- проведенный интернет, а также роутер, раздающий Wi-Fi;
- компьютеры (число зависит от размера коллектива, также стоит объединить их в локальную сеть);
- принтер, ксерокс, факс.
Как руководитель вы также должны проявить внимание к коллективу и обустроить для них небольшую зону отдыха – кухню, мягкий уголок.
Достаточно поставить туда небольшой холодильник, кресло, стол со стульями и микроволновую печь.
Зона приема гостей тоже будет хорошим бонусом.
Для нее потребуется немногое: кофемашина, кулер, пара кресел или диван для ожидания.
Как открыть агентство по недвижимости: подбор кадров
Руководитель агентства недвижимости обязательно должен иметь большой опыт работы.
Кроме того, как важно иметь наработанные связи в этой сфере, босс, имеющий необходимые знания, не даст себя обмануть сотрудникам.
На начальном этапе достаточно найти 4-5 человек.
Основа вашей команды, конечно, агенты.
У этих людей также обязательно должны быть соответствующие знания и опыт. По крайней мере, у нескольких членов команды.
Тогда допустимо принимать на работу людей, прошедших курсы подготовки риелторов.
Как правило, агенты получают не ставку, а процент от совершенных сделок. Это позволяет мотивировать работников.
Такие должности, как уборщица, юрист и бухгалтер можно передать на .
Нанимать человека на полный рабочий день не имеет смысла.
Особенно, если вы решили открыть небольшое агентство недвижимости.
А вот если речь идет про крупную организацию, тогда в штат можно принять кассиров, менеджеров по рекламе, специалистов по подбор персонала, системных администраторов и прочих.
Как продвигать агентство недвижимости?
Продвижение агентства по недвижимости реально даже при небольших вложениях.
Рассмотрим варианты, которые это допускают:
СМИ – это распространенный и привычный вариант для многих.
Но в его избитости есть и минус: в региональной черно-белой газете выделить свои объявления среди прочих не так просто.
Интернет вышел на первый план в сфере продвижения товаров и услуг еще лет 7-10 назад, а с каждым годом только увеличивает аудиторию и усиливает влияние.
Размещать объекты торговли агентства можно на любых существующих формах, досках объявлений.
А можно создать собственный сайт, что будет дороже, но куда представительнее.
На своем ресурсе также можно размещать полезные статьи, новости и онлайн-чат для сбора контактов и вопросов в нерабочее время.
Иначе такой способ продвижения даже может сказаться негативно.
Как было сказано выше, размещение внешней рекламы на офисе – это дополнительный метод продвижения.
Большой плюс такого способа заключается в том, что вам не нужно дополнительно оплачивать аренду рекламного места.
Еще один привычный и распространенный метод рекламы объектов для покупки – это расклейка печатных объявлений .
Стоит отметить, что также часто его используют для привлечения клиентов на продажу недвижимости.
Сколько стоит открыть агентство по недвижимости?
Разумеется, сколько стоит воплощение идет открыть агентство по недвижимости однозначно сказать сложно.
Ведь многое будет зависеть от численности штата, местоположения офиса, используемой рекламной кампании и прочих значительных моментов.
Но если приводить приблизительные среднестатистические траты, среднюю сумму капитальных инвестиций представить можно.
Капитальные инвестиции, чтобы открыть агентство недвижимости
Переменные расходы на агентство по недвижимости
При этом стоит учитывать, что до момента выхода на уровень самоокупаемости, необходимо регулярно тратиться на различные переменные расходы.
Так как выручка не будет покрывать эти пункты, необходимо включить предполагаемую сумму в стартовый бюджет.
Рассмотрим ориентировочный список затрат:
Учитывая, что срок окупаемости составит от 3 месяцев, стартовый бюджет, чтобы открыть агентство, не может быть менее 7 000$.
Опытом ведения бизнеса в сфере недвижимости
делится молодой и успешный предприниматель в следующем видео:
Сроки окупаемости агентства по недвижимости
Срок, за который окупится ваше агентство, будет зависеть от многих показателей: численность штата, используемая рекламная кампания, затраты на открытие и развитие фирмы.
Среднестатистический уровень рентабельности такого бизнеса держится на отметке 25-45%.
В редких случаях показатель доходит до 80%.
С такими показателями и капитальными инвестициями как в примере, рассмотренном выше (от 10 000), окупаемость наступит через 2-3 месяца.
Опытные игроки рынка отмечают: если вы просчитываете, как открыть агентство по недвижимости , и получаете валовый доход ниже 15 000$, от затеи стоит вовсе отказаться.
Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту
Открытие агентства недвижимости может показаться многим простым делом, которое требует только наличия начального капитала и правильного общения с клиентами. Но количество фирм, которые ежегодно разоряются и исчезают с рынка риэлторских услуг, является хорошим показателем того, что нужно учесть все нюансы и подводные камни, чтоб добиться достойного дохода. Подробный расчет бизнес-плана и тщательное планирование будущей деятельности еще никто не отменял.
Создание агентства недвижимости с нуля в 2017-2018 году
Хотя при открытии агентства недвижимости с нуля не нужна обязательная сертификация — в последнее время это даже является недостатком. Данный факт связан с тем, что слишком большое количество непрофессиональных агентств дискредитируют работу риэлторских фирм. Поэтому при наличии начального капитала для открытия такого собственного бизнеса придется не только бороться с зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости организациями. Больше времени придется потратить на то, чтобы доказать потенциальным клиентам, что вновь открытая фирма не относится к так называемым «однодневкам».
Большинство риэлторов придерживается мнения, что самой главной составляющей работы АН является наличие богатой базы данных недвижимости. Если такая база есть в наличии, то можно смело приступать к расчету бизнес-плана.
Если же необходимая для начала бизнеса информация отсутствует, то лучше всего перед началом регистрации помимо сбора регистрационных документов и подбора персонала сразу же начать формирование собственной базы. Покупать у других уже существующих агентств их базы – это пустая трата денег. На продажу выставляют так называемые «пустышки», последующий «прозвон» которых не даст результатов.
Если сразу же не удается собрать качественную информацию, то можно временно нанять несколько работников, чья зарплата будет напрямую зависеть от эффективности полученных данных.
Сразу же нужно приучить себя как руководителя к сохранению конфиденциальности будущей базы, чтобы персонал не распродал постепенно то, на что было потрачено немало средств и времени.
За последние несколько лет законодательная база, регулирующая работу агентств недвижимости, кардинально не изменилась. То же касается и законов, которые регулируют регистрацию и правоотношения сторон сделок купли-продажи и аренды. Поэтому затраты на оформление документов, раскрутку и содержание риэлторских фирм мало изменились.
Поэтому, чтобы ответить на вопрос о прибыльности агентства недвижимости, нужно применить такое количество критериев и знания конкретного рынка недвижимости, что становится возможным только на опыте.
Стоит отметить самое главное. АН – это серьезный проект, на который придется потратить большое количество личного времени и средств.
Риэлторский бизнес: с чего начать?
Итак, вы задались вопросом: как открыть риэлторское агентство? Начнем с того, что, в первую очередь, необходимо определиться, в какой форме его регистрировать.
Хотя возможна регистрация будущего агентства как закрытого акционерного общества или индивидуального частного предпринимательства, лучше всего выбрать классический вариант – общество с ограниченной ответственностью. Это позволит не переоформлять документы, если бизнес пойдет хорошо или же, наоборот, плохо. Регистрацию необходимо выполнить самостоятельно, чтобы быть уверенным в своей состоятельности как риэлтора, если обстоятельства вынудят какое-то время работать самостоятельно.
Для регистрации понадобятся оригиналы и копии :
- протокола о создании общества с ограниченной ответственностью;
- устава общества, выполненного по определенной форме с необходимыми подписями;
- паспортов граждан, которые будут являться учредителями и директором будущего агентства;
- заявления на регистрацию;
- квитанции об оплате государственной пошлины.
В результате правильной подачи документов через пять рабочих дней можно получить свидетельство о государственной регистрации. С ним нужно стать на учет в:
- подразделении налоговой инспекции;
- местном отделении статистики;
- региональном или городском подразделении пенсионного фонда;
- местном страховом фонде.
После этого можно приступить к изготовлению печати и оформлению расчетного счета агентства.
Необходимо много внимания уделить названию АН. Оно не должно быть ни вычурным, ни слишком простым.
От названий в стиле «Феникс», «Новая жизнь» или «Агентство недвижимости №1 города…» лучше сразу отказаться. Если фантазии и знаний для создания правильного названия и качественной рекламной кампании не хватает, то лучше сразу подобрать внештатного, но профессионального рекламщика.
Еще до регистрации агентства нужно определиться, с какими нотариусами планируется проведение сделок. Малоопытный или слишком занятой юрист может стать причиной срыва любого соглашения о купле-продаже или аренде. Нельзя ориентироваться только на одного, хотя и проверенного нотариуса. Лучше всего иметь возможность параллельной работы с несколькими специалистами.
Нужно на первое время очертить для своего агентства определенный район города или области, в котором можно запланировать работу и быстро получить положительные отзывы клиентов. Ведь очень многое в работе даже крупных АН зависит от рекомендаций тех, с кем пришлось проводить сделки. Довольный клиент – это самый лучший способ распространения рекламной информации. Нельзя сразу рассчитывать захватить в свои руки и рынок купли-продажи, и рынок аренды. Нужно выбрать тот сектор, в котором меньше конкурентов. А потом только брать штурмом более популярный и прибыльный. То же касается и районов города или области, с которыми собирается работать агентство.
Какие подводные камни нужно обойти, чтобы создать успешное агентство недвижимости?
Для большинства агентств самыми главными причинами убыточной или малоприбыльной деятельности являются утечка информации и экономия на рекламе. Поэтому сразу же при открытии фирмы нужно обратить пристальное внимание на подбор преданного делу персонала. Можно посоветовать заключать дополнительный, помимо трудового, договор, который бы предусматривал немалый штраф за разглашение конфиденциальной информации. В случае утечки получить в судебном порядке компенсацию будет нелегко, но это позволит сразу отсеять тех работников, которые пришли наниматься в агентство только для продажи данных в чужие руки.
От качества персонала будет зависеть количество сделок и их прибыльность. Но прием на работу опытных риэлторов может привести к тому, что доходы будут проходить мимо кармана руководителя. Поэтому лучше всего принимать на работу людей с небольшим опытом работы, но с рекомендациями и желающих работать на результат. Ведь многие опытные агенты начинают со временем лениться, ожидать крупных сделок с большими комиссионными, а большое количество мелких сделок упускать. Если такие работники начинают проявлять себя в агентстве, то лучшим решением будет увольнение. Ведь воспитать активного агента по недвижимости проще, чем перевоспитать ленивого профессионала.
Даже наличие лучших риэлторов в штате агентства не сможет компенсировать экономию на рекламе. Ведь потенциальный клиент видит, в первую очередь, рекламную колонку в интернете или печатной продукции. И если нет подробной информации о риэлторской фирме или же предлагаемых объектах недвижимости, то выбор будет сделан в пользу конкурентов с большим баннером и объемными подробными колонками.
Необходим интересный, качественно раскрученный сайт агентства, на котором клиенту будет приятно находиться и легко искать необходимую информацию. К тому же нужно постоянно мониторить интернет-ресурсы, чтобы убедиться в том, что конкуренты не устраивают «черный пиар» фирме. Если на специализированных форумах и сайтах начинают массово появляться необоснованные негативные отзывы об агентстве, то нужно позаботиться об их удалении и поисках «благодетеля», который занимается рассылкой.
Хотя это может и быть неудобным, но часть объявлений о продаже\покупке\аренде нужно писать вручную . Это связано с тем, что в подсознании большинства людей засело одно и то же предубеждение – написанное от руки объявление не принадлежит агентству. А любой клиент ищет возможности сделки без посредников. Количество звонков по рукописным объявлениям всегда на порядок больше, что дает возможность повысить шанс на совершение сделки. Главное, удержать внимание клиента, чтобы он забыл о наличии посредника между ним и хозяином недвижимости. То же касается объявлений по поиску людей, владеющих недвижимостью для продажи или аренды.
Как стать успешным риэлтором?
Помимо осуществления предпринимательской деятельности, нужно постоянно совершенствовать собственные законодательные и риэлторские знания. Если таких знаний мало, то можно быстро разориться по двум причинам. Первая – это участие в незаконных сделках. А вторая – персонал может обвести вокруг пальца необразованного руководителя и положить в карман большую часть прибыли.
Желательно сразу после открытия АН планировать в бюджете расходы на посещение специализированных сертифицированных риэлторских курсов и программ. Это позволит быть в курсе любых изменений рынка и лучше видеть возможности для бизнеса на рынке недвижимости. Если в штате сотрудников есть надежный и проверенный сотрудник, то на повышение его профессионального уровня успешный риэлтор может потратить определенную сумму.
Если количество знаний и уровень самого агентства уже заслуживают не только внимания большого количества клиентов, но и зависти со стороны конкурентов, то можно задуматься о регистрации в региональной Ассоциации риэлторов.
Многие делают ошибку и начинают сбор документов сразу для Российской Гильдии риэлторов. Сразу нужно понять, что попасть в такое закрытое сообщество новичку очень сложно. Поэтому лучше пойти окольными путями и стать сначала членом нескольких местных сообществ.
Секреты успешного риэлтора
Так как «Банком жилищного финансирования» была предложена новая разновидность ипотеки как с переводом в нежилой фонд, то можно воспользоваться этим нововведением в развитии своего бизнеса. Данная ипотечная программа предлагает выгодные условия для тех, кто уже имеет во владении или собирается приобрести недвижимость из жилого фонда, которая лучше подойдет для коммерческой деятельности.
За время выплаты ипотеки возможно оформление документов и перевод недвижимости из статуса жилой в нежилой фонд. Поэтому, если начальный капитал недостаточен для приобретения недвижимости «впрок», можно воспользоваться этой ипотекой.
Это позволит превратить жилую бюджетную недвижимость в прибыльную для продажи коммерческую. При небольших затратах можно пробиться в сферу сделок с нежилым фондом, создавая его объекты самостоятельно.
Во многих регионах открываются Высшие школы недвижимости, посещение семинаров которых может принести значительную пользу для знаний в развитии бизнеса. Тем более, стать слушателем этой школы – это путь к возможности со временем стать членом РГР (Российской гильдии риэлторов), что сразу поднимет агентство на уровень выше и для клиентов, и для конкурентов. Если есть уверенность в том, что одна из конкурирующих фирм подделала для себя сертификат о членстве в РГР, то нужно обязательно сообщить в гильдию. Это поможет быстро устранить конкурента чужими руками.
Как стать профессиональным риэлтором? При закреплении на рынке недвижимости лучше всего переосмыслить свою рекламную программу и сделать ее более информативной и доступной для клиентов. Для этого нужно либо постепенно вырастить в коллективе хорошего рекламщика, либо нанять работника со стороны. Качественная реклама помогает намного выгоднее позиционировать свое агентство на фоне конкурентов.
В России бизнес по недвижимости был и остается одним из самых прибыльных в своем сегменте - крупные промышленные предприятия не в счет. Например, в 2018 году фирмы, чья деятельность связана с арендой или продажей жилья, по доходности уступают только тем, которые предоставляют жилищно-коммунальные, финансовые, информационные, а также услуги общественного питания.
Так что нужно для того, чтобы открыть агентство недвижимости в России? Во сколько это обойдется? Какие нюансы есть у этого бизнеса? Какое оборудование потребуется в первую очередь? Отвечаем на самые главные вопросы и объясняем, с чего начать, если вы хотите открыть фирму по недвижимости.
Шаг 1. Почему недвижимость?
Если вы введете в поисковик фразу «как открыть агентство недвижимости в 2018 — пошаговая инструкция», то найдете сотни страниц с подробными и не очень мануалами для начинающих предпринимателей. Но мы бы хотели начать не с рекомендаций, а со взвешивания всех «за» и «против».
Почему вы решили занять именно эту нишу? Может быть, у вас есть навыки управления собственным бизнесом? Или вы имеете опыт работы в сфере недвижимости? Дважды задумайтесь, если на оба вопроса вы ответили отрицательно. Трижды, если от вашего дохода зависит материальное благосостояние семьи.
Согласно бизнес-карте России , на территории нашей страны работают более 17 тысяч агентств недвижимости. Первые три места по их числу занимают Москва, Новосибирск и Санкт-Петербург, последние - Орел, Петропавловск-Камчатский, и, наконец, Мурманск.
Чтобы открыть риэлторскую компанию, одного желания заработать недостаточно - прежде вам придется многому научиться, а первый доход вы получите только через энное количество месяцев. Все еще хотите открыть агентство недвижимости? Тогда не слушайте ничьих советов - в конце концов, Майклу Джордану тоже в свое время говорили, что он слишком низкий для баскетбола.
❗ А главное, не тратьте энергию на споры с семьей и друзьями о ваших способностях к бизнесу - она вам еще понадобится. Лучше устройтесь в любую фирму и останьтесь там хотя бы на год, лучше - дольше: так вы сможете изучить принцип работы агентства недвижимости, получить начальный риэлторский опыт, наработать клиентскую базу, а также узнать рынок и нюансы ведения этого бизнеса.
Шаг 2. В чем будет фишка?
Выгодно ли открыть агентство недвижимости по аренде квартир? Стоит ли открывать агентство коммерческой недвижимости? От чего ожидать наибольшей прибыли? Чтобы ответить на эти вопросы, давайте рассмотрим все возможные направления работы будущего агентства, а также ряд услуг, которые не только принесут бизнесу дополнительный доход, но и станут его конкурентным преимуществом.
Начнем с основных сегментов рынка. В зависимости от назначения объекта рынок делится на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Также выделяют незастроенные земельные участки и недвижимость специального назначения (вроде церквей и аэропортов). В зависимости от вида собственности различают первичный и вторичный рынки недвижимости: к первому относятся новостройки, ко второму - объекты, у которых уже был собственник.
В зависимости от класса жилая недвижимость делится на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-сегменты. Но не будем углубляться в эту классификацию: отметим только, что эконом-классу свойственна типовая застройка, небольшая площадь и удаленность от центра, а элитному - индивидуальный архитектурный проект, дорогие стройматериалы, высокие потолки и подземный паркинг. Ну а если говорить непосредственно о типах операций , то выделяют рынок аренды недвижимости (сюда входят долгосрочная, краткосрочная и посуточная аренда) и ее продажи.
Наиболее востребованная услуга на рынке недвижимости - купля и продажа квартир. Менее популярны купля и продажа коммерческой и загородной недвижимости, еще меньший спрос наблюдается на аренду квартир. Как правило, меньше всего прибыли приносит аренда загородной недвижимости.
К услугам, которые могут оказывать риэлторские агентства, относятся консультации специалистов, поиск продавца и покупателя, перевод помещения из жилого фонда в нежилой, подготовка полного пакета документов, срочный выкуп недвижимости, юридическое сопровождение сделки, помощь в получении кредита и оформлении ипотеки, оценка недвижимости, перекредитование, оформление полиса страхования и многое другое.
Чем больше услуг вы готовы предоставить, тем выше ваш авторитет, тем больший штат сотрудников вам понадобится и с тем большим числом банков и застройщиков вам необходимо будет наладить сотрудничество. Это непросто, но если вы все-таки начнете приводить людей к партнерам по бизнесу, то сможете не только обеспечить дополнительные скидки или выгодные условия кредитования своим клиентам, но и зарекомендовать себя в качестве профессионалов своего дела.
Впрочем, молодое агентство вполне может специализироваться лишь на нескольких направлениях работы с недвижимостью: это тот самый случай, когда лучше меньше, да лучше. Расширить спектр услуг никогда не поздно.
Шаг 3. С чего начать?
Чтобы открыть риэлторское агентство с нуля, в первую очередь обратитесь к общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД) - это необходимо для того, чтобы сообщить государственным органам о характере вашего бизнеса. На сегодня в ОКВЭД входит 21 раздел, и в данном случае нас интересует раздел L: «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом».
Данный раздел включает в себя деятельность арендодателей, агентов или брокеров, к которой относятся покупка, продажа недвижимости или сдача ее внаем, а также предоставление других услуг, таких как оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц. Вам необходимо сформировать все коды ОКВЭД, набор которых для каждого бизнеса индивидуален. Выглядят они следующим образом (с помощью Х обозначим количество цифр в коде):
ХХ. - класс;
ХХ.Х - подкласс;
ХХ.ХХ - группа;
ХХ.ХХ.Х - подгруппа;
ХХ.ХХ.ХХ - вид.
В заявлении необходимо указать как минимум один код ОКВЭД, при этом их максимальное количество никак не регламентировано. Также не предусмотрено никакой ответственности за деятельность не по указанным кодам, но если сообщить об их изменении не в течение трех дней, а позже, то придется платить административный штраф в размере до 5000 рублей.
Интересующему нас разделу «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» соответствует класс 68, который включает три подкласса: 68.1 - «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», 68.2 - «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» и 68.3 - «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
В качестве примера подробнее рассмотрим один из подклассов. Подкласс
68.1 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»)
содержит группу
68.10
- «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Эта группа включает покупку и продажу нежилых и многоквартирных и зданий, жилых домов, квартир и помещений, в том числе выставочных залов, складов, магазинов и торговых мест и земельных участков, а также разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства.
Здесь же можно найти подгруппы
68.10.1
- «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», и
68.10.2
- «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Подгруппа 68.10.1 содержит следующие виды деятельности:
68.10.11
- «Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества», и
68.10.12
- «Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества».
А подгруппа 68.10.2 включает такие виды деятельности, как 68.10.21 - «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», 68.10.22 - «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений», а также 68.10.23 - «Покупка и продажа земельных участков». Таким образом, коды можно комбинировать - например, вот так:
68 - класс «Операции с недвижимым имуществом»;
68.1 - подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10 - группа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.2 - подгруппа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.23 - вид «Покупка и продажа земельных участков».
Коды, соответствующие двум оставшимся подклассам 68.2 и 68.3, вы можете найти . После того, как выберете все коды ОКВЭД, подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. Если впоследствии вы решите изменить или добавить новый вид деятельности, вам необходимо будет добавить и новый код ОКВЭД. Для этого подготовьте соответствующее заявление и направьте его в тот же орган - формы заявлений различаются в зависимости от того, ООО у вас или ИП. Кстати о них.
Шаг 4. Волк-одиночка или юридическое лицо?
❗ Теперь самое время определиться с организационно-правовой формой - от этого зависит перечень необходимых документов и будущая налоговая отчетность. ООО и ИП - самые распространенные формы бизнеса в нашей стране. Если вкратце, то форма ИП предполагает, что вы собираетесь вести бизнес в одиночку, а ООО - что вы будете не единственным учредителем (разрешается до пятидесяти человек). На классификацию по ОКВЭД форма собственности никак не влияет.
Срок регистрации для ИП и ООО одинаковый - до пяти рабочих дней. А вот пакет необходимых для регистрации документов очень отличается. Начнем с того, что госпошлина для ИП в 2018 году составляет 800 рублей, для ООО - 4000 рублей. Также понадобится заказать печать организации - это будет стоить от 1000 до 3000 рублей.
📃 Для открытия ИП в налоговую инспекцию необходимо подать три документа: копию паспорта, заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.
📃 А вот для регистрации ООО придется подготовить протокол об учреждении нового юридического лица, заявление о государственной регистрации (форма P11001), паспортные данные и ИНН всех учредителей, устав юридического лица в двух экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины и документ, который подтверждает юридический адрес (понадобится либо копия свидетельства о праве собственности на помещение, либо гарантийное письмо от собственника, либо копия договора аренды).
Но не стоит пугаться: сегодня существуют различные онлайн-сервисы для бесплатной подготовки всех первичных документов, которые потребуются для открытия как ООО, так и ИП. Например, , этот или вот . Зарегистрировать ИП проще, но с ООО у вашего бизнеса появится больше возможностей: например, масштабироваться, иметь в штате больше десяти сотрудников или привлекать инвестиции.
Наиболее частые причины отказа в регистрации ООО - неполный пакет документов и банальная невнимательность при их заполнении. Заявитель получает бумагу, в которой прописана причина отказа, исправляет ошибку и подает документы заново.
В этом случае госпошлину приходится оплачивать во второй раз.
Впрочем, вы можете открыть ИП и посмотреть, как пойдут дела. Реогранизовать ИП в ООО нельзя, но вы всегда можете закрыть ИП и учредить ООО. Кстати, иметь ИП и быть при этом учредителем ООО не запрещается. Правда, в данном случае придется платить некоторые дополнительные отчисления - не путайте с двойным налогообложением.
Шаг 5. Строить собственную империю или купить франшизу?
Как вы уже поняли, агентство недвижимости может предоставлять разнообразные услуги, а поиск конкретной специфики вашего бизнеса потребует времени. Если в голове ноль идей, задумайтесь о покупке франшизы.
По данным июльского рейтинга Forbes , сегодня в России около 1450 брендов франшиз и более 50 000 франчайзи, причем 35 –37% из них являются точками общепита. Ежегодно число франчайзи в стране увеличивается на 15%.
На всякий случай напомним, что франшиза - это вид отношений, который предполагает передачу права пользования брендом и готовой бизнес-моделью его развития. Разумеется, на условиях компании-владельца. Минусы работы по франшизе заключаются в контроле франчайзера и регулярных отчислениях (роялти). С одной стороны, франчайзер все выбрал за вас - от цвета мебели до инструментов маркетинга. С другой стороны, вам остается лишь следовать его рекомендациям, а не набивать свои шишки. Но бояться потери голоса не стоит: даже в сети McDonalds главный бестселлер - БигМак - придумал франчайзи.
О чем должен знать начинающий риэлтор? Какие инвестиции в бизнес потребуются на старте и когда они окупятся? Как сформировать клиентскую базу? Чем занимается агентство недвижимости и кто такие риэлторы? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье.
Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.
Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости
Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».
В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.
В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.
Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.
Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».
Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных .
Риэлторы-одиночки: кому легче?
Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.
Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.
Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.
Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.
Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости
Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).
Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру, 52 000 руб., риэлтор условно получит 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостью 7 500 в месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.
Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.
Схема работы агентства недвижимости
Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.
Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.
Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее , а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.
Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?
Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое или .
Алгоритм открытия агентства недвижимости
Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.
С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.
Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».
Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.
Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства«Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!
Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:
- большой стартовый капитал;
- наличие ;
- наличие сторонних источников дохода.
Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.
Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:
- Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
- Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
- Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
- Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
- Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
- Система скидок конкурентов;
- Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
- Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
- Кадровые перестановки;
- Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
- Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
- Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.
Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.
Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…
Пошаговая инструкция
1. Регистрация предприятия
Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:
- свидетельство о регистрации фирмы,
- постановку на учет в налоговых органах,
- устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.
2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов
О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами (сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.
Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».
3. Набор сотрудников
Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.
Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.
Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.
Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.
Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.
Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).
Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.
4. Аренда офиса
Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.
Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.
5. Подача рекламы – крупный пункт затрат
Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.
6. Разнообразные расходы
Покупка офисного оборудования:
- Офисная и другая мебель.
- Компьютеры.
- Сервер.
- Программные продукты.
- Покупка бухгалтерской программы.
- Покупка кассового аппарата.
- Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
- Установка городского телефона.
- Мини-атс.
- Интернет.
- Прочие первоначальные расходы.
Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.
7. Страхование деятельности
В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.
Срок окупаемости и зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.
Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?
Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.
Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.
Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».
Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.
Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».
Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.
Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.
Начинать следует с регистрации ИП или ООО . Общество с ограниченной ответственностью звучит солидней для крупных клиентов, но ИП открыть проще и дешевле. Специальных лицензий не требуется.
Указываем при регистрации коды ОКВЭД: 68. – «Операции с недвижимым имуществом», 68.3. – «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», 68.20. – «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
Какие нужны документы и действия:
- Встать на учёт в налоговую службу;
- Получить ИНН;
- Оформить страховое свидетельство;
- Изготовить печать.
Процедура регистрации стоит примерно 80-100 $, занимает месяц.
Услуги, проценты, объекты
Деятельность агентства недвижимости включает услуги по аренде и продаже жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков. Наиболее прибыльными и востребованными на рынке считаются недорогие объекты (однокомнатные квартиры, гостинки), их должно быть больше всего. Хороший доход и солидность фирме приносят эксклюзивные объекты.
Каждая сделка имеет свои комиссионные , которые получает агентство. Для аренды недвижимости они составляют 30-50% от месячного взноса, для операций по покупке – 5-6% от суммы платежа.