01.11.2011 года, вступил в силу закон, запрещающий банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита, для физ.лиц. Этому способствовал Роспотребнадзор, чтобы защитить интересы заемщика.
Возможно этим, с одной стороны, они и прикрыли заемщика, но где гарантии того что, с другой стороны, не подставили его этим под удар? Это будет видно со временем.
Принятый закон, под № 284-ФЗ, внёс определённые поправки в статью 809 ГК РФ, разрешающую погашать кредит досрочно, только с согласия кредитора. Банки пользовались этим и указывали в договорах пункт, в котором говорилось, что при досрочном погашении кредита требуется вносить дополнительную плату (комиссии, штрафы).
Теперь же, для того что бы погасить кредит досрочно, не нужно согласие кредитора, но не меньше чем за 30дн. до дня возврата, нужно уведомить кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита.
Интересно то, что эти поправки, внесённые законом № 284-ФЗ в п.4 ст.809 и во второй части п.2 ст.810 ГК РФ, действительны только для тех кредитных договоров, и договоров займа, которые были заключены до дня вступления его в силу. То есть, договор, в котором содержатся ограничения по досрочным выплатам кредита, с 01.11.2011 года становится недействительным.
Старший вице-президент банка ВТБ24, прокомментировала эти изменения в Гражданском кодексе РФ тем, что после того, как поправки вступили в силу, существующие штрафы, комиссии и ограничения суммы минимального платежа, будут нелегитимны. Банки должны будут принять внутренние нормативы, снимающие ограничения по досрочному погашению кредитов, изменить формы кредитных договоров, учитывая поправки.
Если банк отказывает заемщику в досрочном погашении кредита, тогда заемщик имеет право подать в суд или обратиться в Роспотребнадзор.
Эксперты считают, что поправки, внесённые в законодательство, не являются правильными. Объясняется это тем, что принцип банковского кредитования – займ денег, на определённое время, а наличие этих сроков, это основополагающий признак банковской деятельности.
До внесения поправок в ст.809 ГК РФ, для досрочного возврата кредита, она требовала согласия кредитора. Ведь, что бы предоставить кредит, банк сам привлекает рыночные средства с установленной точностью, а досрочное их возвращение, грозит ему убытками (комиссии, штрафы, которые он обязан будет выплатить). Теперь же, убытки которые он понесёт, невозможно компенсировать за счёт заемщика, возвратившего досрочно кредит.
Возможно, правильнее было бы сделать два вида вкладов. Первый, тот, который не предполагает досрочное погашение и второй – с возможностью досрочного погашения (в этом случае банк рискует), и за счёт этого дороже. Тогда заемщик сам мог бы выбрать тот кредит, который выгоднее ему.
По вкладам, получается похожая ситуация. Если нет возможности забрать вклад до окончания оговоренного срока, то и процентная ставка по такому вкладу, должна быть выше, чем по вкладам, с возможностью досрочного снятия или снятия части средств. В таком случае и заемщики, и вкладчики, были бы свободны в своём выборе условий, которые им предлагает банк, и банк мог бы более эффективно управлять своими средствами.
Возможно, что запрет на мораторий и штрафные санкции, за погашение кредита досрочно, может повлечь за собой то, что ставки на кредиты повысятся. Ведь досрочное погашение кредита – убытки для банков. Банки, лишённые возможности компенсировать убытки за счёт комиссий, которые платят заемщики, будут возмещать это, повышая процентную ставку. И надеяться на то, что они будут снисходительны, в этом случае, не стоит.
Из всего выше сказанного, можно сделать вывод, что запрет на мораторий приведёт к так называемой уравниловке - досрочное погашение кредитов, будут оплачивать все заемщики, те, которые будут пользоваться этой возможностью и те, которые этой возможностью не воспользуются.
Так, на задолженность перестают начисляться штрафные санкции и пени, а также иные предусмотренные финансовые санкции, не применяется инфляционный индекс. Проценты по требованиям конкурсных кредиторов и уполномоченных органов начисляются в размере ключевой ставки. Проценты начисляются с даты старта внешнего управления до постановления о начале расчетов с кредиторами или открытии конкурсного производства. Если управляющему удастся договориться с кредиторами, процентная ставка может быть снижена или же уменьшен срок начисления процентов. Надо учитывать, что начисленные проценты не участвуют при определении голосов на кредиторских собраниях. Заморозка действует и на кредиторские требования о возмещениях убытков, возникших из-за отказа назначенного управляющего от исполнения некоторых договорных обязательств.
Что это значит? 100% в среднем - это когда у одного закредитованность 360%: ипотека 288000 евро при зарплате 80000 евро, у другого 40% при потребительском кредите 8000 евро и зарплате 20000 евро в год, а у третьего и четвертого нет кредитов, потому что они на живут на пособие и не имеют на них права. В России в структуре долга очень мало занимает ипотека, поэтому и показатели закредитованности гораздо ниже.Четвертая по счету причина - испорченная кредитная история.
Регулярные просрочки по платежам, невыплаченные кредиты и судебные разбирательства по ним.И на последнем месте - несоответствие информации о работе, месте жительства и иных анкетных данных. В этом случае банк не разбирается, случайно или специально вы указали неверные данные, если это выяснится при проверке - кредит вам, вероятно, не дадут.Есть и очевидные причины.
Мораторный отказ по кредиту – это запрет на выдачу банком заемных средств, установленный ЦБ РФ. Как правило, мораторий устанавливается на определенный период и связан с чрезвычайными событиями.
Например, в конце 2017 года Банк России организовал рабочую группу, которая разрабатывала специальный законопроект. Суть его заключалась в том, чтобы запретить банковским организациям выдавать кредиты лицам, чья долговая нагрузка выше допустимой.
Годом ранее по указу Президента России было отдано поручение о проверке банками и МФО сведений о наличии у потенциального заемщика действующих кредитов. Смысл таких мер – снизить долговую нагрузку с физических лиц.
Внимание
Возможны и другие причины, связанные с внутренней политикой ЦБ или сложной экономической ситуацией в стране либо в конкретном учреждении. Например, когда устанавливается мораторий на удовлетворение требований кредитора.
Важно
Объявлен мораторий банку: понятие и специфика процедуры Однако, правительство должно поддерживать и банковскую систему, и содействовать ее развитию. Поэтому, чтобы кредиторам выгодно было выдавать ссуды, было введено новое правило.
Что же означает мораторий? Что банки могут указывать в договоре срок, раньше которого клиент не может погасить имеющийся у него долг. На практике это выглядит так: заемщик берет деньги на 3 года, а в договоре при этом прописывается, что вернуть их заранее он может не раньше чем через три месяца.
То есть первые 3 мес. клиент обязан выплачивать ту сумму, которая указана в документе. По сути, самый высокий % по переплате как раз и составляет первое время, что приводит к тому, что банковские учреждения получают хоть какую-то прибыль. Часто сотрудники банка умалчивают о такой детали, как невозможность внесения дополнительных платежей свыше установленного графика.
Например, молодежь до 21 года, пенсионеры старше 55 лет. Особый мораторий в кризис наложен некоторыми банками на потребительские кредиты индивидуальным предпринимателям.
У каждого банка ограниченное количество кредитных продуктов, и разрабатываются эти продукты под конкретную целевую аудиторию. Самое досадное, что банки имеют право не сообщать вам причину отказа, поэтому лучше сразу изучать предложения банков, в который вы обращаетесь.
Следующая типичная причина невыдачи кредита - непрохождение через скоринговую систему. Любая заявка проходит через компьютерную скоринговую систему банка.
Программа сама оценивает параметры - возраст, доход, размер заработной платы, наличие кредитов и присваивает каждому значению определенное количество баллов - по сумме становится понятно, дадут вам кредит или нет. И здесь важную роль играет грамотное заполнение заявки.
При этом управляющий не вправе отказаться от обязанностей в рамках сделок, заключенных и одобренных им на этапе внешнего управления. В ходе моратория приостанавливается исковая давность по делам. Указанные послабления помогают компании максимально быстро сконцентрироваться на восстановлении финансового состояния. Мировое соглашение на данном этапе банкротства не заключается. На кого не распространяется? Мораторий не может быть введен при банкротстве по упрощенной схеме. В такой ситуации не допускается введение в компании процедур финансового оздоровления или внешнего управления, сразу открывается процесс ликвидации.
Почему отказывают в кредите и что с этим делать
Что означает мораторий на удовлетворение требований кредиторов кредитной организации и на какие обязательства распространяется? Во-первых, с момента объявления моратория прекращается начисление процентов и штрафных санкций, не применяются другие меры ответственности за неисполнение банком денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей. Действие моратория распространяется на денежные обязательства и обязанности по уплате обязательных платежей, которые возникли до момента назначения временной администрации по управлению кредитной организацией. Во-вторых, не допускается взыскание по исполнительным и иным документам, по которым оно производится в бесспорном (безакцептном) порядке; В-третьих, запрещается выплачивать учредителю (участнику) долю в уставном капитале банка в связи с его выходом из состава учредителей (участников).
Это тот случай, когда банк прекращает проведение расчетов. ЦБ РФ замораживает все средства, которыми владеет финансовое учреждение, и проводит внутреннюю проверку реального положения дел. Далее возможен отзыв лицензии, отправка на санацию в сторонний банк либо частичная передача активов. Как правило, срок такого моратория – до 3 месяцев. При этом будет приостановлена не только выдача кредитов, а вся деятельность финансовой структуры.
Так как банки и МФО не обязаны объяснять причину отказа в выдаче средств, заемщику, скорее всего, не удаться выяснить, связано это с мораторием или низким скоринговым баллом. Исключением станут те случаи, когда организация прекращает свою работу по решению ЦБ РФ.
- Как вести себя во время банковского моратория?
- Что называют мораторием на досрочное погашение кредита?
- Приостановка удовлетворения требований кредиторов
- Что надо знать о моратории и к чему быть готовым?
- Чем отличается отзыв лицензии у банка и введение моратория / внешпромбанк?
- Почему отказывают в кредите и что с этим делать
- Объявлен мораторий банку: понятие и специфика процедуры
- Мораторий: часто задаваемые вопросы
Как вести себя во время банковского моратория? России «первоочередной задачей временной администрации является проведение обследования финансового положения», то соответственно этой работе и посвящено основное время сотрудников временной администрации.
Что значит если в банке введен мораторий на приобретение кредита
Если у вас есть квартира, машина и все остальное в собственности, и вы никогда не обращались за кредитом, это может насторожить специалистов - получается, что ваши дела ухудшились. Среди иных причин - например, тот факт, что заемщик всегда отдавал кредиты раньше срока - это невыгодно банку, и следующий кредит вам могут не дать. Многие специалисты банков отмечали, что если план по выдаче кредитов сделан, банк также может отказать. Кредитный менеджер может обратить внимание даже на то, как вы одеты - опрятно или неряшливо.
Это, конечно, не повод, чтобы не дать кредит, поскольку зачастую внешний вид не имеет ничего общего с платежеспособностью. Что делать с отказом А теперь разберемся, что делать с отказом.
Если вам отказали в кредите, то нужно для начала обратиться в БКИ и проверить вашу кредитную историю и рейтинг.
При этом он может сделать это наиболее выгодно для себя, подробнее о том, как лучше погасить задолженность раньше срока, читайте здесь. На практике это означает что банки лишаются части своего дохода.
То есть, например, Вы взяли займ на 3 года под 20% годовых. А выплатить решили через месяц, то проценты будут рассчитываться всего за один месяц.
О том, как пересчитываются проценты, рассказываем по этой ссылке. Фактически, финансовая организация лишается своей прибыли.
Поэтому банковские компании добились на законодательном уровне введения моратория на погашение задолженности ранее, чем это прописано в договоре. До того, как в 2012 году ввели закон о досрочном погашении кредитов, банки устанавливали различные штрафные санкции за подобную возможность, что становилось просто невыгодным для обычного потребителя.
Чтобы защитить их права, были внесены изменения в действующее законодательство.
В последние недели много шума наделало возможное внесение изменений в Гражданский кодекс, запрещающее досрочное погашение ипотечных кредитов без согласия банков. По мнению большинства экспертов, да и самих заемщиков, если соответствующие изменения все-таки будут внесены в законодательство, то это может не только подорвать доверие населения к банкам, но и ударит по строительной отрасли в целом.
Ипотека станет «вечной»?
Изменения в Гражданский кодекс были внесены в Государственную Думу еще в 2012 году и уже приняты парламентариями в первом чтении. И вот теперь накануне очередного рассмотрения документа депутатами профильный комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству подготовил поправки, которые и обратили на себя внимание Ассоциации российских банков (АРБ). Именно недавнее письмо АРБ в Администрацию Президента, попавшее в распоряжение СМИ, и вызвало широкий общественный резонанс. В этом обращении содержатся опасения по поводу того, что предлагаемые изменения отдельных статей Гражданского кодекса могут лишить ипотечного заемщика «права на досрочный возврат кредита без согласия кредитора». Напомним, что сейчас это право досрочного погашения ипотеки закреплено законодательно. Единственным условием для этого является «уведомление» кредитора не менее чем за 30 дней до момента досрочного возврата займа.
«Если убрать эту часть, то в Гражданском кодексе останется только возможность досрочного погашения кредита с разрешения кредитора. При этом для потребительских кредитов действует специальная норма, предусмотренная законом «О потребительском кредите». А для ипотечных кредитов такой нормы нет. Получается, что в Гражданском кодексе не предусмотрено специальное регулирование ипотечного кредитования. Эту часть необходимо отрегулировать либо в законе «Об ипотеке», либо оставить действующую статью», - приводит РБК слова первого вице-президента АРБ Юрия Кормоша.
В чьих интересах?
Вполне логично было бы предположить, что перечисленные изменения в Гражданский кодекс проводятся в интересах банкиров. Ведь именно они могут больше заработать на том, что заемщик будет лишен возможности досрочно погасить кредит.
Поначалу, когда ипотека только начиналась, такая норма на запрет досрочного погашения кредитов уже действовала. И тогда многие дольщики просто отказывались их брать, объясняя это тем, что это кабала. Ведь за 15 лет придется заплатить за три квартиры. Сегодня этот запрет, вероятно, лоббируют банки. Но это неправильно, нецивилизованно и ухудшит ситуацию на рынке. Ведь в нынешнем году 80% всех покупателей жилья у нашей компании - ипотечные заемщики. В 2015 году таковых насчитывалось только 20%, - отмечает генеральный директор ООО «ВологдаСтройЗаказчик» Юрий Мелочников.
Но зачем тогда АРБ было обращаться в Администрацию Президента, да еще и придавать эту тему широкой огласке? Вероятнее всего, в банковском сообществе нет однозначного мнения по поводу введения запрета на досрочное погашение ипотеки. Так, сторонники подобного моратория считают, что банки должны иметь четкое представление о прибыльности своего продукта, которую невозможно просчитать при досрочном погашении. В качестве примера приводится Германия и другие западные страны, где, с одной стороны, нельзя гасить кредит раньше срока, а с другой - банки гарантируют низкий процент по ипотеке.
В России ставки по кредитам в первую очередь зависят от ставки рефинансирования Центробанка, поэтому вряд ли запрет на досрочное погашение как-то серьезно отразится на стоимости ипотечных займов, - парируют оппоненты.
Соответственно, можно предположить, что после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс ситуация вряд ли изменится, и банки все так же будут предлагать ссуды под высокий процент.
Хорошо гасить 40-летнюю ипотеку по ставке около 2% годовых, и очень неприятно это делать по ставке выше 12%, когда стоимость твоей квартиры удваивается уже через семь-восемь лет при таких ставках. Около четырех из 10 ипотечных заемщиков прибегают к досрочным выплатам, - считает директор аналитического департамента Национального рейтингового агентства Карина Артемьева.
Опасения специалистов также вызывает и будущее материнского капитала. Поскольку большинство российских семей используют эту выплату именно для погашения ипотеки. И как им быть в случае введения моратория?
Люди, которые берут ипотеку, как правило, рассчитывают закрыть платеж как можно быстрее за счет продажи старой квартиры, наследства или материнского капитала. Как правило, это кредиты на два-три года, а не на 20-30 лет, что изначально предполагает ипотека, - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
По мнению эксперта, если ввести запретительную меру, существенная часть потенциальных покупателей квадратных метров просто «соскочит». Пострадают при этом не только граждане, лишенные возможности приобрести жилье, но и рынок новостроек. И, как следствие, строительная и смежные с ней отрасли экономики.
Существует на этот счет и третья точка зрения. Ряд экспертов сходятся во мнении, что в настоящее время ипотека - это, по сути, единственный механизм, позволяющий большинству россиян привлечь «длинные» деньги и решить тем самым квартирный вопрос. Будет введен запрет на досрочное погашение кредитов или нет - ничего не изменится. Люди как брали ипотеку, так и будут ее брать, ведь альтернативы ей просто-напросто не существует.
В Госдуме и Минфине уже успели откреститься от намерения ввести мораторий на досрочное погашение ипотеки.
Дата публикации: 16.08.13
ЦБ РФ выступил с инициативой посвятить особенностям ипотечных кредитов отдельную главу проекта закона о потребительском кредитовании. При этом банки планируют ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов, запретить заемщику отказываться от кредита после одобрения и ввести запрет на досрочное погашение.
Банкиры считают, что мораторий на досрочное погашение ипотеки будет способствовать снижению процентной ставки, так как банк гарантированно будет получать доход на который рассчитывал при выдаче кредита. Редакция портала сайт обратилась к участникам рынка недвижимости с вопросом о том окажут ли подобные меры влияние на снижение процентных ставок?
На вопрос ответили специалисты рынка недвижимости:
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс»
, генеральный директор Агентства недвижимости «Лидер»
, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP
, генеральный директор компании «Метриум Групп»
, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
, исполнительный директор агентства недвижимости "Таунхаус.РФ"
, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Сначала разберемся, зачем заемщикам требуется досрочное погашение ипотечных кредитов в течение первого года.
Может быть так, что клиент разобрался во всех условиях кредита, просчитал все платежи и понял, что данный вариант его не устраивает и можно перекредитоваться в другом банке. В таком случае совет один - делать для клиентов более прозрачные условия кредитования и не задирать неосновательно ставки.
Другой вариант, клиенты изначально планировали погасить кредит, продав имеющуюся недвижимость. С учетом таких ситуаций нужно разрабатывать удобные программы кредитования на короткий срок при переезде из одного жилья в другое.
Дальше интереснее: Если госчиновник купит квартиру за 20 млн рублей, к нему сразу придут «люди в штатском» и мягко поинтересуются «откуда деньги?». Но если им показать кредитный договор, то все вопросы отпадут практически сразу. Никто не спросит, откуда у чиновника доходы, чтобы погашать кредит в размере 20 млн рублей (срок 15 лет, ставка 12% годовых, ежемесячный платеж 240 034 рублей). Ответ в этой ситуации - обращаться в правоохранительные органы, которые применят к таким заемщикам соответствующие статьи уголовного кодекса.
И четвертый вариант - это небольшая группа граждан, оформляющая небольшие суммы кредита (1-2 млн рублей). Выбор в пользу ипотеки очевиден: ставка по ней составляет 11-13% годовых, а «потреб» на такую же сумму - от 17% годовых. Что делать в таком случае? Понижать ставки по потребительским кредитам.
Поэтому вместо того, чтобы «кошмарить» заемщиков, а у них и так проблем хватает, стоит улучшить продуктовую линейку и, вообще, повернуться к клиентам лицом.
| , руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс»
Я не думаю, что введение моратория на досрочное погашение ипотеки повлечет за собой существенное снижение ставок. Все-таки размер ипотечной ставки в основном зависит от ставки рефинансирования ЦБ и уровня инфляции. Поэтому ожидать уменьшения ставки до 6-7%, как прогнозируют некоторые участники рынка, не стоит. Конечно, если заемщикам запретят досрочно возвращать кредиты, снизятся «пустые» расходы банков на оценку предмета залога и платежеспособности клиентов - когда банк работает с заемщиком, рассчитывая на длительный и стабильный процентный доход, а тот возвращает деньги уже через полгода или даже раньше. Это может привести к снижению ставки по ипотеке, но не более чем на 1-2%. В то же время, для банков негативным последствием введения моратория на досрочное погашение станет отток клиентов. Сегодня абсолютное большинство людей, оформляющих кредит на 10-15 лет, рассчитывают выплатить его досрочно. И если лишить их этой возможности, привлекательность ипотечного кредитования заметно снизится. |  |
, генеральный директор Агентства недвижимости «Лидер»
Запрет на досрочное погашение ипотечного кредита будет иметь только негативный эффект для потенциального заёмщика, и вряд ли приведет к снижению ставок. Банкам это будет выгодно, поскольку сейчас заемщики берут ипотечные кредиты с большой перестраховкой, планируя как можно скорее рассчитаться с банком, а банк в свою очередь вынужден тратить ресурс на проверку клиента исходя из ожидаемой прибыли, которую рассчитывает получить за весь срок кредита. На сегодняшний день более половины ипотечных кредитов погашаются досрочно за 5-7 лет. Банкам такой закон позволит больше зарабатывать, а так же увереннее прогнозировать доходы. Тем не менее, считаю, что банки не станут понижать за счёт этого ставки, отказываясь от дополнительной прибыли.
Введение запрета на досрочное погашение неизбежно повлияет на решение клиента воспользоваться таким инструментом, как ипотечный кредит, и он будет вынужден прибегать к альтернативным вариантам приобретения жилья, таким, например, как рассрочка от застройщика или накопление собственных средств, что повлечет к уменьшению покупательской способности и падению спроса на недвижимость.
, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Считаю, что нет. Вероятность возврата кредита раньше срока, обозначенного в договоре, если и влияет на размер ставки, то очень-очень опосредовано и не существенно. Иначе после отмены мораториев массово выросли бы ставки, но они росли по совсем другим причинам, связанным с общеэкономической ситуацией в стране и мире. Введение запрета на досрочное погашение по ипотеке только отпугнет потенциальных платежеспособных клиентов. Ведь не секрет, что многие, кто берет ипотеку, имеют бОльший доход, чем могут подтвердить справками. Есть владельцы другой недвижимости, которую они планируют продать через какое-то время, есть те, кто получает высокие годовые и полугодовые бонусы, позволяющие закрыть существенную часть или весь кредит. Этих людей обязательство платить ипотеку весь срок - 15-20 лет - просто на просто отпугнет высокая переплата. Да и в чем смысл платить так долго, если реально они могут закрывать кредит за 5-10 лет? При том, что на начальном рассмотрении они на такой короткий срок не проходят.
Но вот вследствие снижения спроса, банкам в погоне за клиентами, возможно и придется снизить ставки или требования к подтверждению дохода, то есть выдавать кредит по данным из анкеты. Причем второе будет более реальным. И чтобы страховать риски, ставки все равно будут повышены.
, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Да, после введения подобного запрета можно ожидать некоторого снижения средних ипотечных ставок. Однако по сути такой запрет означает ухудшение условий кредитования для достаточно большой группы заемщиков: сегодня 10-20% людей, оформивших ипотеку, стараются выплатить кредит досрочно. Росту числа желающих погасить ипотеку раньше срока способствовала и ранее введенная банками отмена комиссий за досрочное погашение любых кредитов. Досрочное погашение удобно заемщикам, которые имеют неподтвержденные доходы: ипотеку они оформляют под официальный доход, а затем вносят бОльшие ежемесячные платежи, что, кстати, позволяет существенно сэкономить. Выплатив ипотеку на 2-2,5 года раньше графика, можно сэкономить свыше 1 млн рублей, если заемщик брал в кредит 3,3 млн рублей под 12,7% годовых на 15 лет. Поэтому запрет досрочного погашения ипотеки можно рассматривать как «игру» на стороне банков.
В свою очередь, банкам невыгодно ухудшение условий кредитования клиентов, так как это может привести к оттоку наиболее платежеспособных из них: кто-то предпочтет накопить, взять рассрочку, обменять недвижимость с доплатой и откажется от ипотеки. Взамен таких заемщиков придут те, кого привлечет пониженная процентная ставка: как правило, это люди, которые буквально «отдают последнее» на выплату кредита - это минимум половина дохода семьи. Выплачивать такую ипотеку очень тяжело, поэтому не исключены просрочки выплат и дефолты. Поэтому, с одной стороны, банкам выгодны «долгосрочные» заемщики, которые в течение 15-20-30 лет будут исправно выплачивать проценты. А с другой стороны, потеря платежеспособных и надежных заемщиков банкам тоже неинтересна. Поэтому есть версия, что ЦБ может рекомендовать банкам запрет досрочного погашения кредитов, но окончательные условия кредитования будут определять сами организации.
, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
По словам участников банковского сообщества, речь идет о запрещении досрочного погашения кредита в течение первого года. Тем самым банки гарантируют себе получение маржи, покрывающей их издержки по обеспечению кредита. Потому что именно в первые годы выплачивается большая часть процентов по кредиту. Теоретически это должно снизить процентную ставку. Тем более, пример реакции процентных ставок в сторону увеличения у нас есть.
В октябре 2011г. после подписания 284-ФЗ, где отменяются штрафы за досрочное погашение ипотеки, все без исключения крупные банки, кроме Сбербанка, повысили ставку кредитов от 1 до 4%, а ипотечные ставки повысились на 0,5-1,5%. Причем, произошло это буквально в тот же день. И сегодня, с принятием запрета досрочного погашения кредита, мы вправе ожидать такой же быстрой реакции. Хотя, теория в нашей стране часто расходится с практикой.
Если рассуждать о новостройках, здесь реакция застройщиков, конечно же, будет быстрой. На сегодняшний день практически у всех есть такая услуга, как рассрочка. Причем, у многих она несоизмеримо выгоднее, чем ипотека. Рассрочка дается как раз на год. При этом, покупателю не надо бегать и собирать справки, достаточно просто озвучить свое желание в отделе продаж интересующего объекта. Так зачем покупателю, знающему, что через год он сможет оплатить полную стоимость новой квартиры брать ипотеку на нее? На мой взгляд, у покупателя новостройки теперь появится больше причин воспользоваться рассрочкой.
Николай Письменный, исполнительный директор агентства недвижимости "Таунхаус.РФ"
Думаю, что запрет на досрочное погашение может отрицательно сказаться на количестве заявок на получение ипотечного кредита. Среднестатистический россиянин будет очень долго принимать решение о покупке квартиры на жестких условиях банка, скорее всего он откажется брать на себя столь долгосрочные обязательства. Возможно банкам было бы интересней сделать ипотечный продукт с пониженной процентной ставкой, но без возможности досрочного погашения, и это было бы интересно для определенной группы заемщиков, которые могут быть уверены в стабильном получении своих доходах на протяжении многих лет. С моей точки зрения такой продукт должен идти только в дополнении к основной линейке ипотечных продуктов.
Ипотечных заемщиков намерены лишить возможности досрочно погашать кредит, либо ввести для такой процедуры баснословную комиссию. Кроме того, заемщикам могут запретить отказаться от кредита в течение первых десяти дней после его получения. С такой инициативой выступил Центральный банк России, предложив внести соответствующие поправки в закон о потребительском кредитовании. Банковские эксперты поддерживают данную идею, считая, что это позволит им снизить ипотечные ставки, а заемщики, напротив, негативно воспринимают возможные нововведения, не веря, что банки сразу снизят ставки.
Закон о потребительском кредитовании, который в некоторых моментах определенно не в пользу банковских заемщиков, уже прошел первое обсуждение в Госдуме. На первых порах проект закона предлагалось распространить только на потребительские и автокредиты, однако регулятор предложил ужесточить условия выдачи ипотечных займов. После принятия документа в первом чтении выяснилось, что формулировки законопроекта допускают трактовки, по которым жилищный кредит может быть приравнен к потребительским. Чтобы избежать двоякого толкования, в законодательный акт предлагается внести отдельную главу, в которой будут прописаны особенности выдачи, возврата и обслуживания ипотечных кредитов. В связи с этим Банк России совместно с Минфином вынес на обсуждение целый ряд нововведений.
Первым неприятным моментом для ипотечных заемщиком станет ограничение на досрочное погашение кредита. Регулятор выступил за полный запрет на досрочное погашение ипотечного кредита или хотя бы установку моратория в течение первого года, либо по сути запретительно высокую комиссию.
Усложнить жизнь ипотечных заемщиков может и вторая поправка, которая запрещает возврат займа в банк в течение первых десяти дней после получения средств. Добавим, такая возможность сегодня предусмотрена только для потребительских кредитов.
Мораторий на низкую ставку
Банкиры положительно относятся к данной инициативе. «К данной инициативе ЦБ отношусь положительно: банки должны иметь четкое представление о прибыльности своего продукта за весь срок жизни кредита, – считает региональный директор по РБ банка DeltaCredit Ольга Садыкова . – Это возможно, только если есть мораторий на досрочное погашение и/или компенсации за убытки в случае досрочного погашения кредита, что в свою очередь дает возможность банкам предоставлять более низкие процентные ставки по кредитам».
Отсутствие моратория на досрочное погашение для клиента, по словам эксперта, заставляет кредитную организацию повысить ставку для всех заемщиков, так как возникают дополнительные трудности с прогнозированием прибыльности своего продукта. «Раньше, если клиент приходил к нам и говорил, что хочет получить ипотечный кредит и при этом не будет его гасить досрочно в течение пяти лет, банк мог дать клиенту процентную ставку ниже, чем тем, кто собирался гасить ипотеку досрочно, – добавляет она. – А сейчас возможности выбрать нет: даже если клиент хочет получить ниже ставку, банк не может ее дать, так как нет моратория на досрочное погашение».
«Запрет на ограничения досрочного погашения кредита в России появился не так давно, в то время как в мировой практике банки учитывают условия досрочного погашения кредита при ценообразовании кредитных программ, – комментирует инициативу заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин . – Например, если на западе заемщик понимает, что он не будет досрочно погашать кредит, то он возьмет его по пониженной процентной ставке, при этом условия кредитного договора будут включать комиссию за досрочное погашение кредита. Риск досрочного погашения кредита – один из ключевых факторов, который беспокоит инвесторов, вкладывающихся в ипотечные ценные бумаги, поэтому из-за несовершенства российского законодательства страдают не только клиенты, но и банковская система».
Срок жизни ипотеки – семь лет
При этом эксперты подтверждают, что заемщики пытаются расплатиться с кредитом как можно быстрее. Так, по словам Ольги Садыковой, сегодня достаточно большое количество заемщиков погашает кредиты досрочно – частично, либо полностью. «На сегодня средний срок жизни ипотечного кредита составляет семь лет, – говорит банкир. – В настоящее время ипотечные заемщики не ограничены мораторием на досрочное погашение кредита, а суммы минимального платежа могут в разных банках отличаться и составлять от 15 000 до 50 000 рублей».
Эксперты не разделяют опасения по возможному снижению спроса на ипотеку. Так, по мнению Ольги Садыковой, указанные меры в случае их принятия вряд ли серьезно повлияют на изменение спроса потенциальных заемщиков, поскольку все больше людей понимает, что ипотека в данный момент – это быстрый, эффективный и, по сути, единственный способ решить свой жилищный вопрос. Тем более, что до недавнего времени и мораторий на досрочное погашение кредита, и плата за долгосрочное погашение практиковались и были зафиксированы в кредитных договорах. А представитель банка «Петрокоммерц» даже считает, такие меры, наоборот, приведут к увеличению спроса, так как это снизит процентные ставки.
Уважаемые читатели, а как вы считаете, стоит ли оставить ипотечным заемщикам возможность выбора?