Отдать деньги за покупку квартиры. Перевод средств на лицевой счет продавца. ✔ Ключи от ячейки

Передача денег при сделке с недвижимостью становится безопасной, если:

Полная сумма (включая задаток) прописана в договоре купли-продажи, а сам договор будет зарегистрирован в РосРеестре;
Между продавцом и покупателем будет безналичный расчет или аккредитив (выгодно когда счета открыты в одном банке, а недвижимость в собственности более 5-ти лет);
При наличном расчете используется банковская ячейка. Понятно, что за это банк потребует вознаграждение (от 1500 рублей);
При наличном расчете без банковской ячейки, попросите покупателя рассчитаться сразу после подписания договора купли-продажи, прямо во время регистрации сделки и в присутствии регистратора РосРеестра или специалиста МФЦ. После подписания договора, Регистратор спросит: «Продавец, вы получили всю сумму?». Рекомендую ответить правду и настоятельно попросить покупателя рассчитаться, если он этого еще сделал. Поверьте, налоговая не следит за вами с помощью скрытой камеры, а сверять сумму в договоре с фактической - не входит в полномочия регистратора.

Помните, что любые предложения покупателя рассчитаться после сделки - это риск остаться без денег.

Причины «отсрочки» платежа могут быть разные:

Хочу рассчитаться только когда увижу зарегистрированный РосРеестром договор. Договор то покупатель получит, а вот вы свои деньги - не факт;
Деньги на карте - сейчас выйдем и рассчитаемся. Но после первого снятия оказывается, что на карте лимит на снятие 50 тысяч в день или вообще в месяц.

Выводы

Так как расписка от руки не имеет юридической силы, самый надежный способ проведение расчетов по сделке с недвижимостью - безналичный. Так вы будете иметь документальное подтверждение факта передачи денег продавцу в виде справки или выписки из банка.

К минусам безнала можно отнести указание полной суммы в договоре купле-продажи и, как следствие, оплату налога на прибыль в размере 13% от суммы. Более подробно о том, какой налог придется заплатить, я рассказываю .

После того, как все документы собраны, а банк одобрил сделку, решается вопрос о передаче денежных средств продавцу. Поскольку сумма сделки огромная, стороны хотят максимально обезопасить себя от мошеннических действий.

Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.

Способы передачи денежных средств при ипотеке.

Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:

Первый взнос, который вносит клиент
Кредитные средства, которые перечисляет банк.

В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.

Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:

Лично в руки наличными.
Безналичным переводом на счет.
В банковской депозитной ячейке.
Через аккредитивный счет.

Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре. Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.

В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем. Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.

Наличными «из рук в руки».

Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.

Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.

Безналичный перевод на счет.

Это делается через отделение банка. Деньги могут вноситься наличными в кассу или переводится со счета. Здесь продавец указывается свой текущий счет (если это физлицо) или расчетный счет (если это юрлицо). Покупателю передаются реквизиты, по которым нужно перечислить сумму. Факт передачи денег фиксируется на приходном чеке или платежном поручении. Продавец также может предоставить расписку в получении денег или выписку со счета.

Из рисков здесь можно выделить риск также остаться без первого взноса: клиент вносит деньги, право собственности в госрегистратуре по каким-то причинам не зарегистрировано, например, квартира находится под обременением, или есть еще какие-то собственники, банк отказывается перечислять ипотечные средства продавцу, сделка не состоялась, клиент остался без своих денег и квартиры. Конечно, в суде это можно будет все исправить, но придется раскошелиться на судебные издержки и получить кучу переживаний, потратив нервы и время. Комиссия за перевод на счет другому лицу составит около 3% от суммы.

Банковская ячейка.

Этот способ считается самым безопасным и распространенным. Из недостатков сразу нужно отметить, что деньги в ячейках не страхуются, поэтому если хранилище взломают и вынесут все ценности, то банк не будет нести ответственности за это. Можно дополнительно оформить страховку на этот случай, но это лишние затраты (0,2-0,6% от суммы). Стоимость аренды ячейки зависит от ее размера. Например, ячейка размером 10 на 30см будет стоить 200-400 р. в сутки. Арендовать можно от 1 дня до 3 лет. Учитывая, что срок регистрации прав собственности 5-14 дней, то аренда обойдется от 1000 р до 5,5 т.р.

О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности. Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует. Преимуществами этого метода расчета является уверенность продавца, что деньги уже точно в ячейке, и он получит их после завершения процедуры оформления, и спокойствие покупателя за свои накопления.

Аккредитив.

Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.

Передача наличных денег от одного человека к другому при покупке недвижимости – дело, которое сложно назвать безопасным. К тому же, необходимо проверять, настоящие ли деньги.

Потому большинство предпочитают пользоваться услугами банков при расчёте.

Банковские ячейки

Обычно такой способ подразумевает, что наличные средства временно принимаются на хранение в финансовой организации. Деньги хранятся там до тех пор, пока право собственности не перейдёт от одного человека к другому , не завершится полное документальное оформление всей сделки.

Есть три основания, по которым банки могут хранить деньги клиентов:

Заключение трёхстороннего договора. Свои подписи на документе должны поставить представители банка, продавец и покупатель;
Сейфовое ответственное хранение. В данном случае нужно подписать дополнительное соглашение, а не только основное. Свои идентификационные данные предоставляет каждое лицо, которое имеет право забрать из ячейки деньги;
Программы по индивидуальному сейфовому хранению. Договорные обязательства возникают между банком и лицом, которое будет получать деньги.

В данной схеме выполняются простые действия. Продавцу дают ключ от ячейки, внутри которой находится оплата недвижимости. Но ключ ему передают только после того, как сделка завершена. Благодаря такой схеме меньше шансов, что обманут покупателей.

Банки предлагают только платные услуги по хранению денег, условия бывают разными:

Дополнительно предоставляется услуга по пересчёту, проверке банкнот на подлинность. Такая ответственность возлагается на кассиров.

Деньги кладутся в пакет и опечатываются после проверки, в присутствии всех заинтересованных сторон;

Оплата услуги будет зависеть от размера ячеек. Примерно за месяц надо платить 1200-3000 рублей;

Сам договор аренды заключается минимум на 1-2 месяца.

Программ по понедельной, дневной аренде не существует.

Как и большинство других расходов, ячейку полностью оплачивает покупатель . Но даже в этом случае всегда можно договориться с противоположной стороной.

Что на счёт использования банковского аккредитива

Это лишь одна из возможных альтернатив обычной банковской ячейке.

Гарантирует наивысшую безопасность для каждой операции по передаче денег.

Аккредитивом называют ситуацию, когда покупатель безотзывно обязуется оплатить продавцу оговорённую сумму после того, как последний представит весь пакет документов, оформленный по всем правилам.

Такое соглашение не может быть отменено покупателем в одностороннем порядке, обязательно требуется согласие продавца.

Часто думают, что аккредитивом могут воспользоваться только юридические лица. Но это совсем не так. Услуга доступна и любому дееспособному физическому лицу.

Порядок действий можно кратко описать таким образом:

Необходимая сумма денег размещается на банковском счёте, который открывается именно для этого. Банк никому не предоставит доступ к этому счёту, если не выполнить ряд условий;
Финансовая организация сама сообщает продавцу о том, что на счёт поступили деньги в не меньшей сумме, чем итоговая стоимость жилья. Это может касаться любой суммы, согласованной между сторонами;
Продавец получает эту сумму только после предоставления всех документов, указанных в аккредитиве;
Иначе спустя обозначенный срок деньги вернутся к покупателю, как и право совершать любые операции на открытом счёте.

Есть определённые причины, по которым документы в обозначенный срок могут отсутствовать:

Неполнота представленного пакета документов, ошибки и нарушения, выявленные в них. Такие задержки обычно происходят по инициативе государственных органов;
Полный отказ от регистрации сделки, либо наличие заявления о приостановления её оформления;
Уклонение одной из сторон от выполнения своих обязательств.

У этого способа есть определённые недостатки:

Увеличение сопутствующих расходов в связи с большой комиссией со стороны банка;
На оформление может уходить достаточно много времени.

Что на счёт расчётных центров

Такой вариант подходит для тех, кто хочет расплатиться наличными, но старается выбрать нейтральную территорию для того, чтобы решить задачу. А договор по покупке или продаже при этом подписывается в Регистрационной палате.

Когда деньги выданы, подписывается акт по их передачи от одного лица к другому. Такой документ составляется в количестве трёх экземпляров.

Этот вариант тоже вполне допустим, но он требует определённых мер предосторожности . Отдельно стоит позаботиться о том, чтобы можно было проверить подлинность купюр в случае каких-либо сомнений.

Передача денег будет наиболее безопасной, если в этом деле будут участвовать свидетели . Важно получить расписку о том, что и почему произошло. В документе указываются паспортные данные обеих сторон. О фамилиях свидетелей писать не обязательно, но можно сделать и это.

Зачем нужны Эскро-службы

Названия Эскро-служб получили специальные подразделения, относящиеся к агентствам недвижимости. Они не только контролируют полностью порядок оформления документов, но и организуют взаиморасчёты, проводимые непосредственно агентами компании.

Фактически, третьи лица депонируют у себя денежные суммы, они берут на себя функцию по контролю выполнения обязательств со стороны тех, кто участвует в совершении сделки. Само агентство проверяет и качество купюр, их подлинность .

Есть ли у данного способа недостатки? Безусловно, как и у других вариантов. Например, сами стороны сделки фактически не могут проверить надёжность третьего лица. Потому необходимо тщательно выбирать агентство недвижимости, условия которого кажутся наиболее подходящими.

Когда расчёты проводятся нотариусом

Как правило, в нотариальных конторах всегда есть сейфы.

При взаиморасчётах по сделкам с недвижимостью нотариусы вполне могут выступать в качестве гаранта. Правда, в таких случаях не всегда доступна проверка подлинности купюр .

При отсутствии депозитных хранилищ в банках такой вид услуг будет особенно востребован. Или если нет возможности провести взаиморасчёты через банковские ячейки.

Услуги нотариуса стоят в пределах 1500 рублей, с 2015 года они предоставляют такие возможности официально.

Благодаря этому можно провести всю сделку, не выходя из одного офиса, что очень удобно.

Ценные пакеты, вексельная система расчётов

В этом варианте могут принимать непосредственное участие юрист или страховой агент. Механизм призван обеспечить максимальную безопасность для каждой из сторон.

Работает всё достаточно просто:

Рублёвые счета до востребования открываются в банке как покупателем, так и продавцом. Валютные счета тоже можно открыть, если есть необходимость;
Договор на аренду банковской ячейки с финансовой организацией заключает только покупатель недвижимости.

В любом договоре описываются условия, на которых доступ к ячейке могут получить вторые лица.

Покупатель на какой-то срок лишается одностороннего доступа к этим средствам. Содержимое средство могут достать либо покупатель со своим уполномоченным представителем, либо продавец с такой же поддержкой. Или в этот момент могут присутствовать три человека сразу.

Но в одиночку такие действия совершать запрещается.

Кроме того, важно иметь договор по продаже или покупки квартиры, зарегистрированной на имя покупателя.

Денежные средства находятся на банковском счёте, открытом покупателем.

Можно использовать как национальную, так и зарубежную валюту для решения этого вопроса.

На деньги с этого счёта приобретается сам вексель, оформляется на предъявителя;

Вексель закладывается в банковскую ячейку покупателем, закрывается.

На следующем этапе начинают действовать условия, описанные в договоре по аренде;

Акт передачи заполняется и подписывается обеими сторонами после того, как они получают официальный договор, прошедший регистрацию.

Отдельно подписывается акт по передаче ключа продавцу;

После погашения векселя в банке денежные средства перечисляются на счёт продавца.

Покупатель может сам забрать вексель из ячейки только в том случае, если в указанный срок он не получает договор, оформленный по всем правилам. Он тоже должен погасить вексель после получения, описанным выше способом.

Когда сделка не состоялась

Что делать в такой ситуации? Достаточно часто заключению сделок мешают объективные причины, которые ни от кого не зависят. Тогда покупатель в целости и сохранности получает свои деньги. Сумму можно забирать своими же «купюрами».

Может не хватить времени на получении денег из ячеек, если процедура регистрации была приостановлена. Это особенно актуально для тех, кто уже совершил сделку по продаже недвижимости. Но в этом случае финансовая организация готова просто продлить срок закладки денег. Тогда продавец уверен в том, что получит всю сумму, а покупатель может рассчитывать на то, что его оплата никуда не пропадёт, если сделка окажется неудачной.

Это актуально и в той ситуации, когда сделка оформляется сразу на несколько квартир, осуществляется обмен. Но главное – доверить передачу денег и оформление документов опытным риелторам, только они могут учесть абсолютно все нюансы.

Помощь профессионалов поможет совершить как можно меньше ошибок, вне зависимости от этапа совершения сделки, продажа и покупка квартиры может оказаться сложной на любом из них.

Чаще всего самый ответственный момент при покупке квартиры — не подписание договора, а передача денег. Каким образом передать деньги, чтоб не столкнуться с обманом?

Способы передачи денег при покупке квартиры

Главный момент при покупке квартиры – подписание договора. Но есть один нюанс, который нужно учитывать заранее. Факт передачи денег не фиксируется нотариусом. Только продавец и покупатель могут прийти к договоренности в какой валюте будет осуществляться продажа и наличный или безналичный будет расчет. Этот момент является очень ответственным и имеет свои риски. Для передачи денег многие люди привлекают свидетелей или посредников. Сделка фиксируется у нотариуса после расчета.

Наличные

Передача наличных средств осуществляется из рук в руки одной стороны другой. Для лиц, которые ранее не сталкивались с операциями с недвижимостью, такой способ является самым простым. Здесь все просто и понятно, нет места для обмана, мошеннических схем. Второе преимущество метода – скорость.

Другие преимущества оплаты наличными:

возможность оплаты в иностранной валюте;
возможность скрыть реальную стоимость квартиры;
не нужно предоставлять справку о доходах.

Эти пункты могут быть как плюсами, так и минусами при незнании всей сути купли-продажи недвижимости. По закону не разрешается скрывать свои доходы и указывать фиктивную стоимость квартиры. Поэтому последние два пункта могут вызвать ряд проблем.

Расчет наличными средствами не имеет никаких гарантий. Главные риски, с которыми могут столкнуться стороны:

покупатель внесет неполную сумму после заключения договора;
покупатель не внесет сумму в оговоренный срок;
продавец заберет деньги после расторжения договора;
продавец потребует большую сумму, чем заявлено изначально.

Передача таких крупных сумм обычно производится не при посторонних людях. Это помогает избежать краж. Но у продавца в таком случае нет возможности проверить оригинальность купюр (чтоб они оказались не фальшивыми). Ведь мало кто имеет в наличии аппарат для проверки купюр. И быстро проверить каждую – обычно не представляется возможности.

Где может производиться передача наличных денег:

в любом безопасном оговоренном месте;
в агентстве недвижимости;
в помещении банка для взаиморасчетов.

Что обязательно при приеме крупной денежной суммы:

проверка количества купюр;
проверка на фальшивость;
наличие 2-х свидетелей;
письменное доказательство от продавца, что деньги получены и претензий к сделке не имеет.

Наши юристы помогут оценить все риски и принять решение, стоит ли передавать деньги наличными, если нет доверия между продавцом и покупателем.

Банковская ячейка

Передача денег через банковскую ячейку имеет еще больше рисков, чем при личной встрече. Ячейка является всего лишь сейфом и не несет никаких гарантий на то, что в него положат. Ячейки расположены в отдельном помещении, хорошо защищены и охраняемы. Большим преимуществом является невозможность кражи во время получения средств.

После заключения договора о покупке квартиры покупатель кладет деньги в ячейку, затем продавец их забирает. Договор должен быть официально зарегистрированным.

Преимущества метода:

нет риска кражи во время передачи денег;
возможность сразу, не выходя из банка, обезналичить деньги;
отсутствие бумажной волокиты;
возможность проверки купюр на выявление фальшивых;
отсутствие дополнительной комиссии за денежный перевод (только за аренду ячейки).

Недостатки метода:

трата денег на аренду банковской ячейки (стоимость зависит от размера ячейки, срока действия договора);
если продлевать срок регистрации, покупатель не сможет в указанный срок открыть ячейку и забрать деньги;
банк не несет ответственность за то, что находится в ячейке;
банк не несет ответственность за сохранность средств в ячейке в случае кражи;
ошибки из-за невнимательности (когда в договоре случайно указывается другой номер ячейки);
риск подделки документов покупателем и открытие ячейки.

При аренде банковской ячейки в договоре указывается фамилия, имя, отчество лица, которое может забрать деньги. Чтобы устранить риски недостачи денег – заложить в ячейку сумму может продавец вместе с покупателем, а забрать только продавец.

Банковский аккредитив

Банковский аккредитив похож на метод банковской ячейки. Аккредитив – обязательство, которое берет на себя банк. Выплата производится в пользу продавца после предоставления документов, которые оговариваются при заключении аккредитива.

Процедура происходит следующим образом:

Продавец и покупатель подписывают договор о купле-продаже квартиры, в договоре указывают порядок расчета через аккредитив;
Покупатель предъявляет договор в банке и открывает аккредитив. Подробно указываются условия закрытия аккредитива, перечень документов, которые должен предъявить продавец для получения суммы;
Открывается счет и вносится сумма;
Банк уведомляет продавца о выдвигаемых условиях;
Покупатель и продавец регистрируют договор и отправляют документы в Росреестр;
Продавец получает сумму после предъявления зарегистрированного документа купли-продажи.

Плюсы банковского аккредитива:

нет рисков недостачи суммы;
проверка купюр на подлинность;
ответственность банка при передаче средств;
отсутствие риска получения денежной суммы третьими лицами (как, например, при взломе банковской ячейки);
гарантия получения денег после заключения договора;
получение средств в другом городе;

Минусы банковского аккредитива:

сложность для новичка, длительная процедура документооборота;
получить деньги может только одно лицо;
высокая комиссия за банковские услуги;
если сделка не состоялась, деньги можно будет вернуть только в судебном порядке;
налоговая отчетность.

Наши специалисты помогут сравнить методы ячейки и аккредитива и принять решение, каким методом воспользоваться.

Лицевой счет

Большую сумму можно перевести по безналичному расчету. Метод имеется свои достоинства и недостатки.

Плюсы безналичного расчета:

отсутствие рисков, которые имеются при передаче наличных либо аренде банковской ячейки;
чек, подтверждающий получение денег;
есть возможность использования кредитных средств, субсидий и др.

Минусов немного, но они существенные:

перевод денег возможен после заключения договора, поэтому рассчитывать приходится на честность и добропорядочность покупателя и продавца;
после заключения сделки покупатель может не внести либо внести неполную сумму;
после внесения суммы продавец может передумать продавать недвижимость.

Нотариус и агентство недвижимости

При недоверии между двумя лицами – поручителем может выступать нотариус либо агентство недвижимости. Заключается договор и сумма вносится на счет третьего лица посредника. После проверки заключения договора нотариус переводит денежную сумму на счет продавца.

Передача денег только после заключения договора;
Договор проверяется специалистом;
Передача полной суммы.

Высокая стоимость услуг нотариуса и агентства недвижимости;
Есть риск попасть в руки мошенника.

Порядок передачи денег при покупке квартиры по ипотеке

Способы передачи денег при покупке квартиры по ипотеке аналогичны, как при внесении сразу полной суммы. Деньги передаются после того, как заявка на кредит одобрена и поданы все документы.

Самый простой метод – безналичный расчет. Деньги переводятся с собственного лицевого счета – на счет застройщика либо другого лица. Если же квартира приобретена на вторичной рынке – самый подходящий метод – использование банковской ячейки или аккредитива.

Риски при передаче денег минимальные. Покупатель передает деньги банку и больше не участвует в процессе. Значит, мошеннические схемы сводятся к минимуму. Банк будет самостоятельно вести сделку пока она не завершится.

Воспользовавшись консультацией наших юристов, можно совместно прийти к выводу – какой банк является более надежным и как передать деньги при покупке квартиры в ипотеку.

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы предусмотрены только за услуги, оказанные банком либо нотариусом:

комиссия при безналичном расчете;
банковской ячейки;
оплата аккредитива;
оплата услуг нотариуса или агентства недвижимости.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы свести риски к минимуму – можно обратиться за помощью к опытному, профессиональному юристу, обязательно с отзывами и рекомендациями. Также нужно обращаться только в проверенное агентство недвижимости. Банк, через который передаются деньги, должен быть государственным или крупным.

Не стоит пугаться высокой стоимости услуг хороших компаний, ведь лучше лишний раз переплатить, чем остаться без квартиры и без денег.