Обременение права собственности: что это такое и как его снять. Что собой представляет обременение, порядок регистрации

Сегодня все чаще встречается понятие "обременение". Что это означает? Если говорить простыми словами, то это своеобразный или недвижимости. На основании составленного договора вводятся определенные ограничения, которые не позволяют в полной мере владеть тем или иным имуществом. Стоит обратить ваше внимание на то, что обременение может появиться независимо от собственника, например, арест банком, а может и по его воле - залог квартиры или дома. В любом случае появляются ограничения, не позволяющие заключать сделки, подписывать договора и т.п.

Виды обременения

Их существует несколько. Самые распространенные - это залог или арест. Первый вид осуществляется по согласию собственника, например, нужно погасить долг, и квартира отдается под залог. Что же касается ареста, то это вынужденные меры, и дальнейшее развитие событий зависит от решения суда, в результате которого имущество или недвижимость может быть полностью или частично конфисковано или же возвращено с наложением штрафа и т.п.

Еще один вид обременения - это аренда, а точнее, право пользования имуществом на срок более одного года. Доверительное управление (ДУ), куда входит опека или попечительство, тоже относится к одному из видов ареста. Существуют и другие обременения, которые вводятся на имущество согласно законам.

Есть один интересный момент, на который мало кто обращает внимание: при переходе имущества к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить нынешний хозяин. Именно по этой простой причине при совершении сделки вы должны знать, все ли в порядке в этом плане. Если есть обременение на квартиру, то это повод задуматься. Давайте разберёмся более детально.

Снятие обременения по ипотеке

Эта процедура выполняется только после того, как заемщик выполнит требования договора и полностью выплатит кредит за квартиру. Стоит заметить, что зачастую процесс затягивается надолго, и человек получает массу хлопот. Непонятно одно: почему взять кредит в банке можно относительно быстро, а вот снятие обременения по ипотеке длится гораздо дольше? Чтобы не переплачивать и не обращаться к юристам, обходитесь собственными силами. Для этого вам необходимо полностью погасить кредит и сразу же затребовать у банка письмо о том, что вы выполнили Помимо этого, должна прилагаться выписка из ссудного счета о том, что полностью погашена ипотека. Обременение будет вскоре снято. если документы будут готовиться более одной недели (но не более двух), так как этого требует процедура. Дальше вы собираете необходимый пакет документов, с которым необходимо отправиться в Росреестр для того, чтобы с вас сняли обременение. В него входят следующие бумаги:

Документы на квартиру, дом и т.п.
Закладная (хранится в банке).
Документ, подтверждающий выполнение договора (получаете его в банке).
Заявление о снятии обременения.
Паспорт и квитанция об уплате налогов.

с обременением?

Как уже было отмечено выше, перед тем как что-то купить, вы должны внимательно изучить все документы, например, на наличие долгов и т.п. Конечно, существуют специальные правила пользования, которые вносят ограничения обременения на то или иное имущество. Это та же аренда, которая хоть и не запрещает заключать сделки по продаже недвижимости, но вносит некоторые корректировки в соответствующий договор. Если, к примеру, владелец продал квартиру, которую он сдает третьему лицу, то уже новый хозяин обязуется исполнять все условия договора.

Есть еще такое понятие, как сервитут. По сути, это право на земельный участок, которое ограничено договором. Например, можно прокладывать часть коммуникаций или дороги на участке своего соседа. Точно так же, как и аренда, сервитут не теряет своей силы, если земельный участок переходит от одного лица к другому.

Вы уже немного разобрались с понятием "обременение". Что это, мы подробно рассказали. В принципе, практически всегда это касается только недвижимости. А сейчас давайте поговорим о доверительном управлении. Здесь тоже есть свои особенности, которые нужно обязательно учитывать.

Право доверительного управления

ДУ позволяет доверительному управляющему совершать различные сделки и заключать договоры (кроме продажи имущества). Для этого собственником составляется договор, согласно которому человек может пользоваться его имуществом. А теперь несколько слов об обременениях ДУ. Основное из них - это залог. Главной целью подобного обременения является погашение займа. Если заемщик вовремя не возвращает долг, права собственности переходят к залогодателю. Обратите внимание, что снятие обременения такого рода возможно только после полного или частичного погашения задолженности.

Также к разделу ДУ относится и арест - это запрет на заключение любых договоров или сделок. В этом случае, как было отмечено выше, все решает суд. Более того, владелец, например, арестованного дома, должен держать его в сохранности до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Безусловно, существуют и другие разноплановые ограничения, которые накладываются государством. Ярким тому примером является обременение в использовании имущества, за которое не выплачены налоги, иными словами, имеющее задолженность перед государством.

Особенности договора с обременением

Заключение такого рода сделки имеет несколько значимых нюансов. Дело в том, что ограниченные в обязательном порядке должны быть учтены при составлении договора. Как показывает практика, чаще всего в виде обременения выступает ипотека. Если человек по каким-либо причинам не может самостоятельно погасить задолженность, то выставляет имущество на торги. Получается следующая ситуация. Покупатель должен заплатить определенную сумму, которую устанавливает владелец, и оставшуюся часть долга. Безусловно, в этом случае обязательно заключается договор с обременением. Чтобы сделка прошла успешно, потребуется получить согласие того банка, в котором вы брали ипотеку. Если речь идет о заключении сделки между физическим и юридическим лицом, то тоже нужно составлять специальный договор. В этом случае права на имущество переходят к другому лицу согласно срокам, указанным в бумагах. Еще один важный момент заключается в том, что далеко не всегда продавцы предоставляют все ограничения (долги и т.п.). Чтобы не попасть в ловушку, обратитесь с соответствующим заявлением в Росреестр и получите справку, в которой будет вся необходимая информация о покупаемом имуществе.

На что обратить внимание при покупке или продаже имущества?

Если вы приобретаете дом или квартиру, не поленитесь и возьмите справку ЕГРП. Несмотря на то, что данная услуга будет стоить денег, вы получите максимально полную и подробную информацию о том, какие ограничения есть на данном имуществе. Обращайте внимание на то, что, возможно, покупаемая квартира находится в аренде. В этом случае ее съемщик останется там до числа, указанного в договоре, при условии, что такой составлялся. Тем не менее, сам арендатор не принимает никакого участия в процессе, для него все остается так, как и было. Это же касается и стоимости проживания.

В некоторых странах есть свои нюансы. Например, в Германии арендатор должен дать свое согласие на просмотр квартиры, в которой он находится. Также принято предлагать съемщику купить жилье и предоставлять ему некоторое время (до 60 дней) на раздумья.

Как вы видите, тут все достаточно просто. Если вы боитесь сделать что-то не так, то желательно обратиться к опытным юристам, которые занимаются решением вопросов по недвижимости. За определенную плату вы получите всю информацию, которую необходимо знать. Договора будут составлены грамотно, и в дальнейшем не возникнет вопросов.

Несколько важных моментов

Многие продавцы и покупатели забывают о том, что может быть совладелец. К примеру, одним из супругов покупается квартира, пусть даже полностью за его деньги, и в этом случае имущество будет считаться общим. Безусловно, при покупке или продаже составляется договор, в котором указываются владельцы. Даже если в бумагах отсутствует один из супругов, решение принимается по обоюдному согласию. Если вы покупаете квартиру, то договор должны подписать оба супруга. В принципе, об этом правиле не нужно забывать как продавцам, так и покупателям.

Еще не было сказано о таком виде обременения, как найм. С юридической точки зрения это что-то похожее на аренду. Съемщик квартиры или дома получает жилье не только во временное пользование, но и в распоряжение. Если сроки аренды составляют более одного года, то оформляется специальный договор. В дальнейшем у арендатора имеется возможность сдать квартиру в субаренду. Но и это мероприятие сопровождается регистрацией, что практически полностью исключает какие-либо махинации. Согласитесь, неоднозначный характер носит обременение. Что это за понятие, мы уже знаем, а сейчас давайте рассмотрим, нужно ли это ограничение и когда.

Обременение: хорошо или плохо?

Сложно сказать однозначно. С одной стороны, это различного рода ограничения, которые не позволяют выполнять какие-либо действия с имуществом и недвижимостью, а с другой - это единственный рабочий метод защиты дома или квартиры от мошенников. Безусловно, наличие договоров ограничивает в том или ином плане, однако это гарантия исполнения своих обязательств, например, выплаты ипотеки, долга. Иногда сам собственник может наложить на свое имущество обременение. Чаще всего это арест, который полностью блокирует какие-либо действия (куплю, продажу, аренду и т.п.). Такие меры предпринимаются при попытке захвата недвижимости злоумышленниками. Наложив арест на квартиру, хозяин обеспечит ее безопасность до выяснения обстоятельств.

Использование недвижимости с ограничениями

Если вы являетесь владельцем квартиры с обременением, то это еще не значит, что вы не можете использовать ее для заработка, то есть сдавать в аренду. В большинстве случаев запрещается (его продажа), а вот пользование, как правило, разрешено, о чем мы, собственно, и говорим. Достаточно согласовать действия с залогодержателем и получить его письменное согласие. Как уже было неоднократно отмечено выше, вы можете даже продать такое имущество, но для этого предусмотрена специальная процедура. Мы уже разобрались с понятием "обременение", что это понятие подразумевает. Еще необходимо знать, что для перехода имущества, находящегося под ограничением, привлекается много государственных организаций: суды, банки, органы опеки т.п.

Не забывайте о важных правилах

Хотелось бы сказать и о том, что бывают ситуации, когда в квартире проживают граждане, которые там прописаны, но не являются ее владельцами. Не рекомендуется приобретать такое имущество, ведь, как показывает практика, жильцы выселяются далеко не сразу, потом приходится добиваться этого через суд. Если же в квартире проживают недееспособные или несовершеннолетние граждане, то нужно обратиться в органы опеки, так как без их согласия провести сделку будет невозможно. Весьма рискованно приобретать имущество по ренте, так как подобные договоры иногда неоднозначны и содержат массу мелких нюансов. Рекомендуется сначала узнать, как снять обременение, и только потом покупать или продавать жильё.

Заключение

Вот мы и разобрались с интересующим вас вопросом. Как видите, далеко не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Это обусловлено тем, что существует несколько видов обременения, каждый из них носит свой характер, и именно поэтому важно учитывать абсолютно все детали. Если вы покупаете имущество, то внимательно прочитайте договор, посетите Росреестр, в общем, сделайте все для того, чтобы убедиться в "чистоте" имущества. Если вы являетесь продавцом, то указывайте в договоре все обременения, наложенные на квартиру, так как их сокрытие может быть чревато негативными последствиями.

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры . При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями . Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Обременения бывают следующие:

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее . Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

Привлечение грамотного риелтора.
Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
На квартиру не должен быть наложен арест.
Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены . Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории .

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

не находится ли застройщик на стадии банкротства;
законность строительства;
своевременность возведения дома;
наличие прав на данное жилье у других лиц;
наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика . Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

Каждый, кто сталкивался с вопросами покупки жилья, обращал внимание на понятие «юридическая чистота». Оно значит, что новый собственник объекта недвижимости не будет иметь никаких проблем с его использованием и дальнейшей реализацией. Однако, часто встречается недвижимость, на распоряжение которой накладываются определенные ограничения. О том, что такое обременение на квартиру и каковы его последствия, пойдет речь в этой статье. Кроме того, рассмотрим вопрос снятия ограничений для продажи такой недвижимости в 2019 году.

Скачать образцы документов

Понятие обременения и его возможные причины

Чтобы понять, что значит квартира с обременением, обратимся к гражданскому законодательству. В частности, уже в первой статье Федерального закона, регулирующего вопросы регистрации недвижимых объектов и сделок с ними, изложена суть этого понятия.

Под обременениями принято понимать различные запрещения или иные условия, которые стесняют правообладателя при реализации права собственности на тот или иной объект недвижимости . Эти ограничения накладываются законом либо органами, уполномоченными на такие действия.

Запрет на сделки по продаже, дарение, сдачу в аренду или даже на прописку иных лиц – вот что означает обременение на квартиру для собственника. Возникнуть такая ситуация может по разным основаниям, среди которых:

ипотека;
покупка жилья за материнский капитал;
рента;
арест;
наем;
наличие прописанных жильцов;
сервитут;
доверительное управление;
концессионное соглашение;
признание дома аварийным жильем.

Рассмотрим их подробнее в контексте налагаемых ограничений.

Ипотека и материнский капитал

Что такое обременение на квартиру, купленную в ипотеку, на себе испытали миллионы граждан. Предоставление кредитных средств изначально дает банкам право на минимизацию своих рисков. В результате возникают ограничения не только в силу закона об ипотеке, но иногда и другие, оговоренные в кредитном договоре. Однозначно такую квартиру нельзя продать без согласования условий сделки с банком-кредитором до полного погашения займа .

Государственная демографическая политика, в том числе помогает семьям приобрести жилье. При этом нормы законодательства направлены на защиту имущественных прав несовершеннолетних детей.

Если в процессе приобретения недвижимости участвуют средства, предоставленные семье в рамках реализации программы материнского капитала, продать ее будет невозможно без разрешения органов опеки до достижения детьми возраста 18 лет . Тем более что право собственности в таких случаях имеют все домочадцы, в том числе малолетние. Вот что такое обременение на квартиру, купленную за материнский капитал.

Обременение квартиры третьими лицами

В некоторых случаях возможность распоряжаться недвижимостью ограничивает права третьих лиц, возникшие в силу законодательных актов или договора.

Например, рента в упрощенном смысле предполагает возникновение права пользования жильем у третьего лица за исполнение определенных обязанностей по уходу и содержанию собственника. Часто итогом таких отношений является переход права собственности рентополучателю после смерти арендодателя. Расторжение договора по инициативе последнего возможно в установленных законом случаях. Поэтому на продажу такого жилья наложено ограничение.

Сдача в наем жилья по зарегистрированному договору тоже порождает обременения на квартиру . Ведь при ее продаже действие этого соглашения не прекращается. Квартиросъемщики имеют право и дальше проживать на занимаемой жилплощади вплоть до окончания периода, указанного в договоре. Об этом стоит помнить новому собственнику, который согласился на сделку при таких условиях.

При продаже жилой недвижимости собственник обязан озаботиться вопросом выписки всех лиц. При отказе от добровольного снятия с регистрации это действие может быть осуществлено в судебном порядке. Однако не все категории жильцов могут быть выселены принудительно, а это значит, что квартира остается с обременением с прописанным человеком.

Иногда те или иные права на недвижимость имеются у юридических или физических лиц, которые не являются родственниками или близкими людьми собственнику, что тоже означает обременение квартиры третьими лицами.

Примером обременения квартиры третьими лицами является сервитут. В случае с квартирой он может быть установлен для возможности прохода в свою комнату одного из собственников через жилое помещение другого владельца, ведь проходные комнаты никуда не делись.

Обеспечительные меры судебных и надзорных органов и прочие обременения на квартиру

Существует большое количество причин, по которым на квартиру может быть наложен арест. Это и долги перед кредиторами или по алиментам, процедура банкротства, семейные и гражданские споры. Для обеспечения исполнения решения судов судебные приставы инициируют обременение на квартиру, а это не что иное, как арест. Чаще всего в таких случаях собственник имеет право пользоваться своим жильем, но не распоряжаться.

Что такое прочие ограничения (обременения) на квартиру? К ним относится, например, доверительное управление. В этом случае собственник передает недвижимость во временное управление третьим лицам, так как сам не может делать это по требованию закона. Частный случай – запрет на самостоятельное владение и управление недвижимостью за рубежом для некоторых категорий государственных служащих.

Концессионное соглашение тоже ограничивает права владельца, так как на период действия договора они переходят к концессионеру, который обязуется за свой счет внести те или иные улучшения в объект.

При определенных условиях у квартиры бывает двойное обременение, что это такое, нетрудно догадаться. Жилплощадь, купленная в ипотеку, вполне может находиться под арестом за другие долги собственника .

Почти во всех вышеуказанных случаях возможна продажа квартиры с обременением при определенных условиях. Исключением является арест и признание дома аварийным. В последнем случае никакие сделки невозможны. Жилье подлежит сносу, а собственники имеют возможность получить квартиру или иную компенсацию от государства.

Отчуждение недвижимости при наличии обременений

Бытует мнение, что продажа квартиры с обременением, это сложная и невыгодная затея. На самом деле это не всегда так. Иногда достаточно честно и подробно объяснить потенциальному покупателю, какие ограничения и неудобства его ожидают в результате этой сделки . Возможно, для него они не будут иметь решающего значения, тем более что цену все-таки придется немного снизить. Если удалось договориться с покупателем, то вторым шагом следует уведомить третье лицо, которое является инициатором обременения.

В частности, при ипотеке необходимо обратиться в банк для согласования всех деталей. Покупатель берет на себя обязательства по выплате долга и процентов путем заключения с банком нового ипотечного договора . Наличие прописанных лиц тоже не является большим препятствием. Просто новый владелец недвижимости или соглашается на их дальнейшую регистрацию или берет все хлопоты по выселению на себя.

По отзывам тех, кто продавал квартиру с обременением, итоговая стоимость может быть ниже рыночной до 30%. Поэтому в некоторых случаях покупать такое жилье достаточно выгодно, если знать, что такое обременение на квартиру и как его снять.

Так как отчуждение недвижимости возможно не только по договору купли-продажи, но и на основании иных юридически значимых действий, то дарственная на квартиру с обременением не является такой уж редкостью. В этом случае одариваемый принимает на себя все ограничения. Такая же ситуация складывается при наследовании и в других подобных случаях отчуждения квартиры. Так как найти покупателя на обремененную квартиру не так-то просто, желательно снять обременение с квартиры, что значит устранить основания его наложения.

Образец договора купли-продажи можно скачать по . Образец договора дарения можно скачать . Образец завещания на квартиру находится .

Посмотреть полезное видео

Как снять обременение в праве собственности на недвижимость?

Если причиной возникновения ограничений является ипотечный кредит, то все что нужно, чтобы снять обременение с квартиры после ипотеки, это вернуть деньги банку в полном объеме. После этого необходимо взять справку о том, что квартира не обременена, и обратиться в Росреестр для снятия ограничений . В течение установленного срока изменения будут внесены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого квартиру можно продавать на общих основаниях, так как объект будет юридически чист, при условии отсутствия иных ограничений.

Некоторые задаются вопросом, что будет, если не снять обременение с квартиры после погашения ипотеки? Ответ очевиден, при осуществлении сделки, новый владелец увидит его в своих документах . Ведь изменения в ЕГРН вносятся только по заявлению собственника. Поэтому в интересах каждого владельца недвижимости сразу же после выплаты долга обратиться в Росреестр. Ведь по истечении длительного времени об этом можно и вовсе забыть, что станет неприятным сюрпризом впоследствии.

Как не стать жертвой мошенников?

Так как продажа обремененной квартиры сопряжена с неудобствами и потерей части денег, некоторые недобросовестные продавцы стараются утаить факты наложения обременений. Особенно это распространено со случаями прописки, наследования и иными вариантами предъявления прав третьими лицами. В связи с этим перед покупкой в 2019 году необходимо обязательно проверить юридическую чистоту недвижимости. Вот как можно узнать, за что наложено обременение на квартиру:

запросить у продавца или на сайте Росреестра выписку из ЕГРН, сведения из которой помогут установить собственников, наличие или отсутствие обременений, историю квартиры и многое другое;
попросить продавца предоставить выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах, а также справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
важно также потребовать представить справку из наркологического диспансера и от психиатра;
при наличии несовершеннолетних детей имеет смысл попросить заключение органов опеки;
установить, не продается ли объект сразу после оформления наследства, так как риск появления новых наследников достаточно велик;
в случае продажи по доверенности стоит связаться с собственником, так как довольно часто этот документ подделывают;
на сайте службы судебных приставов не лишним будет узнать о наличии или отсутствии ареста на интересующую вас недвижимость.

Эти меры не гарантируют выяснения всех возможных обстоятельств, но позволяют свести риск приобретения обремененной квартиры до минимума. Само по себе наличие обременений на квартиру не является каким-то критическим фактом, так как при желании от них всегда можно избавиться. Главное, чтобы они были известны, а процесс снятия не был бы сопряжен с бесконечными судебными тяжбами.

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

по воле собственника, добровольное;
помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
Арест: имущество арестовывают за долги;
Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.

Основания возникновения ограничения:

законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
решение суда;
договор, сделка, результатом которой является обременение;
акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Аренда

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Залог

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Арест

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.