Инвестиционный договор между юридическими лицами. Существенные условия и особенности договора инвестирования

При заключении договора, следует различать , будет ли данная сделка являться застройки или .

Данные понятия отличаются по ряду признаков :

• согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только , которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
• законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
• в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
• обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия . В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников .

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность , так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» .

Сторонами такой сделки выступают:

• инвесторы - граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
• заказчик - гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
• застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

• подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

• строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
• различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет .

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

• со стороны инвестора - вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
• со стороны заказчика - непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ , которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

• высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
• гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
• надежность инвестирования капиталов;
• широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора . В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

• дольщиком - лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
• застройщиком - юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц - нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован . Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с , которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

• беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
• получение нового (первичного) жилья;
• широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
• возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
• гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств , основными из которых являются:

• сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
• некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
• финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

• застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
• помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Вопрос

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании. Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?

Ответ

Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру. Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Перед заключением любого рода сделки необходимо подписать инвестиционный договор, который документально подтверждает все основные договоренности сторон контракта, будь то заказчик, исполнитель или же инвестор. Договор инвестирования в бизнес чаще всего включает в себя подробности процесса финансирования, обязательства каждого из участников контракта, нюансы структуры управления и варианты решения возможных конфликтов. По своей сути такой договор является инструкцией по этапам развития проекта, которые должны выплатить подписавшие контракт стороны. При этом процессу инвестирования обязательно должен сопутствовать дополнительный пакет документов, включающий в себя устав, различные лицензионные соглашения, договоры займа и т.п..

Общие сведения

Инвестиционным контрактом называется подтверждающий взаимоотношения заказчика и инвестора документ, сложенный из выдвинутых этими сторонами обязательств. В роли заказчика в основном выступает руководитель проекта, который несет ответственность за деньги вкладчика и правильную, последовательную реализацию всех пунктов инвестиционного договора, образец которого предварительно утвержден всеми сторонами. Что касается инвестора, то в его роли может выступать любое физическое или юридическое лицо с желанием вложить средства в финансирование какого-то бизнеса. Чаще всего целью инвесторов является получение финансового вознаграждения за свой вклад в проект, но иногда мотивом может служить и желание социального одобрения, особенно если дело касается политиков и публичных личностей. В некоторых случаях (например, в сфере строительства) в подписании инвестиционного соглашения также участвует и третья сторона в лице подрядчика, который ведёт всю организационную деятельность и получает за это комиссионное вознаграждение.

Условия заключения договора и этапы его реализации

По завершению обсуждения всех предварительных вопросов инвестор и заказчик переходят к рассмотрению условий заключения контракта, которые бы подходили всем сторонам. Двусторонне выгодные отношения необходимо выстраивать с учётом того, что вкладчик передает исполнителю денежные средства с дальнейшим документальным оформлением в полном соответствии с текущим законодательством, регламентирующим эти самые взаимоотношения. Такой процесс не только сокращает риск потери вкладчиком собственных средств, но и позволяет ему контролировать финансовый оборот при непосредственной реализации проекта. Когда проект будет завершён, инвестор сможет без проблем вернуть свои денежные средства с дополнительным вознаграждению в установленный соглашением срок.

Существует несколько методов получения выплаты вкладчиком.

Соглашение включает в себя указание фиксированной суммы, которая будет оставаться неизменной в течение всего инвестиционного периода, при этом денежные выплаты заказчик должен производить точно в срок. Если же случаются нюансы, когда заказчик не имеет возможности вовремя выплатить средства, это должно дополнительно оговариваться с вкладчиком. При условии согласия на отсрочку со стороны инвестора данный момент нужно также внести в инвестиционное соглашение.

Происходит приблизительная выплата, которая полностью зависит от объема полученной бизнесом прибыли. Обычно такой метод получения денежных средств инвестором выбирают при реализации долгосрочных проектов, когда сумму предугадать практически невозможно. В данной ситуации аналитик рассчитывает примерное значение доходности, которая может варьироваться по ходу реализации бизнес-проекта. Несмотря на удобство такого вида получения выплат, инвесторы его избегают, поскольку беспокоятся из-за мнимой незащищенности собственных средств. А вот руководителям проекта такой вариант очень нравится ввиду того, что он не гарантирует вкладчику фиксированный доход, который зависит от экономического и политического положения страны, не говоря уже о постоянно растущей инфляции.

Процесс передачи денежных средств инвестором также может быть осуществлен несколькими способами. Простым методом является обычная передача инвестиций заказчику после подписания контракта инвестиционного товарищества. Суть же более сложного варианта заключается в том, что вкладчик передает свои деньги частями, когда руководителю проекта не требуется полный объем денежных средств сразу же на стадии разработки проекта. Иногда такой принцип может играть на руку обеим сторонам, особенно если они не очень доверяют друг другу. Поскольку все движения инвестиционных средств должны быть под контролем и инвестора, и руководителя проекта одновременно, все проведенные операции необходимо подтверждать документально.

Условно инвестиционные процессы проходит через 2 ступени. Сначала субъект решает инвестировать денежные средства, исследует возможности, продумывает техническую и экономическую базу, собирает всю необходимую проектную документацию и составляет поэтапный бизнес-план, делая заключительный аккорд в виде подписания непосредственно инвестиционного соглашения. Обозначенные в контракте условия действуют на протяжении всего срока реализации проекта и могут включать поправки только в том случае, если после его подписания законодательством приняты новые условия, которые при этом делают положение обеих сторон хуже.

Таким образом, подписание соглашения придаёт финансам статус инвестиций, после чего наступает второй этап, который в первую очередь характеризуется непосредственно процессом реализации бизнес-плана с последующим задействованием средств инвестора. Изначально инвестиционный договор может сопровождаться новыми подписанными обеими сторонами документами, которые отвечают за правовые действия относительно процесса воплощения проекта в действительность. Сюда могут относиться бумаги касательно нюансов оказания услуг и выполнения работ, соглашение о передаче имущества и прочее. При этом основной целью с юридической точки зрения остается реализация изначального инвестконтракта, которая подходит к логическому завершению после окончательного формирования объекта инвестиционной деятельности.

Обязательства сторон и признаки договора

Инвестиционный договор как между физическими лицами, так и и между юридическими лицами, подписанный согласно установленному образцу, эффективно защищает интересы обеих сторон. При этом каждое лицо отвечает за определённые моменты типового договора.

Заказчик:

• несет ответственность за соблюдение сроков реализации бизнес-проекта;
• сдает отчет о проведенной работе, подкрепленный соответствующими документами; ведет полную отчетность о финансовой деятельности;
• занимается наймом профильных специалистов;
• осуществляет контроль допустимых расходов по проекту;
• занимается полной организацией связанной с проектом деятельности;
• возвращает инвестиционный вклад в строго установленный срок.

Инвестор:

• передаёт предварительно оговоренную сумму без внесения каких-либо изменений и задержек;
• принимает проект с условием обязательной проверки итогов воплощения в действительность проектных работ;
• выплачивает вознаграждение;
• оформляет сопутствующие завершению бизнес-проекта бумаги (регистрирует право собственности и ставит на учёт в требуемых госструктурах).

Нюансы законодательства

Перед подписанием контракта вкладчик и руководитель проекта должны учитывать нюансы действующего законодательства их государства. Знание всех законов и поправок гарантирует защиту прав каждой стороны в будущем, поэтому большинство специалистов предварительно предпочитают нанять профессионального юриста, который хорошо осведомлен в теме и может прояснить многие затрудняющие процесс подписания соглашения моменты. Если же у сторон нет возможности воспользоваться услугами надежного специалиста и консультироваться в дальнейшем, необходимо хотя бы придерживаться некоторых ключевых требований для получения взаимной выгоды. Инвестиционный договор в обязательном порядке должен включать в себя следующие пункты:

• наименование документа;
• дата и время заключения договора;
• данные инвестора и заказчика;
• детальная информация о проекте (сумма инвестиций и вознаграждения, четкие сроки реализации, цель проекта и т.д.);
• права и обязанности сторон;
• если проект связан с недвижимостью, в договор также необходимо включить площадь и адрес объекта.

Формулировка и нюансы инвестиционного соглашения напрямую влияют на решение возможных спорных нюансов. Чтобы не стать жертвой собственной неосведомленности, специалисты рекомендуют тщательно изучить образцы и продумать все подводные камни, а затем всё же отдать составленный контракт на проверку профессиональному юристу. Только настоящий специалист может увидеть двусмысленность и неточность, а затем предложит внести правильные исправления. Юрист также позволит убедиться в соответствии соглашения самым свежим нормам законодательства, которых может не знать даже успешный бизнесмен.

Цена проекта

Любой контракт обязательно включает в себя информацию о стоимости. Цена должна учитывать множество нюансов (начиная от банального вознаграждения руководителя проекта за организацию проекта заканчивая стоимостью материалов и предоставленных специалистами услуг). Также возможны затраты на непредвиденные расходы и оплату оборудования. При этом приблизительная стоимость обязательно должна быть определена в установленном порядке и указана в соглашении. Для оптимального расчёта цены используется индексный метод, то есть все затраты корректируются специальными индексами с учетом возможного изменения цен на материалы или услуги.

Бывалые инвесторы и руководители проектов понесли множество убытков и смогли извлечь из этого выгоду в виде ценного опыта. В инвестировании невозможно гарантировать безопасность денежных вложений и верного развития событий, но можно минимизировать риски, прислушавшись к следующим советам опытных вкладчиков и бизнесменов.

Поиск помощников

Первым шагом при оформлении сделки должно стать привлечение собственного юриста. Поскольку каждая из сторон представляет свои интересы, лучше нанять специалиста в частном порядке. Юрист поможет не только максимально обезопасить своего протеже, но и прояснит нюансы относительно этапов финансирования и распределения доходов.

Учёт всех нюансов в договоре

В инвестиционном соглашении обязательно нужно прописать все моменты договоренности с будущим партнёром. Сюда должны быть включены все основные пункты договора, а также этапы и виды финансирования, последовательность реализации бизнес-плана, контрольные точки проекта и порядок управления, особенности налогообложения и страхования.

Бывалые бизнесмены шутят, что инвестиционное соглашение является коллективным творческим процессом не инвестора и заказчика, а юристов. Именно поэтому так важно учесть и задокументировать все юридические аспекты, включая ответственность за нарушение.

Каждый пункт контракта необходимо дополнительно перепроверить на момент его реализуемости при возможном возникновении спорной ситуации. Необходимо учитывать условия соблюдения штрафных опционов, нюансы регулирования различного рода споров, варианты выхода из тупиковых ситуаций, прописать условия обеспечения платежа и прочее.

Выбор правильной страны

Бывают случаи, когда конфликт с бизнес партнёром заходит слишком далеко и доводит даже до суда. В таком случае идеальным будет предварительное обращение к иностранной юрисдикции, поскольку модель инвестотношений в англосаксонском праве сформирована более правильно и целостности. При нарушении контракта любой стороной английский суд с большей долей вероятности поможет справедливо разрешить спор.

Выбор правильной структуры инвестирования

В подавляющем большинстве случаев проекты инвестируются посредством уставного капитала, согласно которому заказчик получает денежные средства в обмен на долю в компании. В такой модели финансирования заказчик часто чувствует себя использованным, особенно когда его идея успешно реализуется, а бизнес становится очень прибыльным. Вмешательство инвестора, который просто выступил в качестве заемщика, становится всё более и более обременительным для руководителя проекта.

Если заказчик полагает, что оценка его проекта уступает будущей стоимости даже на начальном этапе, он может выдвинуть предложение по подписанию контракта на условиях конвертируемого долга. В такой ситуации вклад будет осуществлен в форме обычного займа, а на в следующем этапе инвестирования вкладчик конвертирует эти средства в свою долю собственности с предварительно установленным коэффициентом пересчета. Правда, при такой схеме финансирования инвестору лучше потребовать залог или поручительство. Идеальным вариантом будет использование тщательно проработанной финансовой схемы с изменяемыми параметрами договора.

Определение фокуса

После непосредственного подписания инвестдоговора кто-то должен будет принимать решения, связанные с финансовыми и кадровыми изменениями. Обычно в этой роли выступает руководитель проекта или совет директоров, однако опытные инвесторы и бизнесмены рекомендуют нанимать независимых экспертов, которые ускорят операции компании и смогут сделать непредвзятые выводы по ходу реализации проекта.

Юридически заверенное соглашение между вкладчиком и руководителем проекта обычно оформлено в виде инвестконтракта установленного образца с обязательным соблюдением последних внесённых изменений в законодательство. Правильно оформленный документ обеспечит защиту прав обеих сторон. Он будет выступать не просто письменным оформлением договорённости, но и сможет регламентировать все права и обязанности сторон с обоюдной выгодой. Именно поэтому инвестиционное соглашение должно быть оформлено после детального изучения всей сопутствующей документации и любой информации, относящейся к данному бизнес-проекту. Только строгое соблюдение прописанных в контракте обязанностей приведёт проект к успешному завершительному аккорду и обоюдной выгоде в долгосрочной перспективе.

Инвестирование - процесс очень важный.

Он распространен не только среди юридических лиц.

Экономически грамотное население все больше стремится к инвестированию.

Данный процесс по-другому можно назвать вложением.

Вкладывать свои средства можно по-разному:

• накопительные депозиты;
• ценные бумаги;
• недвижимость;
• различные виды бизнеса и т.д.

Инвестором может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое.

Инвестирование в обязательном порядке оформляется при помощи договора.

Важные пункты договора инвестирования

Договор инвестирования между физическими лицами образец которого можно скачать здесь представляет собой соглашение, по которому одно физическое лицо (инвестор) передает другому физическому лицу определенные средства. Это могут быть деньги или же средства производства. Передача происходит с целью извлечения с помощью этих средств дополнительной прибыли.

Особенности договора инвестирования:

1. В первую очередь договор инвестирования имеет определенные временные рамки. Здесь четко прописывается время и место его составления. Ввиду того, что речь идет об инвестициях, они должны принести определенный результат. Именно для достижения этого результата инвестор и вкладывает свои средства. В договоре указывается, к какому сроку обязательство должно быть выполнено. Также выполнение обязательства может быть разделено на этапы.
2. Предметом соглашения является передача средств, в договоре конкретно указываются суммы средств, если речь идет о деньгах. Также раскрывается, если передаются какие-либо основные средства, средства производства. Их техническое состояние, стоимость в денежном эквиваленте.
3. Соглашение об инвестировании может содержать определенные гарантии возврата вложенных средств. Обычно залогом является определенное имущество.
4. Кроме того, отдельным пунктом в соглашении прописываются права и обязанности каждой из сторон, касательно передачи средств, их использования, а также порядок распоряжения полученным результатом.
5. При составлении соглашения должны быть указаны меры ответственности за неисполнение собственных обязательств для каждой из сторон, а также порядок разрешения возникающих споров и разногласий.

Порядок заключения и исполнения подобных обязательств регулируется нормами гражданского права. То есть, те пункты, которые в соглашение не вошли должны соответствовать законодательству. Этим достигается диспозитивность норм. И напротив, когда соглашение не соответствует законодательным нормам, его можно признать недействительным.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора инвестирования между физическими лицами вариант которого можно скачать бесплатно.

Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. При необходимости права и обязанности сторон будут определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть аналогии права. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Фактически главным источником регулирования деятельности сторон является инвестиционный договор. Именно поэтому на инвестора возлагается большой риск и «ответственность» при составлении и заключении договора. От закрепления всех существенных условий договора, максимально полного отражения фактических и юридических действий заказчика будет зависеть успешное достижение поставленной цели.

Рассматривая инвестиционный договор, предлагаем считать существенными следующие условия: предмет, цена, срок.

Для Инвестора условие о предмете договора является существенным, поскольку любой объект недвижимости уникален. Даже, если объект недвижимого имущества строится по типовому проекту особое значение может иметь место его строительства.

Предметом инвестирования в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Инвестору (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Инвестору, или через пропорцию участия Инвестора в общем объеме финансирования строительства - ст. 24 ЖК РФ).

Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п. Трапезников В.А.Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. - 2005 - № 9. - С. 37

Обычно предметом договора инвестирования в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора инвестирования квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и её положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Сроки строительства являются одним из самых важных условий договора инвестирования. Так как строительство любого объекта имеет свою специфику, сроки строительства должны устанавливаться в каждом конкретном случае. Они не могут быть установлены путем соотнесения конкретного проекта с другими проектами. Как и в договоре строительного подряда, начальный и конечный сроки строительства работ следует признать существенными условиями договора инвестирования Пиняскина О.В. О правовой природе инвестиционной деятельности // Банковское право. - 2010 - № 2. - С. 12..

Эти сроки определяются путем указания конкретных календарных дат и должны быть внесены Застройщиком в предмет договора инвестирования.

Но, как уже указывалось ранее, строительная деятельность характеризуется особой сложностью и специфичностью. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Несмотря на то, что «разумный срок» хотя и является запасным вариантом, но определяться он будет в конечном счете в суде, поскольку перспектива урегулирования срока исполнения в претензионном (досудебном) порядке представляется проблематичной. При этом не следует забывать, что стороны могут подойти к трактовке «разумности» различным образом, сообразно своему пониманию и исходя из личной заинтересованности.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора. При этом в юридической литературе сущность «цены» такого договора понимается неоднозначно. Так, В.П. Соколов понимает под ней лишь размер вознаграждения, передаваемого стороне, исполняющей договор Соколов В.П. Договор участия в долевом строительстве. - М.: Ось, 2010. - С. 140.. Е.С. Квардонова полагает, что это есть «…сумма инвестиций, которые обязуется внести инвестор» Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. - М., 2003. - С. 81.. Как следует из смысла ст. 423 ГК РФ, возмездность будет выражаться в том, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Инвестор же передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости и в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Ст. 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом из этого вовсе не следует, что она есть оплата именно действий контрагента.

Учитывая вышеизложенное, нами предлагается следующая конструкция: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Прежде всего, данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

В юридической литературе, учитывая такой критерий, как распределение прав и обязанностей сторон, упоминаются как двусторонние, так и односторонние договоры. В отношении сделок такое разделение на односторонние и двухсторонние представляется возможным. Классификация договоров подобным образом все же не является совсем верной. «Договор есть непременно две стороны, но эти стороны не всегда в одинаковом отношении одна к другой». Более точно высказался Я.М. Магазинер, предлагающий называть подобные договоры односторонне обязывающими или односторонне управомочивающими, но только не односторонними либо двусторонне обязывающими Магазинер Я.М. Избранные труды по общей теории права. - М.: Юридический центр, 2006. - С.271..

Учитывая такое квалификационное основание, как наличие встречного удовлетворения, инвестиционный договор относится к разряду возмездных. Хотя некоторые авторы и полагают подобный договор безвозмездным. При этом возмездность заключается в том, что инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им (заказчиком) действия.

По моменту, к которому приурочивается возникновение договора, последние подразделяются на реальные (от лат. res - вещь) и консенсуальные (от лат. consensus - соглашение). Поскольку для возникновения взаимных прав и обязанностей у инвестора и заказчика достаточно достижения сторонами соглашения по условиям такого договора, то в соответствии с этим инвестиционный договор признается консенсуальным.

Учитывая, что каждая сделка имеет свое правовое основание, то есть правовую цель, которой стремятся достичь субъекты инвестиционной деятельности, инвестиционный договор признается каузальным договором. Если основание входит существенным элементом в самый состав сделки и отражает в ней свои качества, то мы имеем каузальную, или материальную (индивидуализированную), сделку. Отнесение договора к каузальным договорам имеет под собой важное основание, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой. В нашем случае целью договора является либо извлечение дохода вследствие вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности, либо достижение положительного эффекта, например, в виде получения объекта недвижимости, пусть и для удовлетворения личных, потребительских нужд, что по действующему законодательству не является незаконным. Из такого каузального договора также видно, на чем основано право собственности инвестора на объект недвижимости.

В зависимости от того, насколько заранее известен, при заключении договора, предмет и размер встречного обязательства, договор может быть коммутативным или алеаторным. Поскольку и заказчик обладает информацией, каков будет объем предоставленных инвестиций, и инвестор предполагает размер передаваемой недвижимости, постольку инвестиционный договор можно признать коммутативным.

Для всесторонней правовой квалификации инвестиционного договора необходимо рассмотреть факультативные признаки. Так, используя в качестве основы классификации такой критерий, как содержание гражданских организационно-правовых отношений, предложенный О.А. Красавчиковым, можно отметить, что инвестиционный договор обладает организационно - предпосылочными свойствами Красавчиков О.А. Категория науки гражданского права. Том 1. - М.: Статут, 2005. - С. 336.. Инвестора по праву называют инициатором строительства. В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, соответственно создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве.

Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения.

Поскольку вследствие законодательного закрепления возможности инвестора контролировать целевое использование инвестиционных ресурсов заказчиком, постольку можно признать за таким договором контрольные свойства.

Информационные качества отношений по договору инвестирования выражаются наличием права у инвестора получать информацию от заказчика о ходе строительства, выполненных работ, о сроках завершения отдельных этапов строительного процесса и выполнении проекта в целом.

Именно благодаря обладанию указанными свойствами возможно признать обладание инвестиционного договора организационными свойствами. Любой договор уже предполагает некую организованность, но она скорее носит «внутренний» характер, присутствуя именно между сторонами договора, не будучи направленной вовне. Наличие же инвестиционного договора подразумевает, в обязательном порядке, заключение как минимум одного договора, например, договора строительного подряда, то есть имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений.