Переделка помещений жилой предназначенности стала в последнее время все более актуальной. Сложность и объемность вмешательства определяется владельцем индивидуально, но любая работа должна быть согласована в мосжилинспекции.
Обязательным аспектом является разработка и согласование поданного проекта. Но стоимость его внушительная, а это отпугивает владельцев. Они отказываются от ремонта или проводят его самовольно. Решить проблему позволяют утвержденные перепланировки типовых квартир. Они подготовлены столичным правительством для собственников, которые желают упростить процедуру и использовать готовое решение вместо индивидуального.
Представлены проекты перепланировки типовых квартир на сайте мниитэп и на странице МЖИ www.mos.ru/mgi/.
Смена планировки квартиры в стандартном доме
Наиболее часто перепланировка квартиры в типовом доме предусматривает проведение таких мероприятий:
- Обустройство кухни-студии;
- Увеличение кухни или коридора за счет прочих помещений;
- Установка различных перегородок;
- Включение в спальню ниши;
- Обустройство арок;
- Объединение санузла с ванной.
Встречаются и прочие варианты. Но разрабатывать их отдельно нет потребности. Вполне может быть выбрана уже готовая перепланировка в типовых домах, которая представлена в свободном доступе. Каталог поделен на две части.
В разделе «А» представлены простые типовые перепланировки квартир, которые предусматривают вмешательство в ненесущие конструкции, а сам ремонт при этом не имеет особой сложности. Согласование таких массовых проектов возможно в уведомительном порядке. Важно лишь четко следовать прописанным положениям и не допускать отклонений.
Раздел «Б» содержит в себе узаконенные типовые перепланировки повышенной сложности с более объемным вмешательством в конструкцию панельного помещения. Возможность их проведения имеет прямую зависимость от типа строения, его состояния, этажности, а также ряда иных аспектов. Каждый случай рассматривается индивидуально, а уведомительное согласование тут не предусмотрено.
Казалось бы, все просто, но на практике возникают сложности. Рассмотрим ситуацию с типовыми перепланировками поближе.
Плюсы и минусы типовых перепланировок квартир:
Преимущества:
- Можно бесплатно использовать готовое типовое решение перепланировки квартиры, которое уже одобрено ОАО МНИИТЭП и жилищной инспекцией (т.е. сэкономить и деньги, и время).
- Каталог типовых перепланировок находится в открытом доступе на ресурсах Мосжилинспекции и ОАО МНИИТЭП.
- Контроль за ходом работ может осуществлять любая организация с допуском СРО.
Недостатки:
- Каталог типовых решений перепланировок квартир охватывает только серии домов, разработанные ОАО МНИИТЭП. Соответственно, сюда не входят многие распространенные типовые дома других институтов, например КОПЭ, И-155, ГМС-2001, все кирпичные серии (башни Тишинская, Смировская, и др.), и т.д.
- Отступления от типового проекта перепланировки невозможны. Не предусмотренные им работы «зарежет» жилинспекция, вместе с предусмотренными.
- Исходная планировка вашей квартиры должна в мелочах совпадать с указанной в каталоге. Даже если серия дома совпадает с вашей, могут обнаружиться небольшие отклонения, а значит воспользоваться типовым проектом вы не сможете.
- Объемы перепланировок, предлагаемые типовыми проектами, весьма незначительны и простора особенно не прибавят, что устроит далеко не всех.
- ОАО МНИИТЭП запрещает делать проемы в капитальных стенах и демонтировать подоконные блоки во многих своих домах, построенных после 2007 года. Это мотивируется «защитой от прогрессирующего обрушения».
- Срок рассмотрения типовых проектов перепланировок составляет 35 рабочих дней, вместо 20 рабочих дней для нестандартных проектов.
- Те деньги, что вы сэкономите на разработке проектной документации, могут превратиться в гораздо большую сумму, если в ходе ремонта будут допущены отклонения от согласованного типового варианта перепланировки.
Каталог типовых перепланировок квартир
Перваячасть ("А") содержит в основномпростыевариантытиповыхперепланировок, которыенепредусматриваютникакихсложныхпреобразований, и касаются в основномопераций с ненесущимиперегородками, перестановоксантехприборов в границах « мокрыхточек», и т.п. Ихможносогласовать и пофактупроведения, т.е в уведомительномпорядке. Тем неменее, квартиру все равнопосетиткомиссия, котораяудостоверится, что вынеотклонилисьотпроекта.
Работы по «простым» проектам, можно зачастую проводить и не обращаясь к каталогу типовых проектов – ведь в этом случае нужно следовать проекту во всем, а вы, допустим, хотите изменить что-то одно. Вы просто можете проводить любые работы из числа тех, что не указаны в пп 2 и 3 Приложения 1 ППМ № 508 в ред. №840-ПП. К таким работам, помимо перечисленных выше, относятся установка кондиционеров, остекление лоджий, установка легких перегородок, раздвижных дверей и другие.
Примеры типовых перепланировок по каталогу А
(перепланировки без затрагивания несущих конструкций в II-49)
В свою очередь, во второй части каталога (часть "Б"), представлены в основном более сложные типовые варианты перепланировки квартир. Предложенные здесь варианты часто предполагают оформление технического заключения на перепланировку. В случае такой необходимости, Мосжилинспекция уведомляет ОАО МНИИТЭП, а вы договариваетесь с инженером о дате выхода на квартиру для проведения обследования.
Возможность проведения таких перепланировок зависит от вашего этажа, состояния дома, а также от наличия проемов в несущих стенах у соседей снизу или сверху. Здесь предусматриваются изменения несущих конструкций с обязательным их усилением, а это может, в случае ошибки, повлиять на безопасность всего дома и его жильцов, поэтому уведомительный порядок согласования на такие перепланировки не распространяется.
Примеры типовых перепланировок по каталогу В (с изменениями в несущих конструкциях):
в квартирах домов серии II-49
Дополнительно:
Типовые перепланировки П44Т
из каталога ОАО МНИИТЭП (однокомнатная, двухкомнатная и трехкомнатная квартиры П44Т)
Серии домов, представленные в каталоге типовых перепланировок ОАО МНИИТЭП:
Дополнительно:
Типовые перепланировки, представленные на сайте Мосжилинспекции
Полезное:
В зависимости от типа начальной планировки помещений дизайнеры предлагают следующие варианты перепланировки кухни, позволяющие увеличить полезную площадь помещения. Во-первых, если планировка позволяет, кухню можно объединить со смежной жилой комнатой, то есть превратить кухню в гостиную. Такой вариант объединения помещений существует в каталоге перепланировок для квартир, где больше одной жилой комнаты.
В результате такой перепланировки кухни взамен одного небольшого помещения вы получаете просторную гостиную - место, пригодное не только для приготовления пищи, но и для проведения торжеств, вечеров в кругу семьи. В зависимости от типа вашей планировки в каталоге перепланировок вы можете найти и перепланировку кухни с расширением кухни за счет коридора или кладовки.
А вот если помещение кухни будет расширяться за счет жилой комнаты - стоит лишний раз подумать прежде чем решаться на такую перепланировку. Согласно санитарным нормам помещение "мокрой зоны", к которым также и относится кухня, не может расширяться за счет жилых помещений квартиры. Не стоит всерьез рассматривать и перепланировку кухни с переносом кухни на место коридора или переносом кухни на остекленный балкон, лоджию.
Такие изменения, могут выглядеть довольно заманчиво, но осуществить перенос помещения в условиях типовой многоэтажки будет невозможно. Жилищная инспекция откажет вам в согласовании и от задуманных работ вам придется отказаться.
Также по опыту тех, кто уже выполнял перепланировку в своей квартире, стоит заметить, что не следует слепо воплощать в своей квартире варианты, представленные в каталогах перепланировок, даже если это уже кем-то выполненная и согласованная перепланировка.
Во-первых, не все изменения, соответствуют строительным и санитарным нормам. Как в случае с перепланировкой кухни, некоторые изменения, которые на бумаге выглядят вполне безобидно, например, расширение кухни за счет комнаты , воплотить в обычной городской квартире практически невозможно. Во-вторых, возможность проведения зависит от таких факторов как состояние инженерных систем дома, степени изношенности несущих стен, перекрытий.
Поэтому даже если понравившаяся перепланировка была выполнена в квартире аналогичной вашей, то прежде чем решаться на проведение работ вам следует узнать о возможности проведения перепланировки именно в вашей квартире. По многим причинам не стоит проводить перепланировку самовольно , даже если выбранная вами перепланировка из каталога перепланировок квартир уже была кем-то согласована.
Последствия неудачно выполненных работ: риск возникновения аварийной ситуации. Кроме того, Жилищным законодательством предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку - вас обяжут выплатить штраф , а после этого вы должны будете вернуть квартире прежний вид.
Большинство жилых помещений на территории Российской Федерации являются сооружениями массовых серий, которые были возведены по различным проектам. Очевидно, что планировка в подобных зданиях стандартна.
В соответствии с данным положением, Проектным институтом типологии совместно с иными соответствующими службами были созданы типовые проекты перепланировки квартир. Основная цель таких разработок заключается в ускорении деятельности по реконструкции помещений и ее согласовании.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Поэтому в случае необходимости перепланировки, не стоит торопиться с обращением за составлением , так как вполне возможно, что существует типовая разновидность, которая предполагает внесение желаемых изменений в структуру помещения.
Преимущества каталога
При выборе перепланировки необходимо соблюдать осторожность – ведь большинство проектов составляются иллюстраторами, дизайнерами – это люди, которые не являются профессионалами в сфере согласования реконструкции.
Типовой проект перепланировки позволяет избежать проблем при разработке индивидуальной реконструкции, однако стоит понимать, что порядок согласования придется выполнить в любом случае
Что включено в типовой проект перепланировки
1 комната
Очевидно, что варианты перепланировки одного и того же типового проекта могут быть разными. Некоторая часть зависит от количества комнат: 1, 2 или 3 комнаты. Многое определяется требованиями собственника квартиры – в данном случае играют роль его вкусовые предпочтения, привычки, стиль жизни и представления о комфорте.
| Выделение спальной комнаты | Осуществляется это путем перераспределения большого количества перегородок.
В частности, подобные изменения могут воплощаться в следующих моментах:
|
| Превращение стандартной однокомнатной квартиры в студию | Основное отличие – выгороженным остается лишь санузел. В некоторых случаях могут присутствовать перегородки, которые лишь частично намечают границы. Они могут быть от потолка и до пола, но никогда не перекрывают весь проход – пространство остается единым. |
| Выделение детской комнаты | Каких-либо дополнительных особенностей в данном случае не наблюдается. Весь процесс заключается в разделении основной комнаты прозрачной перегородкой, которая пропускает свет. |
2 комнаты
Что касается двухкомнатных квартир, то обычно больше – все же простор для воображения явно шире:
| Из двушки сформировать трешку |
|
| Реконструкция санузла и прихожей | Здесь нет каких-либо существенных особенностей – площадь каждого рассматриваемого элемента увеличивается за счет друг друга. |
| Изменение размера комнат | Происходит это либо за уменьшение величины прихожей, санузла или снос встроенных шкафов. |
3 комнаты
Основная идея не слишком отличается от жилья с другим количеством комнат – увеличение площади или объединение санузла, использование квадратных метров более рационально и эффективно.
Реконструкция во многом зависит от требований и условий владельцев:
- Оптимизация использования жилой площади достигается за счет коридора. Очевидно, что уменьшаются размеры рассматриваемого элемента помещений – это дает простор для дизайнерской фантазии. В большинстве случаев ванную комнату и туалет совмещают – одну из дверей при этом закладывают. Такие действия способствуют увеличению площади одной из комнат.
- В ином варианте уменьшение коридора позволяет создать гостиную со статусом проходной.
- Еще одна реконструкция – это снос несущей части подоконника. Вместо него устанавливаются раздвижные стеклянные двери.
- Создание дополнительного санузла. Основная сложность заключается в технических возможностях по организации водопровода и канализации. Обычно в таких проектах второй санузел располагается на месте стенного шкафа.
- Разделение смежных помещений. Не все собственники отдают предпочтения проходным комнатам, поэтому они согласны потерять некоторую часть площади за счет разделения жилья. Происходит это с помощью перегородки. Образовавшийся аппендикс прихожей может быть использован как стенной шкаф.
Хрущевка
В начале своего развития массовый домострой характеризовался использованием специальных технологий по созданию новых жилых домов за краткие сроки – это позволило обеспечить квартирами множество людей за довольно малый период времени. В то время мало кто обращал внимания на неудобство планировки и тесноту помещений, так как большинство из вселяющихся раньше проживали в бараках или коммунальных комнатах.
Но в настоящий момент обитатели тех же самых «хрущевок» предъявляют иные требование к своей квартире – они желают соответствия современным стандартам.
Но стоит понимать, что обладает определенными особенностями. К примеру, реконструкция кухни осложнена наличием газовой плиты. Электрические же в таких жилых домах большая редкость.
В соответствии с этим законодательством запрещено без плотной закрывающейся двери или установки раздвижной перегородки. Объектом требования является не только «хрущевка», но и любые другие квартиры с газовыми плитами.
Реконструкция ванной осуществляется посредством объединения ее с санузлом – освободившаяся площадь относится к коридору.
Такие действия затрагивают и напольную конструкцию, так как мероприятие сопровождается и дополнительной укладкой гидроизоляции. Также необходимо учитывать, что увеличение размеров ванной или туалета может происходить лишь за счет площади нежилых помещений.
Нежилое помещение
Согласование реконструкции нежилых помещений во многом определяется тем, в каком здании находится комната. Если в жилом, то в качестве службы для согласования будет выступать Жилищная инспекция округа, где расположено помещение.
Если же оно находится в отдельном нежилом сооружении, то контролирующим органом будет Межведомственная комиссия при Префектуре округа.
Рассматриваемый процесс проходит следующим образом:
- Оформляется запрос в БТИ на техническую документацию соответствующего помещения. Также стоит учитывать, что если будет обнаружена неузаконенная перепланировка, то дополнительно нужно будет заказать план помещения до реконструкции.
- Обследование интересуемого помещения и запрос технического заключения о состоянии конструкций сооружения. Без этого мероприятия можно обойтись лишь в очень редких случаях – когда в качестве реконструкции предполагается возведение несущей перегородки. Необходимость такой деятельности основывается на том, что в случае с жилыми квартирами на каждое помещение имеется план несущих конструкций, а нежилые сооружения больше обладают индивидуальными параметрами.
- В соответствии с полученными сведениями составляет проект реконструкции помещения. Состав работ и их стоимость определяется площадь комнаты и объемом. Обычно процедура согласования перепланировки состоит из трех шагов:
- Роспотребнадзор;
- ГУ ЧС;
- Архитектурное-планировочное управление.
В каждой из служб нужно получить разрешение на дальнейшую деятельность. Кроме того, если нежилое помещение находится в аренде, то также необходимо получить согласование в Департаменте имущества.
- После оформления всей документации и исправления замечаний необходимо отправляться в «одно окно» Жилинспекции.
- Если был получен положительный ответ от служб, а также выполнены ремонтные работы, то организуется прием помещения, после чего подписывается соответствующий акт.
- Суть последнего этапа заключается в запросе обновленного комплекта технической документации.
Стоит также учитывать, что если во время перепланировочных работ была изменена площадь помещения, то данный факт необходимо внести в свидетельство о праве собственности
Востребованные схемы от мосжилинспекции
Типовые проекты перепланировки квартиры находятся в ведении Мосжилинспекции – именно данная служба устанавливает технические регламенты, противоречие которым недопустимо в силу соображений безопасности. Также такие разработки допускают некоторые творческие изменения, которые, опять же, соответствуют условиями типового проекта.
Основные схемы перепланировки, которые не требуют дополнительной разработки, можно рассмотреть в каталоге типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий на официальном сайте Мосжилинспекции.
Плюсы и минусы
Среди плюсов типовых проектов реконструкции можно выделить такой момент: при заимствовании готовой разработки из каталога экономится не только время, но и значительный объем финансов. Кроме того, процедура согласования проходит без каких-либо проблем, так как все проекты уже утверждены контролирующими службами.
Что касается недостатков, то они следующие:
- Безальтернативность, которая заключается в очень ограниченном выборе.
- Перепланировка должна полностью совпадать чертежам типового проекта. В случае несоответствий необходимо оформление дополнительной индивидуальной документации.
- Дизайнерские решения достаточно скромные и однообразные. На тот же самый кирпичный дом можно найти не больше 2 схем.
Типовой проект перепланировки - это готовый проект перепланировки разработанный и утвержденный архитектором строений определенной серии. Существует не так много таких проектов. Все они разработаны Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии, экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП), так как он является автором большинства типовых зданий в Москве. Попытать удачу в поиске готового плана для вашей квартиры можно на сайте Мосжилинспекции . Для удобства все предложения сведены в единый каталог.
В теории такой подход позволит собственникам квартир избежать волокиты с разработкой в индивидуальном порядке проектной документации, т.е. выбрать готовый проект и сэкономить при этом некоторую сумму.
Как процедура происходит согласно установленным Положениям? Пункт 21 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 говорит о том, что заявитель должен указать представителям Мосжилинспекции выбранный проект, заявление установленного образца и стандартный пакет документов. Но на практике дело может обстоять несколько иначе.
Воспользоваться типовыми проектными разработками могут те, у кого:
- Квартира точно соответствует схематическому изображению в каталоге ГУП МНИИТЭП. Во внимание принимается количество и особенность расположения комнат, наличие балкона и т.д.;
- Желаемая перепланировка точно совпадать с положениями каталога, начиная от характера расположения перегородок и проемов, и заканчивая местоположением несущих стен и т.д.
Если указанные выше условия Вам не подходят, то согласовать перепланировку подобным способом будет невозможно. Практика показывает, что предлагаемые проекты в очень редких случаях удовлетворяют пожеланиям собственника квартиры.
Полезно иметь в виду, что большая часть представленных предложений в общем каталоге ГУП МНИИТЭП предусматривают выполнение работ, которые все равно требуют согласования в соответствующих структурах.
Однако, если сойдутся звезды и Вам посчастливится найти в каталоге свой вариант квартиры и предлагаемая перепланировка Вас полностью устроит, то это вовсе не является залогом того, что Вам разрешат ее выполнить.
Моменты, которые могут вызвать трудности.
Особняком в перечне вопросов, требующих согласования, стоят проемы в несущей панели. Прежде всего, имейте в виду, что представители МНИИТЭП приняли поправки, согласно которым выполнение проемов и демонтаж подоконного пространства запрещены. Этот запрет распространяется на все объекты недвижимости, возведенные позже 2007г. Далее возможность преобразования несущих элементов должен рассмотреть инженер, который прибудет на объект. Кроме того, первые и вторые этажи только лишь в единичных случаях могут получить разрешение на выполнение каких-либо работ в несущих стенах. Проблему также могут представлять несимметричные стыки перекрытий и неудовлетворительное общее состояние объекта недвижимости. А если соседи с нижнего или верхнего этажа уже сделали проем, то в 80% случаев Вы получаете запрет на выполнение подобного.
Определившись с вариантом типового перепланирования, предусматривающего проем в несущей панели, хозяин обязательно должен обеспечить беспрепятственное проведение технического осмотра в выше и нижерасположенных квартирах. Эти моменты тоже могут вызвать немало трудностей, особенно учитывая тот факт, что люди бывают разными.
Кроме того, к приезду инженера, на месте планируемых работ нужно сбить штукатурку и выполнить вскрытие напольных перекрытий. Как Вы понимаете, жить в таких условиях будет не совсем комфортно. Усугубит ситуацию и то, что с момента осмотра специалиста придется ждать еще порядка месяца до того, как будут урегулированы все вопросы.
Преимущества и нюансы типового перепланирования.
Основной плюс типового проектирования заключается в том, что выбирая и утверждая тот или иной готовый проект, Вы имеете возможность сэкономить не только время, но и энную сумму, которая бы потребовалась на разработку в индивидуальном порядке соответствующей документации. Также предлагаемые варианты являются уже утвержденными надзорными органами, а потому никакого форс-мажора не будет. Ну, а что касается нюансов, то, прежде всего, речь идет об отсутствии альтернатив. То есть объекты, возведенные по индивидуальным проектам, просто не учитываются каталогом.
Важно иметь в виду, что планировка до и после выполнения всех работ согласно положениям типового проекта, должна полностью (!) совпадать с каталожными чертежами.
Остается заключить, что типовые перепланировки квартир стали отличным вариантом упрощения согласования проведения тех или иных работ, но практика показывает минимум возможностей их использования. Однако ситуация перестает быть критичной, если Вы обратитесь к профессионалам, знающим не только специфику проведения процедуры согласования перепланировки , но и методы, позволяющие выполнить ее максимально оперативно и с минимальными потерями средств, времени и нервов.
Обращаем Ваше внимание на то, что возможность согласования перепланировки, общая стоимость выполнения процедуры и сроки ее проведения являются индивидуальными в каждом конкретном случае.