Многопрофильная строительная компания ГК ФСК входит в тройку ведущих девелоперов России по версии РБК. Ее деятельность охватывает все сферы недвижимости - от строительства частных домов до возведения жилых комплексов и целых микрорайонов. Головной офис застройщика работает в Москве, на ул. Мясницкой, 13.
Деятельность девелопера
Организация была основана в 2005 году. Уже спустя год она стала крупнейшим производителем бетона и приступила к реализации проектов в Южном федеральном округе. Сегодня готовые здания предприятия находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Калужской области. Всего за минувшие годы было построено более 6,2 млн. кв. м недвижимости, в том числе детских садов и школ на 7 580 мест.
В структуру предприятия входят подразделения различного профиля, позволяющие выполнять полный цикл работ по строительству зданий. Деятельность застройщика ГК ФСК проводится в следующих направлениях:
- девелопмент;
- инженерно-техническое проектирование;
- общестроительные работы;
- производство железобетонных изделий, кафеля, балконных и оконных блоков;
- эксплуатация зданий;
- продажа жилых и коммерческих помещений;
- аренда жилья.
К числу известных объектов организации относятся ЖК «Сколковский», «Настроение», «Датский квартал», «Римский», «Скандинавский». Многие новостройки девелопера были удостоены премий на таких престижных конкурсах, как «Рекорды рынка недвижимости» и Urban Awards.
Сомнительную структуру владения и обременений компании.
ФСК «Лидер» — одна из крупнейших строительных компаний России. В 2016 году рейтинг РБК отдал ей третье место в общероссийском рейтинге, а в рейтинге Forbes «Лидер» вошёл в 200 крупнейших частных компаний страны . Руководит компанией президент и основатель Владимир ВОРОНИН, совладельцем является его сестра Ирина. Их отец Александр ВОРОНИН — бывший крупный чиновник столичного стройкомплекса и глава «Главмосстроя».
Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин
В соответствии с данными на сайте девелопера, только в Москве и Подмосковье сейчас строятся 14 жилых комплексов для нескольких десятков тысяч человек. Есть среди них и проекты в Одинцовском районе: «UP-квартал «Сколковский» и «Западное Кунцево» . Были у «Лидера» обязательства по строительству выезда на Северный обход Одинцово из Новой Трёхгорки, но их в ноябре 2017 года взял на себя областной бюджет . Кроме того, уже в апреле 2018 года губернатор Андрей ВОРОБЬЁВ принял решениенаправить 111 млн руб. из бюджета Одинцовского района на строительство школы в «UP! Квартале» , которую «Лидер» должен был возвести на свои средства.
«UP! КВАРТАЛ Сколковский»
Ещё 4 жилых комплекса ФСК возводит в Калуге, 3 в Санкт-Петербурге и 1 в Геленджике.
Схема «Балашиха-Сити», «СоюзАгро»
Исаев является номинальным учредителем пятнадцати и директором восьми компаний, при этом сам не имеет банковского счёта, хотя его официальный доход составляет 8,5 млн руб. Авторы исследования считают Исаева «кошельком» Ворониных, через которого проводят часть активов, ещё не выведенные из российской юрисдикции. Почти все фирмы, учреждённые Юрием Исаевым, владеют активами ФСК «Лидер».
Структура активов и связей Юрия Исаева
В целом «СоюзАгро» и «Балашиха-Сити», владеющие имуществом ФСК «Лидер», выглядят как аффилированные с руководством строительного холдинга компании. Но кроме них есть ещё подобные компании: АО «МСУ-1», ООО «Развилка», ООО «Акколада лэнд», ООО «Нега-Юг», ООО «Адмирал», ООО «Стройсигналгрупп», ЗАО «Бонус плюс», ООО «Пангеотрейд», ООО «Афина+», ООО «СФ «Перспектива», ООО «ФСКЗ «Лидер», ООО «Нега», ООО «Главмосстроймонолит», ООО «Моретти», Berlindave Investments Limited, Darston Holdings Limited, Trafcon Holdings Limited, Contrustco Limited, Malab Enterprises Limited, Livirtam Investments Limited, Bluelake Development B .V ., Bellevilles.r .o . и другие.
Такое количество российских и зарубежных компаний, в которых судя по всему и «размыт» капитал ФСК, может говорить о том, что если застройщик окажется в тяжёлой ситуации, то с него будет нечего взять — активы и средства выведены законным путём (в том числе и в другие государства).
Журналисты «Московского монитора» заявляют, что перевод активов и средств на аффилированные компании с вероятным их банкротством впоследствии использовала в финальный момент деятельности «Урбан Групп» — давний партнёр «Лидера». Однако эти схемы могут быть не только средством вывода капиталов и активов, но и более «безобидным» уходом от налогообложения в России.
Залог объектов
Кроме того, «ФСК «Лидер» заложил до 2020 года «Сбербанку» 302 объекта в виде квартир и машиномест, что по объёму очень похоже на два жилых комплекса. Это тоже вызывает вопросы, так как обременённое имущество не может быть продано. Издание предполагают, что заложенными могут оказаться квартиры и машиноместа, за которые уже один раз заплатили дольщики. И если ФСК «Лидер» уйдёт с рынка, то «Сбербанк» будет судиться с дольщиками?
«Эффект домино»
Опрошенные эксперты считают, что такие схемы позволят руководству «Лидера» в случае проблем компании не только «раствориться за границей», но и практически законно сохранить имущество, избавившись от недостроя и дольщиков — сбросив их проблемы на бюджет.
При этом сейчас рыночные показатели ФСК выглядят хорошо. В 2017 году холдинг показал выручку в размере около 96 млрд руб. Однако по экспертным суждениям, складывается эта статистика лукаво: в зачёт идут продажи панелей комбината ДСК-1, входящего в структуру «Лидера», другим подразделениям того же холдинга и аффилировнным компаниям.
Вероятно, то же самое происходит и с другими операциями внутри девелопера. Много ли в составе этих миллиардов реальных средств от продажи жилья и субподрядов от других застройщиков, неизвестно.
«Мосмонитор» называет самым неприятным удар по стабильности компании — подряды от тонущего «Урбан Групп», компании в составе которого сейчас банкротятся. «Урбан» практически ничего не строил сам, привлекая подрядчиков. Компания только продавала, а одним из крупнейших подрядчиков как раз был ФСК «Лидер».
Неизвестно, сколько компания Александра Долгина задолжала фирме Владимира Воронина и велика ли пробитая таким образом в бюджете дыра. По экспертным мнениям, она может достигать десятков миллиардов рублей. Кроме того, вопрос, не использовались ли компании «ФСК» для махинаций в «Урбане», в свете этой информации становится ещё более актуальным
Что дальше?
Поступают сообщения о уже начавшихся проблемах с возведением жилых комплексов ФСК «Лидер». Так, в ЖК «Домодедово парк» и «Первый Андреевский» (массовые панельные комплексы) задержки сдачи составляют от 3 месяцев до года. В случае обращения тысяч дольщиков в суды только неустойка, по экспертным мнениям, составит от 400 до 680 млн руб .
Ещё один «острый момент» — волна сокращений работников на комбинате ДСК-1, о которой ранее сообщали СМИ. Наконец, несколько дней назад появилась информация о том, что деятельностью ФСК заинтересовалась одна из правоохранительных структур.
В любом случае, после краха нескольких крупных застройщиков и в условиях низкого спроса на рынке недвижимости столичного региона серьёзные проблемы возможны даже у самых сильных девелоперов, перспективы которых ещё несколько месяцев назад казались безоблачными.
Говорят, что третий по объемам застройщик Подмосковья ФСК «Лидер» ожидает банкротство. Есть информация, что владельцы Воронины уже вывели часть активов в офшоры.
Серьёзные проблемы ФСК "Лидер" создала банкротство Urban Group (говорят, что компания Ворониных была подрядчиком).
Уже задерживается сдача объектов «Первый Андреевский», «Домодедово парк», «Изумрудная долина».
ФСК "Лидер" - активно растущая компания, входящая в топ-10 девелоперов России. Сегодня в портфеле проектов компании в Москве, Подмосковье, ЮФО и других регионах около 4 млн. кв. м жилья, в 2015 г. она ввела в эксплуатацию более полумиллиона кв. м недвижимости. В сентябре 2016 года девелопер ФСК "Лидер" получил контроль над ДСК-1 - крупным московским застройщиком с производственными мощностями 1,2 млн. кв. жилья в год.
В Москве и Московской области ФСК "Лидер" работает преимущественно в сегменте "комфорт" и предлагает покупателям концепцию UP-кварталов: это крупные микрорайоны монолитного жилья в удачных локациях, с современной авторской архитектурой, нелинейным расположением домов на территории, насыщенной инфраструктурой, включающей подземные паркинги. Девелопер сотрудничает с известными проектными бюро, использует актуальные материалы и инженерные решения. Однако, во многих проектах компании был зафиксирован перенос сроков ввода домов в эксплуатацию.
Ключевые проекты
Наиболее известные новостройки ФСК "Лидер" в столичном регионе - UP-кварталы комфорт-плюс "Новое Тушино", "Сколковский", "Римский", "Скандинавский", строящиеся в Ближнем Подмосковье, рядом со МКАД. В Москве девелопер реализует несколько проектов точечной застройки. В ближайшие годы ожидается старт новых жилых проектов компании на землях ДСК-1 на Беговой и в Хорошёвском районе.ГК «ФСК» (ФСК «Лидер») – группа компаний, которая специализируется на жилищном строительстве частных и многоэтажных домов, осуществляет точечную застройку, а также комплексное строительство микрорайонов. Особенностью ГК «ФСК» является вертикально интегрированная структура управления и собственное финансирование реализуемых проектов, что обеспечивает возможность в короткие сроки проектировать и возводить объекты любого масштаба и сложности.
География присутствия и структура
География деятельности компании охватывает столицу и область, Санкт-Петербург с Ленинградской областью, Краснодарский край, а также Калужскую область. Группа компаний является для российского строительного рынка системообразующей организацией и входит в пятерку , работающих на территории РФ.
Структура ГК «ФСК» включает организации генподряда, собственные производственные мощности, службы управления и эксплуатации, агентство недвижимости.
История развития: создание подразделений
Официально годом создания ГК «ФСК» считается 2005 год, в 2006 году внутри компании образованы подразделения : «Лидер-Юг», которое занималось строительством объектов в Геленджике и Сочи, а также «Торговый дом «Партнер». В следующем, 2007 году, сформирована компания «Лидер-Девелопмент», осуществлявшая весь перечень работ, связанных с возведением многоэтажной жилой недвижимости – от выбора площадок под застройку до оформления недвижимости в собственность.
В 2008 образовано агентство недвижимости «Лидер», занявшееся непосредственно реализацией квартир в новостройках. Помимо этого, агентство оказывало еще ряд риэлтерских услуг. В этом же году ГК «ФСК» начинает работу по соинвестированию столичных девелоперских проектов. Создана компания «ГеоЮрЦентр», которая занимается официальным оформлением земельных участков, и введением в эксплуатацию недвижимости.
В 2010 году появилась управляющая компания «Лидер-Эксплуатация», которая осуществляла обслуживание объектов, возведенных ГК «ФСК».
Год 2015 стал не только юбилейным, но и знаковым для ГК «ФСК» - руководство озвучило намерение вложить в собственные проекты сумму в 26 млрд. рублей, кроме того, компания вошла на рынок Санкт-Петербурга, где и стартовала реализация целой серии проектов.
Присоединение «ДСК-1» и ребрендинг
В 2016 году ФСК «Лидер» приобретает одну из крупнейших на рынке девелоперских компаний « » , которая на тот момент имела непреодолимые финансовые трудности и не могла обеспечивать свои кредитные обязательства. Еще через три года, в 2019 году, был проведен ребрендинг, в результате которого компания была переименована в ГК «ФСК», а также переосмысление стратегии дальнейшей деятельности. В частности, руководством было принято решение отказаться от непрофильных бизнесов, а все усилия и средства сконцентрировать непосредственно на девелоперской деятельности.
Помимо приобретения компании, которая имела продолжительную и позитивную историю, внушительные производственные мощности, а также выдающиеся проектные наработки в виде «ДОМРИК» и «ДОМНАД», группа компаний «ФСК» получила доступ к государственным строительным программам. Собственно, поступило огромное количество заказов в рамках московской , которую проводят столичные власти, привлекая наиболее надежных девелоперов.
Покупка пакета акций « ДСК-1» позиционировалась новыми владельцами как акт помощи, продиктованный стремлением сохранить предприятие , которое олицетворяло целую эпоху массового строительства многоэтажек. Впрочем, такое приобретение позволило ГК «ФСК» также выйти на новый уровень своего развития в области девелопмента. Компания ранее не занималась панельным домостроением, и внедрение ее в сегмент наиболее востребованного и продаваемого жилья сулит колоссальный рост объемов строительства, и, соответственно, доходов.
Ключевые фигуры менеджмента: бэкграунд президента ГК «ФСК»
Основателем и действующим президентом ГК «ФСК» является Владимир Воронин – весьма известная личность в строительном бизнесе , который более десятка лет занимает ключевые посты в строительных и девелоперских компаниях. Сложно установить, была ли стремительная карьера обусловлена блестящим профильным образованием (окончил ведущий строительный институт в РФ – МИСИ, имеет докторскую степень) или связями его отца, который являлся крупным московским чиновником и главой «Главмосстроя».
Тем не менее, свою деятельность Владимир Воронин начал с должности мастера на предприятии Главмосстроймонолит (2002 год) , где через пять лет уже занимал должность гендиректора. Собственно, под его руководством предприятие достигло серьезных успехов, превратившись в наиболее мощный трест из всех сорока существующих на то время и выполняло порядка 20% всех существующих программ по строительству.
С 2003 года образовалась структура Холдинговая Компания Главмосстрой, и Воронин занял должность начальника финансово-экономического комплекса, под его руководством компания (первая среди строительных компаний РФ) разместила облигации на сумму в 2 млрд. рублей. Пребывая на этой должности, Воронин разработал и внедрил систему управления бизнес-процессов, создал четкую и контролируемую систему бюджетирования, ввел единую систему отчетности.
Однако путь блестящих побед Главмосстроя оказался недолгим, в 2005 году компанию поглотила «Нафта Москва» и она досталась Олегу Дерипаске. После чего, собственно, (и по причине чего) Владимиром Ворониным и была создана группа «ФСК».
Помимо управления новой компанией, Владимир Воронин в 2015 году стал президентом такого образования, как Ассоциация застройщиков Московской области, а в 2016 году – акционером «ДСК-1», а затем и зам. председателя совета директоров. По каким причинам у «ДСК-1» в этот период возникли неприятности, установить непросто, однако, так или иначе, огромная компания довольно скоро стала принадлежать ГК «ФСК».
Кстати, приобретение «ДСК-1» проводилось в формате безденежной сделки, акции передавались в обмен на обещание расплатиться с долгами предприятия. Что, в общем, сделать было довольно непросто – об этом свидетельствуют недавние слухи о грядущем банкротстве ГК «ФСК», которые, впрочем, были опровергнуты.
Помимо Владимира Воронина среди его родственников поддерживает семейные строительные традиции также его сестра - Ирина Воронина, которая трудится на посту вице-президента, занимаясь вопросами сопровождения бизнеса и связями с СМИ. Среди ее обязанностей – участие в разработке новых продуктов (строительных и инвестиционных) , связь с клиентами и контроль административно-хозяйственного блока.
Вопросами проектирования и строительства заведует вице-президент Николай Замыцкий, которому присвоено звание почетного строителя Москвы.
Награды
За всю историю существования ГК «ФСК» реализовало огромное количество проектов, мы отметим наиболее успешные из них, которые стали знаковыми в общем портфолио компании.
- В 2012 году проект « » - коттеджный поселок, удостоился ежегодной награды PRO Realty (в сегменте - Лучший поселок в классе «бизнес») . Проект расположен в 12 км от МКАД и реализован в виде ряда усадьб, выполненных в итальянском стиле, а также объектов инфраструктуры.
- 2013 год – премия Urban Awards, которой удостоен в позиции «Выбор покупателя».
- 2014 год - ЖК «На солнечном бульваре» и ЖК «Молодежный» получили призы на местном фестивале Калужский бренд-2014. Кстати, в этом же году ГК «ФСК» достигла 132 места в рейтинге Forbes среди 200 крупнейших частных компаний страны, поднявшись сразу на 22 ступеньки.
- 2015 год - UP-квартал «Западное Кунцево» удостоился премии (Grand Prix) в конкурсе «Рекорды рынка недвижимости», оценки выставлялись по количеству голосов посетителей сайта конкурса, за проект проголосовало 5944 посетителя. По итогам этого года ГК «ФСК» оказалась в перечне застройщиков со знаком отличия «Надежный застройщик России 2015» (локация СПб) . UP-квартал « » лидировал в конкурсе RREF Awards-2015 в сегменте «Комфортная среда» по Московской области.
- 2016 год - ЖК «Дыхание» получил премию в направлении «Архитектура высотных зданий».
- 2017 год - ГК «ФСК» получила премию конкурса «Лучшее для России» по позиции «Девелопмент жилой недвижимости».
Репутация и надежность
ГК «ФСК» можно было назвать надежным застройщиком в прошлом, когда группа сдавала свои объекты в срок и контролировала качество выполнения строительных работ . Однако, чем дальше, тем дела у компании все хуже - есть претензии, как к срокам, так и к качеству строительных работ.
Тот факт, что застройщик не соблюдает задекларированный уровень качества, хорошо иллюстрирует реализация . Вместо привлекательного ЖК, который видели будущие собственники на эскизах, проект представляет собой достаточно унылую серую постройку. В результате удешевления (что само по себе является нарушением проектной декларации) в холлах установлены дополнительные колонны, вероятно, по причине удешевления образовался риск обрушения постройки.
Застройщик отрицает все проблемы, а они у него имеются. Например, в «Новогиреевском» рассказали о задолженностях застройщика перед подрядчиками, а также о том, что строители проживают прямо в квартирах дома, который продолжает строиться. Кстати, подобная информация являлась ранее относительно других проектов.
Качество работ в ряде случаев оставляет желать лучшего. Причем, даже в премиум-сегменте, где, в общем-то, это является совершенно неприемлемым, если сравнивать, например, с жильем сегментов “стандарт” и даже “комфорт”. Текущие балконы и фрагменты фасада, которые осыпаются на голову жильцам холодного дома премиум-класса « » - лишнее тому подтверждение.
Теперь о хорошем. Одна из особенностей деятельности компании заключается в том, что она не относится к застройщикам, которые возводят дома исключительно на деньги дольщиков. Задолго до того, как стала рассматриваться возможность замещения долевого строительства проектным финансированием, компания стала инвестировать в объекты собственные средства, и лишь частично использовала деньги дольщиков, поступающие от продаж квартир. Это обстоятельство существенно снижает риски дольщиков не получить жилье в результате возникновения у застройщика различных финансовых трудностей.
Компания входит в перечень крупнейших и системообразующих девелоперов РФ и взаимодействует с государственными органами, реализуя социальные жилищные программы, а это значит – при возникновении каких-то затруднений государству будет выгоднее помощь ГК ФСК, чем подвергнуть банкротству.
Несостоявшееся банкротство
Собственно, в 2018 году компания уже столкнулась с определенными трудностями, которые, однако, носили не экономический, а репутационный характер. ГК «ФСК» подверглась информационной атаке, в результате которой поползли слухи о возможности скорого банкротства компании. Муссировались предположения о том, что практически все средства со счетов компании выведены за пределы российской банковской системы, а точнее – на оффшорные счета Мальты, куда в самое короткое время планировало отбыть и руководство, предоставив государству возможность самостоятельно решать проблемы с новыми дольщиками.
Время для информационной атаки было выбрано самое подходящее – люди только начали приходить в себя . Впереди – президентские выборы, от исхода которых зависела будущая расстановка не только политических, но и экономических сил, а строительный рынок как раз является одним из драйверов отечественной экономической системы. Таким образом, версия о том, что компания спасает свои активы перед угрозой возможного перераспределения сфер влияния, выглядела вполне правдоподобной.
Кроме того, присутствовал еще один фактор – существенные задолженности «ДСК-1», которые, по сути, приняла на себя ФСК «Лидер» и для погашения которых недостаточно активов «ДСК-1», переданных новому владельцу.
На тот момент ходили слухи об информационном вбросе, в котором принимали участие интернет-ресурсы (доменные имена которых зарегистрированы в юрисдикции Германии) . Базовая основа запущенных слухов – наличие у семьи Ворониных паспортов республики Мальта, а также тот факт, что часть возводимых объектов недвижимости находятся в залоге у банков.
Дополнительно использовалась информация, которая изначально не соответствовала действительности – якобы ФСК «Лидер», а точнее, присоединенная структура «ДСК-1» является застройщиком объектов ЖК « » и ЖК « », по которым сроки сдачу в эксплуатацию постоянно переносятся на протяжении целого года, а работы на объектах ведутся не особо резво.
Опровержение слухов
Однако вскоре представители ФСК «Лидер» опубликовали опровержение относительно возможного банкротства, продемонстрировав очевидные факты, с наличием и значением которых спорить было сложно. Так, схема работы с привлечением кредитных средств и обеспечением в виде строящегося объекта является не только законной, но и широко распространенной практикой, поэтому ничего предосудительного в действиях ФСК «Лидер» нет. Однако, разумеется, что на людей, которые не знакомы со спецификой работы строительного рынка, информация о заложенных объектах подействовала прогнозируемо.
Застройщиком упомянутых проблемных объектов ФСК «Лидер» (и «ДСК-1») не является, ими выступают компании, никакого отношения к ФСК «Лидер» не имеющие (ЗАО «Межрегиональный финансовый союз» и ЗАО «Капитал-Б») . Большинство объектов, застройщиком которых выступает ФСК «Лидер», ведутся в полном соответствии с графиком, что полностью подтверждается соответствием состояния объектов проектной документации.
Паспорт Мальты действительно имеется у некоторых членов семьи Воронина (и у него самого) , и это не является информацией, которая содержится в тайне. Однако это вовсе не означает возможности скорого переезда – документ дает право на безвизовое посещение 163 стран, что достаточно удобно для бизнесмена, который является крупным инвестором и чьи интересы распространяются за пределы РФ.
Таким образом, менеджмент ФСК «Лидер» предпринял все возможное, чтобы опровергнуть слухи, расставив акценты вокруг имеющейся информации так, как это выгодно компании. Однако, как и любой застройщик, ФСК «Лидер» подвержен риску банкротства, и только время покажет, как будут обстоять дела в перспективе.
Заключение: чего ждать от застройщика в ближайшей перспективе?
На сегодняшний день застройщик ГК «ФСК» выполняет свои обязательства перед дольщиками, и есть все основания предполагать, что в ближайшее время в этом плане не произойдет никаких негативных изменений. Компания полностью готова не только к работе по новым правилам, которые вступили в силу в июле 2019 года, но также к полному переходу строительного рынка на проектное финансирование.
Фактически, ГК «ФСК» уже давно строит дома, преимущественно, на собственные средства, поэтому полностью готова к грядущим изменениям . Присоединение одного из крупнейших девелоперов «ДСК-1», наряду с готовностью ГК «ФСК» использовать в дальнейшем его проектные наработки, позволит потенциальным клиентам увидеть не только недвижимость формата « », « » и « », но также не менее качественные, но более доступные по цене « ».