Переуступки от физ лица. Что такое переуступка прав собственности. Можно ли воспользоваться государственными программами

Есть такой вид инвестирования как вложение свободных денег в строительство новостройки на нулевом этапе. Квадратные метры в самом начале строительства стоят намного меньше, чем после сдачи дома. Именно на разнице в стоимости и строится заработок инвестора: он в 2-3 раза дороже перепродает приобретенную им квартиру другому покупателю по договору переуступки прав. Цессия – так такой договор называется на юридическом языке.

Цессионеры – частные лица или компании, купившие недвижимость напрямую у фирмы-застройщика и перепродающие свои права на квадратные метры в новостройке. Соглашаясь на такую сделку, покупатель должен отдавать себе отчет в том, что квартира по переуступке (цессии) – это не только приобретенные по закону права дольщика. Надо отметить, что на покупателя «по наследству» автоматом переходят все обязательства, взятые на себя предыдущим владельцем.

Договор переуступки не застрахует от возможных рисков в долевом строительстве, если цессия оформляется в момент строительства недвижимости. В этом случае к рискам можно отнести: банкротство застройщика, увеличение сроков строительства и т.д.

Сделка по переуступке прав: пошаговое руководство

Договор переуступки на недвижимость может оформляться несколькими способами.

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Еще до совершения сделки цессионер (продавец недвижимости) должен погасить всю имеющуюся задолженность перед застройщиком. С согласия покупателя долг можно перевести на него. Это делается следующим образом: оформляется договор перевода задолженности на покупателя. Такие сделки на этапе строительства можно проводить несколько раз. Условие одно: новостройка не должна быть принята комиссией, т.е. на данный момент передаточный акт на жилье не должен быть подписан.

Цессия по предварительному договору купли-продажи

В этом случае все задолженности перед застройщиком передаются покупателю (последний обязуется взять на себя весь оставшийся долг продавца недвижимости).

Переуступка прав требования по любой из этих двух схем вступает в силу только при том условии, что вся имеющаяся сумму задолженности перед строительной фирмой будет погашена или же подписан документ, что покупатель обязуется расплатиться и согласен с тем, что долг продавца переходит полностью на него.

Проверка документов у компании-застройщика

Прежде чем принять окончательное решение участвовать ли вам в сделке по переуступке, не поленитесь проверить все разрешительные документы у компании-застройщика. Ее сотрудники обязаны предоставить вам доступ к документам. Ваша задача внимательно изучить следующий пакет документации:

Свидетельство о государственной регистрации.
Проект на строительство. В него должны входить:
- разрешение на возведение жилого дома;
- конечный срок завершения строительства жилого дома;
- этап, на котором находится строительство;
- указана цель проекта;
- права на землю (если строительство жилого дома осуществляется на основании договора аренды, то в нем должен быть проставлен метраж участка и его ).
Свидетельство о постановке в налоговую инспекцию.
Документы на землю: выяснить, на каком основании на конкретном участке строится жилой комплекс. Допустимо всего два варианта: строительство ведется на основании договора аренды или же земля находится в собственности застройщика (в этом случае у строительной фирмы должно иметься свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием адреса).
Разрешение от администрации населенного пункта на строительство.
Бухгалтерские документы за текущий и предыдущий кварталы.
Проектная декларация (вас в ней в первую очередь должен интересовать указанный способ исполнения обязательств застройщиком).
Договор, в котором досконально прописаны источники финансирования строительства конкретной новостройки.

Переуступка прав на квартиру: документы, необходимые продавцу и покупателю

Инструкция для продавца

1. Поставить в известность компанию-застройщика о том, что вы решили заняться оформлением переуступки права требования (продать свою долю).

Вам придется лично посетить офис строительной компании и подать представителю заявление о том, что вы осуществляете цессию (переуступку прав). Если вы решите проигнорировать застройщика, то впоследствии суд может отменить сделку, признать ее незаконной. Будет хорошо, если в качестве третьей стороны на процедуре цессии выступит представитель юридического отдела компании-застройщика.

2. Получить согласие строительной компании на продажу.

Для получения согласия на продажу придется снова посетить офис застройщика. Будьте готовы к тому, что за выдачу согласия на переуступку застройщику придется заплатить внушительную сумму. Высчитывается следующим образом: 5% от суммы, по которой вы продаете свою недвижимость (проценты могут быть другими, все зависит от «аппетита» застройщика). Для примера: покупка квартиры напрямую у застройщика обошлась вам в 1,3 млн. руб. С покупателем вы договорились на 1,8 млн. руб.

Формула простая: 1,8 х 5% = 90 000. Именно столько денег вам будет необходимо внести на счет компании-застройщика.

3. Справка об отсутствии задолженности.

Справку застройщик вам выдаст только при соблюдении следующих условий: продавец полностью погасит свой долг перед компанией или же будет заключен договор на покупателя (что он обязуется выплатить сумму задолженности предыдущего владельца квартиры). Строительная фирма в данном документе должна быть обозначена как третья сторона.

Убедитесь, что в справке прописано, что продавец недвижимости свои обязательства перед застройщиком полностью выполнил, у компании нет к нему претензий.

4. Выписка из ЕГРП на недвижимость.

Ее необходимо получить в том случае, если договор о долевом участии был зарегистрирован. В качестве правообладателя в этой справке указываются паспортные данные продавца.

5. Получить нотариальное согласие мужа/жены.

Данный документ необходим, если продаваемая по переуступке прав требований недвижимость приобреталась в браке.

6. Заручиться письменным согласием банка.

Без него не обойтись, если продавец переоформляет уступку права требования на недвижимость, находящуюся в залоге у кредитной организации. Банковский специалист подпишет разрешение только в том случае, если с задолженностью по ипотеке продавец полностью рассчитался.

Инструкция для покупателя

1. Подписать договор о кредите и получить на руки закладную (оба этих документа необходимы при условии, что недвижимость покупается с использованием какого-нибудь вида страхования).

2. Нотариальное согласие второго супруга , в случае, когда покупатель состоит в официальном браке.

Договор переуступки прав: образец

После того, как вы собрали все документы и убедились в надежности застройщика, следующий шаг – составление договора переуступки. Подписывается он двумя сторонами. Мы предлагаем вам образец договора – скачать его можно .

Где заключается договор? Это необходимо решить сторонам между собой и выбрать вариант, который наиболее подходит:

в офисе строительной компании;
в юридической фирме;
в юридическом отделе агентства недвижимости.

В договоре переуступки не забудьте обозначить тип, к которому относился первоначальный договор.

Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру

Регистрацию этого документа можно сделать в следующих госучреждениях:

в многофункциональном центре (сокращенный вариант – МФЦ);
непосредственно в Регистрационной палате;
в Кадастровой палате.

Выбирайте любой из трех предложенных вариантов.

Процедура регистрации договора происходит следующим образом:

при подписании договора обязательно должен присутствовать представитель регистрирующего органа;
договор переуступки подписывают обе заинтересованные стороны: продавец передающейся квартиры и покупатель.

Сторонам нужно предъявить регистратору следующий пакет документов:

продавец и покупатель должны иметь при себе паспорта РФ;
в случае, если одну из сторон представляет кто-то другой (допустим, сотрудник агентства недвижимости), то он также должен иметь при себе паспорт и нотариальную доверенность;
заверенное нотариусом согласие мужа/ жены (этот документ необходим обеим сторонам, если сделка по недвижимости совершается в браке);
договор, заключенный со строительной компанией (вы можете предъявить договор долевого участия или другой аналогичный документ);
справка о погашении долга перед застройщиком. Если задолженность берет на себя покупатель недвижимости в новостройке, то потребуется договор о переводе долга;
согласие компании-застройщика, что она не возражает против перепродажи недвижимости по переуступке права требования;
разрешение кредитной организации на продажу квартиры (необходимо при условии, если на недвижимость был взят какой-либо кредит);
кредитный банковский договор + закладная (эти документы потребуются, если покупатель на недвижимость взял ипотечный кредит).

Следующий шаг – оплатить полагающуюся пошлину. Сейчас в большинстве госучреждений стоят терминалы, с их помощью можно осуществить платеж моментально, не забудьте взять квитанцию.

После того как регистратор примет от вас все документы и квитанцию, он на основании этих данных заполнит заявление, в котором укажет:

вид недвижимости;
адрес, по которому находится новостройка;
технические характеристики (этаж, номер квартиры, площадь, наличие лоджии и т.д.).
паспортные данные цессионеров.

Участники сделки проверяют правильность внесенных в заявление данных. Если ошибок не обнаружено, то обе стороны подписывают договор переуступки права требования на квартиру.

Все приложенные документы остаются у регистратора. Взамен каждой стороне вручаются расписки о принятии документов.

Ждать регистрации договора потребуется не больше 10 дней. Узнать конкретную дату можно обратившись по телефону за уточнением в Кадастровую палату или в другую регистрационную службу, которую вы выбрали.

В назначенную дату обе стороны должны подойти к регистратору, с собой надо будет взять паспорта и выданные расписки. По ним вы заберете оставленные документы. Продавец получит договор основания, он будет необходим, чтобы заплатить налог с продажи квартиры. Продавцу будет вручен прошедший регистрацию договор переуступки прав требования.

Договор цессии: а все ли так безоблачно?

С какими подводными камнями можно столкнуться, заключая договор цессии?

Участие третьей стороны

Сделка не может быть признана действительной, если в ней не участвует третья заинтересованная сторона (застройщик). Также может возникнуть необходимость привлечь к сделке банк (в том случае, если продавец или покупатель для покупки квартиры привлекал ипотечный кредит, который на момент сделки остается непогашенным).

Большие отступные строительной компании

Продавая свою квартиру в новостройке через договор цессии, дольщик оказывается ничем не защищенным перед аппетитами девелопера. Строительная компания может затребовать грабительские проценты. А у дольщика нет инструментов для борьбы с произволом застройщика, потому что юридически закрепленных документов, в которых оговаривается процент с возможной сделки, заранее подписанных сторонами, не существует.

Если не учитывать эти два нюанса, то договор цессии – сделка, в которой одинаково защищенными себя ощущают обе заинтересованные стороны. Безопасность этой сделке обеспечивает регистрационный государственный орган, поэтому можно не опасаться мошеннической схемы.

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет, проблема не в том, что они чересчур разборчивы. Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Что такое переуступка прав?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», - отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю - уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы - 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Как это может случиться?

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег. Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика. Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) - нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья. Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб. закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», - уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй - переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права. Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости - сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель) . Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного . Такой договор не подлежит , поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

тип договора, по которому передается право на имущество;
согласие застройщика на заключение цессии;
права и обязанности сторон;
расчеты по сделке;
форс-мажорные обстоятельства;
к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или . Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и , либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
Документы, подтверждающие оплату.
Документ, подтверждающий личность.
Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное. Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил. Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода. Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г .

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 - ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Что значит переуступка при покупке жилья

Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию. В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности. Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент. Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли. Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК). Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга. Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

Какой бывает переуступка квартиры

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Как оформляется переуступка

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга. Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком. Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:

Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
Заключается сделка.

Договор по переуступке прав

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Риски при покупке квартиры

Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:

Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.

Облагается ли налогом продажа по переуступке

Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия. Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов. Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии. Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.