Оформление земли под многоквартирным домом. Земля под многоквартирным домом: оформляем в собственность

Может ли собственник помещения, обладающий долей в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, вернуть те арендные платежи за землю, которые уплачивались после перехода участка из муниципальной собственности в частную? Ответ можно найти в настоящей статье.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании этого земельного участка. Таким образом, владельцы помещений, не уполномоченные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не имели возможности обратиться в органы власти с соответствующим заявлением. На сегодняшний момент данное ограничение устранено и любое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, может обратиться за формированием земельного участка и постановкой его на кадастровый учет.

Вместе с тем согласно ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, если земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), он переходит в общую долевую собственность собственников помещений дома бесплатно. В случае же, если такой земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 г., он переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета. Необходимо отметить, что правило, закрепленное в указанной статье Закона о введении в действие ЖК РФ, предусматривает специальный порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Это отграничение вызвано в первую очередь спецификой такого земельного участка, который, равно как и иное общее имущество собственников многоквартирного дома, предназначен для обеспечения возможности собственникам пользоваться принадлежащими им помещениями.

До принятия Постановления КС РФ от 28.05.2010 № 12-П в судебной практике существовали разные подходы к толкованию ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ. С одной стороны, суды придерживались позиции, закрепленной ныне КС РФ, и признавали, что для возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется решений органов государственной власти и местного самоуправления, и оно возникает в момент формирования земельного участка (постановления ФАС ВВО от 07.07.2008 № А28-10345/2007-109/15, от 18.07.2008 № А43-27525/2007-2-705, ФАС МО от 04.08.2008 № КГ-А40/6389-08).

С другой стороны, суды рассматривали положения ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ как дополнительное условие предоставления земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещения, тогда как порядок предусматривался общий, установленный п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ. То есть граждане и юридические лица должны были совместно обращаться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта, а указанный орган обязан был принять решение о предоставлении такого участка (постановления ФАС ВВО от 21.03.2007 № А28-4887/2006-182/4, от 28.04.2008 № А28-7432/2007-163/19, ФАС МО от 11.05.2007 № КГ-А40/3529-07).

Возникновение права собственности

Из пунктов 2-5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ и Постановления КС РФ № 12-П следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента его формирования и постановки на кадастровый учет. При этом для возникновения права собственности на указанный земельный участок не требуется каких-либо решений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления (их участие необходимо лишь в процессе формирования). Более того, для возникновения права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме не нужно совершать каких-либо дополнительных действий по осуществлению госрегистрации такого права на земельный участок. В указанном случае право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона в момент формирования и постановки данного участка на кадастровый учет.

Заметим, что мнение КС РФ, выраженное в Постановлении № 12-П, поддерживается и выводами ВС РФ и ВАС РФ о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие каких-либо актов органов власти, приведенными в совместном Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так, ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок под многоквартирным домом. Другими словами, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с госрегистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной регистрации. При этом отдельного свидетельства о госрегистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе и на земельный участок, собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается, а сведения о такой регистрации включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения посредством указания размера доли в праве общей собственности на него. В данном случае госрегистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, в том числе на земельный участок.

Аналогичная позиция была высказана Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в Письме от 17.06.2010 № 14-4731-ГЕ и Министерством экономического развития РФ в Письме от 16.10.2009 № Д23-3410.

Прекращение ранее заключенных договоров аренды

В момент возникновения права собственности на помещение у собственника многоквартирного дома и доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок под данным домом, возникает вопрос о необходимости уплаты земельного налога и возможности неуплаты собственником помещения арендной платы по договорам аренды, заключенным в отношении этого участка до его формирования и постановки на кадастровый учет. В связи с этим необходимо отметить следующее.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за такое использование являются земельный налог и арендная плата. Статья 388 НК РФ устанавливает, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, собственники, регистрируя хотя бы первый раз право собственности на помещение в многоквартирном доме, приобретая при этом долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, должны уплачивать соответствующий земельный налог, исчисляемый пропорционально своей доле.

В этой связи необходимо осветить вопрос прекращения договоров аренды земельного участка под многоквартирным домом в момент возникновения права общей собственности на данный участок. Если в отношении земельного участка под многоквартирным домом был заключен договор аренды с лицом, в общую собственность которого этот земельный участок поступил в результате формирования и постановки на кадастровый учет, такой договор аренды будет признан прекратившим свое действие, поскольку по ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Другими словами, в момент возникновения права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом происходит прекращение права собственности муниципального образования на данный участок, что, в свою очередь, ведет к прекращению действия договора аренды.

При этом ст. 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Таким образом, собственник помещения, обладающий долей в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом и продолжающий уплачивать арендные платежи по ранее заключенному договору аренды того же участка, вправе требовать возврата неосновательного обогащения в виде ошибочно уплаченных арендных платежей (Постановление ФАС ЦО от 16.11.2009 № Ф10-4947/09).

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.

Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок. Это означает, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления. Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах (МД), то выглядеть это будет следующим образом:

ПЛЮСЫ	МИНУСЫ
1) Дополнительные гарантии:1.1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МД;1.2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;1.3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.	1) Собственники земельного участка (его доли), обязаны ежегодно платить земельный налог (он рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка). Кадастровая стоимость земли, на настоящий момент, весьма приближается к рыночной. Ставка земельного налога в Нижегородской области составляет 0,02%.
2) Дополнительная возможная прибыль. Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.	2) Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его домоуправляющая компания) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.
3) Удобство использования. Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МД.	3) В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Минусы оформления.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями,и нормативно-техническими требованиями, и многими другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: еёреально нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотторгаем от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотторгаема и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, - кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Выводы: Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под многоквартирными в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти сейчас очень выгодно «повесить» расходы на содержание домовых территорий на граждан. Даже приблизительный подсчет показывает, что ежемесячные платежи собственников могут вырасти в среднем на 150-400 рублей. По опыту других стран можно сказать, что быть землевладельцем и собственником недвижимости очень накладно. Такие налоги могут составлять от 6–7 до 15–25% от вашего совокупного годового дохода. Это очень большой минус, по моему мнению, поскольку тенденции показывают стремление нашей страны к повторению зарубежного опыта в т.ч. и в части увеличения налогового бремени.

...Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2–5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса .
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.09.1939 - 02.09.1945
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом . В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления № 10/22).

Великодержавная риторика всегда предшествует войне.
1.09.1939 - 02.09.1945
Частью 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета , что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок
самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 постановления № 12-П).
Статьей 43 Градостроительного кодекса предусмотрено, что подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков . Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы
земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются уполномоченным органом с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса . Не допускается требовать в указанном случае предоставления других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Законами города Москвы полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения, поэтому
полномочия по подготовке и утверждению проектов межевания кварталов осуществляются органами государственной власти Москвы либо органами,
которые наделены такими полномочиями законами Москвы. Исходя из пункта 5.8 Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества), утвержденного постановлением правительства Москвы от 11.03.2011 № 65-ПП, департамент утверждает проекты межевания территории в случае их подготовки в виде отдельного документа.
В соответствии со статьей 12 Закона о землепользовании уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы по заявлению собственников многоквартирного дома формирует земельный участок в срок не более шести месяцев. Границы земельных участков устанавливаются на основании проектов межевания территории.
Великодержавная риторика всегда предшествует войне.
1.09.1939 - 02.09.1945
Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) информирует, что в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
При этом выпуск распорядительного документа Департамента об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не требуется.
Информация об утвержденных проектах межевания кварталов размещена на сайте http://eatlas.mos.ru/ в слое «Территориальное деление».
С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.
Реестр кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра

Великодержавная риторика всегда предшествует войне.
1.09.1939 - 02.09.1945
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> земельные участки, размеры которых являются необходимыми для этих целей, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно.
С 01 января 2015 года собственники помещений в многоквартирном доме (далее МКД) не уплачивают земельный налог за находящейся в общей долевой собственности земельный участок (пп.6 п.2 ст.389 Налогового кодекса РФ).
Примечание: Земельный участок является оформленным в общедолевую собственность, если он прошел государственный кадастровый учет и в кадастровый паспорт земельного участка внесены сведения о правах в графу 13, что правообладателями земельного участка являются «СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ».
***МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ:
СНиП 2.07.01-89* для 17-этажного дома - Не менее 0,92
Upd.: норма действует при расчете площади 18 кв.м на человека, при другом нормативе рассчитывается по формуле
Узд = Узд18 *18 / Н, где
Узд18 = 0,92
Н - расчетная жилищная обеспеченность, м2
По домам Квартала Н = 0,552

Великодержавная риторика всегда предшествует войне.
1.09.1939 - 02.09.1945
, а можете подробно написать что делать собственникам? какие шаги предпринять? какие конкретно риски получаются? Нормативные акты - это хорошо (огромное спасибо за подборку). Но для большинства собственников - это ничего не значит. Если будут шаблоны обращений, понятные алгоритмы действий - то больше людей можно вовлечь.
Спасибо!

Приватизация земли под многоквартирными домами осуществляется в нашей стране с 01.03.2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Сегодня далеко не во всех городах завершен процесс приватизации. Жильцы не понимают, зачем им заниматься этим достаточно сложным юридическим процессом, если выгоды от него не очевидны.

Что дает приватизация земли под многоквартирным домом?

Закон разрешает собственникам квартир проводить приватизацию земли под многоквартирными домами. Становясь полноправными землевладельцами, жильцы могут более не беспокоиться о том, что эта территория когда-либо потребуется городским властям, например, для строительства торгового центра или прокладки новой дороги. Только путем выкупа земли она может поступить обратно в распоряжение муниципалитета. Однако, нельзя забывать и о том, что собственники обязаны будут ежегодно платить налог на землю, поэтому их расходы на «коммуналку» увеличатся.

С момента получения документов, подтверждающих право собственности на землю, жильцы многоквартирного дома вправе благоустраивать придомовую территорию по своему желанию. Например, можно построить зону отдыха, детскую площадку, установить спортивные снаряды и т.д. Более того, собственники вправе получать прибыль от использования приватизированного участка.

Точные сведения о размерах и границах участка под домом содержатся в кадастровом паспорте. Если такового паспорта нет, то смотрят технический план. Наименьшей считается площадь, ограниченная внешними стенами здания. На практике земля вокруг дома, закрепленная за ним, может быть достаточно большой по площади. Это позволяет благоустраивать территорию, создавая для жильцов благоприятную обстановку.

Часто задают вопрос: можно ли оградить придомовую территорию. Этот вопрос решается отдельно с властями города. В общем случае установить ограду можно, но только в том случае, если она не препятствует жителям города пользоваться общими территориями (парками, скверами, дорогами и т.д.). Например, когда проход через двор многоквартирного дома - это единственный путь к скверу для жителей других домов, то администрация не даст разрешение на установку ограды, разве только частичной.

Допускаются следующие варианты применения приватизированной земли под домом:

Строительство спортивных и детских площадок, зон отдыха;
Строительство гаражей для инвалидов и ветеранов;
Озеленение;
Создание парковки;
Сдача имеющейся автостоянки в аренду.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Порядок приватизации

Во всех случаях, когда речь идет о приватизации земли, выполняется стандартная процедура, оговоренная в Жилищном кодексе. Ее основными этапами являются:

Созывается общее собрание жильцов многоквартирного дома для принятия коллективного решения о приватизации. На собрании также избирается представитель для выполнения последующих этапов.
В местный орган самоуправления подается заявление, на основании которого будет выполнена передача земли в собственность. К заявлению прилагаются план дома, решение собрания жильцов, справка о выполненном межевании, техпаспорт многоквартирного дома и некоторые другие. Полный перечень уточняется в муниципалитете.
После получения заявления, муниципалитет выполняет формирование участка в соответствии с градостроительными нормами, уточняет его границы. Выбранный на общем собрании представитель получает акт на право собственности.
Участок регистрируется в Росреестре, в подтверждение выдается выписка.
Регистрируется право собственности на участок, каждый из жильцов становится равноправным собственником. Размер долей, согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, пропорционален площади квартир.

Последствиями завершения процесса приватизации являются не только права, но и обязанности жильцов дома. Им придется не только оплачивать налог на землю, но и нести расходы на ремонт дома и содержание придомовой территории, следить за порядком и чистотой. Если вовремя этого не делать, то есть риск получить соответствующий штраф.

Вот почему на общих собраниях нередко находятся и те, кто категорически против приватизации земли. Однако, закон позволяет проводить приватизацию единолично без оглядки на остальных жильцов. По ее итогам владелец квартиры получает в собственность долю от участка под домом. Это и позволяет провести приватизацию без тех жильцов, которые не хотят этого делать.

Несмотря на то, что все жильцы стали собственниками земли, никто из них не сможет продать свою долю. Помимо земли, общей собственностью являются чердак, крыша, подвал, подъезды, которые могут быть использованы как-либо только на основании решения общего собрания жильцов.

Налог на землю

Налог за приватизированный земельный участок собственники оплачивают 1 раз в год . Расчет суммы налога выполняется на основании ст. 388 НК РФ и других нормативных актов. Основа для расчета - кадастровая стоимость земли, установленная по результатам последней оценки. Стоимость земли сегодня определяется по рыночным расценкам.

В одно и то же время жильцы дома будут получать налоговые уведомления, которые можно оплачивать во всех банках. Если же приватизация была выполнена не жильцами, а юридическим лицом, то именно оно и будет оплачивать налог. Для льготных категорий граждан (пенсионеров) расчет ведется по сниженной кадастровой стоимости, поэтому для них сумма налога будет снижена.

Какую землю можно приватизировать?

Следует учитывать то обстоятельство, что не каждый участок земли под многоквартирным домом может быть приватизирован. Так, например, если территория примыкает к госучреждению, то землю может находиться в государственной собственности и не подлежать приватизации.

В остальных случаях, приватизация имеет смысл, так как защищает интересы собственников. После внесения данных в Росреестр, им не придется больше опасаться сноса дома из-за изменившихся градостроительных планов.

Приватизировать можно только 1 раз

Согласно закону о приватизации, граждане только 1 раз в жизни могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию. Если кто-либо из жильцов ранее уже принимал участие в приватизации, то повторно сделать это бесплатно он уже не сможет.

Бесплатно приватизируются земли:

Застроенные до 01.01.2001 г.
Садоводческие товарищества.
Под многоквартирными домами, построенными до 01.01.2001 г.
Придомовые территории.
Унаследованные.

Если дом был построен после 01.01.2001 г., то за приватизацию необходимо будет заплатить налог, сумма которого зависит от результатов оценки участка и построек на нем.

Приватизировать или нет?

У приватизации земли под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. Стоит ли всем жильцам участвовать в приватизации, решает общее собрание. Однако, каждый из участников вправе подать документы от себя лично для приватизации причитающейся доли. Даже если это сделает только 1 жилец дома, при намерении муниципалитета снести дом, только этому жильцу будет выплачена компенсация за его долю во владении участком под зданием. Остальные жильцы получат компенсацию только за свои квартиры.

В многоквартирных домах проживают около 100 млн. россиян, что составляет 2/3 от общей численности населения РФ по сведениям Росстата. Не удивительно, что многих волнует вопрос о . Детские площадки, автостоянки, насаждения, внеплановые строения под окнами жильцов являются объектами финансовых, экологических, социальных, юридических и прочих аспектов права.

Какими законами в данном случае регламентируются отношения собственности?

Жилищный Кодекс РФ (ст. 33, 34, 36, 37, 44);
Федеральные законы:
- № 189-ФЗ от 29.12. 2004г (ст. 16).
- № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (ст. 38, 39);
- №191-ФЗ от 29.12.2004 г. (ст. 6);
Постановление Правительства РФ №576 от 07.08.2002г.
Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997г. (с изменениями от 21.08.2000 г.);
Приказ Минюста РФ №29 от 14.02.2007 г. и др.

Каков порядок определения размеров и границ участка?

Размеры участка определяется в соответствии с Земельным законодательством. Согласно закону о градостроительной деятельности, они рассчитываются, исходя из фактических объемов землепользования и утвержденных правил градостроения .

Ответ: Нет, решение об оформлении земли в собственность принимается на добровольной основе, путем голосования на общем собрании.

Вопрос: Существуют ли ограничения в назначении использования оформленного в общую долевую собственность земельного участка?

Ответ: Да, решения и действия в отношении использования приватизированных участков не должны противоречить действующему законодательству РФ.

Вопрос : Существуют ли нормы размеров приватизируемых участков?

Ответ: Нет, жестких нормативов нет. На общем собрании собственников жильцы должны определиться с размерами участка для работ по межеванию границ. Они могут быть, как максимальными, так и минимальными (включая территорию под домом и подъездами к нему).

Вопрос: Если на данной территории уже были ранее проведены, можно ли подать запрос на изменение размера участка?

Ответ: Нет. В данном случае можно подавать заявление на оформление в собственность земельного участка с точно обозначенными границами и размером (согласно действующему Плану межевания границ).

Вопрос: Какие официальные документы об оформлении участка следует получить на руки?

Ответ: Геодезический план, Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности (выдается в местном представительстве Росреестра).

Земля под многоквартирным домом: как можно ее использовать?

— многие представляют более-менее ясно, а как именно получить в личную собственность участок земли под многоквартирным домом? Подробнее — на видео.