Каковы условия и способы продажи квартиры в ипотеке? Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет? Кто поможет продать ипотечную квартиру быстро и выгодно?
Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.
В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.
Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.
Итак, приступим!
1. Можно ли продать квартиру в ипотеке
Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.
В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.
Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?
Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.
Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.
Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.
Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.
К таким ситуациям относятся:
- наличие задолженности;
- ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
- несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
- утрата имущества по вине владельца;
- передача недвижимости третьим лицам.
Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.
Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.
Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.
В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.
Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.
Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.
А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.
Почему хотят продать квартиру в ипотеке?
Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:
- при потере достаточного для погашения займа дохода;
- при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
- при желании заработать на ипотеке.
- При потере достаточного для погашения займа дохода
От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.
Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.
- При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья
Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.
Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.
- При желании заработать на ипотеке
Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.
Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).
Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.
При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.
Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке
Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.
С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.
С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.
Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.
Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту - ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.
Как можно продать квартиру в ипотеке?
Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение . Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
- Самостоятельная продажа . Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
- Продажа с помощью банка . Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
- Продажа долговых обязательств . Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
Досрочное погашение
Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.
В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.
Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.
Самостоятельная продажа
Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.
На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.
Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика - в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.
Продажа с помощью банка
В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.
В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.
Продажа долговых обязательств
Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.
Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:
- предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
- в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.
Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.
Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).
Покупка квартиры с обременением ипотекой - нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Покупка квартиры с обременением
Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.
Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.
Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.
Виды обременений:
- Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
- Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
- Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
- Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
- Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
- Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
- Сервитут на земельный участок. Сервитут - это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.
Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке - это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.
Далее, на что обращаем внимание - определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.
Теперь более подробно о процедуре заключения договора.
Ипотека - это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.
Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.
Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные - вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.
Возможен и другой вариант развития событий - когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.
Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?
Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.
Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении - залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.
Итак, на что обращаем внимание:
- В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
- При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку
- Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
- Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.
При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.
Получение ипотеки на квартиру является очень привлекательным вариантом для многих современных граждан. Долгий срок выплат и реальные проценты — все эти преимущества позволяют наконец-то получить собственное жилье. Но спустя определенный период у заемщика может возникнуть необходимость получить обратно выплаченную банку сумму и в то же время освободиться от договорных обязательств. Но не все клиенты финансовых организаций знают, можно ли продать ипотечную квартиру и как провести сделку по продаже. Операция действительно выполнима, но нужно знать все нюансы и использовать всю изложенную информацию по решению ипотечного вопроса.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Распространенные причины продажи ипотечной квартиры
В ситуации, когда заемщик решил получить долгосрочный кредит, но спустя некоторое время узнал о невозможности продолжать выплаты (сокращения на работе, проблемы личного характера), он имеет право разрешить сложившуюся ситуацию путем продажи ипотечной недвижимости. И чем быстрее будет оформлен договор купли-продажи и будет закрыт договор с банком, тем меньше проблем по ипотеке его ожидает.
Промедление не является оптимальным решением. Процентные начисления на квартиру пусть и невысоки, но являться должником банка — не самый лучший вариант. Поэтому поиск покупателя на квартиру нужно начинать при затруднениях, которые заемщик не сможет решить в течение 2-3 месяцев. А в дальнейшем предвидится и усугубление ситуации.
Необходимость покупки большей или меньшей по площади квартиры, чем той, которая находится в ипотеке, также весьма распространенное явление. Если человек имеет определенную сумму на руках и хочет вернуть переданные банку средства, а на полученную сумму приобрести другую недвижимость, то продажа ипотечной квартиры не такая уж и большая проблема.
Что касается выезда заграницу по вызову (для ухода за больным родственником) или же предложение от работодателя переехать в другую страну и развивать там бизнес, то такие варианты нельзя проигнорировать. Но именно поэтому заемщик не сможет выплачивать ипотеку или просто оформленная квартира для него уже не является приоритетной или нужной. Клиенту банка нужно узнать, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и изложить обстоятельства, вынуждающие его прибегнуть к такой мере. Ведь продажа полностью освободит его от необходимости проводить платежи банку и позволит свободно заниматься личными делами за рубежом.
Какие есть ограничения на продажу ипотечной квартиры?
Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может. Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными. Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору .
Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу. Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков. Ведь последующая передача или продажа ненадежному покупателю будут весьма затруднительными и повлекут дополнительную трату времени со стороны банка.
Кредитная организация должна не просто подтвердить возможность продажи, но и официально заверить данный факт. Таким образом, заемщик при и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья. В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.
Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.
Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы
Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов. Третий наиболее простой, но не самый безопасный для покупателя, поскольку он касается передачи денежных средств постороннему человеку для погашения его ипотечного долга по квартире. Основные отличия и особенности каждого вида помогут выбрать наиболее выгодный и практичный.
- Наличный расчет за покупку. По данной схеме покупатель и продавец заключают соглашение у нотариуса, в котором указана стоимость, которую должен погасить покупатель (считается авансом). С данным документом, а также заверенным разрешением на продажу будущий владелец недвижимости приходит в банк и погашает задолженность второй стороны. После получает бумагу, в которой указано отсутствие претензий по расчету и возможность дальнейшего распоряжения квартирой. Составляется официальный договор по продаже (продавец получает оставшуюся сумму-разницу), новый владелец вносится в Росреестр на основании данного документа. Завершающим этапом станет повторное обращение в Росреестр для снятия с недвижимости обременений для дальнейших операций. Нужно иметь с собой не только паспорт, но и оригиналы, копии договора, разрешения на продажу и всех бумаг, касающихся проводимой сделки.
- Банковский расчет. Производится операция исключительно в банке, где была взята ипотека. Покупатель создает два счета или оставляет свои средства в двух ячейках. Одна из сумм будет передаваться банку для завершения ипотечной сделки, а вторая — это остаток от общей стоимости, заявленной продавцом. Таким образом, будущий владелец погашает задолженность и получает от организации документ, подтверждающий снятие каких-либо претензий и требований по договору. Далее заключается договор купли-продажи, проводиться оформление в Росреестре и . После выполнения всех этапов продавец получает доступ к ячейке с остаточной суммой.
- Переоформление ипотеки. Менее распространенный вариант — это передача прав собственности и необходимости погашать ипотеку. Для выполнения процедуры необходимо обеим сторонам прийти в банк и подписать специальную форму оформления кредита для покупки ипотечной недвижимости. Происходит подписание лишь после одобрения подобранной кандидатуры самой кредитной организацией. Далее выполняется переоформление прав собственности согласно уже полученному документу, и покупатель обязан далее платить банку по кредиту за квартиру.
Определение цены на ипотечную квартиру и риски операции
В выставлении суммы принимает участие и банк, и заемщик. Кредитная организация должна проследить, чтобы указанная стоимость была в пределах нормы. Завышение относительно подобных рыночных предложений приведет к чересчур долгому поиску покупателя. А цена ниже нормальной станет причиной невозможности полного погашения задолженности по ипотеке. В результате разбирательства по договору могут занять у банковской организации много времени, что не выгодно и заимодателю, и заемщику.
Все риски при поиске достойной кандидатуры полностью исключаются, поскольку при официальном рассмотрении кредитор внимательно изучает данные покупателя, в особенности это касается случаев переоформления. Также полностью исключены риски по продаже, поскольку банк принимает активное участие в проводимой операции и является своеобразной поддержкой своего клиента.
Единственный риск, который возможен при продаже ипотечной квартиры касается продавца, выплачивающего долг заемщика без нотариально заверенного документа. В таком случае полагаться стоит лишь на ответственность продавца. В некоторых случаях подобная махинация может стать дорогим опытом для потенциального владельца. Поэтому крайне рекомендуется отказаться от варианта покупки без официальной бумаги, даже в случае родства обеих сторон.
Система перевода денежных средств и переоформления прав собственности, контролируемая кредитной организацией, полностью безопасна и позволяет продавцу освободиться от ипотеки, а покупателю стать обладателем квартиры. Возможна покупка как готового объекта, так и строящейся недвижимости. Современные организации без проблем рассматривают все варианты.
Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. На ее реализацию наложены определенные ограничения. Закономерно возникает вопрос, можно ли продать такую недвижимость. Юридически — невозможно, поскольку сначала необходимо снять обременение. На практике это сводится к вопросу: где взять средства для досрочного погашения.
Есть различные причины, по которым появляется необходимость в продаже ипотечного жилья. И основная из них — ухудшение финансового положения и платежеспособности заемщика. Понимая то, что дальше платить по кредиту будет сложно или просто невозможно, клиент принимает решение избавиться от ипотечной квартиры. Кроме того, причинами могут послужить следующие:
- Потребность в улучшении жилищных условий, то есть, купить квартиру более габаритную и комфортную. Это могут позволить себе люди, получившие новую высокооплачиваемую работу или должность.
- Желание заработать. Это касается квартир, которые оформлялись в ипотеку еще на стадии строительства.
- Личные причины, к примеру, переезд в другой город, развод, рождение ребенка и другие.
Оформление потребительского кредита
Самый простой способ — оформить потребительский кредит на остаток ипотеки. Это позволит досрочно погасить задолженность и вывести квартиру из-под обременения стандартным способом. Потребительский кредит можно оформить в том же банке или в другом.
Как вариант — провести реструктуризацию кредита, в большинстве случаев этого добиться даже проще, чем оформить новый займ.
При взятии кредита нужно учесть несколько моментов:
- максимальная сумма обычного займа ограничена — обычно получается взять не более 1 млн. рублей, так что при слишком большом размере займа вариант не подойдет;
- ставка по кредитам обычно значительно выше ставки по жилищному кредиту, а срок выдачи займа — меньше, следовательно, размер выплат резко вырастет — в 2-3 раза как минимум, нужно быть к этому готовым;
- кредит при действующей ипотеке получить сложнее, так как при определении платежеспособности клиента банк вычитает из дохода заемщика текущие платы. Но можно увеличить свои шансы на одобрение;
- без залога и поручительства крупную сумму денег по кредиту получить сложно, а квартиру в качестве предмета залога предоставить не получится.
Таким образом, данный вариант реализуем при небольшом остатке задолженности и при наличии достаточного стабильного дохода заемщика.
Алгоритм таков:
- заявитель обращается в банк с намерением произвести реструктуризацию либо для получения нового займа;
- в случае одобрения клиент получает необходимую сумму и гасит текущую задолженность;
- после получения справки о погашении долга необходимо обратиться в Регистрационную палату с представителем банка (либо с пакетом документов, заверенных банком) и снять обременение с жилья;
- после получения на руки «чистого» свидетельства о праве заключить предварительный или основной договор купли-продажи;
- остается только произвести саму сделку.
Заключить предварительный договор купли-продажи с передачей задатка можно и до снятия обременения с недвижимости, если покупатель готов рискнуть. Эти средства можно потратить среди прочего на досрочное погашение.
Вырученные за продажу средства также можно потратить на закрытие образовавшегося кредита — либо приобрести на них новое жилье.
Оформление новой ипотеки
Не всегда продавцы хотят связывать себя новыми кредитными обязательствами — да и не во всех случаях это возможно. Поэтому существует другой вариант — оформление ипотеки на покупателя.
Если в первом случае в принципе можно было обойтись минимальным участием банка, то в этом случае кредитная организация примет непременное участие в сделки. Речь идет о фактическом переоформлении на нового владельца квартиры. Самостоятельно продавец и приобретающий недвижимость такую сделку заключить не смогут.
Схема такая:
- Стороны совместно обращаются в банк и уточняют возможность проведения сделки.
- Покупатель доказывает свою платежеспособность. предоставляя стандартный пакет документов заемщика. Кроме того, он должен будет оплатить минимально установленный взнос — обычно 20% от стоимости жилья.
- Продавец, со своей стороны, обновляет в случае необходимости документы на недвижимость.
- В случае положительного решения на нового клиента оформляется еще один жилищный заем по всем правилам.
- Средства переводятся на счет продавца, одновременно с них удерживается сумма, необходимая на покрытие текущей задолженности. Продавцу выдается справка об отсутствии долгов по счету.
- Далее все стороны, в том числе представитель банка, подходят в Регпалату и сдают документы на государственную регистрацию права собственности. Речь идет о снятии обременения с недвижимости с одновременной продажей жилплощади и предоставлении ее банку в залог.
Если вся процедура прошла успешно, то покупатель остается с новой квартирой и ипотекой, продавец — с вырученными от продажи средствами за минусом текущей стоимости долга, а банк — с жильем, по-прежнему находящимся у него в залоге.
Досрочное погашение за счет интересующегося жилплощадью
Предыдущий вариант довольно сложен для исполнения, необходима готовность значительное время возиться с документами и «утрясанием» многочисленных вопросов.
Досрочное погашение за счет покупателя — довольно популярное, хотя и рискованное решение. Суть сводится к тому, что покупатель фактически оплачивает ипотеку продавца.
На практике процедура выглядит так:
- Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает продавцу залог в размере, достаточном для погашения долга. Перед этим продавцу следует уточнить сумму.
- Продавец обращается в банк для досрочного закрытия задолженности и снимает обременение с квартиры.
- После получения «чистого» свидетельства стороны заключают основной договор купли-продажи, по которому продавец получает остаток средств.
- Новый владелец регистрирует жилплощадь на себя и приступает к владению квартирой.
Где возьмет средства покупатель в данном случае значения не имеет. Чаще всего используются собственные и заемные средства, возможно оформление жилищного кредита под материнский капитал.
Для продавца этот способ самый предпочительный — минимум хождений по банкам, не остается и не возникает никакой задолженности, единственные расходы — на переоформление права собственности.
Для покупателя же существуют риски: например, если продавец откажется продавать апартаменты после того, как снимет с них обременение. Поэтому важно правильно составить предварительный договор купли-продажи, чтобы в случае неприятных последствий можно было через суд либо взыскать средства назад, либо потребовать принудительного заключения основного договора.
Если заемщик не имеет возможности лично присутствовать при совершении сделки, то все сделать может банк. Он и покупатель проводят оформление займа, но только после того, как продавец даст согласие на подобную операцию. Средства от покупателя помещаются в специальную депозитную ячейку, из которой владелец квартиры может забрать их сразу после подписания договора купли-продажи.
Какие документы нужны для продажи
Потребуется определенный пакет, на сбор которого уходит немало времени:
- выписка о снятии обременения
- кредитный договор
- паспорта участников сделки
- свидетельство о регистрации кредитного договора
- договор купли-продажи
- справка об отсутствии задолженности по кредиту
- закладная
- документ о зачислении средств на погашение задолженности по недвижимости и другие бумаги
Есть ли трудности при продаже
При продаже ипотечной квартиры могут возникнуть определенные сложности:
- При поиске покупателя, так как не все хотят связываться с бумажной волокитой и долго ждать оформления всех необходимых документов. Кроме того, на рынке недвижимости такое жилье не пользуется большим спросом.
- Отсутствие интереса у банка, так как он теряет прибыль за счет досрочного погашения.
- Длительность процедуры. На продажу квартиры, находящейся в ипотеке, уходит гораздо больше времени, чем той, которая уже есть в собственности. Поэтому потенциальные покупатели просят скидку, и покупателям зачастую приходится это делать.
- Банк может потребовать внести деньги за то, чтобы он пошел на уступку и разрешил сделку.
Какую цену установить
Конечно же, чем ниже стоимость квартиры, тем ее проще и быстрее продать. Лучше всего ставить рыночную цену и немного выше, чем планировалось изначально. Это нужно для того, чтобы во время торгов с покупателем получить желаемую сумму.
Ипотечная жилплощадь продается сложно из-за особенностей кредитной сделки, к тому же, много волокиты с бумагами. В итоге цену придется снизить, особенно если деньги нужны срочно.
Разницу между стоимостью жилья и остатком долга по кредиту продавец может получить сразу после того, как новый собственник предъявит договор купли-продажи и свидетельство о собственности.
Особенности продажи жилья, приобретенного в рамках военной ипотеки
По закону такие квартиры, приобретенные в ипотеку, до момента полного расчета по задолженности, находятся в залоге не только у кредитно-финансовой организации, но и у Министерства Обороны РФ. Обременение снимается только после полного погашения займа и после того, как заемщик достигнет 20-летнего срока службы. Для продажи понадобится найти средства для погашения ЦЖЗ.
Порядок проведения сделки:
- Владелец квартиры уведомляет кредитора и Росвоенипотеку о намерении реализовать свое жилье и снять с него обременение.
- Узнает, сколько еще нужно внести для полного погашения.
- Вносит средства.
- Находит покупателя.
- Получает документ о том, что обременение было снято.
- Получает документ на право собственности в Росреестре.
- Совершает сделку по продаже квартиры.
Подводя итоги, стоит уточнить, что если раньше продать ипотечную квартиру было достаточно сложно, то на данный момент банки не запрещают таких сделок. Единственное, что нужно подготовиться к определенным сложностям при продаже.