Необходимость в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть в различных жизненных обстоятельствах. Под этой сложной формулировкой скрывается простое понятие, которое позволяет определить цену квартиры, частного дома, земельного участка или любой иной постройки. Эта информация необходима при получении кредита или ипотеки, при попытке заложить объект недвижимости.
Основные понятия
Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра. Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к. не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.
Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий - оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.
На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе. Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него. В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.
При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.
Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости. Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами. Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:
Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.
Определение величины
Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром. Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость. Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:
После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа. Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту. Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.
Порядок расчета
Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов. Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться. Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.
Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:
Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.
Оспаривание результатов оценки
Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки. Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд. Оснований для пересмотра существует не так много:
- Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
- Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.
Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.
Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:
Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.
После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к. он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе. При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2007, № 29, ст. 3482; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:
При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия значений соответствующих ценообразующих факторов вводятся соответствующие корректировки;
2) метод типового (эталонного) объекта оценки.
Описание метода представлено в . Данный метод оценки применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации для группы (подгруппы) объектов оценки;
3) методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).
Описание метода представлено в . Метод применяется для групп (подгрупп) объектов оценки, схожих с группами (подгруппами) объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта оценки вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках;
4) метод индексации прошлых результатов.
Описание метода представлено в . Данный метод оценки применяется для иных, чем земельные участки, групп (подгрупп) объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.
6.2.1. Построение моделей оценки кадастровой стоимости (статистическая модель).
Под моделью оценки кадастровой стоимости понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующих факторов объектов оценки).
Порядок построения модели оценки кадастровой стоимости:
1) определение способа моделирования влияния местоположения объектов оценки;
2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в модель оценки кадастровой стоимости, с учетом местоположения объектов оценки;
3) определение вида модели оценки кадастровой стоимости;
4) определение коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости;
5) анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости;
6) проверка модели оценки кадастровой стоимости на контрольной выборке.
6.2.1.1. Основными способами моделирования влияния местоположения объектов оценки (включения фактора местоположения объектов оценки в модель оценки кадастровой стоимости) являются:
1) использование коэффициента местоположения, определенного для ценовой зоны;
2) использование поверхности отклика стоимости на местоположение объектов оценки;
3) использование значения расстояний (диапазонов расстояний) от объектов влияния (ценообразующих факторов) объектов оценки.
Коэффициент местоположения показывает, насколько удельный показатель стоимости недвижимости в конкретной ценовой зоне отличается от стоимости недвижимости по всей оцениваемой территории. Коэффициент местоположения для ценовой зоны рассчитывается как отношение средней цены сделок (предложений) в ценовой зоне к средней цене по всем сделкам (предложениям). Для расчета такого коэффициента из цен сделок (предложений) с помощью регрессионного анализа может быть исключено влияние других характеристик, за исключением местоположения.
Поверхность отклика стоимости является картографической иллюстрацией функции зависимости стоимости местоположения от координат. Поверхность отклика представляет собой трехмерный график непрерывных значений коэффициента местоположения (ось Z) в зависимости от географических координат (оси X и У).
Если местоположение моделируется с помощью поверхности отклика стоимости на местоположение, результат может «огрубляться» (приводиться по каким-либо ценовым зонам) для того, чтобы получить единые коэффициенты для ценовых зон.
Коэффициент местоположения для ценовой зоны далее используется в модели оценки кадастровой стоимости.
При использовании значений расстояний от объектов, влияющих на стоимость указанных значений (например, расстояние от центра города), они используются как переменные статистической модели.
6.2.1.2. Выбор ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей оценки кадастровой стоимости может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.
Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки на основе экспертного мнения. Выбор каждого ценообразующего фактора объектов оценки должен быть обоснован.
Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей тех факторов, соответствующих коэффициентам значимости (детерминации), значения которых составляют не менее 0.3.
Определение значений коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости (калибровка модели) производится математическими методами, основными из которых являются регрессионный анализ и метод обратной связи.
6.2.1.3. Вид модели оценки кадастровой стоимости должен быть обоснован. Анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости проводится с использованием показателей, соответствующих выбранному виду модели оценки кадастровой стоимости и методу калибровки.
Рассмотрению подлежат только статистически значимые модели оценки кадастровой стоимости.
В случае отсутствия статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений).
Дальнейший анализ качества проводится только для статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости (анализ на контрольной выборке, то есть части сделок (предложений), не использованных при построении модели, а зарезервированных с целью анализа качества модели оценки кадастровой стоимости). Контрольная выборка должна иметь размер, достаточный для обеспечения статистической значимости результатов проверки модели оценки кадастровой стоимости.
В случае если в результате отбора моделей оценки кадастровой стоимости по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей выбирают модель с наилучшим качеством.
В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений). Модель оценки кадастровой стоимости считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.
Выбранная для расчета модель должна отвечать требованию объяснимости, а также предоставлять возможности проведения анализа чувствительности итогового результата в зависимости от изменения факторов.
Требование объяснимости означает наличие возможности объяснения зависимости результата от входных параметров, а также соответствие этой зависимости данным рынка недвижимости. Анализ чувствительности показывает, насколько меняется стоимость, определенная с использованием модели оценки кадастровой стоимости, при изменении какого-либо фактора на заданную величину.
6.2.1.4. По результатам построения модели оценки кадастровой стоимости осуществляется описание типового объекта. Описание типового объекта осуществляется в разрезе ценообразующих факторов с указанием диапазонов значений ценообразующих факторов для соответствующей группы (подгруппы), а также с указанием среднего уровня кадастровой стоимости, рассчитанного на основе соответствующей модели, для ценовых зон и муниципальных районов (городских округов). В описании типового объекта указываются как включенные в модель оценки ценообразующие факторы, так и не включенные.
6.2.2. Метод типового (эталонного) объекта оценки.
Метод типового (эталонного) объекта оценки заключается в определении стоимости типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта оценки от типового (эталонного) объекта оценки.
Метод типового объекта заключается в следующем:
1) определяется группа (подгруппа) объектов оценки, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты оценки;
2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;
3) проводится типологизация объектов оценки;
4) формируется типовой объект оценки;
5) определяется стоимость типового объекта оценки;
6) в зависимости от вида использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов оценки при распространении на них стоимости типового объекта оценки.
6.2.3. Метод моделирования на основе УПКС.
Расчет кадастровой стоимости объектов оценки на основе УПКС объектов недвижимости других групп (подгрупп) объектов оценки.
Данный метод предполагает моделирование с использованием определенных для других групп (подгрупп) объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости.
Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта вследствие недостатка информации о точном местоположении объекта оценки, о других точных его характеристиках, то есть когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в модель оценки кадастровой стоимости, полученную в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного назначения (объекты иного назначения).
Метод заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование);
2) определяется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов оценки, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование), в которой расположен объект оценки;
3) кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов оценки по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте или муниципальном образовании), в котором расположен объект оценки, на его площадь.
В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта оценки (материал стен, этаж (этажность) и другое).
6.2.4. Метод индексации прошлых результатов.
Данный метод определения кадастровой стоимости группы объектов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости объектов капитального строительства, установленных в результате предыдущей кадастровой оценки.
6.3. Затратный подход.
6.3.1. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов.
Под базовыми объектами понимаются объекты недвижимости, наиболее близкие по своим характеристикам к соответствующей группе (подгруппе) объектов оценки.
6.3.2. Группы (подгруппы) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов оценки с разделением объектов по классу конструктивной схемы и классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства и прочее.
При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.
6.3.3. При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение.
Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Затраты на финансирование в период строительства рекомендуется рассматривать из собственных средств, если это соответствует обычным условиям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов оценки. Компенсация за пользование инвестиционными средствами в строительство на время строительства может быть учтена при расчете величины предпринимательской прибыли методом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта недвижимости.
При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, а также время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, согласования проекта.
Физический износ - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.
Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).
Для достижения целей проведения кадастровой оценки допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов оценки. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов оценки, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса.
Функциональное устаревание представляет утрату полезности вследствие неэффективности, которой характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание во многом учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.
Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами месторасположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.
В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Физический износ объектов кадастровой оценки определяется на основании метода эффективного возраста. Срок службы объектов капитального строительства, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке объектов капитального строительства, указан в к настоящим Методическим указаниям.
При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 - 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет 60 и более процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.
В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.
6.3.3.1. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади или строительного объема, относящихся к данным помещениям в общей площади или строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся.
6.3.3.2. Оценка объектов незавершенного строительства проводится в полном соответствии с оценкой объектов, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности объекта незавершенного строительства, дату начала строительного производства (или разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства.
Процент готовности объекта незавершенного строительства (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан исходя из даты выдачи разрешения на строительство, даты оценки и срока завершения строительства рассматриваемого объекта незавершенного строительства (нормативного или типичного для данного региона).
6.3.3.3. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов оценки рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением соответствующих утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.
В случае наличия нескольких сметных нормативов на тот или иной типовой объект применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае если их нет или они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство соответствующих групп объектов и обоснование такого выбора.
6.4. Доходный подход.
6.4.1. Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости эталонных объектов оценки с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам оценки, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов оценки. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов оценки. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.
6.4.2. В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:
1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
Объекты оценки оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.
6.4.3. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату оценки рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).
Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам оценки. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи объектов оценки в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за объекты оценки. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации для приносящей доход недвижимости на основании рыночной информации применяются соответствующие показатели, указанные в и к настоящим Методическим указаниям, в случае если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Для объектов оценки с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель расчета закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов оценки с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.
VII. Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета
7.1. Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:
1) требуется определение стоимости эталонного (условного) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов оценки;
2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки для последующей статистической обработки. При этом рекомендуется, чтобы количество объектов недвижимости, рассчитанных индивидуально, было сведено к минимуму;
3) расчет с применением статистической обработки объектов в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки невозможен.
7.2. Индивидуальный расчет для внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Анализ наиболее эффективного использования при определении кадастровой стоимости земельного участка проводится только при оценке незастроенных участков. В случае если имеются достаточные, базирующиеся на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта оценки изменится (учет будущего развития за счет изменения вида использования) и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи (отчуждения), следует принять это во внимание при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.
7.3. Для объектов, стоимость которых преимущественно формируется за счет стоимости бизнеса (гостиничные комплексы, санаторно-курортные объекты, автозаправочные станции и прочее), при использовании сравнительного и доходного подходов следует выделять вклад бизнеса в стоимость объекта недвижимости, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения:
7.4. Оценка земельных участков, являющихся частью единого производственно-технологического комплекса (единый объект недвижимости на основании устойчивых производственно-технологических и иных связей), проводится на основе оценки всего комплекса. Стоимость конкретного земельного участка или другого объекта недвижимости, входящих в состав единого производственно-технологического комплекса, рассчитывается соразмерно их вкладу в генерирование доходов от данного комплекса, и (или) затрат на их создание, или пропорционально их доли площади или другим физическим характеристикам. В случае существенного (более 20%) расхождения результатов расчета в рамках затратного и других подходов к оценке рассматриваемых объектов нужно провести анализ причин такого расхождения и провести необходимые корректировки. Все доходы сверх достаточных (обоснованных рынком) для компенсации затрат на создание рассматриваемого комплекса с учетом величины предпринимательской прибыли рекомендуется относить к доходам бизнеса и не учитывать в стоимости объектов недвижимости.
7.5. При проведении индивидуальной оценки объектов капитального строительства (ОКС) к основному объекту ОКС следует относить вспомогательные объекты, не являющиеся самостоятельными объектами кадастрового учета.
Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.
7.6. В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости Исполнитель может использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов, предоставленных Заказчиком (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов), в целях повышения достоверности результатов кадастровой оценки. При этом решение об использовании таких отчетов, а также ответственность за результаты их использования целиком возлагается на Исполнителя.
VIII. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости
8.1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых Исполнителем с участием Заказчика:
1) проверку исходных данных об объектах оценки, организацию их сверки и уточнения;
2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.
8.2. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляется на каждом этапе определения кадастровой стоимости.
IX. Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости
9.1. Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в Перечне, могут быть учтены, если недостоверность таких сведений подтверждена.
Замечания относительно несоответствия фактического использования и вида разрешенного использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов разрешенного использования, рассматриваются при наличии представленных заявителем документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих фактическое использование данного объекта. В случае существенных сомнений в необходимости учета представленных замечаний и достоверности доказательств вопрос о необходимости учета таких замечаний согласовывается с Заказчиком.
9.2. Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются при наличии представленных заявителем документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений.
В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения в части кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.
В случае если для введения обоснованных корректировок недостаточно рыночных данных, возможно использовать данные из приведенного в к настоящим Методическим указаниям информационного материала, если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.
9.3. Если при рассмотрении замечания относительно расчетной (основной) части, включая использованную при этом рыночную информацию и саму выбранную модель определения кадастровой стоимости, выявлены нарушения, Исполнитель исправляет нарушения в части кадастровой стоимости объектов недвижимости, если такие нарушения влияют на их кадастровую стоимость.
9.4. Замечания относительно недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости (в том числе отсутствие сведений о каких-либо характеристиках), не являющихся ценообразующими факторами в используемой модели оценки, не свидетельствуют о нарушении, если дополнительная проверка ее обоснованности свидетельствует о неискажении кадастровой стоимости и, соответственно, не требуют внесения исправлений. При этом не могут быть не учтены по этим основаниям замечания о таких характеристиках объектов оценки, которые касаются обеспеченности объектов недвижимости подключением к коммунальным сетям (электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения), отнесения жилых объектов к аварийному и ветхому фонду, а также отнесение объектов оценки к объектам культурного наследия, если они подтверждены. Если использованная при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости модель оценки не учитывает таких характеристик, они должны быть дополнительно учтены надлежащим образом в модели оценки кадастровой стоимости.
9.5. В случае если выявленное нарушение распространяется не только на объект недвижимости, указанный заявителем, но также влияет на кадастровую стоимость других объектов недвижимости, вносятся соответствующие изменения в отношении всех объектов, на которые распространяется данное нарушение.
9.6. При отсутствии подтверждений недостоверности сведений замечание признается немотивированным и может не рассматриваться. Исполнитель вправе учесть немотивированное замечание, если есть основание считать его обоснованным, при согласовании данного решения Заказчиком.
Приложение № 1
к ,
от 7 июня 2016 г. № 358
Характеристики, которыми описываются земельные участки и здания, сооружения
| Для земельного участка сельскохозяйственных угодий и лесных участков | Для незастроенного земельного (в том числе застраиваемого) и застроенного земельного участка | Для зданий и сооружений |
|---|---|---|
| Площадь Фактическая урожайность с учетом севооборотов Качество почвенного слоя Транспортная доступность Удаленность от рынков сбыта | Площадь Доступность инженерных сетей (близость инженерных сетей и условия подключения к ним) Территориальная зона Транспортная доступность Центры положительного и отрицательного влияния окружающей застройки | Общая площадь и (или) строительный объем Качество строительства, в том числе материал стен Эффективный возраст или фактическое физическое состояние Структура и назначение помещений |
Приложение № 2
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Форма предоставления перечня объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки
Приложение № 3
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Форма предоставления перечня объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспорена на заседании комиссии или в судебном порядке
| № п\п | Кадастровый номер объекта недвижимости | Комиссия/ судебный порядок | Основание принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости | Характеристики объекта недвижимости, изменение которых повлекло изменение кадастровой стоимости | Кадастровая стоимость объекта недвижимости до рассмотрения спора | Кадастровая стоимость объекта после рассмотрения спора | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Наименование характеристики | Значение характеристики объекта недвижимости до изменения кадастровой стоимости | Уточненное значение характеристики объекта недвижимости после изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости | Документ-основание изменения характеристики объекта недвижимости | ||||||
Приложение № 4
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Ориентировочный перечень различных информационных систем для основных ценообразующих факторов объектов оценки
| № п/п | Вид кадастра, реестра, информационной системы |
|---|---|
| 1 | Информационная система обеспечения градостроительной деятельности |
| 2 | Федеральная государственная информационная система территориального планирования |
| 3 | Федеральная информационная адресная система |
| 4 | Государственный реестр муниципальных образований Российской Федерации |
| 5 | Государственный кадастр особо охраняемых природных территорий |
| 6 | Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации |
| 7 | Система государственного информационного обеспечения в сфере сельского хозяйства |
| 8 | Информационные системы Минсельхоза России, в том числе электронный атлас земель сельскохозяйственного назначения |
| 9 | Государственный лесной реестр |
| 10 | Реестр курортного фонда Российской Федерации |
| 11 | Государственный водный реестр |
| 12 | Государственный охотхозяйственный реестр |
| 13 | Государственный кадастр отходов, включающий в себя Государственный реестр объектов размещения отходов |
| 14 | Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть |
| 15 | Российский регистр гидротехнических сооружений |
| 16 | Федеральный информационный реестр гарантирующих поставщиков и зон их деятельности |
| 17 | Государственный реестр опасных производственных объектов |
| 18 | Единый государственный реестр автомобильных дорог |
| 19 | Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых |
| 20 | Государственный реестр работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензий на пользование недрами |
| 21 | Реестр контрактов, заключенных заказчиками (государственных, муниципальных) |
Приложение № 5
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Основные сегменты рынка недвижимости
Перечень видов использования земельных участков и других объектов недвижимости исходя из особенностей ценообразования на соответствующем сегменте рынка:
1. Многоэтажная жилая застройка.
2. Малоэтажная жилая застройка.
3. Сельскохозяйственные угодья.
4. Земли лесного фонда и особо охраняемых территорий, не разрешенные к застройке объектами капитального строительства.
5. Земельные участки обособленных водных объектов.
6. Садовые, дачные и огороднические объединения граждан.
7. Объекты рекреации и отдыха.
8. Объекты торговли.
9. Административно-офисные объекты.
10. Складские объекты и гаражи.
11. Промышленные объекты.
12. Объекты недропользования.
13. Объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры, линии связи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги, искусственные водные пути.
14. Аэропорты, вокзалы, порты, автостанции.
15. Объекты здравоохранения, социально-культурного, образовательного и научного назначения
16. Объекты специального назначения.
Приложение № 6
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки
| Группа (ВРИ) | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
|---|---|---|---|
| Земельные участки | |||
| 1. Сельскохозяйственное использование | - | 2 | 1 |
| 2. Жилая застройка | - | 1 | 2 |
| 3. Общественное использование | - | 1 | 2 |
| 4. Предпринимательство (коммерческое использование) | - | 2 | 1 |
| 5. Отдых (рекреация, спорт) | - | 1,2 | 1,2 |
| 6. Производственная деятельность | - | 1,2 | 1,2 |
| 7. Транспорт | - | 1 | 2 |
| 8. Обеспечение обороны и безопасности | 1 | - | - |
| 9. Особая охрана и изучение природы | - | 1 | 2 |
| 10. Леса и лесная промышленность | - | 1,2 | 1,2 |
| 11. Водные объекты | - | 2 | 1 |
| 12. Общее и специальное пользование | - | 2 | 1 |
| Другие объекты недвижимости | |||
| 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) | 2 | 1 | 3 |
| 2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3-х этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ | 2 | 1 | 3 |
| 3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений | 2,3 | 1 | 2,3 |
| 4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции | 3 | 2 | 1 |
| 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения | 2 | 3 | 1 |
| 6. Административные и бытовые объекты | 3 | 2 | 1 |
| 7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений | 1,2 | 3 | 1,2 |
| 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 9. Прочие объекты | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 10. Сооружения | 1 | 2,3 | 2,3 |
1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов.
Приложение № 7
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Срок службы объектов капитального строительства
Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны и т.п.) - 10 лет.
Сооружения, эксплуатируемые в условиях сильноагрессивных сред (сосуды и резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, газовой и химической промышленности, сооружения в условиях морской среды и т.п.), - 25 лет.
Здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства) - 80 лет.
Здания и сооружения с деревянными внешними несущими стенами - 50 лет.
Уникальные здания и сооружения (здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, театры, здания высотой более 75 м, большепролетные сооружения и т.п.) - 100 лет.
Приложение № 8
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Информационные материалы для внесения корректировок по ряду ценообразующих факторов при массовой оценке
Скидки на торг для земельных участков:
Скидки на торг для других объектов недвижимости:
Масштабный фактор для земельных участков под многоэтажную жилую застройку:
| Диапазон площадей объекта аналога, га | Диапазон площадей объекта оценки, га | |||
|---|---|---|---|---|
| <0,5 | 0,5-1,5 | 1,5-5 | >5 | |
| <0,5 | 1,00 | 0,98 | 0,90 | 0,84 |
| 0,5-1,5 | 1,02 | 1,00 | 0,92 | 0,86 |
| 1,5-5 | 1,11 | 1,09 | 1,00 | 0,93 |
| >5 | 1,19 | 1,17 | 1,07 | 1,00 |
Масштабный фактор для земельных участков под индивидуальную жилую застройку:
| Диапазон площадей объекта аналога, кв. м | Диапазон площадей объекта оценки, кв. м | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| <1500 | 1500-3000 | 3000-6000 | 6000-10000 | >10000 | |
| <1500 | 1,00 | 0,98 | 0,92 | 0,83 | 0,78 |
| 1500-3000 | 1,02 | 1,00 | 0,94 | 0,85 | 0,80 |
| 3000-6000 | 1,09 | 1,07 | 1,00 | 0,90 | 0,85 |
| 6000-10000 | 1,21 | 1,18 | 1,11 | 1,00 | 0,94 |
| >10000 | 1,28 | 1,25 | 1,17 | 1,06 | 1,00 |
Корректировка на площадь для квартир:
| Площадь, кв. м | <65 | 65-100 | 100-200 | >200 |
| <65 | 1,00 | 0,96 | 0,84 | 0,70 |
| 65-100 | 1,04 | 1,00 | 0,87 | 0,73 |
| 100-200 | 1,19 | 1,14 | 1,00 | 0,84 |
| >200 | 1,42 | 1,36 | 1,19 | 1,00 |
Корректировка на площадь для индивидуальных жилых домов:
| Общая площадь (фактор масштаба) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Площадь, кв. м | <150 | 150-300 | 300-600 | >600 |
| <150 | 1,00 | 0,95 | 0,87 | 0,84 |
| 150-300 | 1,05 | 1,00 | 0,92 | 0,88 |
| 300-600 | 1,15 | 1,09 | 1,00 | 0,96 |
| >600 | 1,19 | 1,13 | 1,04 | 1,00 |
Скидки на отсутствие подключений жилых объектов к централизованным системам жизнеобеспечения при наличии таковых в объектах-аналогах:
Скидки на аварийное состояние зданий и помещений жилого назначения:
| Аварийное состояние | 25% |
|---|
Чистый операционный доход от эксплуатации торгового-офисной и складской недвижимости с остаточным сроком службы 25 и менее лет составляет 70%, а остальных - 75% от потенциального валового дохода, не включающего в себя оплату коммунальных услуг.
Скидки для объектов недвижимости, входящих в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, - 10 процентов.
Приложение № 9
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Фев 17, 2016 14:28
grudeves_vf97s8ycДо сих понятие кадастровой стоимости вызывает у граждан много вопросов, несмотря на то, что это определение было дано еще в 1996 году во Временных рекомендациях по оценке. На территории РФ установлена методика расчета кадастровой стоимости земельного участка, которую рассмотрим ниже. Этот показатель уникален и находит применение только в российской практике землеуправления.
Наиболее простым методом, который применим к большинству участков – сравнительный метод, основанный на приведении кадастровой стоимости к среднерыночной, применяется для оценки типовых участков при наличии достаточного объема сведений о состоянии рынка и отражает его текущее состояние.
В случае, если предполагается коммерческое использование земель, применяют доходный метод, основанный на расчете стоимости участка исходя из размера потенциальной прибыли или объема ранее полученных доходов от его использования.
В тех случаях, когда земельный участок в некотором роде уникален, не представляет интереса, как источник дохода от его использования и оценщик не располагает достаточной информацией о рынке, применяют затратный метод, который заключается в определении себестоимости земли.
При определении стоимости земельных участков также должны приниматься во внимание:
- наличие инфраструктурных объектов в регионе
- наличие подъездных путей к участкам
- наличие улучшений на территории
- качество земли
- категория земель и т. д.
Публикация сведений
С 2010 года сведения о кадастровой стоимости объектов носят публичный характер. Однако перед внесением сведений в госреестр и публикацией результатов, они должны пройти экспертную оценку. Сформированный специалистами отчет о проведенных работах должен в обязательном порядке пройти экспертизу в СРО, орган кадастрового учета утверждает сведения и в течение десяти дней информация должна быть опубликована.
Пересмотр стоимости
С целью минимизации потерь при налогообложении, органами кадастрового учета при расчетах стоимости земельных участков применяются всегда максимальные показатели, кроме того, если специалисты не осуществляли выезд на объекты, использованные при расчетах сведения, могут оказаться недостоверными. В общем, качество проводимых работ в связи с их массовостью, а зачастую и недобросовестностью оценщиков, остается под сомнением. Но от определенной стоимости напрямую зависят расходы граждан на налоги.
Во избежание конфликтных ситуаций государством предусмотрено для граждан право обратиться в Росреестр за разъяснением результатов оценки.
Собственник земельного участка также может обратиться к независимому оценщику, и, если результаты оценки рознятся – стоимость можно оспорить.
Если с момента внесения сведений о стоимости в кадастр прошло не более шести месяцев, собственнику следует обратиться в территориальную комиссию, которая создана с целью разрешения спорных ситуаций при Управлении кадастра. Список документов для оспаривания стоимости:
- заявление
- паспорт собственника или доверенного лица (только при наличии нотариальной доверенности)
- правоустанавливающие документы на собственность
- отчет независимого оценщика, прошедший экспертизу в СРО
Владелец вправе также приложить копии или оригиналы документов о проведении работ по улучшению участка или иные имеющиеся, если это может сказаться на стоимости объекта.
В том случае, если со дня внесения результатов оценочных работ в кадастр прошло более полугода, собственник может направиться в суд с тем же пакетом документов, только вместо заявления в территориальную комиссию необходимо составить исковое заявление.
Обращение собственника в комиссию или суд не единственная причина для пересмотра кадастровой стоимости.
Плановая переоценка проводится с минимальным периодом три года, но не реже одного раза в пять лет.
Корректировке стоимость участка подлежит также в случае изменения существенных характеристик земельного участка: уточнении его границ, изменении площади или в случае перевода в другую категорию земель и установлении для него нового вида разрешенного использования.
Резюме
Органами кадастрового учета проводится массовая оценка объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости, которая служит основой для расчета налога.
Эта величина может быть пересмотрена в плановом порядке или на основании заявления собственника, в случае если он считает результаты проведенной оценки недостоверными, а также если имеют место существенные изменения характеристик объекта, влияющих на его стоимость.
Объектов недвижимости.
Понятие
Что такое кадастровая стоимость?
Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.
Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).
К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.
Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.
Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.
Индивидуальный анализ в этом случае не производится. Однако, именно исходя из КС в настоящее время происходят все расчеты налогового бремени на представленное недвижимое имущество.
Из чего складывается?
Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам .
Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет .
Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться , как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:
После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.
Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).
Каков порядок определения?
К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему .
То есть единой методики расчетов так и не сформировано. Регламентом оценки, утвержденным Росреестром, сформирован только перечень тех составляющих, на основе которых должны формироваться данные.
Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика .
Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.
Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура , результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).
Наиболее распространенный вариант расчетов в основе своей имеет показатель удельной КС одного квадратного метра недвижимости, установленного для конкретного региона.
Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200 . Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.
Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.
Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения , которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.
КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов
при проведении оценки.
Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.
Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Июн 23, 2018 13:30
wjatcheslav.nedostupaВ выписке из ЕГРН, а также в иных публичных документах присутствует оценочная стоимость недвижимости, которую указывает Росреестр, согласно нормативным требованиям отечественного законодательства. Собственники имущественного права задаются вопросом, а в чем разница между рыночной и учётной ценой по недвижимости. Оказывается, существует нормативное определение каждой категории цены. Рыночную цену диктует текущая ситуация на рынке недвижимости. Государственная оценка учитывает ряд технических, организационных и общественных факторов.
Основные компоненты расчёта кадастровой оценки.
Официальная является единой и изменяемой величиной, которую устанавливает государство на определённый период, как правило, на 5 лет. При расчёте цены недвижимости учитывают ее рыночный характер, но не всегда цена рынка является определяющей. Основные характеристики расчёта приведены в ФЗ-135. В настоящее время принято решение, при определении цены учитывать методологию, утверждённую в 2014 году.
С 2017 года в РФ будет создано государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое будет осуществлять оценку недвижимости по новым правилам. Ожидается, что с 2018 по 2020 год во всех регионах РФ будут созданы структурные подразделения, которые с 2021 год возьмут на себя функции утверждения государственной оценки недвижимости. До этого времени оценка осуществляется как кадастровыми инженерами, так и организациями, имеющие полномочия от местных органов самоуправления и Росреестра. Фактически инициатором утверждения цены является Росреестр, но утверждают конечную оценку местные муниципалитеты.
Порядок утверждения кадастровой стоимости
Согласно действующему ФЗ-135, порядок утверждения конечной цены предусматривает следующие схемы:
- Принятие соответствующего решения об инициации оценки.
- Формирование объектов недвижимости, которые необходимо оценить.
- Отбор исполнителя на конкурсной основе.
- Технологические работы по оценке.
- Составление отчётной документации.
- Экспертная оценка утверждённой цены.
- Утверждение цены со стороны заказчиков.
- Внесение данные в реестр ЕГРН.
Ранее была предусмотрена схема, которая предусматривала каждые 5 лет обновление цены, но этот принцип не всегда выполнялся ответственными лицами. Как правило, по истечение 5 лет, показатели дублировались, и сейчас мы видим, что есть очень много фактов оспаривания кадастровой стоимости. По новым стандартам ГБУ будет осуществлять периодическую переоценку:
- Каждые 5 лет для всех регионов РФ, за исключением ниже указанных.
- Каждые 3 года для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Севастополя, Крыма, Московской области.
- Каждые 2 года для Москвы и отдельных районов Московской области.
Новый период пересмотра цены должен заработать с 2020 года, но закон допускает осуществление переоценки по новым правилам, если сформированы региональные ГБУ.
Насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость
Методика расчёта довольна сложная, но существует единая методика для всех регионов РФ. Кроме этого для ряда регионов допускается применение коэффициента расчёта в большую или меньшую сторону. Согласно старым правилам, разница между рыночной и кадастровой ценой не должна превышать 30%. К сожалению, в ряде регионов чувствуется существенная разница между обоими вариантами расчёта стоимости недвижимости. ФНС и иные органы власти используют для расчёта налогов и прочих сборов фиксированную кадастровую стоимость, которая отображена в базе Росреестра.
После введения ФЗ-218 госкадастр захлестнула волна обращений по пересмотру кадастровой цены. Это было связано с тем, что теперь решение о пересмотре оценки не в компетенции Арбитражного суда, а в части местных судебных инстанций, а также комиссии кадастровой палаты. Собственники могут напрямую обращаться в свой судебный участок для определения истины по кадастровой цене недвижимости. Закон рекомендует для решения споров первоначально обратиться в комиссию кадастрового органа, и если вы не решили спор — обращайтесь в судебный участок. Срок рассмотрения заявления составляет 45-60 дней, и примерно 2 месяца уходит на изменение цены в базе госреестра.