Приобретение жилья через ипотеку представляет сбой сложный и долгий процесс. Он состоит из большого числа этапов, который нужно проходить в строгом порядке. При возникновении вопросов и проблем, можно вернуться на предыдущий этап или начать все заново. Исходя из этого, стоит запастись большим терпением и деньгами, ведь до получения квартиры придется платить различные взносы и комиссии. Рассмотрим подробнее этапы ипотечной сделки от подачи заявки до заселения в собственную квартиру, а также особенности каждого этапа.
Выбор ипотечной программы и банка.
При выборе программы следует учесть несколько факторов:
- Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40% от среднего дохода.
- Сумма первого взноса (чем больше, тем лучше).
- Стоимость приобретаемого объекта.
- Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.
Разные банки предлагают разные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:
- Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 12 до 16%
- Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 млн.р., а в другом только 1 млн.р.
- Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют предостаточно.
- Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос).
- Первый взнос. В большинстве случае ПВ не должен быть меньше 20-30%. Сейчас уже сложно встретить предложения, когда можно оформить ипотеку без первого взноса.
- Условия страхования. Сюда входить страхование личное и объекта залога.
- Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку досрочно, например, маткапиталом или госсубсидией.
Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложить выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (2-4% от суммы кредита или фиксированную сумму 30-100 т.р.)
Подача заявки.
После выбора программы, нужно подать пакет необходимых документов на рассмотрение. Это может затянуться от 3 дней до 4 недель в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора/контракта), а также от наличия поручителей, созаемщиков. На подачу заявки нужно подходить всем участникам. Здесь заполняются анкеты, передаются документы на рассмотрение. После получения положительного решения от банка можно переходить на следующий этап.
Поиск недвижимости.
Объект должен соответствовать требованиям банка, с которыми можно ознакомиться у менеджера. В среднем требования выглядят так:
Для вторичного рынка:
- Квартира должна быть отдельной
- Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления.
- Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках на снос.
- Располагаться в зоне покрытия ипотеки.
- Быть пригодным для круглогодичного проживания.
Для новостроек:
- Застройщик должен быть аккредитован, работать на рынке от 5 лет, соответствовать оценочным нормативам по ФЗ №214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, должны отсутствовать причины инициирования банкротства.
- Объект должен быть построен хотя бы на 20% (на этапе котлована никто кредитовать не будет из-за высоких рисков недостройки).
Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта. Стоимость таких услуг достигает 2-4% от суммы сделки или фиксировано.
Оценка выбранного объекта.
Она нужна, чтобы определить стоимость залога для банка. Например, если стоимость сделки 3 млн.р., а оценщик оценил залог только в 2 млн., то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Для достоверной оценки придется обратиться к услугам независимых оценщиков. Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 2-20 т.р.). Если банк выявит недостоверность оценки, то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Поэтому изначально лучше воспользоваться услугами партнеров-оценщиков банка. Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи.
Согласование выбранного объекта недвижимости.
После того, как объект найдет, его нужно согласовывать с банком. Для этого назначается день, когда в ипотечный отдел приходят клиент (созаемщики, поручители), продавец и менеджер вместе. До этого составляется предварительный договор купли-продажи или уступки прав требования (для новостроек). Если продавец юрлицо, то дополнительно подготавливаются документы: выписка из ЕГРЮЛ, уставные документы, подтверждение права собственности на объект и проч. (по требованию). Если продавец – физлицо, то копию паспорта, выписки из БТИ и проч.
После проверки всех документов (в течение 3-10 дней), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.
Заключение и подписание кредитного договора.
Если первые этапы прошли быстро и «безболезненно», то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт, чтобы не было неприятных последствий, как в анекдоте «Скажите, а почему в пункте 345 подпункте 10 написано выжечь на лбе заемщика герб банка?».
Особо пристальное внимание стоит уделить приложенному графику платежей , который должен быть приложен к договору в качестве официального приложения, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и проч. Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.
Если какие-то пункты категорически не устраивают клиента, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов, чтобы выплата не оказалась пожизненной кабалой.
Самое главное: перед подписанием нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате ипотеки. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Присутствовать на подписание должны все участники (заемщик, созаемщик, поручители).
Регистрация сделки.
После подписания кредитного договора, с ним и договором купли-продажи (передачи прав требования) нужно будет ехать в госрегистратуру. Перед этим оплачивается госпошлина в размере 2 т.р.
В госрегистратуре нужно пройти госрегистрацию договоров. Процесс может длиться до 2х недель. После регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка. Подписанный в регистратуре договоры передаются в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу: наличными, на счет, через ячейку. Самый безопасный способ – это использование банковской ячейки.
В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ней, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то покупатель не получит денег из ячейки. Передавать деньги до регистрации не стоит , т.к. если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет проблематично.
Страхование залога.
Покупатель обязуется самостоятельно страховать объект залога каждый год от повреждения, разрушения, а также страховать свою жизнь и трудоспособность. Последнее страхуется в этом же банке, а вот недвижимость можно страховать и в другом месте, главное, чтобы банк одобрил и принял оформленный полис. В среднем затраты на это составляют 0,5-1,5% от суммы кредита ежегодно. Для страховки потребуется кредитный договор и договор купли-продажи.
1. Ипотечный брокер
Первый шаг не является обязательным, но я бы рекомендовала его хотя бы рассмотреть. Его суть заключается в обращении к специалисту по ипотечному кредитованию, то есть, к ипотечному брокеру. Он знает про ипотеку все, ну или почти все. С брокером вам потребуется гораздо меньше времени для выбора банковского учреждения с хорошей кредитной программой, да и шансы на то, что вы получите ссуду на покупку квартиры, вырастут в несколько раз. Брокер поможет вам найти наиболее выгодные программы ипотечного кредитования. сайт
Да, обращение к специалисту не бесплатное, однако в подавляющем большинстве случаев оплата услуг ипотечного брокера – ничто, по сравнению с той выгодой, которую вы получаете в итоге. Следом отправляемся в риэлтерскую фирму, с которой купить нужную вам квартиру будет гораздо проще. Опять же, риэлтор стоит денег, однако если речь идет об ипотечном кредитовании, отказываться от его услуг я бы не рекомендовала. В общем, выбор за вами.
2. Рассмотрение вашего заявления в банке
Имея дело с ссудами, а тем более с ипотечными ссудами, банк всегда рискует попасть на клиента, который не вернет деньги. Поэтому займы получают далеко не все люди. Рассмотрение кредитного заявления может занять три дня, а может и полтора месяца. Все зависит от многих условий, которые знает только сам банк.
3. Подыскиваем квартиру
В принципе, найти квартиру не очень сложно. Поищите по интернет-ресурсам, по печатным изданиям, через знакомых. Но даже если вы нашли подходящий вариант, это только полпути. Нужно еще проверить апартаменты, собрать все необходимые документы и т.д. Помните, что квартира берется в ипотеку, не предусматривающую использование наличных денег. Поэтому выбранная вами квартира дополнительно должна понравиться банку, с которым вы работаете. Вот почему я рекомендую обращаться к риэлторам, которые наверняка имеют опыт работы с ипотечными сделками. Разумеется, поиск квартиры нужно осуществлять только в том случае, если банк дал по вашему заявлению положительное решение. Если нет, то идем в другой банк и повторяем последовательность действий.
4. Оценка
Как я уже сказала, выбранная квартира должна понравиться банковскому учреждению во всех отношениях. Поэтому банк вызывает своих оценщиков, которые оценивают приобретаемые апартаменты и составляют соответствующий оценочный сертификат, передающийся в банк для рассмотрения. Одной из главных целей оценочных действий является подтверждение того факта, что выдаваемые кредитные средства не превышают проценты от стоимости апартаментов, предусмотренные используемой кредитной программой.
5. Утверждение квартиры
Здесь все просто. Рассмотрев квартиру по оценочному сертификату, банк принимает решение об утверждении или не утверждении апартаментов.
Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.
6. Заключение кредитного договора
Подтверждением заключения ипотечной сделки является подписанный кредитный договор. В соответствии с данным документом, банк обязуется выплатить определенную сумму за вашу квартиру, а вы обязуетесь выплатить кредит за указанный в договоре срок с процентами.
7. Передача денег
Метод передачи денежных средств продавцу квартиры может различаться от банка к банку. Деньги могут быть переданы как на счет продавца, так и на депозитную ячейку. Во втором случае средства поступят непосредственно перед государственной регистрацией проданной квартиры.
8. Работа с нотариусом
Если говорить о договоре купли-продажи, то нотариально удостоверять его не обязательно. Однако в случае с ипотечными сделками многие банки все же требуют заверить документ в нотариальной форме. Эти требования вполне законны, поэтому вам от них не отвертеться. Дополнительно банк может требовать нотариальное удостоверение ваших подписей на составленной закладной. Если банк не потребует ничего из вышеперечисленного, все равно нужно идти к нотариусу. Состоящие в браке участники сделки должны предоставить нотариально заверенное согласие супругов на куплю-продажу недвижимого имущества. Если участники сделки в браке не состоят, нужно написать соответствующее заявление и заверить его у нотариуса.
9. Государственная регистрация
Квартира поступает в распоряжение и личную собственность покупателя только после того, как она будет зарегистрирована в органах государственной регистрации. Процедура оформления регистрации длится от 7 до 30 дней.
10. Страхование
Поскольку банк подвергает себя риску, он стремится снизить риски до минимума, причем за счет самого клиента. Для этого заключается договор со страховой организацией, который оплачивает человек, берущий квартиру в ипотеку. В некоторых случаях данный шаг совершается еще на стадии подписания кредитного договора.
-
Где срочно взять деньги в кредит на потребительские нужды?
-
Купля-продажа земельного участка — оформление, регистрация, необходимые документы.
-
Покупка земельного участка с домом, который не зарегистрирован.
-
Процентные ставки по кредиту в Сбербанке России.
Ипотека - порой единственная возможность приобрести собственное жилье.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Но этот кредит, как никакой другой, вызывает у населения ряд вопросов по поводу его оформления.
Попробуем разобраться, существуют ли какие-то непреложные правила получения ипотеки на покупку квартиры, или нет.
Особенности сделки
Ипотека - это не название кредита, как многие полагают. Это форма обеспечения его выплаты.
Купленная на средства банка квартира передается в залог в соответствии со .
Это значит, что помимо владельца, права на эту квартиру имеет и банк, выдавший средства. В частности, он может ограничить возможность хозяина жилья распоряжаться им.
Но главное право банка - это воспользоваться предметом залога в том случае, когда заемщик окажется не в состоянии вернуть банку долг.
В такой ситуации получить свои средства обратно кредитная организация может одним способом - продав квартиру с аукциона. Владелец при этом выселяется.
Так вот залог недвижимости, дающий банку возможность гарантировать себе возврат долга в любом случае, и называется ипотекой.
Для регулирования такого рода отношений существует специальный закон - . Именно в соответствии с ним оформляется ипотечный кредит.
Этапы оформления
Выдача банком кредита - это завершающий стадия довольно длительного процесса. Он начинается с подачи в банк заявки на получение займа.
Для этого необходимо:
- заполнить специальную форму;
- представить ее в кредитный отдел банка.
В ней представляются сведения о самом заемщике, его доходе и том объекте, который он планирует купить. может занять до месяца.
После одобрения заявки можно приступать к выбору своей будущей квартиры. Это может быть, как , так и .
С продавцом можно заключить предварительный договор. А также собрать все документы на объект недвижимости, чтобы представить его в банк.
Банк должен одобрить не только самого заемщика, но и сделку. После этого необходимо подписать кредитные документы и заключить с продавцом основной договор купли-продажи.
Право собственности, полученное в соответствии с ним необходимо в Росреестре в соответствии с .
После получения свидетельства о праве, совершается заключительная часть сделки: оформляется залог купленной недвижимости и выдается собственно кредит. Точнее сумма перечисляется на счет продавца.
Правила получения ипотеки на покупку квартиры
Будущему заемщику необходимо помнить не только то, что написано в рекламной листовке банка. Условия, описанные в ней, редко соответствуют действительности.
Что же ждет покупателя квартиры по потеке?
Жилья
На самом деле, получить такой кредит можно не только на жилую недвижимость.
Доступна ипотека на:
- земельные участки;
- нежилые постройки.
Но все их объединяет одно: купленная недвижимость всегда передается в залог банку. И находится там до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен.
Цели займа
Ипотечный кредит имеет целевой характер. Он может быть потрачен только на приобретение недвижимого имущества.
Если банк узнает о нарушении этого условия, он потребует немедленного возвращения всей суммы долга целиком.
Гарантией целевого использования займа также служит залог купленной недвижимости.
Хотя на сегодняшний день ряд банков готов предоставить под залог квартиры или дома, который также является ипотечным.
Валюта
До недавнего времени у заемщиков была возможность получить кредит не в рублях, а в евро или долларах.
Популярность валютной ипотеки объяснялась меньшими процентами и возможностью сэкономить на колебаниях курса.
Однако события последнего года привели к тому, что банки отказались от валютной ипотеки, сохранив только рублевые программы.
Первоначальный взнос
Это та часть стоимости жилья, которую заемщикам предстоит заплатить самостоятельно. Его размер составляет обычно 20-40%.
Внесение такой солидной суммы служит:
- во-первых, обозначением платежеспособности клиента;
- во-вторых, дополнительным обеспечением возврата кредита для банка.
Получение займа без первоначального взноса возможно лишь в том случае, если в качестве залога выступит уже имеющееся у заемщика имущество.
Порядок погашения
Вместе с договором заемщик получает график платежей. В нем указано, в какой срок и какую сумму необходимо внести в банк.
В большинстве случаев банки предлагают аннуитетную систему погашения долга, то есть равными платежами на протяжении всего срока кредита.
Согласно закону, банки не могут запретить заемщику вернуть долг досрочно.
Проценты
За использование чужих, в данном случае банковских средств, придется заплатить.
Плата кредит взимается в виде процентов, которые ежегодно начисляются на сумму основного долга. Обычно по ипотечным кредитам они составляют 13-15% годовых.
Условия в Сбербанке
Сбербанк является первой кредитной организацией, которая стала предоставлять гражданам кредиты на покупку квартир под залог приобретаемого жилья (ипотеку).
И до сих пор линейка ипотечных кредитов этого банка весьма разнообразна и доступна практически любой семье.
Выбор велик: от ипотеки с государственной поддержкой до кредитов на покупку коммерческой недвижимости.
Что же касается условий, то ни, пожалуй, в 2018 году выгоднее, чем у многих других коммерческих банков. Процентные ставки по ипотечным кредитам начинаются от 11,4%. Эта ставка действует для государственных программ поддержки населения.
Для всех прочих минимальный процент за пользование кредитом составит 12,95% при условии наличия зарплатой карты банка.
Окончательная процентная ставка определяется индивидуально и зависит от многих факторов:
- срока кредита;
- размера первоначального взноса;
- заключения договора комплексного страхования;
- наличия созаемщиков;
- подтверждения дохода и постоянной работы;
- предоставления дополнительного обеспечения и т. д.
Общие правила ипотеки жилья в Сбербанке предполагают обязательное наличие первоначального взноса:
- его наименьший размер для участников госпрограмм может составлять 15%;
- для всех прочих категорий заемщиков - 20%.
Без первоначального взноса кредиты не выдаются. Максимальный срок займа - 30 лет.
Ниже представлена таблица по условиях предоставления жилищных займов в Сбербанке:
Преимущества
Главное преимущество ипотеки состоит в том, что она позволяет решить вопрос с приобретением жилья очень многим семьям.
Стоимость квартир, даже в строящихся домах такова, что позволить себе покупку на собственные средства могут очень немногие.
А банковский кредит дает такую возможность практически каждому, кто имеет хотя бы средний уровень доходов.
Вторым преимуществом является возможность сразу въехать в приобретенное жилье. Разумеется, если приобретается квартира в строящемся доме, с новосельем придется подождать.
Но это ожидание нельзя сравнивать с многолетним накоплением необходимой для покупки суммы. Тем более, что все это время придется где-то жить, возможно снимать квартиру и платить за ее аренду.
Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.
Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:
- Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
- Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций , подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
- Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программа х, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк , который предлагает вам ипотечное кредитование.
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ): , .
Дополнительно финансовые организации оставляют за собой право потребовать у вас какие-либо еще документы, перед тем как купить квартиру в новостройке по ипотеке от застройщика. Так, если вы хотите оформить в залог свою недвижимость, а также транспортное средство, вам понадобится предоставить документы на них.
Как корректно составить договор?
Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы должны воспользоваться документами и бланками, которые имеются у кредитора .
Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники.
Обязательно правильно укажите свои паспортные данные. Спишите информацию из всех документов, предоставленных вами. По возможности, заполняется договор черной или синей ручкой, печатным читаемым шрифтом.
Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: , .
Нужна ли и как проходить регистрацию сделки?
Как только в отношении вас будет оформлено ипотечное кредитование, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи, эту сделку необходимо будет оформить в Росреестре .
Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи . Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.
На что придется потратиться для оформления сделки?
На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется существенно потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки . На сегодняшний день в среднем по России она равна 2500 руб.
Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость , такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Стоимость устанавливается индивидуально, в зависимости от региона, а также от города.
Некоторые управляющие организации требуют с новоявленных жильцов денежные средства для того, чтобы оплатить вступительный взнос. Эти действия необходимы для того, чтобы сформировать бюджет управляющей организации. Это также является обязательной тратой.
Процедура оформления ипотечного договора в банке абсолютно бесплатна , так как оформляется в интересах кредитной организации.
Налоги
Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.
Сроки процедуры
Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней . Именно в этот срок, который начинается о предоставлении ипотечного договора, на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного вами размере.
Сроки могут варьироваться в зависимости от определенной ситуации . Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование будет действовать еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.
Вот и все основные этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку. На сегодняшний день процедура ипотечного кредитования существенно облегчена. Произошло это в виду того, что такой способ оплаты приобретения недвижимости действует на территории нашей страны достаточно давно, в полном объеме изучили все подводные камни, а также, учтены все нюансы.
Ипотечное кредитование - один из самых популярных и востребованных способов улучшения жилищных условий в нашей стране. Тем не менее, схема работы ипотеки очень многогранная и емкая, весь процесс занимает от 1,5 до 4 месяцев, а на каждом этапе часто возникают неприятные для заемщика новые расходы и дополнительные требования. Чтобы избежать ошибок, лишних проблем и трат, лучше ознакомиться наперед со всеми нюансами ипотечного кредитования. С некоторыми особенностями ипотечного кредитования можете ознакомиться в статье - «Ипотечный кредит - отличия от других займов ».
Общая схема покупки квартиры через ипотеку
Весь процесс покупки квартиры через систему ипотечного кредитования можно разбить на несколько этапов:
- Общее определение жилья, которое клиент планирует приобрести;
- Расчет суммы кредита, которую заемщик сможет получить;
- Выбор финансовой организации для оформления ипотеки;
- Сбор и подача документов в банк для получения предварительного положительного решения кредитного комитета;
- Подбор конкретной квартиры или дома, одобрение жилья как залога банком;
- Сбор второй части пакета документов;
- Оформление договоров купли-продажи, кредитного договора, а также регистрация сделки;
- Переход права собственности на жилье к заемщику;
- Выплата ипотечного кредита.
Кроме того, на некоторых этапах возникают дополнительные необходимые аспекты: профессиональная оценка квартиры, страхование залога, а также жизни и здоровья заемщика, открытие счета в банке, аренда банковской ячейки и т.д. Процедура усложняется при участии в сделке созаемщиков, а также в случае, если кредит предоставляется на квартиру в новостройке. Рассмотрим все этапы ипотеки детально.
Этап первый: принятие решения и предварительный анализ
Для начала нужно определить, какую недвижимость вы собираетесь приобрести, и выяснить среднюю рыночную стоимость подобной квартиры. К примеру, это может быть двухкомнатное жилье, без ремонта, в 5-10 минутах от остановки транспорта. Не стоит сразу искать квартиру на рынке недвижимости - это одна из главных ошибок потенциальных заемщиков. На этом этапе важно определить приблизительную стоимость такого типа жилья.
Следующий шаг - расчет необходимого платежа по кредиту, с одной стороны, или расчет максимально возможной суммы ссуды соответственно с уровнем дохода, с другой. Как правило, банки устанавливают граничную сумму ежемесячного платежа в размере до 50% от дохода заемщика. Супруги, или родители могут выступать созаемщиками - в этом случае учитывается доход всех вместе.
На сайтах известных банков можно рассчитать платеж с помощью кредитного калькулятора. Также важно учитывать, что финансовые организации выдают ипотечный кредит в размере до 80-90% от стоимости недвижимости. То есть, оставшиеся 10-20% необходимо иметь в наличии.
Перед обращением в банк нужно уже знать, на какую сумму вы можете реально рассчитывать при данном доходе, или искать пути доказать наличие других источников дохода официально. Теперь можно выбирать, в какой именно банк вы будете обращаться. Ипотечные программы в нашей стране предлагают 15-18 финансовых организаций, лидерами в этой сфере являются самые крупные из них: Сбербанк, ВТБ, УралСиббанк, ДельтаКредит, Росбанк. Можно также обращаться в те учреждения, клиентом которых вы уже являетесь (например, открыта кредитная или зарплатная карта).
Этап второй: сбор и подача документов в банк, выбор и одобрение квартиры
Следующий шаг - подача документов в банк. Этот этап будет разделен на две части. Сначала потенциальный клиент предоставляет данные о себе и своей платежеспособности. Классический перечень основных документов - это заявка на кредит, паспорт заемщика и созаемщиков, их справки о доходах. Он может быть дополнен и расширен по усмотрению кредитного комитета. Также нужно открыть счет, куда положить сумму начального взноса - 10-20% от стоимости квартиры.
После подачи заявки, в срок от 2 до 7 дней банк выносит предварительное решение по кредиту. Позитивное решение действует разное время - от 1,5 до 4 месяцев. В этот срок нужно найти квартиру, которую вы будете покупать в ипотеку.
Выбирать жилье лучше с помощью агента по недвижимости. Ему нужно показать справку о положительном решении банка о выдаче ипотеки. Подыскав хороший вариант, нужно подать второй пакет документов в банк. Теперь это те документы, которые касаются самой недвижимости. В их перечень входят предварительный договор о купле-продаже (готовится в агентстве недвижимости), свидетельство о регистрации права собственности, согласие на продажу супруга или супруги продавца, выписка из домовой книги, отчет о стоимости квартиры. Последний документ особенно важен - сумма, указанная в отчете, и будет выдана заемщику за вычетом начального взноса. Многие финансовые организации предпочитают сотрудничать с конкретными оценочными компаниями, и не принимают отчеты от других фирм. Оценка имущества - услуга платная.
После подачи документов банк проверяет их, одобряет недвижимость как залог и подтверждает решение о выдаче ссуды.
Этап третий: документальное оформление всех договоров
Процедура оформления документов по ипотеке выглядит следующим образом:
- Заключение договора купли-продажи, в котором указывается, что часть суммы оплачивается кредитными средствами, а недвижимость стает залогом с момента государственной регистрации права собственности;
- Открытие счета для перечисления заемных средств;
- Заключение договора о кредите (образец);
- Оформление договора об аренде банковской ячейки.
В присутствии продавца недвижимости, покупатель получает кредитные средства и вместе с начальным взносом закладывает их в сейфовую ячейку в банке. По условиям договора об аренде ячейки, забрать их сможет только продавец квартиры после перерегистрации права собственности.