Ипотечная сделка в сбербанке пошагово. Согласование выбранного объекта недвижимости. Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку

Для многих наших сограждан оформление ипотеки – это единственная возможность для решения своего жилищного вопроса. За помощью мы предпочитаем обращаться к крупным и известным компаниям, в частности – к Сбербанку. И часто можно услышать вопрос о том, как долго будет длиться оформление? Ответ – далее.

Итак, сама процедура получения жилищного кредита не сложная , и обычно занимает она не более 1 месяца. Никогда нельзя точно сказать, сколько по времени займет сделка, потому как здесь все зависит от очень многих нюансов:

  • Как быстро заемщик собрал все документы , необходимые для рассмотрения его заявки,
  • Сколько времени ушло у банка для оценки платежеспособности клиента, и сопоставления его возможностей и целей (обычно, не более 5-7 рабочих дней),
  • Как долго клиент искал подходящий объект недвижимости, собирал по нему документы и проводил регистрацию.

Как видите, очень многое здесь зависит не от самой банковской компании, а от расторопности человека, приобретающего жилье в кредит.

Если заявитель уже обслуживается в Сбербанке, то проверка будет ускоренной. Это особенно актуально для участвующих в зарплатном проекте. В данном случае кредитор уже имеет все сведения о клиенте в личном и финансовом планах. Поэтому мы рекомендуем изначально обращаться в кредитно-финансовые организацию, в которой вы обслуживаетесь. На ускоренное рассмотрение заявки могут рассчитывать и те, кто ранее открывал в этом банке депозитный или кредитный счет.

Как проходит процедура получения кредита:

  • Вы обращаетесь в отделение Сбербанка для предоставления документов на рассмотрение, а также заполнения анкеты (её можно заранее скачать на его официальном сайте),
  • Далее ждете принятия решения,
  • Если оно положительное – выбираете объект недвижимости подходящий под критерии банка по цене, сроку эксплуатации здания, состояния и т.д.,
  • Собираете документы по недвижимости, приносите их в отделение,
  • После их проверки подписываете договор,
  • Проходите регистрацию права собственности в Росреестре,
  • Получаете жилищный кредит , при наличии такой возможности погашаете часть задолженности средствами из МСК или иными гос. и муниципальными выплатами.

Если вы заинтересованы в максимальном ускорении этой процедуры , вам нужно:

  • Еще до оформления заявки обратиться в отделение с вопросом о том, какие вам понадобятся бумаги для подачи заявления. Как правило, это паспорт, справка о доходах и копия трудовой книжки , но при разных программах перечень может изменяться,
  • Заранее подобрать недвижимость, которую вы будете покупать, договориться с продавцом о документах,
  • Узнав о стоимости квартиры\дома, сделайте предварительный расчет вашего кредита. Удобнее всего это осуществить на официальном сайте Сбербанка, где для каждой ипотечной программы предусмотрен онлайн-калькулятор . В зависимости от выбранной суммы, сроков, размера первого взноса и вашей категории, можно сделать примерный расчет вашего ежемесячного платежа и переплаты. Если платеж занимает более 50% от вашего официального заработка, вам откажут, а значит, нужно срочно искать созаемщиков,
  • Как только будет получено положительное решение, нужно сразу заниматься оформлением всех бумаг на нужное вам жилье. Помните, что срок действия этого решения ограничен, в среднем он составляет 4-6 месяцев, и если вы в него не уложитесь, заявку придется подавать заново, и все бумаги собирать также по новой.

Учтите ваши временные и материальные затраты на оценку и страхование жилья, к этому нужно быть готовым заранее, желательно предварительно изучить перечень компаний, с которыми сотрудничает банк, и подобрать себе оценочную и страховую организацию по отзывам и ценам.

Необходимые бумаги

  • Заполненное заявление.
  • На залоговое имущество.
  • Квитанции или иные документы, подтверждающие наличие средств для оплаты первого взноса.
  • Бумаги на недвижимость, которая приобретается в собственность.
  • Страховой полис на жилье в ипотеке.

Как получить более выгодные условия

На самые лояльные условия могут рассчитывать в следующих случаях:

  • Клиент получает заработную плату на счет в Сбербанке.
  • У заявителя есть созаемщики, что дает возможность оформить больший размер ссуды.
  • Максимально можно получить 85% от стоимости жилья, исходя из рыночной цены или экспертной оценки. Льготные условия позволяют получить больше. средств.
  • Если у потенциального клиента есть возможность внести собственные средств в сумме от 50% стоимости жилья, то он может рассчитывать на увеличение размера займа до 15 млн рублей. Зачастую в таких случаях даже не требуется подтверждать занятость и уровень дохода.
  • Молодые семьи также могут получить определенные скидки.

Страхование при ипотеке

Объект недвижимости, который приобретается в ипотеку, а также становится залогом Сбербанка, подлежит обязательному страхованию. В рамках программы клиент также может воспользоваться личным страхованием (жизни и здоровья) в добровольном порядке. Однако, если он отказывается, то может столкнуться с повышенными процентными ставками.

Сбербанк сам предлагает компании, у которых можно застраховаться. С ними у него налажено сотрудничество. Стоит уточнить, что клиент вправе самостоятельно найти страховщика. И это ни в коем случае не должно влиять на решение банка по заявке.

Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.

Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:

  1. Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
  2. Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций , подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
  3. Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программа х, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк , который предлагает вам ипотечное кредитование.
  • инвестиционное соглашение, которое вы составили вместе с застройщиком;
  • копии налоговой декларации;

    Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ): , .

  • копия решения застройщика о том, что он продает квартиры;
  • копии ваших дипломов и если имеется профессиональный сертификат.

    • Дополнительно финансовые организации оставляют за собой право потребовать у вас какие-либо еще документы, перед тем как купить квартиру в новостройке по ипотеке от застройщика. Так, если вы хотите оформить в залог свою недвижимость, а также транспортное средство, вам понадобится предоставить документы на них.

    Как корректно составить договор?

    Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы должны воспользоваться документами и бланками, которые имеются у кредитора .

    Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники.

    Обязательно правильно укажите свои паспортные данные. Спишите информацию из всех документов, предоставленных вами. По возможности, заполняется договор черной или синей ручкой, печатным читаемым шрифтом.

    Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.

    Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: , .

    Нужна ли и как проходить регистрацию сделки?

    Как только в отношении вас будет оформлено ипотечное кредитование, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи, эту сделку необходимо будет оформить в Росреестре .

    Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи . Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.

    На что придется потратиться для оформления сделки?

    На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется существенно потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки . На сегодняшний день в среднем по России она равна 2500 руб.

    Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость , такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Стоимость устанавливается индивидуально, в зависимости от региона, а также от города.

    Некоторые управляющие организации требуют с новоявленных жильцов денежные средства для того, чтобы оплатить вступительный взнос. Эти действия необходимы для того, чтобы сформировать бюджет управляющей организации. Это также является обязательной тратой.

    Процедура оформления ипотечного договора в банке абсолютно бесплатна , так как оформляется в интересах кредитной организации.

    Налоги

    Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.

    Сроки процедуры

    Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней . Именно в этот срок, который начинается о предоставлении ипотечного договора, на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного вами размере.

    Сроки могут варьироваться в зависимости от определенной ситуации . Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование будет действовать еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.

    Вот и все основные этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку. На сегодняшний день процедура ипотечного кредитования существенно облегчена. Произошло это в виду того, что такой способ оплаты приобретения недвижимости действует на территории нашей страны достаточно давно, в полном объеме изучили все подводные камни, а также, учтены все нюансы.

    Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

    Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

    Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

    В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

    Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

    При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

    Более детально о том, на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

    Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

    Пошаговая инструкция

    Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки :

    • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
    • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
    • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
    • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

    Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами . За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

    Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

    Используйте наш сервис « », чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

    При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

    • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
    • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
    • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
    • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
    • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
    • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

    Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

    Выбор специальных программ в банке

    • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
    • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
    • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
    • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

    На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

    • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
    • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
    • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

    Подача заявки на кредит

    Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

    • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
    • документы о семейном положении,
    • документы, подтверждающие доход,
    • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

    Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

    Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

    Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

    Выбор объекта для ипотечного кредита

    При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

    Документы по объекту для предоставления в банк:

    • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
    • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

    Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

    В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

    • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
    • копии паспортов продавцов,
    • копию лицевого счета,
    • технический, кадастровый паспорт,
    • выписку из ЕГРП.

    Также могут запросить:

    • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
    • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
    • иные документы.

    Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

    После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

    Заключение кредитного договора и выдача кредита

    Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

    До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

    Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

    Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

    При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

    Регистрация сделки

    Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

    Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

    Особенности ипотечных программ

    • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

    Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

    Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

    Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

    • Покупка недвижимости в новостройке

    Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

    Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

    Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

    • Приобретение доли, комнаты

    Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

    • Покупка дома и земельного участка

    Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, рассказано в отдельном посте.

    Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

    Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

    В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

    Например, до 8,4% по определенным видам кредитов.

    Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

    Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

    1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
    2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
    3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется , мы писали ранее.
    4. должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
    5. с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
    6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
    7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

    Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

    В новостройке

    Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

    Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

    Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.

    И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

    На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования. Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

    • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
    • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
    • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
    • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
    • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

    Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

    Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

    Вторичка

    Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком, здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет. Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

    Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

    Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

    Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации Застройщиков.

    Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

    Студия

    Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

    Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

    В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании. А именно, признание сделки недействительной.

    Апартаменты

    Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет колебаться, в среднем от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически от тех же факторов, что и у вторичек.

    Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

    • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
    • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
    • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
    • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
    • Износ дома — не более 50%;
    • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
    • Этажность – не менее 2х;
    • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
    • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

    В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

    Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

    Комната и доля

    Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

    Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

    Требования к залогу здесь следующие:

    • Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
    • Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
    • Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
    • Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

    Приобретение ипотечной квартиры

    А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать: раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

    Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

    Этапы оформления по шагам

    Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

    Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

    Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

    1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
    2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
    3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
    4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
    5. Ряд банков требует . Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
    6. Сделка регистрируется в юстиции.
    7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
    8. Банк переводит деньги застройщику.
    9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

    Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

    Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.

    1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
    2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
    3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
    4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

    Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

    И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

    Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

    Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

    Требования к заемщику и квартире

    Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

    • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
    • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
    • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
    • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
    • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
    • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

    Документы

    Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

    Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

    • Заявление-анкета;
    • Паспорт;
    • Второй документ, удостоверяющий личность;
    • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
    • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
    • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
    • Документы на залог, если таковой предоставляете.

    После одобрения кредита вы доносите:

    • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
    • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

    По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

    • Свидетельство о браке, если полная семья;
    • Свидетельство о рождении ребенка;

    Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

    • Сертификат на материнский капитал;
    • Справку об остатке средств на материнском капитале.

    И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

    А документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

    • Кредитный договор;
    • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
    • Закладную;
    • График и уведомление о полной стоимости кредита;
    • Договор страхования;
    • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

    Виды ипотечных программ

    В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

    • Строящееся жилье;
    • Готовое жилье;
    • Строительство дома или целевая ипотека;
    • Военная ипотека;
    • Молодая семья и материнский капитал.

    Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

    Возврат процентов и вычет налоговый

    А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также . Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

    Величина вычета - 13%, максимум — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.

    Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

    Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

    Итак, любой человек, купивший жилье, может подать на возврат налогового вычета, в любое время, начиная со следующего за покупкой годом и в течение трех лет.

    Альтернативные варианты

    Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет. Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.

    Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

    А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

    Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки социальных сетей!

    Если вам нужна юридическая поддержка в сделке, то рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию к нашему специалисту в специальной форме на нашем сайте.