Что означает документ на собственность с обременением. Как именно вводятся ограничения. Какими могут быть последствия приобретения жилья, которое обременено

Понятие обременения подразумевает собой, согласно законодательству, приобретение лицами, не являющимися собственниками, некоторых прав на их имущество.

При владении недвижимостью эти условия для собственников считаются стесняющими его. Проанализировав соответствующие статьи закона, можно сделать вывод о том, что понятия «обременение недвижимого имущества» и «ограничение» равнозначны. Запись об обременении обязательно отражается в документе на собственность, свидетельстве о государственной регистрации, в соответствующей графе.

Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно, заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с договором. Основные — ипотека, арест недвижимого имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и доверительное управление.

Самым распространенным видом ограничения прав на недвижимость является ипотека. При приобретении жилья или коммерческой недвижимости в кредит оно находится в залоге у банка до момента полного погашения займа. Однако недвижимое имущество по договору купли-продажи сразу становится собственностью покупателя. Несмотря на такое положение, у заемщика существует множество возможностей распоряжаться собственностью с обременением. К примеру, собственник квартиры, приобретенной по ипотеке, может в ней оформить регистрацию.
С согласия банка недвижимое имущество можно сдать в аренду или в безвозмездное пользование, а также продать. Такие сделки совершаются в соответствии с правилами банка, выдавшего ипотечный кредит. При продаже дома с обременением проверяется платежеспособность нового собственника, чтобы у банка имелись гарантии по возврату кредита.
Если при покупке недвижимости с обременением покупателем сразу вносится вся сумма за нее, продавцу согласие банка на продажу недвижимости не требуется.

Все чаще на рынке недвижимости встречаются сделки, при которых происходит регистрация обременения в виде ренты с пожизненным содержанием. Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества, не платя при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем продолжает бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От нового собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами. Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора, эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его смерти необходимо для того, чтобы плательщик ренты стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и оплатить все расходы, связанные с похоронами.

При жизни бывшего собственника новый хозяин не имеет права распоряжаться имуществом, не получив на это его согласия и нотариально оформленного одобрения. Только после ее можно свободно сдавать в аренду, продавать, дарить или закладывать. После смерти получателя ренты необходимо передать свидетельство о смерти в регистрирующий орган и на основании этого снять обременение.

Особенности договора ренты с пожизненным содержанием

Договор ренты удостоверяется нотариусом. Пожизненную ренту возможно устанавливать в пользу нескольких лиц. При этом их доли на получение ренты равны. Если договором не предусмотрено иное, после смерти одного из получателей ренты его доля равномерно распределяется между остальными, пережившими его. И так до тех пор, пока не умрет последний из получателей. После этого обязательство по выплате ренты прекращается.
Не следует забывать, что приобретение недвижимости, обремененной рентой, очень рискованно. Часто получатели ренты, пожилые люди, обращаются в суд, обманутые предприимчивыми и непорядочными родственниками. Суд, учитывая обстоятельства, может удовлетворить их требования и вернуть право собственности на недвижимое имущество прежнему владельцу. Внесенные платежи и затраты на содержание компенсации не подлежат.

Арест является еще одной формой ограничения. После проведения сделки купли-продажи документ, подтверждающий права собственности, выдается через 20 рабочих дней. За это время может быть наложен арест по определению суда на недвижимое имущество, к примеру, по причине того, что его хозяин не оплачивал вовремя коммунальные услуги либо имеет задолженность по кредитным договорам.
С находящимся под таким обременением жильем невозможно совершать какие бы то ни было юридические действия. Конечно, такую сделку признают ничтожной, но потенциальный покупатель при этом потратит свое время, нервы и деньги.
На практике, ввиду загруженности правоохранительных органов, бывает так, что основания для обременения уже нет, а его снятие задерживается. Для решения этого вопроса следует обращаться в те инстанции, которые наложили арест. Если они никаких действий по не предпринимают, следует обращаться в суд.
Если на недвижимое имущество наложен арест, то на стадии судебного разбирательства должник не сможет каким-либо способом им распорядиться. По заявлению граждан, участвующих в процессе, суд может наложить арест на имущество, который и будет являться обеспечением иска. Об этих мерах суд незамедлительно сообщает органам, которые производят регистрацию прав на имущество, их обременение, переход либо прекращение.

Снятие обременения

Определение суда, которым наложено обременение на недвижимое имущество ответчика, может быть обжаловано в вышестоящей инстанции.
Арест может наложить и судебный пристав-исполнитель в качестве обеспечения выполнения исполнительного документа.
На недвижимое имущество арест налагается судебным приставом только в том случае, если у должника отсутствуют денежные средства либо ценности, в том числе и те, которые находятся в банках и различных кредитных организациях. Проверить данную информацию является прямой обязанностью судебного пристава.
При аресте недвижимого имущества составляется его опись и объявляется запрет на распоряжение им. Иногда ограничиваются права пользования имуществом, его изъятие или передача на временное хранение.
Реализация недвижимости должника происходит с торгов организациями, которые имеют право производить такие операции с имуществом согласно законодательству.

Обременения, касающиеся земельного участка

Существует определенный перечень оснований для ограничения прав собственника на землю. Применение земельного участка должно производиться в соответствии с его целевым использованием. На изменение цели или назначения использования земли, не согласованное в определенном порядке, законодательством накладывается обременение. Обременение может выражаться в начале и окончании строительства; реконструкции или благоустройстве в течение определенного времени, согласно проекту; ограничении использования земельного участка в охранной зоне расположения памятников архитектуры или заповедника и иных мест, перечень которых закреплен в законе. Однако, по мнению специалистов, он является недостаточно полным.

Виды обременения, связанные с арендой недвижимости, сервитутом и опекой

Органы опеки и попечительства также могут наложить обременение, не позволяющее проводить отчуждение недвижимого имущества. Ограничения возникают в том случае, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети или недееспособные лица, права которых будут ущемляться при продаже недвижимости. Аренда жилья тоже является одним из видов обременения. В соответствии с законодательством, наниматели имеют право проживать в квартире, сданной внаем, до окончания действия договора аренды недвижимости. Но на практике, естественно, никто не приобретает недвижимость с нанимателями. Перед сделкой собственник жилья просто расторгает договор аренды, выплачивая своим жильцам денежную компенсацию.
Сервитут — это вид обременения, с которым знакомы некоторые собственники земли. Он заключается в праве ограниченного использования чужого земельного участка. Собственник, если ему нужен проход через соседний участок или выполнение инженерных коммуникаций, заключает со своим соседом соглашение. Так происходит .
В некоторых ситуациях собственник передает свое недвижимое имущество в доверительное управление, к примеру, агентству недвижимости, заключив с ним договор. Если при этом управляющий совершает сделку, ему необходимо получить согласие собственника.
В основном недвижимое имущество при согласии покупателя можно продавать с обременением. Запрет на отчуждение недвижимости накладывает только арест. Эта сделка просто не пройдет регистрацию в УФРС. Невозможна регистрация права собственности на жилье, которое расположено в аварийных домах.

Регистрация ограничений

Обременение подлежит государственной регистрации, так же как и право собственности на недвижимость. Каждой записи присваивают идентификационный номер регистрации.
С этого момента все сведения отражаются в Едином государственном реестре прав. Выписку из него можно получить при совершении сделки. Если, в соответствии с выпиской, на недвижимость наложено обременение, от приобретения такого жилья целесообразнее будет отказаться.
Регистрацию обременения права собственности правами третьих лиц возможно произвести по инициативе приобретателей или правообладателей. Если обременение регистрируют не по инициативе правообладателя, то его ставят об этом в известность путем уведомления.

Обременения в публичных интересах регистрируют в соответствующих инстанциях по инициативе органов местного самоуправления или государственной власти. Регистрационная служба обязательно уведомляет об этом правообладателя.

Недвижимость с обременением – частое явление на сегодняшний день. Причиной наложения ограничений на отчуждение имущества может служить ипотека, желание собственника предотвратить продажу жилья третьими лицами, наложение ареста. Предлагаем разобраться, что собой представляет обременение на квартиру, и какие ограничения в правах оно устанавливает.

Что такое обременение, каких видов оно бывает

Под обременением принято понимать возникающие при определенных обстоятельствах права третьих лиц, не являющихся собственниками, на объекты недвижимости.

Процедура ограничения прав законного владельца при распоряжении имуществом. Обременение может возникать как по желанию собственника (залог), так и без его участия (арест).

В том и другом случае, без согласия стороны - преобретателя владелец не имеет возможности распоряжаться недвижимостью в полной мере.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к условиям возникновения обременения относят:

• передача недвижимости в банковский залог - это самая распространенная ситуация;
• заключение договора ренты с содержанием пожизненно;
• право пользования (аренда, безвозмездное пользование, сервитут) установленное на срок более года;
• передача под доверительное управление в случае наследования, при опеке (попечительстве), банкротстве физического лица;
• прочие, установленные законодательными актами, обстоятельства, например принадлежность объекта недвижимости к культурному наследию.

Если дом или квартира признаются специальной комиссией аварийным жильём, это тоже создает обременение. Продажа или передача под залог такой недвижимости является незаконным, и подобные сделки признаются недействительными.

Наложение обременения на квартиру физическому лицу

Основаниями, влекущими за собой ограничения права пользования недвижимостью, являются:

• судебное решение, вступившее в законную силу;
• гражданско-правовая сделка, скрепленная договором;
• оценочные акты экспертной комиссии или решение местной администрации о признании помещения аварийным;
• нотариальная процедура открытия наследства с последующей передачей жилого объекта;
• юридический договор займа с банком.

Поскольку наложение обременения предполагает ограничение на проведение сделок с недвижимостью, она подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Осуществление процедуры возможно в том случае, если право на её проведение подтверждено документально. К примеру, в случае выдачи ипотеки или ссуды под залог, банк предоставляет договор с клиентом, на основании которого сотрудники Росреестра вносят запись о том, что объект недвижимости находится под обременением.

⇒ В ситуации, когда обременение на жилую площадь необходимо наложить физическому лицу, нужно учитывать, что сделать это без судебного решения может только собственник помещения или его наследники (после смерти завещателя). Подобные действия предпринимаются владельцами недвижимости с целью избежать мошеннических действий со стороны третьих лиц.

Обременение, точно также как право собственности, необходимо зарегистрировать.

Процедура проводится по инициативе собственника или приобретателя. Если регистрация обременения проводится третьими лицами, правообладатель должен быть уведомлен об этом. Ограничения на проведение сделок с объектом недвижимости устанавливаются с момента внесения записи в ЕГРП. Как правило, процедура занимает не более месяца после передачи пакета документов.

Как оформить обременение

Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.

Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.

К ним относятся:

• свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
• кадастровый паспорт на дом или квартиру;
• договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
• личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).

В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.

Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.

Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.

Ограничения при аресте имущества

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Ограничения при пользовании ипотечным жильём

Ипотека – наиболее распространенный вид обременения недвижимости. При выдаче кредита на покупку жилья, банк вправе наложить обременение на квартиру вплоть до полного погашения долга. Таким способом заимодатель гарантирует себе возврат денежных средств. При этом жилая площадь не принадлежит банку, она передается заёмщику на правах собственности.

Владелец может использовать собственность с обременением, по своему усмотрению. Как хозяин жилой площади, он вправе прописать на ней членов семьи или родственников. Ограничений по количеству жильцов не существует. Залоговое жильё можно передать в безвозмездное пользование, сдать в аренду и даже продать. Но на эти действия требуется получить разрешение кредитной организации.

Недвижимость может быть продана с обременением, тогда ипотечный кредит переходит новому владельцу.

Ограничения, налагаемые при ренте

После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.

Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.

Ограничения через опеку

Нередко родственники алкоголиков или наркоманов интересуются, как сделать продажу ими имущества невозможной. Несомненно, ожидать от таких людей адекватных действий не приходится, поэтому лучше предусмотреть все заранее. Если родственник будет признан судом недееспособным, о наложении обременения на имущество позаботятся попечительские органы. После наложения ограничений ни сам владелец помещения, ни его опекун не смогут продать недвижимость без их разрешения.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, органы опеки также устанавливают ограничения на её продажу, дабы не нарушались права ребенка. Прежде чем продать жилплощадь, собственник обязан обеспечить малолетнего гражданина другим местом для проживания. При этом жилищные условия должны быть не хуже, чем в предыдущей квартире.

Если ребенок остался сиротой, органы опеки накладывает обременение в пользу несовершеннолетнего.

Аренда жилья – условия обременения

Сдача в длительную аренду жилой площади считается одним из видов временного обременения. Подобные ограничения возникают лишь в том случае, если договор найма заключается более чем на один год. Согласно договору собственник должен обеспечивать оговоренные условия на протяжении оговоренного срока.

Владелец может продать недвижимость, не выселяя жильцов, если покупатель согласится соблюсти условия договора, установленные ранее. При этом обязанности арендатора перейдут к новому владельцу.

На практике при продаже жилья договор аренды попросту расторгается, при этом временных жильцов нужно предупредить за три месяца до выселения.

Заключение

Обременение на жилую недвижимость – один из доступных и эффективных способов уберечь свою собственность от мошеннических действий. Процедура имеет множество нюансов, поскольку существует несколько вариантов наложения ограничений, и каждый из них имеет определенный алгоритм. Нужно учесть, что отдельные виды обременений не требуют регистрации. Каждый случай носит индивидуальный характер, поэтому мы рассмотрели только самые распространенные примеры.

Обременение на недвижимость - это действие, направленное на ограничение прав собственника объекта недвижимости, которое совершается соответствующими уполномоченными органами: Росреестр, Регистрационная Палата, Федеральное Управление Юстиции, Кадастра и Картографии и пр. , на основании предоставленных документов. Основанием для обременения любой недвижимости может служить договор ипотечного кредитования, договор частного займа с залогом недвижимости, решение суда, Арбитражного суда, арест недвижимого имущества, договор аренды, а также передача права собственности на недвижимость в доверительное управление другому лицу.

Обременение недвижимости с юридической точки зрения не лишает собственника прав на владение своим имуществом, а всего лишь ограничивает возможность совершать ряд действий с ним - купля-продажа, дарение и прочие действия, предусмотренные действующим законодательством. Однако при некоторых обстоятельствах, например неисполнение договора ипотеки, право собственности может быть утеряно.

На какое недвижимое имущество можно наложить обременение в виде регистрационной записи об ипотеке?

Согласно действующему законодательству к недвижимому имуществу относят все земельные участки и все, что неразрывно связано с землей. Это значит, что все объекты, перемещение которых невозможно без причинения значительного ущерба их назначению, попадает под это определение - а это здания, многоквартирные дома, частные домовладения, различные сооружения, дачи, гаражи, части жилых домов и квартир, и даже объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимому имуществу, подлежащему обременению в случае залога, также относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, на которых зарегистрировано право собственности.

В каких случаях возникает регистрация обременения недвижимости?

Любой договор залога недвижимого имущества или каких-либо прав на него (например, долгосрочная аренда) подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра, при этом в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о возникновении ипотеки в силу закона. Иными словами, накладывается обременение на то недвижимое имущество, которое указано как «предмет залога» в зарегистрированном договоре. Обременение накладывается только в том случае, когда право собственности (или владения) «предметом залога» полностью подтверждены всеми необходимыми по закону документами. Обременение на недвижимость возникает с того момента как Росреестр или другие государственные уполномоченные органы производят регистрацию договора залога этой недвижимости. Как правило, регистрация обременения происходит в течении месяца, после полного предоставления всех необходимых документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию. Исключения составляют нотариально заверенные сделки с недвижимостью и ипотека жилых помещений. В этих случаях регистрация обременения происходит в течении 5 рабочих дней. Сроки регистрации обременения на земельные участки определяются их кадастровым назначением либо строениями, которые на них располагаются.

Если регистрация обременения недвижимого имущества влечет за собой нарушение прав других лиц, то при регистрации такого обременения необходимо принципиальное согласие этих лиц на залог, заверенное нотариально. Например, это касается недвижимого имущества, приобретенного в законном браке или такая потребность возникает при долевой собственности на недвижимость, подлежащую обременению.

Как быстро можно снять обременение с недвижимости (сроки погашения регистрационной записи об ипотеке)?

Регистрационная запись об ипотеке (обременение) погашается (снимается) в течении трех-пяти рабочих дней с момента поступления полного пакета документов. В настоящее время, чтобы снять обременение с недвижимости, можно обратиться не только в государственные органы Росреестра (ранее, органы юстиции, кадастра и картографии), но и в отделения Многофункциональных Центров (МФЦ), которых значительно больше, что позволяет не тратить время, простаивая в очередях. В случае, если вы обращаетесь в МФЦ за снятием регистрационной записи об ипотеке, то сроки оказания этой услуги могут увеличиться до 10 дней.

В каких случаях можно снять обременение по ипотеке в Росреестре.

При наличии решения суда;при досрочном исполнении обязательств. Снятие обременения (погашение регистрационной записи об ипотеке) возможно только в следующих случаях:

• после полного исполнения обязательств сторонами;
• при достижении мирового соглашения;
• при наличии решения суда;
• при досрочном исполнении обязательств.

ВАЖНО!!! Обременение снимается только в случае совместного присутствия обеих сторон по договору залога в Росреестре или их законных представителей по нотариальной доверенности, на основании заявлений со всех участников сделки о полном исполнении обеспеченного залогом недвижимости обязательства, либо при наличии решения суда, арбитражного суда о прекращении регистрационной записи об ипотеке.

Как использовать имущество при обременении: права и обязанности собственника недвижимости.

Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» собственник недвижимого имущества, находящегося под обременением, имеет право пользоваться им в полном обьеме в соответствии с назначением этого имущества. Даже, если иные условия прописаны в договоре залога, и все таки имеются моменты, ограничивающие это право собственника на пользование имуществом при обременении, то при любом судебном разбирательстве суд будет на стороне собственника недвижимости и такие пункты договора залога будут признаны противоречащими закону РФ.

Главная обязанность собственника недвижимого имущества, находящегося в обременении - это поддерживать это имущество в исправном состоянии и надлежащем виде, не использовать его не по назначению, по возможности осуществлять необходимый ремонт. Таким образом, собственник не должен ухудшать внешний вид и функциональность обремененного объекта недвижимости для того, чтобы не упал его рыночная стоимость (или стоимость по договору ипотеки).

Заложенное имущество может подвергаться проверке его состояния и надлежащего содержания, в этом случае собственник не имеет права препятствовать этому. Кроме того, при выявлении фактов нанесения ущерба недвижимости, собственник обязан будет его восстановить.

Собственники недвижимого имущества могут им распоряжаться по своему усмотрению. Однако не всегда их права на собственность могут быть в полной мере. В зависимости от ситуации, хозяева квартиры, заключая определённые виды сделки, накладывают обязательства в виде ограничения некоторых прав на их недвижимость. При совершении сделки по покупке и продаже таких объектов необходимо знать, что такое квартира с обременением.

Понятие

Обременённым имуществом признаётся объект, на права пользования которого наложены определённые ограничения. Если рассматривать данный вид со стороны недвижимого имущества, то собственник такого жилья не сможет её продать до того момента, пока не будут выполнены все условия по договору или решению исполнительного органа, где участвует данная форма собственности.

При приобретении такого типа недвижимого имущества возникает опасность, что на данный объект ещё кто-то имеет права. В случае, если такая сделка совершена, и появляются такие обстоятельства, она может быть обжалована в суде, и договор на приобретение обременённой недвижимости будет недействительным.

В зависимости от вида обременения, продать всё же такую собственность можно. Для этого необходимо получить разрешение у того лица или органа, который ограничил права пользования квартирой. При возникновении такой ситуации ограничение должно быть официально зарегистрировано.

Поэтому перед приобретением недвижимости следует проверить её на юридическую чистоту. Для этого следует заказать выписку из ЕГРП по данному объекту. В ней будет содержаться вся информация о правовых действиях, которые совершались с квартирой за всё время.

Виды обременения

Обременение бывает различных типов. Это зависит от того, какая форма сделки была совершена по данной недвижимости. Каждый вид имеет свои отличительные особенности. Из-за этого при продаже или приобретению недвижимого имущество с такими обременяющими обстоятельствами следует соблюдать правила, установленные действующим законодательством в сфере гражданских и земельных правоотношений.

Обременение делится на следующие виды:

• с сервитутом;
• с ипотекой;
• в доверительном управлении;
• в найме;
• под арестом;
• с рентой;
• с опекой;
• памятник истории или культуры.

Каждый из видов возникает по определённым обстоятельствам. Поэтому владельцы также должны подчиняться установленным правилам по правам пользования с обременением.

С сервитутом

Сервитутом или содольщиком признаётся лицо, которое имеет общую долевую собственность в данной комнате. Такие граждане обычно имеют долю на определённую комнату. К примеру, в двухкомнатной квартире проживает два лица. У одного из лиц комната считается проходной, так как чтобы попасть второму лицу к себе в комнату, необходимо пройти через неё.

В этой ситуации сервитутом будет признаваться право именно прохождения через комнату. Такие обстоятельства обременения возникают в долевых квартирах.

С ипотекой

Один из самых распространённых видов обременения. Оно наступает в результате приобретения недвижимого имущества по кредитному договору. Такая квартира находится в залоге у банка, пока договорные обязательства в виде ежемесячных платежей не будут полностью погашены.

Граждане могут проживать в такой собственности или сдавать её. То есть их права в этом не ограничены. Однако продать недвижимость без разрешения на то банка они не могут.

В доверительном управлении

Если собственник жилья находится в другом регионе страны, он может доверить другому лицу распоряжаться имуществом на основании письменного разрешения. В этом случае необходимо оформить генеральную доверенность, которая даёт право распоряжаться вверенным имуществом гражданину. Оформляется и заверяется она нотариально.

В доверенности должно быть прямо указано, что гражданин имеет право отчуждать имущество от своего лица. При оформлении такого типа сделки необходимо составлять договор купли-продажи на основании действующей доверенности.

В найме

Владельцы помещений часто сдают их в краткосрочную и долгосрочную аренду. При этом действии у них возникает обязанность в виде ограничений на продажу имущества. Это означает, что если въехавшие в такую квартиру жильцы оплатили весь срок проживания сразу или прописали условия договора, говорящие что они будут проживать в данном месте оговоренный срок, собственник на всё время действия договора не может продавать свою собственность.

Для разрешения подобной ситуации необходимо дополнять условия основаниями для расторжения такого типа сделки по аренде недвижимости. Для этого следует указать предварительный срок уведомления о выселении и основания, по которым такое действие может быть совершено. Также стоит прописать порядок возвращения оплаты.

Арестованная

Второй по распространённости вид обременения – это арест. Данное действие может накладываться только государственными инстанциями. Решение об аресте собственности выносится только судом. Органы судебных приставов проводят данную процедуру и описывают всю находящуюся внутри собственность.

Часто такое действие возникает при совершении определённого ряда преступлений, предусмотренных статьями уголовного кодекса, или накопления больших сумм по задолженностям.

С рентой

Под рентой понимается тип сделки, по которой человек на определённых основаниях получает право пожизненного проживания в данном типе недвижимого имущества. Условия для ренты могут быть разными, от ухода за владельцем до ежемесячных выплат сумм.

Данное право будет действовать, пока такой наниматель сам не откажется от данных условий или не умрёт.

С опекой

Признанные законом и государством недееспособные граждане должны быть обеспечены надлежащей опекой и жильём. Поэтому если имеется квартира, где прописан такой субъект, необходимо разрешение соответствующих органов опеки и попечительства для продажи данной недвижимости.

Памятник истории или культуры

Памятники культурного и исторического наследия охраняются государством. К ним часто причисляются жилые дома, где проживают граждане.

Собственники не имеют права без разрешения департамента или государственного фонда, к которому данный объект причислен, совершать действия по проведению ремонтных и строительных работ.

Перепланировка и установка балкона может быть совершена только с разрешения комиссии и администрации города. Приобретая такую недвижимость, следует помнить, что на её собственника налагаются дополнительные обязанности в виде проведения реставрационных работ при возникновении данной необходимости.

На видео о квартире с обременением

Как приобрести такое жильё

Основное правило для проведения сделки купли-продажи недвижимости с обременением заключается в установлении вида ограничения и круга лиц, его ограничивающих. В зависимости от типа следует получить все необходимые разрешения, обязательно в письменном виде по установленным законом формам.

Следует не забывать и о прописанных гражданах. Часто собственники прописывают в такой недвижимости родственников. Перед покупкой необходимо проверять, все ли прописанные лица выселены из жилья. Если этого не сделать, могут возникнуть ситуации, по которым они могут обратиться в суд, чтобы истребовать право на проживание в данной собственности.

Когда владелец жилого помещения не имеет права самостоятельно распоряжаться своим имуществом – это значит, что квартира с обременением. Оно может накладываться от целого ряда различных причин. Благодаря данному ограничению владелец квартиры не может заключать сделки, ему запрещается подписывать договора и заключать любые договора касательно жилого помещения.

Оглавление [Показать]

Формы обременений

• ипотека;
• аренда;
• наложение ареста;
• управление на доверии;

Оглавление [Показать]

Обременение на квартиру. Что это?

Обременение – это особая форма ареста, который налагается на имущество или недвижимость. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением. Данные ограничения на имущество могут появиться в разных ситуациях: по собственному желанию, вне зависимости от желаний владельца. В первом случае это может быть залог жилого помещения, когда человек самостоятельно решает и накладывает обременение. Во втором случае, это может быть банковский арест за неуплату кредита.

Формы обременений

Далеко не каждая сделка, связанная с недвижимостью, проходит гладко и без проблем. В соответствии с Федеральным Законом № 122, обременения выражаются в таких формах:

• ипотека;
• аренда;
• наложение ареста;
• управление на доверии;
• сервитут (в большинстве случаев используется для земельных участков).

Стоит отдельно отметить, что обременение не всегда является препятствием для продажи квартиры. В ФЗ № 122 указано, что права на недвижимость регистрируются в установленном порядке, то же самое касается и обременений на помещение. Стоит отметить, что информация по обременению находится в свободном доступе, поэтому каждый покупатель должен ознакомиться с ограничениями, которые действуют на конкретный объект недвижимости.

Все эти усложнения при оформлении жилого помещения позитивно влияют на покупателя, который желает сэкономить. Сам факт того, что квартира с обременением, уже заставляет продавца значительно снизить стоимость. Если же владелец хочет срочно продать помещение, то в таком случае есть возможность приобрести его со скидкой, вплоть до 40% от рыночной стоимости.

Весьма приятный бонус, однако, стоит быть особо осторожным, в последние годы все больше появилось недобросовестных продавцов, которые пытаются обмануть покупателя и забрать его средства. Перед оформлением договора покупателю нужно удостовериться, что обременение можно снять.

Ипотека

Когда человек приобретает жилье по ипотечному договору, то он не имеет права реализовывать помещение. В таком случае приобретенная недвижимость считается залоговой. Однако если на жилье есть покупатель, то он может его приобрести, но для этого необходимо снятие обременения с квартиры. Сделать это можно двумя способами:

Перед тем как обратиться в Росреестр, нужно подготовить такие документы для снятия обременения с квартиры:

• заявление от владельца помещения о снятии обременения;
• свидетельство на собственность;
• гражданские паспорта собственников жилья;
• контракт по ипотеке;
• договор купли-продажи.

Аренда

Данный случай является более хлопотным в плане приобретения жилья. Все дело в том, что если предыдущий владелец заключил договор аренды на длительный срок (от 1 года), то в таком случае арендаторы имеют право проживать здесь даже при смене владельца квартиры. Отчуждение не служит причиной для разрыва такого договора.

В таком случае новый владелец может жить в данном помещении только, когда закончится договор на аренду жилья. Поэтому покупатель должен потребовать предварительно расторгнуть договор найма, и только тогда приступить к процедуре оформления нового владельца.

Или же продажа квартиры с обременением может быть осуществлена, но нужно понимать, что заселиться можно будет только после окончания договора.

Рента

Зачастую соглашение такого плана оформляется пожилыми людьми, которым необходима помощь. Человек помогает нуждающимся (покупает продукты, лекарства и прочее), а они после своей кончины расплачиваются своей же недвижимостью. Согласно законодательству, после смерти владельца квартиры все полномочия по ее распоряжению переходят тому, кто заключил данный договор ренты.

Однако бывают случаи, что нынешний владелец больше не нуждается в помощи и хочет снять обременение с квартиры, то в таком случае придется вернуть все деньги, что были потрачены на лекарства, предметы первой необходимости и прочее.

Многие не знают, как снять обременение с квартиры после погашения долговых обязательств перед владельцем помещения, который скончался. В договоре ренты четко прописано, что после смерти хозяина владельцем становится человек, который брал на себя функцию опекуна. То есть, снятие обременения происходит автоматически.

Арест

Большая часть людей не знает, как снять обременение с квартиры, которая находится под арестом. Это вполне логично, ведь данный случай считается одним из самых сложных. Арест помещения накладывается не только на невозможность распоряжения имуществом, в некоторых случаях владельцу запрещается даже пользоваться им. Такие запреты на квартиру могут наложить следующие структуры:

• полиция;
• судебные приставы.

Арест может быть наложен в качестве залога, который будет гарантировать, что человек выполнит свои определенные обязательства (из-за которых и был наложен арест). Если же владелец помещения уклоняется от выплаты долга или же просто вышел срок, который был отведен для решения этой проблемы, то в таком случае недвижимость реализуется на аукционе или посредством торгов.

Из этого всего следует, что снять обременение можно только тогда, когда будут решены все проблемы с законом у владельца помещения. Других вариантов выхода из ситуации нет.

Доверительное управление

Такой тип обременения недвижимости происходит в том случае, если ее владелец заключил договор с другим лицом, которое на протяжении срока действия документа может присматривать за чужой собственностью. На практике такие договора встречаются крайне редко, в основном, когда собственник должен покинуть пределы страны.

Доверенное лицо может пользоваться квартирой, оплачивать счета и прочее. Однако его полномочия не могут заходить дальше установленных в договоре. Чтобы снять данное обременение, можно расторгнуть договор раньше отведенного срока только по согласию доверенного лица и владельца, или же после смерти исполнителя.

Материнский капитал

Если покупка жилья совершалась с привлечением материнского капитала, то в таком случае также появляются ограничения. Получается, что одним из собственников обязательно будет ребенок. Продажа жилого помещения не возможна без получения специального разрешения от органов попечительства, если ребенок еще не имеет 18 лет.

Прописан несовершеннолетний ребенок

Когда в жилом помещении прописан человек – это уже обременение. Однако взрослому не составляет труда выписаться, чего не скажешь в случае с ребенком. Для выписки несовершеннолетнего требуется согласие обоих родителей и органов попечительства. Плюс ко всему, выписка ребенка невозможна без моментальной прописки в другом жилом помещении. Новая квартира не должна уступать по характеристикам прошлой. Данный случай не является очень сложным, однако, придется позаботиться о новом месте прописки. В противном случае продать жилое помещение не является возможным.

Разрешение от второго супруга

Если супруги в период совместной жизни приобрели квартиру, то это считается совместно нажитое имущество, поэтому продажа квартиры без письменного разрешения (заверенного нотариусом) от второго супруга невозможна.

Стоит также учитывать тот фактор, что если один человек получил помещение в дар, принял наследство или приобрел до вступления в брак, то в таком случае жилье не считается совместно нажитым. Такая квартира не является обремененной и, согласно законодательству, ее законный владелец может проводить с ней любые операции.

Как проверить

Существует несколько способов проверить - квартира с обременением или нет. Крайне желательно узнать данную информацию перед покупкой, чтобы в последний момент не возникало определенных проблем, ведь не все продавцы честные, и могут попытаться укрыть факт обременения. Итак, способы определения:

1. Домовая книга. Благодаря этому документу потенциальный покупатель жилого помещения может выяснить всю историю квартиры, начиная с первого заселения людей. Нужно быть крайне осторожным, если на момент совершения сделки купли/продажи в жилье прописаны другие люди, в особенности несовершеннолетние дети. Перед покупкой нужно попросить владельца, чтобы он выписал всех остальных людей.
2. Услуги риэлтерской конторы. Данные фирмы оказывают платные услуги и самостоятельно ищут всю информацию о правовой ситуации. Более того, риэлтерская контора после проведения сбора данных консультирует клиента относительно дальнейших шагов по приобретению жилья.
3. Обращение в отдел архитектуры. В этой структуре человек может узнать, что данное здание является аварийным. В таком случае владельцу помещения запрещается совершать сделки относительно данного помещения.
4. Наиболее простой способ определения обременения квартиры – проверка через сайт Росреестра. Потенциальному покупателю следует зайти на официальный сайт и сделать запрос на конкретную недвижимость. Стоит обратить внимание, что данная услуга является платной.

Заключение

Квартира с обременением в ряде случаев не является большой проблемой. Поэтому нужно определить причину запрета продажи, а только потом заниматься снятием данного рода ограничения.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

• Что такое обременение на квартиру?
• Виды обременения на квартиру в России

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

Как и где можно получить технический кадастровый паспорт на квартиру в 2016 году?

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

1. Залоговую жилплощадь (ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.
3. Жилье, арестованное уполномоченными органами вследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах , не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1.Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Новое в налогообложении на продажу недвижимости в 2016 году.

Ипотека может наступать при:

1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
2. Реализации квартиры по кредитному договору.
3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2.Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3.Сервитут.

Выделяют несколько форм:

1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4.Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5.Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты , который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6.Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник . Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Все риски обременения на квартиру для собственника и покупателя

Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.
3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.
4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
6. Обременения, наложенные органами опеки , невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).
8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами - как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

Покупатель несет более серьезные риски:

1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.
3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
5. Появление непредвиденных расходов. Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах - иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире , выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире . Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.
3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.
4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья - можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств .

Например, многие не знают, что это такое - обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией . Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Виды обременения

Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть . Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.

Согласно закону выделены следующие виды обременений :

1. Ипотека

Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению .

Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.

2. Аренда

Приобретение недвижимости с арендаторами - неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента выселения жильцов и полного освобождения жилой площади.

Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами , он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.

3. Рента

Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться .

Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора . Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.

Подробнее о том, что такое пожизненная рента квартиры - читайте здесь.

4. Арест

Данное обременение является наиболее сложным . Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение .

Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.

5. Доверительное управление

Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину .

Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон .

Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?

Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами . Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение .

Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника .

Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.

Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом . Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.

Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части . Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.

Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости . Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Как продать и купить недвижимость с обременением?

Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений . Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами .

Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств , а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.

Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей . Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).

Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя . В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).

Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях .

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса . При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При ипотечном обременении важны гарантии выплат в определенные сроки .

Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.

Договор купли-продажи

Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк.

Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения . Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.

Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано в этой статье.

Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.

Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.

Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра . Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.

ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.

Вот так выглядит эта выписка (образец):

Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней . Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку . Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов . А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру .

Обременение на квартиру представляет собой появление отдельных прав на нее лиц или организаций, не являющихся владельцами по документам. Согласно законодательству, обременение выражается не только в ограничении прав, но и в возложении на собственника некоторых обязательств. Что представляет собой обременение квартиры?

Особенности

При обременении на квартиру появляются права у третьих лиц или организаций, которые не имеют права собственности. Обременение может вытекать из договора, выражаться в наложении ареста или ипотеки. Некоторые виды обременения позволяют только проживать в квартире и использовать ее для аренды. Другие требуют согласия сторонней организации для продажи или передачи в дар.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, находящуюся в вашей собственности? Для этого можно обратиться в Росреестр и запросить выписку из единого реестра недвижимости. Также информацию можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Основные виды

Законодательство устанавливает следующие варианты ограничения в праве собственности:

1. Запрет на осуществление конкретных действий;
2. Ипотека;
3. Рента;
4. Аренда;
5. Арест;
6. Доверительное управление.

Чаще всего накладывается обременение в виде ипотеки. При покупке квартиры оформляется кредитный договор, а средства продавцу перечисляет банк. Когда договор будет подписан, в Росреестр передаются документы вместе с кредитным договором. Таким образом накладывается обременение. Его можно снять, когда долг будет полностью оплачен. Подобную недвижимость можно продать, если банк согласится на смену собственника.

Арест может наложить служба судебных приставов по решению суда. После оплаты долга арест снимается. Такую квартиру нельзя продать или подарить. В Росреестре сделку просто не зарегистрируют, а договор дарения или купли-продажи признают недействительным. Чтобы снять арест, необходимо полностью оплатить имеющуюся задолженность.

Что касается аренды, квартира может быть продана или подарена другому лицу. Но при этом полностью распоряжаться ей можно только после истечения срока аренды. Новый собственник может продлить аренду, но для этого придется заключить новый договор.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В данном случае собственник должен обеспечивать уход лицу, находящемуся на иждивении. Риск существует в том, что могут объявиться наследники, в результате чего договоренности будут отменены.

Обременение в виде доверительного управления обычно применяется в тех случаях, когда собственник в течение длительного времени проживает далеко и не может позаботиться о своем имуществе. Как правило, доверительное управление оформляется в пользу близкого или родственника.

Существует еще один вариант обременения – дом, являющийся памятником культуры или истории. В этом случае на собственника возлагается обязанность своевременного проведения реставрационных и ремонтных работ. Это не самые дешевые квартиры. К тому же, они требуют постоянных финансовых вложений. Но они подходят для настоящих ценителей истории и архитектуры.

Перед покупкой важно убедиться во всех особенностях обременения. Это позволит заранее сформировать представление о последствиях такой сделки.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела . У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04 ) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91 ) .

Риски

Квартира с обременением опасна тем, что ее приобретение не всегда безопасно. Если предыдущий владелец не снял ограничение и передал квартиру другому лицу, придется столкнуться с множеством проблем. Процедура осложняется, если его место нахождения неизвестно или он отправился на проживание за границу. По этой причине перед покупкой недвижимости стоит проверить ее на обременение, запросив выписку из ЕГРН.

Если обременение сохранится, новый собственник не сможет полноценно распоряжаться новым имуществом.

Если речь идет об ипотеке или аресте недвижимости, сначала необходимо выплатить долг. После этого в Росреестр подаются соответствующие сведения. Регистратор снимет ограничение и предоставит новую выписку из ЕГРН. В ней должна быть графа – обременение отсутствует. Затем можно продать квартиру.

Выделяют следующие особенности:

• собственник может распоряжаться квартирой после получения разрешения от залогодержателя;
• нечестные продавцы зачастую скрывают наличие обременения;
• квартира может быть выставлена на торги;
• могут существовать обязательства перед физическим лицом или организацией.

Как ограничиваются права собственника?

Если квартира находится в залоге, у собственника сохраняется право на отчуждение недвижимости. Но для этого потребуется согласие залогодержателя. Если банк реализует квартиру в счет погашения ипотеки, собственнику придется освободить ее. Но согласно закону об ипотечном кредитовании, реализацию недвижимости можно отсрочить на срок до года. В ней можно временно проживать. Но это можно сделать только по решению суда.

У арендодателя не утрачиваются права на владение и распоряжение. Он передает имущество арендатору только в пользование на срок, ограниченный договором. Собственник может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению, в том числе продать квартиру. Но аренда сохраняется на время действия договора, если его условия не нарушены.

Арест полностью ограничивает права распоряжения собственника. Но он может пользоваться квартирой, пока она не будет реализована на торгах. Чтобы этого избежать, необходимо погасить имеющийся долг. После этого арест будет снят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

Это быстро, удобно и

бесплатно

или по телефону:

Преимущества покупки и продажи с обременением

Наличие обременения – это ограничение на совершение сделок с такой квартирой. Будет сложно провести любую сделку. Если вам необходима конкретная квартира и она находится в обременении, следует привлечь опытного агента или юриста по недвижимости. Выделяют следующие преимущества:

• владельцы таких квартир легче идут на снижение цены или изначально устанавливают цену ниже рыночной;
• в случае привлечения опытного юриста не возникнет проблем с проверкой юридической чистоты сделки.

Есть преимущества и у продажи такой квартиры. Ее стоимость не может быть высокой, так как на нее сложно подобрать покупателей. Но можно договориться с будущим собственником о погашении долга перед банком или судебными приставами в счет оплаты договора. Это позволяет решить финансовые проблемы.

Купля-продажа с обременением

Как правило, передача прав собственности осуществляется после полного снятия ограничений. Следует предварительно решить данный вопрос, еще до продажи квартиры. В противном случае можно столкнуться с проблемами при регистрации сделки. Регистратор может приостановить регистрацию прав или отказать в этом.

Если квартира находится в ипотеке, можно договориться с покупателем о выплате оставшегося долга в счет оплаты квартиры. Для этого необходимо выполнить следующее:

1. Назначается собеседование со специалистом банка. Он оформляет необходимые документы.
2. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, оформляется расписка в получении средств в счет оплаты долга.
3. Сотрудник банка выдает выписку о погашении долга и закрытии кредитного договора.
4. Документы подаются в Росреестр, где обременение снимается.
5. Сотрудник Росреестра выдает новую выписку из ЕГРН.

Затем можно приступить к подписанию основного договора купли-продажи, регистрации перехода прав собственности и оплате договора.

От покупателя не следует скрывать обстоятельства обременения. Во-первых, он или его агент может запросить выписку ЕГПР, в которой указываются данные об обременении. К тому же, покупатель может пойти вам на встречу, если требуется погасить долг. Он может сделать это в счет стоимости договора до или после его подписания.

Если вы планируете приобретать такую недвижимость, лучше заключить договор у нотариуса. При этом используются дополнительные документы о возможности заключения такой сделки. Нотариус использует индивидуальный договор, в котором описываются все условия передачи и дальнейшего распоряжения недвижимостью.

Также в стандартное соглашение можно внести пункт о сроке выселения и снятия с регистрации проживающих в квартире лиц. Что касается ипотечного обременения, учитываются гарантии выплат в установленные сроки. Если в квартире зарегистрирован ребенок, необходимо разрешение от органов опеки.

Каждый вариант ограничения отличается своими особенностями. Поэтому договор заключается с индивидуальным пакетом документов, включающим подтверждающие справки.

Прежде чем согласиться на подобную сделку, необходимо выполнить следующее:

• Собрать полную информацию об истории недвижимости;
• Ознакомиться с известными вариантами обременений и их характеристиками;
• До подписания договора проконсультируйтесь с юристом;
• Убедитесь, что в квартире нет зарегистрированных или заручитесь согласием сняться с регистрационного учета до заключения договора.

В выписке из ЕГРН содержится основная информация обо всех владельцах имуществом. Если их слишком много, лучше подобрать другой вариант. Также понадобится архивная выписка из домовой книги. По ней видно не только тех, кто зарегистрирован в квартире, но и всех ранее прописанных лиц. По данным документам можно увидеть лиц, ущемленных в правах.

Таким образом, распоряжение квартирой с обременением зависит от его типа. В некоторых случаях квартиру можно передать другому собственнику. В остальных же случаях это запрещено.