Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?
Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж
Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.
При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.
В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).
Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика
Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок
.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку
, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации
, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.
Обязательные пункты ДДУ:
Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.
В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.
По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.
Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре
Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.
Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.
ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ
Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года
Минимальный размер уставного капитала
Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.
Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку
Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:
– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным
Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов
Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.
Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры
Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.Изменения по государственному регулированию
Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ
В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.Государственный компенсационный фонд дольщиков
С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.
Вступившие в силу поправки касаются :
Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.
Создание государственного компенсационного фонда
Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):
- Проектная декларация - официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
- Разрешение на строительство.
- Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
- Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
- Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
- При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
- Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
- Данные о страховой организации застройщика.
- Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
- Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.
Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
- До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
- Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
- Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
- Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Заключение
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Вопрос
Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта
Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?
Ответ
С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:
- разрешение на строительство;
- проектной декларации;
- документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
- фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.
К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.
Фото: Алексей Александронок, из личных архивов спикеров
Закон «Об участии в долевом строительстве…» на втором десятке своей жизни обрел тринадцатую редакцию, которая вступит в силу с 1 января 2017 года. Пакет поправок выглядит грозно, но, похоже, кардинально не изменит ситуацию на первичном рынке жилья.
Федеральный закон № 304, подписанный Президентом 3 июля, называется «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Восемь пунктов
Легендарный ФЗ-214 родился в декабре 2004-го и имел своей целью положить конец такому неприглядному явлению наших дней, как обманутые дольщики. На этот раз в закон внесены восемь основных новаций.
Во-первых, речь идет о создании единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. На стадии законопроекта говорилось о том, что некий федеральный орган будет по неким критериям оценивать застройщиков по балльной системе, определяя таким образом надежность каждого. В итоговом тексте закона о системе баллов ничего не говорится, так что остается ждать правительственного постановления, чтобы оценить эффективность этой меры.
Во-вторых, застройщикам, как и раньше, вменяется в обязанность размещать проектную декларацию в интернете, однако состав обязательной информации несколько расширяется. При этом особо говорится об ответственности застройщика за то, чтобы информация эта была актуальной.
В-третьих, положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
В-четвертых, привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.
В-пятых, вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры. А до того - милости просим, проектное финансирование.
В-шестых, создается (или, как деликатно прописано в законе, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер определяется тоже очень деликатно: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Суммы же набежать должны немалые - где-то 30-35 млрд руб. Все это добро будет храниться в каком-то банке. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана.
В-седьмых - уже совсем мелочь по сравнению с фондом - уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.
И, наконец, в-восьмых, технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации ДДУ и договора об уступке прав требования.
Мотивация и аргументация
Как это все будет работать на практике, пока мало кто себе представляет. Но складывается впечатление, что законодатель по-прежнему не понимает или не хочет понимать саму природу долевого строительства. А против природы, как известно, не пойдешь. Ведь очевидно же, что долевое строительство для застройщика - это способ получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского). А для дольщика - купить дешевле, ибо те же банковские проценты оттянут в итоге его карман.
Отсюда неизбежно вытекает, что все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, будут оплачены именно дольщиком.
И остаются в итоге одни лозунги «Долевое строительство не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками», «Добросовестные застройщики только выиграют», «Удорожания жилья не произойдет» и т. д.
Компенсационный фонд - штука, безусловно, хорошая. Правда, перед этим так же бодро вносили поправки по поводу страхования ответственности застройщиков. Ведь и страхование - вещь замечательная. Но сегодня с самых высоких трибун говорят, что эта идея себя не оправдала, и взамен предлагают новую. А вдруг в этот раз получится?
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:
.jpg)
Вспомним, ради какой цели принимался в 2004 году этот закон и что мы имеем сейчас. Да, от двойных продаж ФЗ-214 защищает. И об этом все специалисты говорили сразу. Но главное - чтобы человек не оставался и без денег, и без квартиры - эта задача не достигается. В моем понимании, и последние новации не дают никаких гарантий. Возможно, когда появится положение о компенсационном фонде, будет прозрачный и ясный механизм действий дольщика в случае если он не получил квартиру по каким бы то ни было причинам - вот тогда можно будет говорить, что закон достиг цели, для которой он и был написан.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI):
Среди новшеств ФЗ-214 - требования, предъявляемые к застройщикам в части раскрытия информации, условий привлечения денежных средств дольщиков и т. д. Однако вряд ли поправки существенно меняют правила игры для застройщиков - скорее вводятся дополнительные административные ограничения деятельности, представляющиеся малоэффективными с точки зрения защиты прав участников долевого строительства, как предполагаемой цели нововведений.
Добросовестные компании-застройщики как соблюдали ранее установленные процедуры, так и продолжат соблюдать, уже в расширенном объеме, хотя и вынуждены будут нести дополнительные издержки. Что касается недобросовестных компаний, то защитить от них дольщиков в полной мере закон по-прежнему будет не в состоянии.
Участники долевого строительства, так же как и контролирующие органы, сегодня, по действующему законодательству, имеют доступ к более чем достаточному объему информации о застройщике, его деятельности, объекте строительства. Увеличение этого объема и частоты отчетности не имеет самостоятельной ценности. Более того, потребует как от контролирующего органа, так и от потенциального покупателя наличия дополнительных ресурсов и специальных знаний в отдельных вопросах проектирования и строительства, экономики и финансов, риск-менеджмента и т. д. В противном случае такая информация окажется бесполезна - она никоим образом не защитит дольщиков на будущее.
Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, более эффективной могла бы стать превентивная работа государства, направленная на работу с гражданами - потенциальными участниками долевого строительства. Необходимо повышать их осознанность и ответственность за собственные решения при выборе застройщика и объекта. Понимание определенных рисков должно преобладать над желанием приобрести квартиру по минимальной цене.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
Для защиты прав дольщиков изменения должны быть более комплексными. Во-первых, в момент строительства земля не работает: как только в проекте появляется первый дольщик, стоимость земли как банковского залога равна нулю. Надлежащее оформление земельного участка способно исключить часть рисков и определить ликвидность самого объекта. Ведь в процессе строительства произведенные затраты увеличивают и стоимость самого объекта. Стоимость незавершенного строительства можно оценивать в текущем моменте. Например, раз в квартал. И это будет объективным показателем того, что деньги пошли на стройку. Во-вторых, активы должны превалировать над пассивами. Если большая часть квартир продана, а дом построен наполовину, объект можно считать проблемным.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Федоров, генеральный директор компании «Терра Инкогнита»:
Если говорить о едином реестре застройщиков, то это должен быть огромный массив данных, в котором рядовому потребителю что-то найти будет сложно, он ничего не добавит к существующим механизмам членства в СРО, лицензирования и разрешения на строительство.
Увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений некорректно, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счет банка, застройщик застрахован и т. п. Это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, в конечном счете, увеличению цены продажи для конечного покупателя.
Компенсационный фонд - это положительный факт для дольщика, но также дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, и она тоже приведет к росту цен.