Право собственности гражданам Российской Федерации гарантируется национальным законодательством. В частности, они могут владеть объектами недвижимости совместно, или же на долевых принципах. В то же время далеко не все понимают разницу между этими понятиями. Тем не менее она достаточно существенная, и знать все нюансы не помешает.
Основные понятия
Оба этих вида собственности имеют в целом одинаковые свойства. Общая долевая, как, впрочем, и совместная, предполагает, что владельцев у недвижимости несколько. При этом каждый вид обладает рядом характерных особенностей.
Порядок осуществления прав владельцев регулируется Гражданским кодексом России. При этом закон разрешает лицам, в собственности которых находится общая совместная недвижимость, разделять ее на доли.
Совместная собственность
Данное понятие подразумевает, что граждане владеют определенным имуществом, в целом не разделяя его на части. Иными словами, все является собственностью, к примеру, супружеской пары, то есть управлять им они могут исключительно совместно.
В то же время происходит разделение обязанностей, возникающих в ходе пользования недвижимостью или другим видом имущества. Закон также определяет, что любой вид собственности, приобретенной в браке, автоматически становится совместным. На доли такая общая вещь разделяется только, если будет заключено соответствующее соглашение.
В последнем случае происходит раздел или же вычет одной доли имущества в пользу третьего лица (к примеру, ребенка).
Помимо того, совместной общая собственность становится лишь в той ситуации, когда супруги состоят в официально зарегистрированном браке. Гражданский союз не предполагает появления обстоятельств, способствующих накоплению такого имущества.
Такая общая собственность обязывает всех супругов в равной степени участвовать в администрировании. Они, в числе прочего:
- оплачивают предусмотренные законом фискальные сборы;
- участвуют в расходах на содержание;
- принимают решение о продаже или разделе;
- передают в дар и пр.
Долевая общая собственность
Этот тип владения имуществом предполагает разделение его на определенные доли. В частности, квартира к примеру, может принадлежать обоим супругам в пропорции 50 на 50 процентов. В то же время если есть ребенок, то раздел осуществляется в другом порядке.
При этом общая собственность также подлежит разделению и в другом соотношении – 25 на 75 процентов или как-нибудь иначе. В большинстве случаев общая квартира делится на равные части. При этом допускается, что имуществом могут владеть и не только родственники или супруги.
Как уже отмечалось ранее, общая квартира, находящаяся в совместном владении, без проблем разделяется на части путем составления соответствующего договора.
В законе предусмотрены и другие варианты, в частности составление брачного контракта. Если никаких документов не оформлялось, то разделение имущества, с точки зрения права, ничтожно.
В отдельных ситуациях общая собственность распределяется между совладельцами по решению суда. Иногда там же определяют и размеры частей. Обычно это происходит в тех случаях, когда супруги не в состоянии достигнуть компромисса по данному вопросу. Суд принимает тогда к сведению личные расходы мужа и жены в процессе приобретения.
Правовые последствия раздела имущества
После того как имущество было разделено на доли, каждый совладелец приобретает возможность на свое усмотрение распоряжаться своей частью. Общая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, предполагает право каждого совладельца продать свою часть, без получения согласия от других заинтересованных лиц. Последним предоставляется преимущество при покупке. В случае отказа допускается продажа третьим лицам.
В числе прочего, долевое владение приводит и к разделению всех сопутствующих обязанностей, касающихся вопросов содержания недвижимости. То есть супруги должны будут платить налоги со своей части, оплачивать пропорционально коммунальные счета, страховать по отдельности имущество и пр.
Важно помнить, что в случае если владение имуществом регулировалось брачным договором, после его разрыва по согласию сторон или вердикту суда происходит возвращение к предусмотренному законом режиму.
И предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения , пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой ). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.
Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в , а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное .
На право собственности может быть наложено , которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является .
Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.
Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная , то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.">ст. 244 ГК РФ).
Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в . От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.
Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.
Правда, это не исключает наличия других прав (например, ) у (членов его семьи, например ). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания ) при продаже квартиры.
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей .
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение , пользование и распоряжение этой квартирой (Откроется в новой вкладке.">ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной , и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года ) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула . На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве ).
Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):
Может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п. ), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные ), и передана в собственность «по частям».
Например, семья может , и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.
Может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.
Владелец доли (как идеальной, так и реальной ) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (Откроется в новой вкладке.">ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей ).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Так же как и долевая, общая совместная собственность характеризуется тем, что в этом случае одно и то же имущество принадлежит одновременно и сообща нескольким лицам. Но между общей долевой и общей совместной собственностью имеются существенные отличия — как с точки зрения содержания правомочий собственников, так и с точки зрения оснований возникновения отношений по общей собственности.
Различие в содержании правомочий проявляется в том, что участники общей долевой собственности имеют долю в праве на общее имущество, тогда как участники обшей совместной собственности облагают равными правами на общее имущество в целом, но ни у одного из них нет доли в нраве на то же имущество. Соответствующие доли выделяются последними только при разделе или выделе. Но, во-первых, выделяется реальная доля в имуществе, а не в праве собственности на него, и, во-вторых, в результате раздела или выдела отношения по обшей совместной собственности прекращаются либо целиком, либо для данного их участника. До тех пор, пока совместная собственность существует, она не знает долей. Основная юридическая особенность совместной собственности заключается в том, что она является бездолевой.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется всеми ее участниками. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников. Указание закона на владение и пользование «сообща», на распоряжение «по согласию» имеет важное значение. В силу того, что участники совместной собственности составляют семейную или семей- но-трудовую общность, имеющую единые цели и интересы, соглашения между ними не заключаются, но могут заключаться. Распоряжение «по согласию всех участников» предполагает наличие соглашения или таковое презюмируется.
Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.
Если один из участников обшей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях зашиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права.
Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Данная сделка является оспоримой, где бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной.
Правовой режим обшей совместной собственности применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не установлено иное. Так, развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК РФ и по существу воспроизведенных в п. 2 и 3 ст. 35 СК РФ, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.
Общая совместная собственность супругов
Совместная собственность супругов возникает только при регистрации . Фактическая семейная жизнь, даже длительная, но без соответствующей регистрации брака, не создает совместной собственности на имущество. В подобных случаях может возникнуть общая долевая собственность лиц, которые общим трудом или средствами приобрели какое-то имущество. Имущественные отношения в этих случаях будут регулироваться только гражданским законодательством.
Движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов, признаются совместной собственностью. Эти веши становятся совместной собственностью с момента перехода на них к одному супругу. Следовательно, при приобретении одним супругом имущества у третьего лица другой супруг тоже приобретает право собственности на данную вещь.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. К другим уважительным причинам относятся болезни, служба в армии и иные обстоятельства.
Все имущество, которое намыто до брака , а также полученное в порядке наследования или по договору дарения или иным безвозмездным сделкам , и личные вещи , исключая драгоценности и предметы роскоши, является имуществом каждого из супругов. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества. Однако это правило применяется лишь тогда, когда договором между супругами не предусмотрено иное (гл. 7 и 8 СК РФ).
Вопрос об обращении взыскания на общее имущество супругов разрешается в зависимости от того, является стороной в обязательстве только один из супругов или они оба. Если речь идет об обязательстве одного из супругов, то взыскание можно обратить лишь на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его долю в общем имуществе. Но если стороной в обязательстве могут быть признаны оба супруга, то взыскание можно обратить как на имущество, находящееся в раздельной собственности каждого из них, так и на общее имущество (гл. 9 СК РФ).
Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с действующим законодательством собственность крестьянского (фермерского) хозяйства относится к общей совместной собственности. Однако это правило является диспозитивным: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.
ГК РФ не устанавливает, кто может быть членом крестьянского хозяйства.
В п. 2 ст. 257 ГК РФ определено, какое именно имущество находится в совместной собственности крестьянского хозяйства. Но приведенные здесь формулировки также вызывают ряд вопросов. Что, например, означает фраза «предоставленный в собственность этому хозяйству земельный участок»? По ранее действовавшему законодательству участок предоставлялся хотя и с учетом количества членов хозяйства, но все-таки его главе, на него оформлялся государственный акт на землю (свидетельство) и т. п. Можно ли исходить из того, что этот участок был предоставлен именно хозяйству как семейно-трудовому объединению, но в собственность он оформлялся на главу? Вероятно, такая трактовка в принципе допустима, тем более для тех крестьянских хозяйств, которые созданы бывшими колхозниками и работниками совхозов, т. е. лицами, вступившими в хозяйство со своими земельными долями. Прежнее законодательство, на наш взгляд, необоснованно лишало этих лиц при вступлении в крестьянское хозяйство их земельных прав. Если признать их участниками совместной (или долевой) собственности на землю, то справедливость была бы восстановлена.
5 фактов о совместной собственности
- Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
- В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
- Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
- Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
- Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей на всех собственников. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.
5 фактов о долевой собственности
- Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
- В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику. Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.
- Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
- При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.
- Ограничения по размеру вычета такие же, как при совместной собственности. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то суммарный вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников долей имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.
- Индивидуальная – собственник только один;
- Долевая – владельцев несколько, и для каждого чётко выделена доля имущества;
- Совместная – владельцев несколько, но в отличие от долевой, имущество по частям не разграничено.
Именно совместная собственность на квартиру и будет рассмотрена далее. Общая собственность является таковой при условии, что она принадлежит как минимум двум гражданам одновременно. Все вопросы, которые связаны с ней, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Разница между долевой и совместной собственностью квартиры зачастую зависит ещё и от взаимоотношений совладельцев, однако это возникает в случаях, когда имущество является неделимым по каким-либо причинам. Если говорить именно о жилплощади, то речь идёт о супружестве. Иных вариантов для определения общей собственности нет.
Долевая собственность супругов появляется при подписании брачного договора, в котором чётко распределены условия и доли имущества. Впрочем, даже при подписании подобного договора, такого пункта может не быть. В таком случае вопрос совместного владения опять будет актуальным. Однако прежде чем рассматривать, что же это такое и как лучше поступить при разделе такой недвижимости, следует отметить, что данные нормы распространяются исключительно на супругов, которые зарегистрировали свой брак официально.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Когда возникают подобные отношения
Вопрос совместной собственности на квартиру может быть актуален при таких вариантах:
Взаимоотношения с общей собственностью на квартиру могут также возникать и при совместном приобретении жилья (внесении части суммы), вступлении в наследство, получении дарственной на нескольких человек или приватизации жилплощади. В описанных не супружеских ситуациях обязательно наличие договора, в котором может быть не указано кому и какая доля полагается. Определить долю можно будет только при разделе имущества.
Что определяет право владения
Чтобы определить то, что недвижимость является совместно нажитой, потребуются следующие документы:
- Паспорта супругов;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельство о рождении ребёнка (всех детей);
- Брачный контракт, если он был оформлен и подписан.
Если же речь идёт не о супружеских взаимоотношениях, что было рассмотрено выше, понадобятся:
- Документы, которые свидетельствуют о наследстве или прочей сделке;
- Акты, подтверждающие право собственности;
- Имеющиеся договора;
- Бумаги о выплате пая или внесении денежного вклада;
- Свидетельства того, что при покупке квартиры была внесена определённая часть суммы.
Если супруги живут в гражданском браке, то независимо от того, планируют ли они узаконить свой брак или нет, необходимо сохранять все документальные свидетельства совместной покупки квартиры. Это необходимо для дальнейшего определения своих прав на квартиру, которая была куплена до официальной регистрации брака, и не считается .
Сделки с общей недвижимостью
Осуществление каких-либо сделок с квартирой, которая является совместной собственностью без определения долей, невозможно без письменного нотариально заверенного согласия на это всех совладельцев. Это значит, что один из собственников не имеет права продать, обменять, подарить, завещать, сдать в аренду или наём данную недвижимость ни целиком, ни частично.
Кроме того, даже при согласии всех владельцев осуществление сделки требует присутствия риэлторской организации, которая принимала участие при отчуждении каждой доли после процедуры её выделения. При продаже такой квартиры составление договора должно включать в себя присутствие всех совладельцев и покупателей. Если кто-либо из совладельцев отсутствует по причине длительной командировки, находится за границей или госпитализирован, то от его имени в сделке может участвовать доверенное лицо по оформленной нотариусом доверенности.
Возможен ли раздел
Причиной раздела и определения доли каждого совладельца зачастую становится официальный развод супругов. Если речь идёт не о супружеских отношениях, то причиной такой необходимости может стать решение об обмене квартиры или её продаже.
Все совладельцы должны прийти к согласию, взяв во внимание все обстоятельства или вклад каждого в приобретение квартиры. При разводе супругов продажа жилья не обязательна. Особенно это относится к тем случаям, когда у супругов остаются дети. Органы опеки не позволят даже временно оставить их без жилплощади. Какой бы ни была договорённость между сторонами, в любом случае её следует оформить письменно, чтобы обеспечить сохранность квартиры, если супруг, которому оставили недвижимость, игнорируя договорённость, решит продать её. При оформлении договора, это будет считаться нарушением условий, а значит, подобную сделку можно аннулировать, обратившись в суд.