Современная практика насчитывает множество примеров, когда владельцами, или, говоря иначе, собственниками квартиры или дома являются сразу несколько людей. Появление долевой собственности обуславливается участием нескольких граждан в приватизации, наследованием доли имущества и иными факторами.
Важно понимать, что в данном случае, имеет место не определённая часть жилой недвижимости, а доля в праве собственности. Это понятие нельзя измерить, и оно не обеспечивает приоритет при распределении комнат. Разумеется, можно определить натуральную величину доли, что позволит выяснить, какая именно часть принадлежит конкретному человеку. При этом следует соблюдать ряд требований и нюансов.
Невзирая на тот факт, что доля не является осязаемой, её можно реализовать. Хотя этот процесс является вполне реальным, он заставляет собственника задаться двумя вопросами: как продать долю в доме и где будет жить покупатель доли.
Как продать долю в доме, и кто может её приобрести?
Хотя нюансов и вопросов, связанных с тем, можно ли продать долю в доме, достаточно много, количество самих сделок, где объектом является доля в недвижимости, постоянно увеличивается.Правовое регулирование процедуры продажи долевой собственности осуществляет ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим документом преимущество выкупа доли в недвижимом имуществе имеют остальные собственники недвижимости.
Принимая во внимание данный факт, продавец, прежде всего, обязан предупредить остальных дольщиков о своём намерении реализовать свою долю. Соответствующее уведомление должно иметь письменную форму. В нём также указывается стоимость объекта продажи.
Если в течение 30 дней с момента получения документа, дольщики не выразили желания приобрести продаваемую долю в недвижимости, продать долю в доме можно любому заинтересованному лицу.
Отправка уведомления остальным дольщикам является обязательным условием, так как в процессе регистрации сделки купли-продажи недвижимости в соответствующей государственной структуре, наряду с основными документами на жильё, подаётся бумага, подтверждающая тот факт, что письма были разосланы. Нежелание воспользоваться правом преимущественной покупки со стороны дольщиков, также должно быть оформлено письменно и заверено нотариально.
Нередки ситуации, когда с поиском всех собственников возникают проблемы. Чаще всего, это обусловлено тем, что люди проживают в других городах и даже странах и приехать к нотариусу не имеют возможности. В некоторых случаях, препятствием становится принципиальное нежелание дольщика оформлять отказ от преимущественного приобретения. Как продать долю в доме тогда?
Выход есть. Продавцу необходимо навестить нотариуса, после чего сотрудник нотариальной конторы отправляет письма сособственникам, используя свой юридический адрес. При вручении письма о продаже дольщиком, нотариус получит соответствующее уведомление.
Для достижения наилучшего результата, письма рассылаются по всем адресам сосовладельцев, которые известны продавцу. Как только с момента получения уведомления о том, что письма были получены их адресатами, пройдёт 30 дней, сделку можно заключать.
Сам квиток о вручении письма, а также копия письма станут доказательством соблюдения прав сособственников и позволят беспрепятственно продать долю в доме.
Разумеется, при определении стоимости доли, продавец может следовать принципам действующих рыночных отношений, позволяющих самостоятельно назначать цену. Тем не менее, если в уведомлениях, отправленных содольщикам, стоимость будет слишком завышена, а фактическая продажа доли будет осуществлена по более низкой цене, сособственники могут аннулировать сделку, обратившись в судебные инстанции.
Далее, на депозит вносится сумма, которая была фактически получена продавцом за долю в недвижимости, и объект сделки становится собственностью содольщика. Покупатель, понёсший убытки, может потребовать их компенсации от нерадивого продавца.
Где будет проживать покупатель при покупке доли?
Как уже говорилось выше, та или иная доля в недвижимости не подразумевает автоматического определения комнаты проживания. Для решения данного вопроса сособственникам необходимо оформить соглашение, касающееся права пользования недвижимостью. В его основу ложится натуральная величина каждой доли.Чтобы в дальнейшем у одного из участников соглашения не возникло претензий, документ заверяется нотариально. Важно помнить, что делится только жилая площадь. Коридоры, ванная комната и кухня разделу не подлежат.
К сожалению, споры между содольщиками происходят достаточно часто, и единственным выходом из ситуации становится судебный процесс. В этом случае, необходимо помнить, сто суд примет во внимание индивидуальные обстоятельства каждого участника. В частности, речь идёт о:
а) наличие в собственности другой жилой недвижимости;
б) наличие семьи, детей или других лиц, состоящих на обеспечении;
в) текущее финансовое состояние, источник дохода и иные факторы.
Нередки случаи, когда после рассмотрения дела в суде, распределение жилплощади между сособственниками претерпит значительные изменения. Например, тот, чья доля достаточно мала, получит право распоряжаться «увеличенной» площадью и наоборот.
Отвечая на вопрос, можно ли продать долю в доме, следует помнить, что во многих ситуациях, целью приобретения доли в имуществе является возможность оформления прописки, что особенно актуально для крупных городов, позволяющих найти хорошую, высокооплачиваемую работу.
Сам процесс регистрации нового совладельца не требует согласия остальных содольщиков. Покупателю вполне достаточно прийти в паспортный стол, предъявить бумагу, подтверждающую право собственности и документ, удостоверяющий личность.
Что касается остальных членов семьи нового совладельца, то их регистрация по месту жительства может быть произведена только с согласия остальных сособственников. Чтобы в дальнейшем не возникло препятствий со стороны содольщиков, рекомендуется заранее оговорить все нюансы в сделке, перечислив в договоре всех членов семьи и распределив между ними приобретаемую долю.
Любые операции с долевой собственностью – это особый разговор. Дело в том, что законодательно подход к данной операции несколько другой, поэтому купля-продажа продажа доли в доме очень строго регламентируются.
Продажа доли жилого дома – важные особенности
Долю невозможно выделить как часть недвижимости, поэтому все собственники сообща распоряжаются квартирой или домом. Само понятие является отчасти виртуальным, так как далеко не всегда эту часть можно выделить физически, и доля не равноценна отдельной комнате. Поэтому законодательство регулирует отношения так, чтобы учитывались интересы всех владельцев и при продаже 1/2 доли дома не пострадали другие стороны.
Особенности купли продажи 1/2 доли дома
Одной из основных особенностей купли продажи доли дома является то, что, прежде всего, необходимо уведомить других владельцев, которые обладают приоритетным правом на приобретение, о своих намерениях, с предложением выкупить свою часть по указанной цене. Уведомление следует рассылать письменно, чтобы можно было это доказать. Владельцы также могут предоставить официальные ответы, оформленные нотариально или оформить письменный отказ в присутствии сотрудников регистрирующих органов. И только в том случае, если никто из совладельцев в течение месяца не изъявил желание приобрести недвижимость, собственник может выставить ее на продажу.
Осложнения
Если между совладельцами сложились хорошие отношения, то процесс не представляет проблемы. А вот если они против, то тут возможно возникновение проблем – к примеру, уклонение содольщика от получения уведомлений. В этом случае, продавец должен собрать максимальное количество свидетельств того, что он сделал все возможное, чтобы уведомить сособственников, на случай если они попытаются обратиться в суд для оспаривания сделки купли-продажи.
Что еще таит в себе продажа долей в частном доме
- Если вы приобретаете часть в доме, то следует обратить внимание на то, что для регистрации по месту жительства потребуется получить согласие других собственников, предоставленное в письменном виде. Это ограничение не касается только собственника и его несовершеннолетних детей.
- Следует проверить, уведомили ли продавец других собственников перед продажей, есть ли прописанные несовершеннолетние лица, были ли указаны в письменном виде в уведомлении реальные расценки объекта недвижимости. Это позволит покупателю избежать массы неприятных ситуаций в виде оспаривания сделки купли-продажи через суд.
Часть недвижимости можно выделить, но это не очень простая процедура. И возможна она, только если речь идет о части, которую легко отделить и сделать отдельный вход. В этом случае, часть может быть выделена в отдельный объект и изолирована. В крайних случаях можно организовать
Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.
Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей - могут.
По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.
Чем отличается часть дома от доли дома?
Часть дома - это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю - придется спрашивать согласие или отказ сособственников.
Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?
Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги . Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты. При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст - прилагается. Идеально - уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.
При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).
Но вот какие могут быть препятствия:
- сособственник согласился покупать, но денег у него нет (и сам не купил, и вам не дал);
- неизвестно фактическое место жительства адресата;
- претендент на обладание доли не вступил в права на свою долю (к кому отправлять предложение?);
- сособственник - несовершеннолетний ребенок и требуется отказ органов опеки и попечительства и пр.
Единого совета на все случаи жизни - нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судеюной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.
Когда нельзя продать долю дома
Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:
- собственник доли недееспособный гражданин или обладает ограничениями здоровья, препятствующими этому;
- нет документов о праве собственности на долю;
- органы опеки или иные обязательные при продаже организации не дают разрешение на отчуждение;
- перепутаны доли и части дома и пр.
Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.
Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?
Доля дома - это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена. Выделенная доля, обычно, сто ит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1. Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.
Часть дома - это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости.
В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству. Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей. Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..
С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.
Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!
Здравствуйте. Как правильно оформить сделку по продаже 100% доли российского ООО с единственным российским учредителем гражданину Кахахстана? Хотим через нотариальную контору по договору купли-продажи.Какие нужны документы?
Продажа доли кврартиры
Добрый день. Имеется однокомнатная квартира. После развода, по инициативе супруги, по решению суда, определены доли: 70% мне, 22% бывшей жене, и по 4% двум несовершеннолетним детям (7 и 8 лет). Проживаю в квартире я один. Бывшая супруга, давит и...
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как правильно продать долю в квартире
Собственником 2-комнатной квартиры являюсь я. В ней прописаны муж и сын. Сын только прописан, проживает в другом городе. С мужем мы живем вдвоем, но отношения сложные. Смогу ли я продать часть квартиры, не разводясь с мужем. Т.е. я хочу сказать, что...
26 Июня 2017, 17:29, вопрос №1678896 Татьяна, г. Вятские Поляны
Все услуги юристов в Москве
Продажа доли в квартире с общей долевой собственностью
Квартира в Москве в общей долевой собственностью на четверых человек один из них ребёнок. Может ли один из собственника в продать свою долю третьим лицам.? Доли в натуре не выделены!
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли квартиры родственникам
здравствуйте хочу продать долю в квартире родственникам, подскажите куда обращаться? (1/4 доли в двухкомнатной квартире)
08 Сентября 2016, 16:30, вопрос №1371457 Елена, г. Екатеринбург
Возможна продажа доли квартиры без согласия совладельцев?
Добрый день! Имеем квартиру в долевой собственности на 3 человек. Может ли один из совладельцев переписать/продать свою долю или прописать человека в квартире без согласия остальных?
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли в доме
Добрый день. Можно ли продать свою долю в доме, если другой собственник умер, а наследники еще не вступили в права (еще не прошло полгода)? Наследники согласны на продажу. Покупатель есть.
16 Июля 2016, 13:02, вопрос №1316455 Наталья Рубанова, г. Шахты
289
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как продать только долю земли, находящейся в общедолевой собственности без продажи доли дома?
Земля 12 соток находится в равных неразделённых долях по 1/4 у 4 собственников. На земле имеется дом на 4 квартиры, который также находится в общедолевой собственности по 1/4 у 4 собственников. Один собственник имеет желание продать другому...
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего в ней
Добрый день! В наличии имеется 1 комнатная квартира с долей в ней несовершеннолетнего ребенка (куплена в ипотеку с погашением остатка долга материнским капиталом и выделением доли ребенку). Сейчас хотим ее продать для постройки капитального дома на...
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа долей земельного участка
Земельный участок 12,8 соток и частный дом 52 м2 достались по закону 4-м наследникам (общедолевая собственность в равных долях, доли не выделены). Один из наследников от содержания общего имущества уклоняется, оформлением права не занимается. Трое...
Как оформить в свою часть дома родственницу без запрета второго собственника?
у моего ребёнка по наследству от отца осталось в собственности 1/2 части дома. 1/2 находится в собственности бывшей свекрови, по планировке есть общий вход и помещения совместного пользования(т.е. проходные комнаты). может ли свекровь продать свою...
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли второму собственнику
Здравствуйте! В случае продажи ничтожной доли (1/9) в квартире второму собственнику, надо ли заключать обычный договор купли продажи у нотариуса, или достаточно договора о перераспределении долей? Надо ли иметь согласие второго собственника, если...
Сделки с недвижимостью в России осуществляются очень часто, особенно купля-продажа. Подобные операции требуют огромного внимания, как со стороны продавца, так и с позиции покупателя. Несоответствие сделки установленным законодательством нормам приведет к аннулированию подписанного соглашения. Сегодня постараемся прояснить, как продать долю в доме. Всегда ли это возможно? С какими затруднениями чаще всего сталкиваются собственники и покупатели? Куда обращаться за помощью в том или ином случае? Ответы на все это обязательно помогут избежать неурядиц при продаже недвижимости.
Доля на продажу - реально ли?
Можно ли продать долю в доме, а не весь объект целиком? Ответ на этот вопрос беспокоит многих собственников недвижимости.
Законодательство РФ не запрещает продавать часть имущества. То есть, собственник может избавиться как от всей недвижимости, так и от ее доли. Главное - помнить об особенностях законодательства РФ и соблюдать установленный порядок проведения сделки.
Стоит отметить, что иногда у граждан появляется совместно нажитое имущество. Либо недвижимость находится в долевой собственности. Подобные ситуации все равно позволяют продавать доли в имуществе. Просто при них у продавца могут возникнуть определенные трудности.
Основные условия для сделки
Как продать долю в доме? Придется соблюсти законодательные нормы и выполнить условия, необходимые для заключения соответствующей сделки. Их не так много, но добиться иногда проблематично.
Вот условия и правила, о которых должны помнить граждане:
- Продавать можно только свое имущество.
- При долевой или совместной собственности придется получить согласие совладельцев/супругов на операцию.
- В договоре купли-продажи указывать долю, которая продается.
- Выставлять цену на недвижимость без завышенного ценника.
- Провести госрегистрацию договора купли-продажи.
- В случае, если продается имущество несовершеннолетнего, получить разрешение органов опеки на сделку. Добиться его в реалиях жизни проблематично.
Продать долю в доме без согласия супруга или совладельца имущества можно. Главное - правильно себя вести. Чуть позже выясним, что делать для реализации поставленной задачи.
Продажа имущества: один собственник
Как продать долю в доме? Сначала рассмотрим процесс проведения сделки при наличии одного хозяина у соответствующей недвижимости. Это самый простой вариант развития событий.
Инструкция по продаже имущества будет иметь такую интерпретацию:
- Составить договор о покупке и продаже. В нем обязательно указывается доля, которую человек отчуждает.
- Отыскать покупателей. Например, при помощи агентства недвижимости.
- Подготовить документацию, необходимую для успешного подписания соглашения.
- Сходить к нотариусу и подписать договор купли-продажи.
- Провести госрегистрацию соглашения.
- Получить деньги за сделку и выдать расписку о передаче средств покупателям.
Теперь остается уплатить налог. Покупателю недвижимости нужно сходить в Росреестр и оформить на себя купленную долю жилья.
Стоимость госрегистрации
Важно помнить, что государственная регистрация купли-продажи в случае с недвижимостью обязательна. Только за нее придется заплатить.
На данный момент физлица отдают 2 000 рублей за переоформление прав на имущество. Обычно платеж вносится одной из сторон. Чаще - покупателем.
Отдельно придется оплатить нотариальные услуги. В среднем за куплю-продажу отдают порядка 1,5-2 тысяч рублей. Более точные сведения можно узнать в конкретной нотариальной конторе.
Документы для продажи доли с 1 собственником
Как продать долю в доме, если у имущества всего один хозяин? Достаточно придерживаться указанного ранее алгоритма действий.
А какие бумаги потребуются для сделки? Обычно это:
- удостоверения личностей сторон;
- соглашение купли-продажи;
- выписка ЕГРН;
- любой правоустанавливающий документ на имущество (скажем, завещание или договор о приватизации);
- сертификат об оценке жилья (желательно).
На самом деле все просто. Особенно если подготовить документы на дом заранее. Только при наличии перечисленных справок нотариус заверит операцию, а госорганы зарегистрируют соглашение.
Продаем совместно нажитое - руководство по проведению сделки
Как продать долю в доме, который куплен в браке? Для этого придется заручиться поддержкой супруга на операцию. Исключение составляют случаи, при которых у пары имеется брачный контракт. В нем часто прописывают сделки, которые можно проводить без согласия второй половины. Кроме того, здесь нередко указываются особенности имущественных отношений супругов. К примеру, что собственность принадлежит всецело тому, на кого она оформлена.
Как продать долю в частном доме? Если речь идет о совместно нажитой супругами недвижимости, рекомендуется:
- Оформить у нотариуса согласие мужа/жены на сделку. Документ должен быть представлен в письменной форме.
- Подготовить ряд документов для воплощения задумки в жизнь.
- Составить соглашение купли-продажи и отыскать покупателей.
- Заключить договор в присутствии нотариуса. Рекомендуется, чтобы при подписании соглашения в нотариальной конторе присутствовал супруг-совладелец.
- Забрать деньги за сделку и оформить расписку о получении средств за операцию.
- Зарегистрировать договор и провести переоформление имущества на покупателя в Росреестре.
Если же супруг не согласен на продажу, придется отложить сделку и добиваться одобрения второй половинки. В противном случае процедуру проведут, но несогласный с этим муж/жена смогут обратиться в суд для признания продажи недействительной.
Справки для совместного имущества
Как продать долю в доме? Предположим, что речь идет о совместной недвижимости супругов. Для беспроблемного проведения операции следует подготовить:
- справку ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- согласие супруга на сделку;
- брачный договор (при наличии);
- соглашение купли-продажи;
- свидетельство о браке;
- паспорта всех участников сделки;
- правоустанавливающие справки на объект недвижимости.
Все готово? Тогда можно искать покупателей. Практика показывает, что долю недвижимости продать проблематично. Обычно их охотно скупают агентства недвижимости для дальнейшей перепродажи.
Несколько собственников
Как продать долю в доме, если у недвижимости несколько собственников? Придется получить согласие на операцию от всех владельцев имущества. Более того, продавец сможет избавиться только от своей части жилья.
Как продать часть доли в доме? Точно так же, как и в случае с отчуждением долей в целом имуществе. Главное - заручиться согласием совладельцев на операцию.
Более того, алгоритм действий для реализации поставленной задачи будет совпадать с ранее представленной инструкцией (для совместно нажитых объектов). Разница заключается в том, что вместо согласия мужа/жены на сделку, человек прикладывает к договору купли-продажи разрешение совладельцев дома на процедуру.
Если кто-то не согласен
Как продать долю в доме, если кто-то из совладельцев не согласен? В этом случае нужно запастись терпением. Дело все в том, что собственники могут делать со своим имуществом все, что угодно. И несогласие совладельца недвижимости на операцию - не основание для отказа от сделки.
В этом случае продавец сначала должен предложить иным собственникам дома выкупить выставляемый на продажу объект. Если они отказываются - имущество (его часть) продается за цену, предложенную остальным хозяевам для выкупа.
Лучше всего действовать подобным образом:
- Отправить письмо с предложением выкупа с уведомлением о получении.
- Подождать 1 месяц. Если за этот период совладельцы не согласятся с выкупом или промолчат о своем решении, можно выставлять свою часть недвижимости на продажу.
- Провести куплю-продажу имущества по указанным ранее принципам.
Если кто-то из совладельцев согласен на выкуп, он должен заключить соответствующий договор с продавцом имущества. Отказы же лучше оформлять в письменном виде у нотариуса. Тогда изучаемая процедура пройдет намного быстрее.
Справки для продажи, если есть несогласные
Как продать долю в частном доме? Ответ на этот вопрос больше не заставит гражданина долго задумываться. Мы изучили возможные варианты развития событий.
Чтобы продать недвижимость, если кто-то из совладельцев не согласен с процедурой, требуется подготовить:
- соглашение о продаже;
- уведомление о получении письма с предложением выкупа доли;
- отказы от выкупа, заверенные нотариусом;
- выписки ЕГРН;
- справки из домовой книги;
- удостоверение личности продавца;
- правоустанавливающий документ на имущество.
Соответственно, при наличии этих бумаг изучаемая сделка будет проведена без затруднений. Главное - собрать доказательства уведомления совладельцев о предстоящей сделке.
Земля и дом
А как продать долю в доме с землей? Вообще, придется руководствоваться перечисленными ранее инструкциями. Просто к пакетам справок докладываются выписки о правах собственности на землю.
Юристы рекомендуют при этом подписывать 2 соглашения о купле-продаже - отдельно на жилье, отдельно на землю. Это избавит от проблем с налоговыми органами при уплате НДФЛ. Обе операции осуществляются за один визит к нотариусу.
Заключение
Продать долю в доме без выделения части имущества можно только тогда, когда продавец владеет только "кусочком" недвижимости. Собственник вправе продавать свое жилье, но сначала придется предложить выкуп объекта совладельцам жилья.
Как продать долю дома и земельного участка? Указанные выше инструкции помогут справиться с этими задачами.
У некоторых возникают вопросы о том, что можно считать правоустанавливающим документом на недвижимость. Обычно таковыми служат:
- соглашение о приватизации;
- договор купли-продажи;
- завещание;
- выписка о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- выписка о выигрыше имущества;
- дарственная;
- ипотечное соглашение.
Можно ли продать долю в доме? Да. И теперь каждый знает, как это сделать.