Обременение — ограничение, которое возникает на основании договора или закона и ограничивает возможность владения, распоряжения или пользования собственностью. Некоторые ограничения могут возникать по воле собственника (к примеру, залог имущества), другие от него не зависят (например, арест). Так, определение обременения — ограничение пользования собственностью.
Обременение ограничивает свободу по совершению любых действий с недвижимостью (использование, заключение сделок). До заключения сделки потенциальному покупателю нужно в обязательном порядке получить полную информацию об обременениях, имеющихся на имуществе.
Обременение всегда неразрывно связано с имуществом и обычно сохраняется при переходе его к другому владельцу. Тот, кто что-то покупает, покупает это вместе со всеми имеющимися обременениями, даже если в сделке не было ничего указано.
Обременения и их виды
Существующие в законодательстве виды обременений:
- право пользования недвижимостью на срок не меньше года, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, пожизненное содержание;
- доверительное управление (при опеке, попечительстве, банкротстве, в наследственных отношениях и пр.);
- арест;
- залог;
- ограничения на распоряжение и пользование недвижимостью или на выполнение каких-либо определенных работ. Данные ограничения могут налагаться госорганами в пределах их компетенции;
- иные сделки, которые могут обременить недвижимость, предусмотренные действующим законодательством.
Ограничение может возникнуть на основании:
- акта госорганов (местных органов самоуправления);
- сделки, проведенной в отношении недвижимости;
- закона;
- решения суда, которое вступило в законную силу.
Право пользования недвижимостью
Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.
- Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
- Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
- Пожизненное содержание с иждивением — это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
- Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.
Госрегистрация таких договоров была отменена, для того чтобы не дублировать все регистрационные действия.
К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. — для граждан и 15 000 руб. — для организаций) дважды — и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.
Доверительное управление
Владелец может передать недвижимость в доверительное управление. Такая передача имущества не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному лицу, которое обязано осуществлять управление в интересах правообладателя или указанного им лица.
Права на недвижимость, которые связаны с распоряжением ею на доверительном управлении, регистрируют только на основании документов, которые в свою очередь определяют отношения владельца и управляющего лица, в том числе на основании решения суда или договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимостью заключается в письменной форме, как обременительный документ. Доверительное управление и передача недвижимости подлежит государственной регистрации в таком же порядке, как и переход права на собственность имущества.
Несоблюдение форм договора оформляемого для доверительного управления делает его недействительным.
Ограничение арендой
По договору аренды арендодатель обязуется отдать ее во временное пользование съемщику. Земельные участки, кроме тех, что были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с Земельным кодексом и гражданским законодательством РФ.
Обременительный договор должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. Несоблюдение формы договора делает его недействительным. Стоит отметить, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон (то есть вполне достаточно, к примеру, заявления съемщика).
При сдаче земельного участка или его части к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая была сдана. При сдаче сооружения, здания или части помещений к договору должен прилагаться поэтажный план здания, сооружения, на которых обозначается сдаваемая территория с указанием всей ее площади.
Ограничение в виде залога
Залог — это обременение, возникающее при заключении договора о залоге и обеспечивающее выполнение основного обязательства (к примеру, займа денежных средств). В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед кредиторами залогодателя. В случае если право собственности на ранее заложенную собственность перешло от залогодателя к какому-либо другому лицу, право залога в любом случае сохраняет свою силу. Нужно отметить, что данное обременение дает осуществить переход права собственности лишь с согласия залогодержателя.
Арест, накладываемый на имущество
Еще одним очень распространенным обременением на имущество является арест. Арест подразумевает запрет на совершение каких-либо сделок, он налагается судебным исполнителем, судом, органом предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была арестована, нельзя совершать сделки, пока не будет снят арест. Владелец имущества, на которое было наложено обременение в виде ареста или которое было вручено ему на хранение, обязан обеспечивать его полную сохранность.
Обременение на долю
В отдельных случаях владельцу принадлежит доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под обременением на имущество (быть арестована, заложена, арендована, передана под доверительное управление и пр.).
Так, при непосредственном наложении любого существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта недвижимости по предварительному соглашению между всеми сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться ей (подарить, продать, разменять). Существующее не тот момент обременение, распространяющееся на долю имущества, лишает сособственников права произвести его раздел в натуре по соглашению между ними, так как таким разделом производится действие и в отношении доли имущества, на которую уже было наложено обременение.
Недвижимость с обременением – частое явление на сегодняшний день. Причиной наложения ограничений на отчуждение имущества может служить ипотека, желание собственника предотвратить продажу жилья третьими лицами, наложение ареста. Предлагаем разобраться, что собой представляет обременение на квартиру, и какие ограничения в правах оно устанавливает.
Что такое обременение, каких видов оно бывает
Под обременением принято понимать возникающие при определенных обстоятельствах права третьих лиц, не являющихся собственниками, на объекты недвижимости.
Процедура ограничения прав законного владельца при распоряжении имуществом. Обременение может возникать как по желанию собственника (залог), так и без его участия (арест).
В том и другом случае, без согласия стороны - преобретателя владелец не имеет возможности распоряжаться недвижимостью в полной мере.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к условиям возникновения обременения относят:
- передача недвижимости в банковский залог - это самая распространенная ситуация;
- заключение договора ренты с содержанием пожизненно;
- право пользования (аренда, безвозмездное пользование, сервитут) установленное на срок более года;
- передача под доверительное управление в случае наследования, при опеке (попечительстве), банкротстве физического лица;
- прочие, установленные законодательными актами, обстоятельства, например принадлежность объекта недвижимости к культурному наследию.
Если дом или квартира признаются специальной комиссией аварийным жильём, это тоже создает обременение. Продажа или передача под залог такой недвижимости является незаконным, и подобные сделки признаются недействительными.
Наложение обременения на квартиру физическому лицу
Основаниями, влекущими за собой ограничения права пользования недвижимостью, являются:
- судебное решение, вступившее в законную силу;
- гражданско-правовая сделка, скрепленная договором;
- оценочные акты экспертной комиссии или решение местной администрации о признании помещения аварийным;
- нотариальная процедура открытия наследства с последующей передачей жилого объекта;
- юридический договор займа с банком.
Поскольку наложение обременения предполагает ограничение на проведение сделок с недвижимостью, она подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Осуществление процедуры возможно в том случае, если право на её проведение подтверждено документально. К примеру, в случае выдачи ипотеки или ссуды под залог, банк предоставляет договор с клиентом, на основании которого сотрудники Росреестра вносят запись о том, что объект недвижимости находится под обременением.
⇒ В ситуации, когда обременение на жилую площадь необходимо наложить физическому лицу, нужно учитывать, что сделать это без судебного решения может только собственник помещения или его наследники (после смерти завещателя). Подобные действия предпринимаются владельцами недвижимости с целью избежать мошеннических действий со стороны третьих лиц.
Обременение, точно также как право собственности, необходимо зарегистрировать.
Процедура проводится по инициативе собственника или приобретателя. Если регистрация обременения проводится третьими лицами, правообладатель должен быть уведомлен об этом. Ограничения на проведение сделок с объектом недвижимости устанавливаются с момента внесения записи в ЕГРП. Как правило, процедура занимает не более месяца после передачи пакета документов.
Как оформить обременение
Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.
Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.
К ним относятся:
- свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
- кадастровый паспорт на дом или квартиру;
- договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
- личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).
В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.
Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.
Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.
Ограничения при аресте имущества
Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.
Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.
Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.
Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.
Ограничения при пользовании ипотечным жильём
Ипотека – наиболее распространенный вид обременения недвижимости. При выдаче кредита на покупку жилья, банк вправе наложить обременение на квартиру вплоть до полного погашения долга. Таким способом заимодатель гарантирует себе возврат денежных средств. При этом жилая площадь не принадлежит банку, она передается заёмщику на правах собственности.
Владелец может использовать собственность с обременением, по своему усмотрению. Как хозяин жилой площади, он вправе прописать на ней членов семьи или родственников. Ограничений по количеству жильцов не существует. Залоговое жильё можно передать в безвозмездное пользование, сдать в аренду и даже продать. Но на эти действия требуется получить разрешение кредитной организации.
Недвижимость может быть продана с обременением, тогда ипотечный кредит переходит новому владельцу.
Ограничения, налагаемые при ренте
После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.
Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.
Ограничения через опеку
Нередко родственники алкоголиков или наркоманов интересуются, как сделать продажу ими имущества невозможной. Несомненно, ожидать от таких людей адекватных действий не приходится, поэтому лучше предусмотреть все заранее. Если родственник будет признан судом недееспособным, о наложении обременения на имущество позаботятся попечительские органы. После наложения ограничений ни сам владелец помещения, ни его опекун не смогут продать недвижимость без их разрешения.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, органы опеки также устанавливают ограничения на её продажу, дабы не нарушались права ребенка. Прежде чем продать жилплощадь, собственник обязан обеспечить малолетнего гражданина другим местом для проживания. При этом жилищные условия должны быть не хуже, чем в предыдущей квартире.
Если ребенок остался сиротой, органы опеки накладывает обременение в пользу несовершеннолетнего.
Аренда жилья – условия обременения
Сдача в длительную аренду жилой площади считается одним из видов временного обременения. Подобные ограничения возникают лишь в том случае, если договор найма заключается более чем на один год. Согласно договору собственник должен обеспечивать оговоренные условия на протяжении оговоренного срока.
Владелец может продать недвижимость, не выселяя жильцов, если покупатель согласится соблюсти условия договора, установленные ранее. При этом обязанности арендатора перейдут к новому владельцу.
На практике при продаже жилья договор аренды попросту расторгается, при этом временных жильцов нужно предупредить за три месяца до выселения.
Заключение
Обременение на жилую недвижимость – один из доступных и эффективных способов уберечь свою собственность от мошеннических действий. Процедура имеет множество нюансов, поскольку существует несколько вариантов наложения ограничений, и каждый из них имеет определенный алгоритм. Нужно учесть, что отдельные виды обременений не требуют регистрации. Каждый случай носит индивидуальный характер, поэтому мы рассмотрели только самые распространенные примеры.
В общем смысле обременение можно понимать как некоторые, законодательно предписанные ограничения собственника в свободе распоряжаться своей собственностью. Причем разного рода ограничения могут налагаться на имущество как по волеизъявлению собственника, так и без такового. Бывает, что на объект обремененного права могут возникать права других заинтересованных лиц.
Такие понятия, как обременение и ограничение являются синонимами.
При обременении сами права на собственность у человека остаются, но есть определенные условия, которые сдерживают правообладателя в управлении некоторыми своими правами.
Обременить – это значит ограничить право пользованием имуществом.
Существуют такие виды ограничений, как:
- Право на использование недвижимости, не менее определенного срока. Сюда можно отнести сервитуты, аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание;
- Управление, называемое доверительным;
- Обременения, возникающие при залоговых сделках;
- Обременения, которые возникают при наложении ареста на имущество;
- Ограничения на манипуляции и использование имущества либо на выполнение каких-либо определенных действий;
- Прочие сделки, ограничивающие право пользования имуществом.
Основания для возникновения обременений могут вытекать из различных источников. Это могут быть акты органов государственной власти. Также обременения могут быть наложены решением суда. Кроме того, обременения могут быть следствием сделок, проведенных в отношении недвижимого имущества.
Обременять имущество
Обременять имущество – означает ограничивать права на распоряжение имуществом, что может влиять на стоимость такого имущества, но не запрещает его передачу новым владельцам.
То есть ограничение может возникнуть в отношении права собственности на всякое имущество. При этом обременения тесно связаны именно с самим имуществом, а не с его законным владельцем. Таким образом, при передаче прав на конкретное имущество, существующие ограничения на это имущество также передаются новому владельцу.
Чаще всего встречаются ограничения именно на недвижимую собственность – на квартиры или земельные участки.
Обремененный участок
Если говорить относительно обременений на земельный участок, то обычно это ограничения в праве пользования таким участком.
Например, земельный сервитут — право на бескорыстное или оплачиваемое частичное использование участка земли. Это значит, что заинтересованное лицо имеет возможность приобрести ограниченное право на использование чьего-либо участка, если такое лицо крайне в этом нуждается. Также, данный вид обременения может налагаться, если на территории участка необходимо провести какие-либо ремонтные работы.
Утверждение сервитута может быть пройдено мирным путем – через договор между собственником и заинтересованным лицом или организацией. Указанное обременение основано на арендном договоре. При этом такое ограничение не предотвращает право передачи участка земли другому владельцу, например путем его продажи.
При нежелании законного владельца обременять свой участок ограничение может быть установлено через суд. При этом каждая отдельная ситуация уникальна. Решить, что целесообразнее — заключение договора или судебные тяжбы, может только профессионал, хорошо знающий все нюансы какого-либо конкретного случая.
Также на земельную собственность может быть наложено ограничение по строительству , если он находится на охраняемой заповедной территории либо на территории непригодной для постоянного или временного жительства людей.
На землю могут быть наложены так называемые обеспечительные меры. Возникнуть они могут вследствие заключения кредитного договора, договора займа, в том числе договора ипотеки, налогового долга или при наложении судом запрета на отчуждение имущества.
Обремененные земельные участки
Обремененная земельная собственность вполне законно может быть продана или куплена.
При этом, как говорилось ранее, ограничения переходят вместе с самим участком к новому владельцу.
Поэтому совершая сделки с недвижимостью важно проверять её на предмет наложенных ограничений.
Владелец продаваемого имущества в корыстных целях может не поставить вас в известность о существующих обременениях . Проверить недвижимость можно с помощью получения выписки из ЕГРП, в которой будет отражена вся необходимая информация.
Обременение ипотекой
Этот вид обременения может касаться земельной собственности и квартир, а также другой недвижимости. Возникает вследствие установления банком залога для обеспечения договора ипотеки. При приобретении недвижимого имущества в ипотеку сама недвижимость будет находиться в собственности у заемщика.
Но, распоряжаться таким имуществом можно будет только с разрешения кредитора. Ограничения снимаются с недвижимого имущества только после полного погашения задолженности. В случае непогашения задолженности обремененное имущество отбирается и реализуется в счет погашения ипотеки.
Однако, с разрешения кредитора, имущество обремененное ипотекой, возможно продать. В таком случае недвижимость переходит к следующему владельцу вместе с ограничением. Оформляется такая сделка путем заключения договора купли-продажи с обременением.
Обремененный договор
Нередко между правообладателями заключаются договоры с обременением. Это значит, что в договоре могут быть прописаны дополнительные обязательства.
Некоторые договоры купли-продажи могут заключаться с определенными обременениями на имущество, по предмету которого и заключается договор. Чаще всего, это относится к продаже или покупке недвижимого имущества, приобретенного ранее в ипотеку, в то время когда ипотека еще не полностью выплачена.
- Заключение такого договора возможно исключительно с согласия организации , у которой данное имущество находится в залоге. Важным условием при такой сделке является то, что сумма невыплаченной задолженности должна быть меньше или равна стоимости самой недвижимости.
- Есть еще один путь заключения такой сделки, при котором не требуется одобрения банка . Стороны могут составить предварительный договор, согласно которому покупатель должен будет передать аванс продавцу, в сумме равном остатку задолженности перед кредитной организацией.
После чего продавец гасит кредит и получает бумаги, свидетельствующие о погашении задолженности. И далее уже можно спокойно завершать сделку обычным образом.
Помимо этого, в договоре могут быть прописаны и другие виды обременений . Например, если у какого-либо лица имеется право пожизненного проживания в определенном жилом помещении, то продажа такого помещения не прекращает права такого лица на пожизненное проживание в ней.
Также жилплощадь может продаваться с прописанными в ней людьми. Это подразумевает определенные трудности, которые впоследствии можно решить в судебном порядке. Существуют и другие виды договоров с обременениями.
Столкнувшись с любой сделкой, касающейся имущества, всегда следует обезопасить себя и проверить, нет ли на нем каких-либо обременений. Это может сделать любой гражданин, так как эти сведения являются общедоступными. Достоверные сведения о конкретном имуществе вы можете получить в кратчайшие сроки, взяв выписку из ЕГРП.
В любом случае вопросы, касающиеся обременения очень сложны и требуют профессионального подхода. Стоит иметь в виду, что в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с первого января 2016 года вступают в силу новые изменения и дополнения .
Для получения полной и актуальной информации разумнее будет обратиться к профессиональному юристу.
Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.
Бывает двух форм:
- по воле собственника, добровольное;
- помимо воли собственника, принудительное.
Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.
Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.
При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.
Виды обременений
- Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
- Арест: имущество арестовывают за долги;
- Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
- Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
- Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
Основания возникновения ограничения:
- законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
- решение суда;
- договор, сделка, результатом которой является обременение;
- акт, изданный государственными органами.
Право на использование недвижимости
Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:
- Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
- По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор; - Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.
Доверительное управление
Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.
Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.
Аренда
Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.
Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.
Залог
Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.
Арест
Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.
Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.
Обременение доли имущества
Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.
Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.
Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.
Многие владельцы недвижимости и потенциальные покупатели не знают, что такое обременение. Между тем оно имеет существенное значение при заключении сделок с объектами.
Что такое обременение?
Для собственников недвижимости и приобретателей важно, чтобы сделка прошла без проблем и рисков. Они могут возникнуть, если объект имеет обременение (образец свидетельства о праве собственности с соответствующей записью представлен в статье). Под ним понимают событие либо процесс, которые направлены на ограничение свободы действия субъекта либо на уменьшение возможности изменить состояние объекта. Такая недвижимость считается в определенной степени ущербной. Законодательство, допуская совершение тех или иных сделок с объектом, предусматривает определенные правила осуществления операций. Если разъяснять простыми словами, что такое обременение, то оно представляет собой ограничение права собственника, связанное с частичным владением объектом организацией или иным гражданином. Это может быть какое-либо конкретное лицо, государственное, банковское или иное учреждение.
Классификация
В законодательстве предусматривается обременение по:
- Ипотеке.
- Ренте.
- Аренде.
- Доверительному управлению.
- Аресту.
Все эти виды ограничений имеют свои специфические черты. Рассмотрим их подробнее. 
Залог
Ипотека предполагает получение денежных средств в счет временной передачи права на объект недвижимости кредитной организации. Действует такое ограничение до момента погашения задолженности. Банковская организация, предоставляя гражданину денежные средства, хочет получить гарантию их возврата. В этой связи до момента погашения долга физлицо не может осуществлять никаких сделок с объектом.
Аренда
Вряд ли кому-то хочется покупать недвижимый объект с жильцами. Если приобретатель не знает, что такое обременение арендой, то после заключения сделки у него могут возникнуть сложности с выселением граждан. Возможно, что придется обращаться в суд. Покупателю же, в свою очередь, не следует заключать сделку с объектом, сданным в аренду. Проблемы могут возникнуть не только с покупателем, но и с лицами, проживающими в помещении. 
Рента
Она предполагает обеспечение собственника недвижимости в течение всей его жизни или конкретного периода всем необходимым взамен на получение его жилплощади после его смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения владельцем в течение срока, на который подписывается договор с обременением. Обычно он заключается до смерти собственника. Если владелец по тем или иным причинам передумал продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми подписал этот договор, или перестал нуждаться в посторонней помощи, соглашение должно быть расторгнуто. При этом собственник объекта обязан будет вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов и пр.
Арест
Этот вид обременения считается самым сложным. Арест налагается на объект недвижимости по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет введено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия. Никакие иные организации не смогут оказать влияние на принятое ими решение. При этом уполномоченные инстанции могут не только установить ограничение на совершение сделок с объектом, но и запретить владельцу проживать в нем. 
Доверительное управление
Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым объектом собственника. В этом случае между субъектами заключается соглашение на конкретный срок. В соответствии с ним, собственник передает часть прав на недвижимость доверительному управляющему. К примеру, владельцам квартиры необходимо уехать на длительный срок. Они хотели бы, чтобы за их недвижимостью кто-нибудь присматривал и оплачивал счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее установленного в соглашении срока только в случае гибели исполнителя либо по согласию участников сделки. Во всех указанных случаях проводится регистрация обременения.
Риски
Собственник, который ввиду тех или иных обстоятельств не снял с недвижимости обременение и осуществил ее отчуждение, будет вынужден разбираться с проблемами, возникшими в результате такой сделки. Прибавит сложности ситуация, когда владелец, продав объект, уехал из страны и не может вернуться для урегулирования конфликта. Однако существуют крайние обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить сделку, не осуществив снятие обременения. В таком случае целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы рассматриваются в суде. При этом все расходы по разбирательству перекладываются на виновное лицо.
Во избежание всех этих сложностей следует предварительно снять обременения до продажи. Риски несет не только собственник, но и приобретатель объекта. Существующие ограничения не позволят ему реализовывать свои права в полной мере. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а разбирательство в суде может затянуться на неопределенный срок. Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин, либо он выступает как владелец части жилплощади. Совершение сделки в таком случае допускается при участии органа попечительства и опеки. Во избежание всех этих проблем перед покупкой необходимо внимательно изучить документы. Обременениям свойственны сопутствующие сложности, которые нельзя будет решить в короткий срок. 
Как совершить сделку с объектом, имеющим ограничения?
Если установлено обременение ипотекой, недвижимость будет находиться у банка в залоге до погашения задолженности. Без согласия кредитной организации владелец может проживать на жилплощади, сдавать ее. Однако для отчуждения необходимо будет разрешение банка. Оно предоставляется в письменном виде. Механизм согласования проведения операции определяется кредитной организацией. Если предполагается продать квартиру, обремененную пожизненным содержанием собственника, то сделка допускается только с письменного, нотариально заверенного согласия субъекта-получателя ренты. Существуют ограничения, которые исключают возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относят запрет на осуществление регистрационных действий и арест. Данные ограничения влекут недействительность соглашения купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, обремененного коммерческим наймом. У нанимателей при этом сохраняется право на проживание в помещении до истечения срока его предоставления.
Нюансы оформления
Эксперты рекомендуют составлять договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны прилагаться и дополнительные бумаги. В частности, должно предоставляться согласие кредитной организации, госоргана или иной уполномоченной инстанции, позволяющее провести операцию. В договоре указываются все условия и порядок передачи объекта, последующего распоряжения им новым собственником. К примеру, в стандартное соглашение целесообразно включить пункт, устанавливающий сроки выселения/выписки посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии погашения задолженности в установленный срок. Немаловажное значение имеет наличие разрешения органа попечительства и опеки на совершение сделки с объектом, в котором прописан несовершеннолетний или он является его собственником. 
Как снять обременение?
Устранение ограничения осуществляется на основании подтверждающей бумаги от организации, которая его установила. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая денежные средства, выдает выписку о погашении задолженности. Гражданин также может получить справку от госоргана о прекращении действия запретов, выплатив долги за коммунальные услуги. В случае доверительного управления, подтверждающей бумагой будет являться договор, срок действия которого истек, свидетельство о смерти исполнителя либо соглашение сторон.
Проверка сведений об объекте
Для любого покупателя важно исключить любые риски с приобретением недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает выписку по недвижимости. В этой бумаге присутствует вся информация об обременениях. Кроме этого, в выписке содержатся сведения об операциях, проводимых ранее с этим объектом. Следует сказать, что этот документ целесообразно иметь не только покупателю, но и продавцу. Продолжительность действия выписки с даты получения – 1 месяц. Самыми надежными и точными данные будут считаться в течение первых трех дней с момента выдачи документа. На подготовку и упорядочивание информации уполномоченной службе отводится 1-2 дня. 
Заключение
Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.