Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант - это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

• с желанием приобрести площадь больших метров;
• переезд в другой город;
• желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

• возраста детей, имеющихся в семье;
• наличия ипотечной субсидии;
• форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

• все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
• заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

• продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
• необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
• к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
• получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
• далее проводится регистрация договора купли-продажи - это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
• совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

• перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
• далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
• квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

• каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
• необходимо получить согласие из опекунского совета;
• разрешение из Пенсионного Фонда;
• при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
• продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО!!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

• паспорта всех участников сделки;
• одобрение из службы опеки;
• разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
• согласие второго супруга;
• документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
• если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
• документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
• паспорта на объект технический и кадастровый;
• справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

• полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
• причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
• информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
• размер стоимости жилой площади;
• временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
• размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
• обязательства сторон и их права;
• требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
• документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
• необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
• в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

• продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
• в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
• покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
• при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
• также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
• скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

• заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
• удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
• предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
• справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

• паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
• необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
• предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
• предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
• также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

• подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
• или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ!!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие - это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ!!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержимое страницы

Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.

Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:

1. Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
2. Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
3. У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
4. Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
5. Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).

Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:

1. Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
2. Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
   • в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
   • если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
3. Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.

Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки

Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.

1. Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
2. Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
3. Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.

Пошаговые действия:

1. Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
2. Дожидаетесь положительного ответа.
3. Ищете нужный вариант нового жилья.
4. Обговариваете условия с продавцом.
5. Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
6. Оформляете покупку по стандартной схеме.

ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.

Варианты решения проблемы:

1. Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
2. Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
3. Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.

Порядок получения разрешения органов опеки

При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.

Пошаговая инструкция:

1. Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
2. Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
   • письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
   • заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
   • копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
   • опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
   • расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
   • документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
   • документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
3. Ищете новый подходящий вариант покупки.
4. Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.

ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

Пошаговая инструкция:

1. Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
2. Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
3. Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.

Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).

В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.

Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.

ВОПРОС – ОТВЕТ

1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.

2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?

Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.

Это весьма актуально, потому что со временем необходимо расширяться .

Однако существуют некоторые ограничения при реализации подобной недвижимости. Тем не менее продать ее возможно .

Чтобы соблюсти действующее законодательство, рекомендуется обращаться в агентство недвижимости . Специалисты всегда знают о последних изменениях в правилах реализации подобного жилья, поэтому помогут оформить сделку правильно .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала

Существует два нюанса при реализации подобной собственности:

1. если все члены достигли совершеннолетия на момент совершения сделки;
2. если есть несовершеннолетние лица на момент продажи жилья.

Необходимо рассмотреть все возможные нюансы более подробно .

Отсутствие несовершеннолетних

В данном случае проблем с реализацией недвижимости нет , так как все стороны имеют право самостоятельно распоряжаться своими долями. Таким образом, участники сделки могут сами распоряжаться своим имуществом.

Поэтому квартира продается в соответствии с нормами действующего законодательства одним из следующих образов:

• за наличный расчет;
• с применением банковского капитала;
• с использованием государственных денег (материнский капитал и другие субсидии).

Условия продажи

Закон предусматривает несколько возможных сценариев продажи недвижимости, которая приобреталась на средства маткапитала:

1. необходимо согласие от всех совершеннолетних членов семьи на реализацию объекта;
2. так как несовершеннолетние не могут самостоятельно принимать решение, то его принимают за них их родители ;
3. важно, чтобы органы опеки одобрили совершение сделки;
4. необходимо, чтобы интересы и права детей не были ущемлены во время продажи одного жилья и покупки другого;
5. сохранение долей за несовершеннолетними гарантирует, что они не будут ущемлены в своих правах и получат равноценную долю после приобретения нового жилья.

Специалисты отдела опеки обращают внимание на ряд нюансов во время принятия решения о возможности осуществления сделки:

• общая площадь имеющегося и нового объекта недвижимости (новое жилье должно обладать такой же или большей площадью, но не меньшей);
• состояние инфраструктуры ;
• наличие школ и больниц в непосредственной близости к новому жилью.

Если планируется переезд в другой город , то необходимо, что он был более развитым и успешным. Будет проблематично получить разрешение на переезд из Санкт-Петербурга в Барнаул.

Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.

Способы

Сегодня закон предусматривает несколько способов реализации такого жилья:

1. Предоставление долей в новой квартире с учетом, что условия проживания эквивалентны или лучше по сравнению с имеющейся квартирой. В данном случае необходимо осуществлять покупку новой и продажу старой квартиры одновременно , получив перед этим разрешение от отдела опеки, который находится в районной администрации;
2. Разместить на банковских счетах денежные средства , размер которых эквивалентен стоимости долей детей в имеющейся квартире. Важно, чтобы это было два разных счета, открытых на имя каждого из ребенка. Получив справку о стоимости долей в оценочной компании, необходимо предоставить ее в отдел опеки. Также потребуется выписка из банка, подтверждающая факт открытия счетов;
3. Предоставление уменьшенной доли детям . Такое возможно, если стоимость долей в новом жилье выше, чем стоимость в имеющемся. Справка от оценочной компании на стоимость обоих объектов может подтвердить эквивалентную их стоимость, несмотря на уменьшение площади.

Согласно действующему законодательству, необходимо будет продавать недвижимость с участием несовершеннолетних только через органы опеки . Они следят, чтобы родители не ущемили своих детей в их имущественных правах.

Получение согласия органов опеки

Для того, чтобы выйти на сделку в данном случае необходимо:

• собрать полный пакет документов .

  Туда входят:

  1. бумаги, подтверждающие факт собственности на жилье;
  2. предварительные соглашения купли-продажи на обе сделки;
  3. свидетельства о браке и рождении детей;
  4. паспорта родителей или иных законных представителей.
• сведения об оценочной стоимости жилья ;
• выписка по счету из управляющей компании об отсутствии долга ;
• заявление от родителей или законных представителей несовершеннолетних на участие детей в сделке, которое заполняется в присутствии специалиста.

Оно составляется в свободной форме на листе формата A4. В нем необходимо указать:

1. ФИО родителей и детей;
2. адрес имеющегося жилья, купленного на средства материнского капитала;
3. адрес нового жилья, которое планируется купить;
4. размер долей, которые дети получать в результате осуществления сделки.

Если родители в разводе

Иногда реализация квартиры происходит . В этом случае есть несколько сценариев осуществления сделки:

• отказ одного из родителей от своей доли в пользу детей;
• осуществление продажи жилья таким образом, что каждая сторона участвует в сделке, после чего раздел денег происходит в добровольном порядке или на основании соглашения.

Если одна из сторон не соглашается на продажу жилья, то реализовать его невозможно. В судебном порядке заставить собственника продать свою долю тоже нельзя, поэтому необходимо договариваться между собой.

Как ускорить процесс продажи?

Есть несколько способов ускорить процесс продажи, а именно:

1. Заранее прописаться вместе с детьми к родственникам и выделить несовершеннолетним доли, чтобы квартиру можно было продать без участия сотрудников отдела опеки .

   После покупки новой недвижимости можно прописаться в новом месте и отказаться от долей у родственников, выделив их в купленной квартире;

2. Проверить документы , и заранее заказать дубликаты недостающих в случае потери;
3. Снизить стоимость своего объекта , чтобы быстрее найти покупателя.

Необходимо понимать о необходимости оплаты налога , если жилье было приобретено до января 2016 г. и в собственности менее 3 лет . При этом, если квартира приобретена после января 2016 г , то 5 лет (ФЗ № 382 от 29.11.2014 г).

Данный закон был принят для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке недвижимости, которые покупали жилье на первичном рынке и перепродавали его сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Все это позволит максимально быстро осуществить сделку с недвижимостью и начать жить в новой квартире или построить дом.

Однако стоит помнить, что при переезде в индивидуальный дом специалисты отдела опеки внимательно изучают развитость инфраструктуры . Процент одобрения таких сделок значительно ниже .

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата. Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

• переезд в другую страну (город);
• острая нехватка средств;
• смерть одного из кормильцев;
• переезд в другое существующее жильё;
• проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
• покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Что такое закладная на квартиру при ипотеке?

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.

Внимание! Чтобы не оказаться должным, следует прописать в договоре, что предполагаемые покупатель и продавец не будут требовать денежной компенсации в случае отказа органов опеки.

1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Внимание! Органы опеки имеют право проверить состояние предполагаемых жилищных условий. При неудовлетворении соответственных условий для детей, предполагаемая сделка может не состояться.

Перечень документов

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

• заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
• оригинал свидетельства о браке или разводе;
• свидетельство о рождении ребёнка (детей);
• паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
• справки на предполагаемое имущество;
• справка с указанием оценочной стоимости жилья;
• справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
• если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
• если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Важно! Если рискнуть обойти службу опеки и заключить договор купли-продажи без разрешающих документов – сделка рано или поздно будет аннулирована.

Продажа квартиры, приобретённой в ипотеку

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Возможна ли продажа неприватизированной квартиры?

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Внимание! Это возможно, если в договоре между владельцем и банком не прописаны ограничения на этот счёт. Чаще всего они есть и действительны первые пару лет.

Оформление договора купли-продажи

Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант – в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок. Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Последние изменения: Январь 2019

Более 90% получателей маткапитала потратили его на решение «квартирного вопроса». В основном, деньги расходуются на приобретение нового, более комфортного жилья для всей семьи, являясь существенной доплатой к собственным сбережениям. Но случаются ситуации, когда появляется необходимость эту недвижимость продать. Обычно они связаны с желанием приобрести жилье побольше или в другой местности. Но перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учесть правовые нюансы, которые связаны с такой сделкой.

Сложности при продаже квартиры связаны с некоторыми законодательными ограничениями, установленными Гражданским кодексом и другими нормативными актами. И первое из них касается защиты интересов несовершеннолетних детей, имеющих доли в продаваемом жилье.

Разрешение от органов опеки

Приобретая жилой объект с использованием материнского капитала, граждане обязаны . Таково требование закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. – 10-я статья (п.4). Без этого право собственности на квартиру чиновники Росреестра не зарегистрируют.

Поэтому если к моменту продажи жилплощади хоть один ребенок-собственник не достиг совершеннолетия, сделка состоится только с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Перед тем, как принять решение, сотрудники ведомства обратят внимание на ряд обстоятельств :

• получит ли несовершеннолетний ребенок долю в другой квартире (уже имеющейся или которая будет приобретена на вырученные средства);
• не будет ли новая недвижимость меньших размеров или с худшими удобствами;
• не ущемит ли сделка иные интересы несовершеннолетнего дольщика (например, вместо квартиры в центре большого города приобретается недвижимость в отдаленной деревне)

То есть органы опеки должны быть проинформированы, куда переселяется ребенок из продаваемой квартиры, и будет ли там его доля. И не просто проинформированы, а с предоставлением подтверждающих документов. Они должны содержать характеристики продаваемого и покупаемого жилья.

Чтобы получить разрешение опеки, продавцам недвижимости придется предоставить и другие документы :

• заявление с просьбой дать соответствующее разрешение;
• паспорта родителей;
• паспорт несовершеннолетнего – если ему уже исполнилось 14 лет;
• свидетельство ЗАГС о рождении ребенка – если он младше 14 лет;
• документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру (выписка из Единого госреестра или свидетельство);
• свидетельство о браке / разводе родителей или смерти одного из них;
• справка из паспортного стола — с указанием всех членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
• доверенность, если сделка совершается через представителя (и паспорт доверенного лица) и т.д.

Предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной за , выдается в 15-дневный срок с момента подачи заявления с документами. Отказ в этом действии должен быть мотивирован. Он подготавливается в тот же срок.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Разрешение от банка-кредитора

Другая проблема возникает в семьях, желающих . Если она еще не погашена, недвижимость находится в банковском залоге. А, значит, распоряжаться ею собственники смогут лишь с разрешения кредитора. В этом случае продавцам придется соблюсти не только права детей (предварительное согласие чиновников из опеки понадобится и в такой ситуации), но и банка – 346-я статья Гражданского кодекса..

Продажа квартиры, кредит за которую еще не выплачен, означает, что к ее новому владельцу вместе с недвижимостью перейдут и обязательства перед финансовой организацией по дальнейшему погашению долга. Банк тщательно проверит, насколько он в состоянии их исполнить.

В частности, кредитора будет интересовать :

• возраст покупателя;
• является ли он трудоспособным и дееспособным гражданином;
• имеет ли он постоянный доход (работу), и какова его величина;
• есть ли у приобретателя заложенного жилья иная ликвидная недвижимость в собственности;
• готовы ли за него поручиться платежеспособные родственники или друзья.

На основании этих и других критериев банк будет решать, согласен ли он на переход обязанности по погашению займа к другому лицу. Если ипотечное жилое помещение собственники продадут без согласия кредитора, у того есть право оспорить сделку в суде.

Поскольку квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, по закону приходится оформлять в общедолевую собственность, у нее в большинстве случаев несколько взрослых владельцев. И продать жилье целиком они смогут, только договорившись между собой. 246-я статья Гражданского кодекса РФ гласит (п.1), что объектами, находящимися в долевой собственности, можно распоряжаться только по согласию всех участников.

Это правило становится проблемой, когда между дольщиками возникают неприязненные отношения. Например, если супруги-сособственники пережили скандальный развод. Но в любом случае, совладельцам придется договариваться: ни один суд не обяжет «упрямцев» совершить сделку против их воли. Каждый волен свободно распоряжаться недвижимостью только в пределах своей доли.

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья :

1. По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
2. С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
3. Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
4. Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
5. После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом :

• на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
• на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
• на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
• на покупку частного дома для всех домочадцев.

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

В заключение рассмотрим, безопасно ли покупать такие квартиры. Приобретение квартиры, купленной с привлечением материнского капитала – не самое надежное вложение денежных средств. Риски покупателей связаны, прежде всего, с отменой заключенной сделки.

Это может быть сделано по инициативе :

• банка-кредитора, если заемщик не взял у него разрешения;
• органов опеки и попечительства – по той же и иным причинам (например, выяснится, что предварительное согласие было дано на основании поддельных документов);
• подросшего ребенка — после достижения совершеннолетия у него есть 3 года на оспаривание продажи «материнской» квартиры.

Самым неприятным последствием отмены купли-продажи станет возврат не реально уплаченной за квартиру суммы, а той, что указана в договоре. Не секрет, что многие продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет, просят покупателя прописывать в нем не истинную, а минимальную стоимость. Это помогает бывшим собственникам существенно сэкономить на уплате налога на полученный доход, или вовсе уйти от него.

Однако уступчивость в данном вопросе – не в интересах покупателя. Учитывая повышенную степень риска при покупке такого жилья, ему следует настаивать на указании реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Многие риэлторы не любят сделки с участием несовершеннолетних лиц, вне зависимости от того, приобреталось ли жилье на средства маткапитала или без него. Если и покупатель желает избежать проблем, возможных при подобных покупках, он вправе заблаговременно поинтересоваться всеми участниками со стороны продавца. Одним из способов проверить обременение является требование предоставить договор, по которому изначально приобреталась квартира, и / или справку о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади.

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.